AMENDEMENT

Après l'article 2 bis, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Un bien immobilier appartenant à l'Etat ou ses établissements publics peut faire l'objet du bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural en vue de la réalisation de logements sociaux. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.
Un tel bail peut être conclu même si le bien sur lequel il porte, en raison notamment de l'affectation du bien résultant soit du bail ou d'une convention non détachable de ce bail, soit des conditions de la gestion du bien ou du contrôle par la personne publique de cette gestion, constitue une dépendance du domaine public, sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie.

II. - Les baux passés en application du I satisfont aux conditions particulières suivantes :

1° Les droits résultant du bail ne peuvent être cédés, avec l'agrément de la personne publique, qu'à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail et, le cas échéant, des conventions non détachables conclues pour la réalisation de l'opération mentionnée au I ;

2° Le droit réel conféré au titulaire du bail, de même que les ouvrages dont il est propriétaire, sont susceptibles d'hypothèque uniquement pour la garantie des emprunts contractés par le preneur en vue de financer la réalisation ou l'amélioration des ouvrages situés sur le bien loué.

Le contrat constituant l'hypothèque doit, à peine de nullité, être approuvé par la personne publique propriétaire ;

3° Seuls les créanciers hypothécaires peuvent exercer des mesures conservatoires ou des mesures d'exécution sur les droits immobiliers résultant du bail.

La personne publique a la faculté de se substituer au preneur dans la charge des emprunts en résiliant ou en modifiant le bail et, le cas échéant, les conventions non détachables. Elle peut également autoriser la cession conformément aux dispositions du 1° ci-dessus ;

4° Les litiges relatifs à ces baux sont de la compétence des tribunaux administratifs ;

5° Les constructions réalisées dans le cadre de ces baux peuvent donner lieu à la conclusion de contrats de crédit-bail.

Le développement de l'offre de logement social est ralenti par les difficultés de mobilisation des fonciers, dont les propriétaires recherchent légitimement une juste valorisation.

C'est pourquoi il est nécessaire de donner aux acteurs publics un maximum de souplesse dans l'utilisation de leur domaine public en vue de réaliser des logements sociaux.

Le droit français prévoit plusieurs procédures permettant de construire sur des terrains publics.

Il s'agit notamment du bail emphytéotique administratif (BEA), qui investit le preneur d'un droit réel et lui confère une grande sécurité juridique du fait notamment de sa durée (il est conclu pour 18 ans au moins et 99 ans au plus).

Mais en l'état de la législation en vigueur, seules les collectivités territoriales ont la possibilité d'utiliser cette procédure sur leur domaine public (article L. 1311-2 du CGCT). Elle leur permet d'exploiter au mieux leur domaine en y attirant les investissements privés grâce à la longue durée du bail et à la garantie offerte au preneur que sa situation restera stable jusqu'au terme convenu.

L'Etat dispose également de la possibilité d'accorder des droits réels, mais seulement dans le cadre de la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public et pour une durée plus réduite.

Le financement d'opération de logement social repose sur des prêts dont la durée peut atteindre 40 voire 50 ans. Les organismes HLM se trouvent ainsi confrontés à des difficultés pour amortir leurs investissements et plus largement pour réaliser leurs opérations. L'élargissement des instruments juridiques à leur disposition permettra d'accroître les possibilités de construire du logement social  sur les terrains appartenant à l'Etat.

Le présent amendement étend la possibilité de conclure des BEA sur le domaine public à l'Etat et ses établissements publics, ce qui permettra, tout en valorisant les parcelles non utilisées du domaine public, de dynamiser la réalisation de logements sociaux. 

Afin de garantir la protection du domaine public, le II soumet les BEA de l'Etat et ses établissements publics au même régime juridique que les BEA des collectivités territoriales (ex : agrément de la personne publique en cas de cession du bail ou de constitution d'hypothèque...).