AMENDEMENT

Après l’article 17

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Champ d'application de la révision

I. - Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l'article 1496 du code général des impôts autres que celles servant à l’exercice d’une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du même code retenues pour l'assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article.

La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au premier alinéa est déterminée à la date de référence du 1^er janvier 2017.

Modalités d'évaluation des locaux à usage d’habitation

II. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée.

Pour la révision de leur valeur locative, les propriétés bâties ou fractions de propriétés bâties mentionnées au I sont réparties en sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés bâties ou fractions de propriétés bâties sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques.

III. - La détermination des sous-groupes et catégories de locaux est définie par décret en Conseil d'État.

Ce décret est pris après une concertation préalable entre les administrations concernées, des représentants d’élus locaux, d’associations de locataires et de propriétaires, de bailleurs publics et privés.

IV. - La valeur locative des propriétés bâties ou fractions de propriétés bâties mentionnées au I est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au B du V à la surface pondérée du local définie au VI ou, à défaut de tarif, par la voie d'appréciation directe mentionnée au VII.

Elle peut être, par application d'un coefficient de localisation, majorée de 1,1 ou 1,15 ou minorée de 0,85 ou 0,9 pour tenir compte de la situation de la propriété dans le secteur d'évaluation mentionné au A du V.

V. - A. - Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.

B. - Les tarifs par mètre carré sont déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d'évaluation, par catégorie de propriétés, à la date de référence mentionnée au I pour l’année d'entrée en vigueur de la révision et au second alinéa du X pour les années suivantes.

C. - À défaut, lorsque les loyers mentionnés au B du V sont en nombre insuffisant ou sont consentis à des conditions de prix manifestement anormales, les tarifs de référence sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation.

D. - À défaut de termes de comparaison en nombre suffisant ou s’ils reflètent des conditions de prix anormales au sein du même secteur d'évaluation comme indiqué au C du V, les tarifs de référence sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans d’autres secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.

VI. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties mesurée au sol entre murs ou séparations et réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives.

VII. – À titre dérogatoire, lorsque les moyens évoqués au V font défaut, la valeur locative des locaux d’habitation qui présentent un caractère exceptionnel est déterminée par voie d'appréciation directe. Cette évaluation est obtenue en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale d'un immeuble, telle qu'elle serait constatée à la date de référence définie au B du V, si l'immeuble était libre de toute location ou occupation.

En l’absence d’acte ou de toute donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue, la valeur vénale d'un immeuble est appréciée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction dudit immeuble à la date de référence.

Cette valeur est réduite, dans des conditions prévues par décret, pour tenir compte du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, de sa situation ainsi que de l'affectation de l'immeuble, partielle ou totale, aux logements et hébergements sociaux mentionnés aux articles 278 sexies et 296 ter du code général des impôts.

Mise en œuvre de la révision des valeurs locatives

Procédure d'évaluation

VIII. – A. - La délimitation des secteurs d'évaluation, le classement des propriétés dans les sous-groupes ou catégories définis en application du second alinéa du II, le coefficient de localisation qui leur est, le cas échéant, attribué en application du second alinéa du IV et les tarifs déterminés en application du B du V sont arrêtés par la commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation prévue au IX. Cette commission se prononce au vu d’une présentation de l’administration fiscale retraçant l’ensemble des données recueillies sur l’état du marché locatif et après avis des commissions communales et intercommunales des impôts directs prévues aux articles 1650 et 1650 A du code général des impôts. Chaque commission communale ou intercommunale des impôts directs transmet son avis à la commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation dans les trente jours suivant sa saisine. Cet avis est réputé favorable si la commission ne s'est pas prononcée dans les trente jours suivant sa saisine.

B. - S'il y a accord entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation et les commissions consultées par elle, la commission départementale arrête la délimitation des secteurs d'évaluation, les tarifs applicables dans chaque secteur d'évaluation, le classement des propriétés et les coefficients de localisation. Cette décision est publiée et notifiée dans des conditions fixées par le décret en Conseil d'État prévu au F du présent VIII.

C. - En cas de désaccord persistant plus d'un mois après réception de l'avis mentionné au A du présent VIII entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation et les commissions consultées par elle, la commission départementale des impôts directs locaux créée par le IX de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 est saisie sans délai par la commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation.

D. - La commission départementale des impôts directs locaux est également saisie par l'administration fiscale, lorsque la publication mentionnée au B du présent VIII n'a pas été effectuée dans un délai d'un mois après réception de l'avis mentionné au A.

E. - La commission départementale des impôts directs locaux statue dans les conditions prévues par le cinquième alinéa du VII de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée.

F. - Les modalités d'application du présent VIII sont précisées par décret en Conseil d'État.

Création des commissions départementales des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation

IX. - Il est institué dans chaque département une commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation comprenant deux représentants de l'administration fiscale, dix représentants des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale, ainsi que neuf représentants des contribuables désignés par le représentant de l'État dans le département.

Les représentants de l'administration fiscale participent aux travaux de la commission avec voix consultative.

Pour le département de Paris, les représentants des élus locaux sont dix membres en exercice du Conseil de Paris. Pour les autres départements, ces représentants comprennent deux membres en exercice du conseil général, quatre maires en exercice et quatre représentants en exercice des établissements publics de coopération intercommunale. Le président de la commission est élu parmi les représentants des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale. Il a voix prépondérante en cas de partage égal.

Les modalités d'application du présent IX sont fixées par décret en Conseil d'État.

Dispositif de mise à jour permanente

X. - Les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur d'évaluation sont mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés suite à la prise en compte des déclarations prévues au 1 bis de l'article 1406 et au I de l’article 1502 du code général des impôts. L’actualisation des tarifs de référence intervient chaque année à compter de l'année qui suit celle de la prise en compte des résultats de la révision pour l'établissement des bases. Ces tarifs sont publiés et notifiés dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

Lorsque de nouveaux tarifs sont créés, ils sont établis conformément aux modalités fixées au B du V à la date de référence du 1^er janvier de l'année précédant celle de la création du tarif et arrêtés conformément au VIII du présent article. La date de référence retenue pour l'évaluation par appréciation directe de nouveaux locaux relevant de la méthode définie au VII est le 1^er janvier de l'année de création du local.

XI. - La commission départementale des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation prévue au IX peut modifier chaque année l'application des coefficients de localisation mentionnés au second alinéa du IV, après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs prévues aux articles 1650 et 1650 A du code général des impôts. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État et doivent être transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases. Ces modifications pourront intervenir à compter des impositions établies au titre de l'année 2017.

XII. - Il est procédé à l’ajustement de la délimitation des secteurs d'évaluation dans les conditions mentionnées au VIII l'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux et au plus tôt quatre ans après la prise en compte des résultats de la révision pour l'établissement des bases prévue par le présent article.

XIII. - La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I est mise à jour chaque année par application du tarif par mètre carré, déterminé conformément au X, à la surface pondérée du local définie au VI.

La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I évaluées par la voie d'appréciation directe prévue au VII du présent article est mise à jour, chaque année, par application d'un coefficient égal à celui de l'évolution, au niveau départemental, des loyers constatés suite à la prise en compte des déclarations prévues au 1 bis de l'article 1406 et au I de l’article 1502 du code général des impôts pour les locaux à usage d’habitation relevant des catégories représentatives de la majorité des locaux.

Voies de recours

XIV. - Le tribunal administratif dispose d'un délai de trois mois à compter de sa saisine pour se prononcer sur les recours pour excès de pouvoir contre les décisions prises conformément au VIII du présent article. Si le tribunal administratif n'a pas statué à l'issue de ce délai, l'affaire est transmise à la cour administrative d'appel territorialement compétente.

XV. - Les décisions prises en application du VIII autres que celles portant sur le classement des propriétés et l'application des coefficients de localisation ne peuvent pas être contestées à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie.

Intégration des résultats de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels dans les bases

XVI. - Les résultats de la révision des valeurs locatives des locaux mentionnée au I sont pris en compte pour l'établissement des bases de l'année 2018.

Pour l'application du premier alinéa, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I du présent article est corrigée d'un coefficient égal au rapport entre :

a) D'une part, la somme des valeurs locatives de ces propriétés situées dans le ressort territorial de la collectivité ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre au 1^er janvier 2015, après application du coefficient de revalorisation prévu à l'article 1518 bis du code général des impôts pour l'année 2016 ;

b) Et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées au 1^er janvier 2016 de ces propriétés.

Ce coefficient est déterminé pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, la cotisation foncière des entreprises, la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au niveau de chaque collectivité territoriale et établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre.

Pour l'application du premier alinéa, la valeur locative des locaux nouvellement évalués en tant que locaux mentionnés au I du présent article, ainsi que de la fraction de propriété ayant fait l'objet d'un changement de consistance postérieurement au 1^er janvier 2016, est corrigée du coefficient défini aux deuxième à cinquième alinéas du présent XVI déterminé pour chaque collectivité territoriale ou établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et pour chaque taxe.

Obligations déclaratives et mesures de coordination

XVII. - Pour l'exécution de la révision des valeurs locatives des locaux à usage d’habitation, les propriétaires des biens mentionnés au I sont tenus de souscrire une déclaration précisant les informations relatives à chacune de leurs propriétés. Les modalités d'application du présent XVII sont fixées par arrêté des ministres chargés de l'économie et du budget.

Rapport sur les résultats des simulations préparatoires à la mise en œuvre de la révision

XVIII. - Avant le 1^er septembre 2015, le Gouvernement présente au Parlement un rapport retraçant les conséquences pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l'État de la révision des valeurs locatives dans les conditions définies aux I à V dans cinq départements ou parties de départements représentatifs de la diversité des parcs de logements et des marchés immobiliers et un volume de locaux à usage d’habitation au moins égal à 1,5 % de l’ensemble de ces locaux.

Ce rapport mesure notamment l’ampleur des transferts de fiscalité entre les catégories de contribuables et l’impact de la révision sur les potentiels des collectivités territoriales, la répartition des dotations de l’État et les instruments de péréquation horizontale. Il propose les évolutions législatives et réglementaires permettant de concilier la prise en compte des valeurs révisées et la soutenabilité des évolutions induites sur les budgets des collectivités territoriales. Il présente les différents scénarios envisageables pour remplacer les coefficients de neutralisation créés pour maintenir l’équilibre entre le produit des impositions foncières professionnelles sur les locaux d’habitation. Il porte une appréciation argumentée sur les modalités de lissage prévues au XIX du présent article.

Dans les départements ou parties de départements retenus au titre de l’expérimentation, les propriétaires de locaux mentionnés au I souscrivent une déclaration précisant la nature, la destination, l'utilisation, les caractéristiques physiques, la situation et la consistance de chacune de leurs propriétés, ainsi que le montant annuel du loyer exigible au 1^er janvier 2015. L'article 1729 C du code général des impôts est applicable à cette déclaration. Les modalités d'application du présent XVIII sont fixées par arrêté des ministres chargés de l'économie et du budget.

XIX. - A. - Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2018 à 2021 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2018 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI du présent article est supérieure à 200 € et à 10 % du second terme de cette différence.

Pour chaque impôt, l'exonération est égale à quatre cinquièmes de la différence définie au premier alinéa du présent A pour les impositions établies au titre de l'année 2018, puis réduite d'un cinquième de cette différence chaque année.

L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts.

B. - Les impôts directs locaux établis au titre des années 2018 à 2021 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2018 sans application du XVI du présent article et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année est supérieure à 200 € et à 10 % du second terme de cette différence.

Pour chaque impôt, la majoration est égale à quatre cinquièmes de la différence définie au premier alinéa du présent B pour les impositions établies au titre de l'année 2018, puis réduite d'un cinquième de cette différence chaque année.

Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts.

C.-Pour l'application des A et B :

1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes ;

2° La différence définie au premier alinéa des A et B s'apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l'article 1641 du code général des impôts.

Elle s'apprécie par propriété ou fraction de propriété bâtie ;

3° Selon le cas, le coût de l'exonération ou la majoration est réparti entre les collectivités territoriales et, le cas échéant, les établissements publics de coopération intercommunale, les établissements publics fonciers, les chambres de commerce et d'industrie et les chambres de métiers et de l'artisanat au prorata de leur part dans la somme des variations positives de chaque fraction de cotisation leur revenant.

Cet amendement propose d’engager un processus résolu mais prudent de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation.

Le texte proposé s’inspire fidèlement de celui qui avait été retenu en 2011 pour les locaux professionnels sous réserve de quelques adaptations techniques.

Il prévoit notamment une phase d’expérimentation qui permettra, sur un panel de locaux très significatif, de valider la méthode et de mesurer les conséquences de la révision afin d’être en mesure, non seulement de procéder aux ajustements nécessaires, mais aussi de mettre en œuvre, avant la généralisation de la révision, toutes les dispositions indispensables pour rendre supportables ses effets, notamment sur les finances des collectivités territoriales et les transferts entre contribuables.