AMENDEMENT

Après l'article 6 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° L’article 14 est complété par un alinéa ainsi rédigé : 

« 3° Les revenus des résidences principales et secondaires des contribuables louées temporairement en location saisonnière. » ; 

2.° Après l’article 14 B, il est inséré un nouvel article … ainsi rédigé :

« Art. …. – Pour l’imposition de ses revenus locatifs, le contribuable personne physique ou société civile, louant un local immobilier nu, meublé ou équipé, doit opter pour la taxation au titre des revenus fonciers ou pour la taxation au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

« Cette option est exercée :

« 1° Bien par bien si elle émane d’une personne physique, dans l’année d’acquisition du bien ;

« 2° Pour l’ensemble de ses actifs si elle émane d’une société civile dans l’année de constitution de la société.

« L’option est révocable dans les cinq ans de son exercice. 

« Cette option n’est pas ouverte aux résidences secondaires ou principales des contribuables temporairement mises en location saisonnière, qui seront d’office imposables dans la catégorie des revenus fonciers. » ;

3° Au premier alinéa du 1 de l’article 32, le nombre : « 15 000 » est remplacé par le nombre : « 77 700 » ; 

4° Le 5° bis de l’article 35 est ainsi rédigé : 

« 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux nus, meublés ou équipés et qui ont opté pour le régime de taxation des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon les modalités fixées par l’article 14 C du présent code ; » ; 

5° L’article 50-0 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« … En cas d’option par le contribuable, louant un local nu, meublé ou équipé, pour le micro-BIC, la plus-value de cession du bien loué, imposée dans la catégorie des plus-values professionnelles, sera déterminée à partir d’une valeur nette comptable calculée à partir d’un amortissement fiscal de 3 % par année de détention. » ; 

6° À l’article 150 U, le I est complété par quatre alinéa ainsi rédigés :

« L’imposition de la plus-value de cession d’un bien donné en location nue, meublée ou équipée, sera déterminée selon l’option exercée au titre de l’article 14 C.

« Si le contribuable, personne physique, a opté pour la taxation de ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, la plus-value sera imposée selon le régime des plus-values immobilières résultant des articles 150 U à 150 VH.

« S’il a, au contraire, opté pour la taxation de ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, la plus-value sera imposée selon les règles des plus-values professionnelles résultant des articles 39 duodecies et suivants. 

« La plus-value de cession des résidences principales et secondaires d’un contribuable, même louées temporairement en location saisonnière relève du régime des plus-values immobilières résultant des articles art. 150 U à 150 VH. » ;

7° Les vingtième à vingt-quatrième alinéas de l’article 155 sont remplacés par quatre alinéas ainsi rédigés :

« L’activité de location directe ou indirecte de locaux nus, meublés ou équipés, est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

« 1° Le bailleur a déclaré opter pour le régime des loueurs immobiliers professionnels (LIP) au titre de sa première année d’imposition ; 

« 2° Les recettes annuelles, taxées indifféremment dans les catégories des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, retirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, excèdent 23 000 € ;

« 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux ou des revenus fonciers autres que ceux tirés de l’activité de location, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. » ;

8° Après le sixième alinéa de l’article 206, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 

« Par dérogation au premier alinéa du présent 2, la société civile exerçant une activité locative de locaux nus, meublés ou équipés, pourra opter pour le régime des sociétés de personnes, visé par l’article 8 du présent code, dans les conditions prévues à l’article 14 C. » ; 

9° Le 1° du V de l’article 975 est ainsi rédigé : 

« 1° L’exercice d’une activité de location de locaux loués nus, meublés ou équipés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1° , qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles imposées indifféremment dans les catégories des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ou des revenus fonciers. » ; 

10° L’article 979 est par un III ainsi rédigé :

« III. – En sus du plafonnement général résultant du I, est institué un plafonnement particulier pour chaque local d’habitation donné en location à titre de résidence principale en nu ou en meublé. Pour la mise en œuvre de ce plafonnement, l’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France est également réduit, pour chaque logement détenu en France par le contribuable, de la différence entre, d’une part, l’ensemble des impôts dus en France et à l’étranger au titre de la possession de ce logement et des revenus locatifs en nu ou en meublé de ce logement au cours de l’année précédente, et, d’autre part, 75 % du total des revenus locatifs nets de ce logement.

« Pour le calcul de ce plafonnement particulier :

« 1° L’ensemble des impôts dus en France s’entend de l’impôt sur la fortune immobilière, la taxe foncière sur les propriétés bâties, les impôts et prélèvements sociaux dus au titre des revenus locatifs taxés dans les catégories des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon l’option prévue à l’article 14 C ;

« 2° Les impôts sur les revenus locatifs et prélèvements sociaux sont retenus au taux marginal d’imposition appliqué à l’assiette des revenus nets taxables ;

« 3° L’impôt sur la fortune immobilière est retenu au prorata de valeur nette du logement concerné par rapport à celle du patrimoine net soumis à cet impôt. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Afin de relancer l’offre de logements, l’investissement locatif par des bailleurs privés est nécessaire. Aussi doit-il être raisonnablement attractif en comparaison avec d’autres investissements et placements soumis à des régimes de taxation différents et souvent plus avantageux. Rééquilibrer la taxation des diverses sources de revenus de placements sans que cela soit couteux pour les finances publiques semble donc tout à fait possible.

Comme l’a récemment constaté le CNR Logement, les règles fiscales actuelles donnent trop d’importance à la location en meublé par rapport à la location d’un logement nu. Si l’offre de logements meublés est pertinente et utile dans de nombreuses situations, il est artificiel de la faire dépendre presque exclusivement d’un choix fiscal.

A l’heure où les normes écologiques et de décence lui imposent de prévoir et de financer d’importantes dépenses d’entretien et de rénovation, le bailleur privé qui rend un service à la société en mettant sur le marché locatif des logements de bonne qualité devrait avoir la possibilité de se considérer comme un véritable entrepreneur qui investit, entretient et rénove.

La question ne peut se limiter à un amortissement que beaucoup demandent, mais doit être traitée dans sa globalité pour mettre en cohérence la taxation des revenus locatifs et des plus-values immobilières, le statut de loueur professionnel et l’impôt sur la fortune immobilière.

L’amendement prévoit notamment une option de taxation des revenus locatifs, nus ou meublés, dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit de prévoir que, pour l’imposition de ses revenus locatifs, l’investisseur immobilier personne physique ou société civile, louant en nu ou en meublé de manière permanente, puisse opter soit pour la taxation au titre des revenus fonciers, soit pour la taxation au titre des BIC.

Il s’agit de prévoir qu’en sus du plafonnement général de l’IFI soit institué un plafonnement spécifique des prélèvements obligatoires (taxe foncière, impôt sur les revenus, prélèvements sociaux, IFI) afférents à chaque logement loué, fixé à 75% des revenus locatifs de ce logement.

Cet amendement reprend la première proposition de la deuxième commission du 119ème congrès des notaires de France de 2023, votée à une majorité de 95%.