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VI. DÉBATS SÉNAT PREMIÈRE LECTURE SÉANCE DU LUNDI 26 NOVEMBRE 2007

Article 11

Mme la présidente. « Art. 11. - I. - Le vingtième alinéa du 5° du 1 de l'article 39 du code général des impôts est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le présent alinéa s'applique aux seuls titres de sociétés à prépondérance immobilière définies au a sexies-0 bis du I de l'article 219 pour la détermination des résultats des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2007. »

II. - Le VI de l'article 209 du même code est abrogé.

III. - Le I de l'article 219 du même code est ainsi modifié :

1° Dans le troisième alinéa du a quinquies, les mots : «, à l'exception des titres des sociétés à prépondérance immobilière » sont supprimés ;

2° Après le a sexies-0, il est inséré un sexies-0 bis ainsi rédigé :

« sexies-0 bis) Le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s'appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007. Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été, à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.

« Les provisions pour dépréciation afférentes aux titres exclus du régime des plus et moins-values à long terme en application du premier alinéa cessent d'être soumises à ce même régime.

« Les moins-values à long terme afférentes aux titres exclus du régime des plus et moins-values à long terme en application du premier alinéa, restant à reporter à l'ouverture du premier exercice clos à compter du 26 septembre 2007 ou réalisées au cours du même exercice, peuvent, après compensation avec les plus-values à long terme et produits imposables au taux visé au a, s'imputer à raison des 15/33,33èmes de leur montant sur les bénéfices imposables, dans la limite des gains nets retirés de la cession de titres de même nature. » ;

3° Dans le premier alinéa du 1 du a sexies, la référence : « a quinquies » est remplacée par la référence : « sexies-0 bis ».

IV. - 1. Les I et II s'appliquent pour la détermination du résultat des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2007.

2. Les 1° et 3° du III s'appliquent aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007.

3. Le 2° du III s'applique pour la détermination du résultat des exercices clos à compter du 26 septembre 2007.

Mme la présidente. L'amendement n° I-251, présenté par M. Marini, au nom de la commission des finances, est ainsi libellé :

Modifier comme suit le présent article :

A. - Remplacer le II par deux alinéas ainsi rédigés :

II. Le VI de l'article 209 du même code est ainsi rédigé :

« Les dispositions du vingtième alinéa du 5° du 1 de l'article 39 s'appliquent distinctement aux titres de sociétés à prépondérance immobilière définis au troisième alinéa du a du I de l'article 219 et aux autres titres de sociétés à prépondérance immobilière. »

B. - Rédiger comme suit le 1° du III :

1° La fin du troisième alinéa du a quinquies est complétée par les mots : « définis au troisième alinéa du a.».

C. - Dans la première phrase du premier alinéa du texte proposé par le 2° du III pour insérer un a sexies-0 bis dans l'article 219 du code général des impôts, après les mots :

sociétés à prépondérance immobilière

insérer les mots :

non cotées

D. - Après le 3° du III, insérer trois alinéas ainsi rédigés :

4° Le troisième alinéa du a est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :

« Pour les exercices ouverts à compter du 31 décembre 2007, le montant net des plus-values à long terme afférentes aux titres des sociétés à prépondérance immobilière définies au a sexies-0 bis cotées est imposé au taux prévu au IV. »

« L'excédent éventuel des moins-values à long terme ne peut être imputé que sur les plus-values à long terme imposables aux taux visés au présent a et réalisées au cours des dix exercices suivants ; ».

La parole est à M. le rapporteur général.

M. Philippe Marini, rapporteur général. Avec l'article 11, qui traite des sociétés à prépondérance immobilière, nous changeons complètement de registre.

Si vous me le permettez, madame la présidente, pour une meilleure compréhension, je souhaiterais faire une présentation globale de tous les amendements de la commission qui portent sur ce que j'appelle la « pierre-papier », c'est-à-dire les titres représentatifs de l'immobilier.

Mme la présidente. Je suis donc saisie de six autres amendements présentés par M. Marini, au nom de la commission des finances.

L'amendement n° I-250 est ainsi libellé :

I. - Dans les deuxième et quatrième alinéas du 2° du III et dans les 2 et 3 du IV de cet article, remplacer (quatre fois) la date :

26 septembre 2007

par la date :

31 décembre 2007

II. - Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Les pertes de recettes résultant pour l'État de la non-rétroactivité du dispositif tendant à soumettre au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés les plus-values nées de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont compensées, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

L'amendement n° I-255 rectifié est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel rédigé comme suit :

I. - Le I de l'article 150 UB du code général des impôts est complété par une phrase ainsi rédigée : « Si la société dont les droits sociaux sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession. ».

II. - Au II de l'article 150 UC du même code, après le a, il est inséré un a bis ainsi rédigé :

« a bis. aux gains nets retirés de la cession ou du rachat de parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire aux fonds de placement immobilier mentionnés à l'article 239 nonies ; »

III. - L'article 164 B du même code est ainsi modifié :

1° Le e du I est ainsi rédigé :

« e. les profits tirés d'opérations définies à l'article 35 lorsqu'ils sont relatifs à des fonds de commerce exploités en France ainsi qu'à des immeubles situés en France, à des droits immobiliers s'y rapportant ou à des actions et parts de sociétés non cotées en bourse dont l'actif est constitué principalement par de tels biens et droits. »

2° Après le e, sont insérés un e bis et un e ter ainsi rédigés :

« e bis. Les plus-values mentionnées aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC, lorsqu'elles sont relatives :

« 1° à des biens immobiliers situés en France ou à des droits relatifs à ces biens ;

« 2° à des parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article 239 nonies ou à des parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire, dont l'actif est, à la date de la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° ;

« 3° à des droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter dont le siège social est situé en France et dont l'actif est principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° ; »

« e ter. Les plus-values qui résultent de la cession :

« 1° d'actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées mentionnées à l'article 208 C dont l'actif est, à la date de la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° du e bis ;

« 2° d'actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l'article 208 dont l'actif est, à la date de la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° du e bis ;

« 3° de parts, d'actions ou d'autres droits dans des organismes, quelle qu'en soit la forme, présentant des caractéristiques similaires, ou soumis à une réglementation équivalente, à celles des sociétés mentionnées aux 1° ou 2°, dont le siège social est situé hors de France et dont l'actif est, à la date de la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° du e bis ;

« 4° de parts ou d'actions de sociétés cotées sur un marché français ou étranger, dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° du e bis. Si la société dont les parts ou actions sont cédées n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession ;

« 5° de parts, d'actions ou de droits dans des organismes, quelle qu'en soit la forme, non cotés sur un marché français ou étranger, autres que ceux mentionnées au 3° du e bis, dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens et droits mentionnés au 1° du e bis. Si l'organisme dont les parts, actions ou droits sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession ; ».

IV. - L'article 244 bis A du même code est ainsi rédigé :

« Art. 244 bis A.- I. 1. Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l'article 164 B, réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon le taux fixé au deuxième alinéa du I de l'article 219.

« Cette disposition n'est pas applicable aux cessions d'immeubles réalisées par des personnes physiques ou morales ou des organismes mentionnés à l'alinéa précédent, qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés. Les immeubles doivent être inscrits, selon le cas, au bilan ou au tableau des immobilisations établis pour la détermination du résultat imposable de cette entreprise ou de cette profession.

« Les organisations internationales, les États étrangers, les banques centrales et les institutions financières publiques de ces États sont exonérés de ce prélèvement dans les conditions prévues à l'article 131 sexies.

« Par dérogation au premier alinéa, les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés ou groupements dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article 239 nonies, résidents d'un État membre de la Communauté européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, sont soumis au prélèvement selon le taux fixé au 1er alinéa de l'article 200 B.

« 2. Sont soumis au prélèvement mentionné au 1 :

« a. les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B :

« b. les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;

« c. les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter dont le siège social est situé en France au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ;

« d. les fonds de placement immobilier mentionnés à l'article 239 nonies au prorata des parts détenues par des porteurs qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

« 3. Le prélèvement mentionné au 1 s'applique aux plus-values résultant de la cession :

« a. de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens ;

« b. de parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article 239 nonies ;

« c. d'actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées visées à l'article 208 C, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les actions sont cédées ;

« d. d'actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l'article 208, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les actions sont cédées ;

« e. de parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire aux fonds mentionnés au b ;

« f. de parts, d'actions ou d'autres droits dans des organismes, quelle qu'en soit la forme, présentant des caractéristiques similaires, ou soumis à une réglementation équivalente, à celles des sociétés mentionnées aux c et d, dont le siège social est situé hors de France, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de l'organisme dont les parts, actions ou autres droits sont cédés ;

« g. de parts ou actions de sociétés cotées sur un marché français ou étranger, autres que celles mentionnées aux c et f, dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens ou droits mentionnés au présent 3, lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les parts ou actions sont cédées. Si la société dont les parts ou actions sont cédées n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession ;

« h. de parts, d'actions ou de droits dans des organismes, autres que ceux mentionnés aux b à f, quelle qu'en soit la forme, non cotés sur un marché français ou étranger, dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, principalement constitué directement ou indirectement de biens ou droits mentionnés au présent 3. Si l'organisme dont les parts, actions ou droits sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession.

« II. Lorsque le prélèvement mentionné au I est dû par des contribuables assujettis à l'impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies :

« 1. au I et aux 2° à 8° du II de l'article 150 U, aux II et III de l'article 150 UB et aux articles 150 V à 150 VE ;

« 2. au III de l'article 150 U lorsqu'elles s'appliquent à des ressortissants d'un État membre de la Communauté européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

« Lorsque la plus-value est exonérée en application du 6° du II de l'article 150 U ou par l'application de l'abattement prévu au I de l'article 150 VC, aucune déclaration ne doit être déposée, sauf dans le cas où le prélèvement afférent à la plus-value en report est dû ;

« 3. à l'article 150 UC lorsque les plus-values sont réalisées, directement ou indirectement, par un fonds de placement immobilier ou par ses porteurs de parts assujettis à l'impôt sur le revenu.

« III. Lorsque le prélèvement mentionné au I est dû par une personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés, les plus-values sont déterminées par différence entre, d'une part, le prix de cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d'une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

Par dérogation au premier alinéa du I, les personnes morales résidentes d'un État membre de la Communauté européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, lors de la cession de parts ou actions visées aux c et g du 3 du I sont soumises au prélèvement selon le taux fixé au troisième alinéa du a du I de l'article 219.

« IV. L'impôt dû en application du présent article est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte ou, à défaut d'enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d'un représentant désigné comme en matière de taxes sur le chiffre d'affaires.

« Par dérogation aux dispositions du premier alinéa :

« 1. l'impôt dû au titre des cessions que réalise un fonds de placement immobilier est acquitté pour le compte des porteurs au service des impôts des entreprises du lieu du siège social du dépositaire du fonds de placement immobilier et par celui-ci, dans un délai de dix jours à compter de la date de mise en paiement mentionnée à l'article L. 214-141 du code monétaire et financier des plus-values distribuées aux porteurs afférentes à ces cessions ;

« 2. l'impôt dû au titre des cessions de parts que réalise un porteur de parts de fonds de placement immobilier est acquitté pour le compte de ceux-ci au service des impôts des entreprises du lieu du siège social de l'établissement payeur et par celui-ci, dans un délai d'un mois à compter de la cession.

« V. Le prélèvement mentionné au I est libératoire de l'impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui ont supporté celui-ci.

« Il s'impute, le cas échéant, sur le montant de l'impôt sur les sociétés dû par le contribuable à raison de cette plus-value au titre de l'année de sa réalisation. S'il excède l'impôt dû, l'excédent est restitué. »

V. - Les dispositions du présent article s'appliquent aux cessions et aux rachats intervenus à compter du 1er janvier 2008.

L'amendement n° I-252 est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :I.  Le quatrième alinéa du II de l'article 208 C du code général des impôts est complété par une phrase ainsi rédigée : « La première phrase s'applique également aux produits des participations distribués par les sociétés définies au 2° du h du 6 de l'article 145 ou par les sociétés visées au 3° nonies de l'article 208, et perçus par une société visée au premier alinéa du I, à la condition que celle-ci détienne des titres représentant au moins 5 % du capital et des droits de vote de la société distributrice pendant une durée minimale de deux ans. »II. Le présent article s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2007.III. -  La perte de recettes pour l'État résultant du I et du II est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

L'amendement n° I-253 est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article 210 E du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Dans la première phrase du I, avant les mots : « ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble », sont insérés les mots : « de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens du a sexies-0 bis du I de l'article 219 » ;

2° Le I est complété par une phrase ainsi rédigée :

« En cas de cession d'un immeuble, de droits réels mentionnés au sixième alinéa du II de l'article 208 C, de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens du a sexies-0 bis du I de l'article 219 ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble par une société qui relève de l'article 8, la part du bénéfice correspondant à la plus-value nette réalisée lors de cette cession peut être soumise sous les mêmes conditions que ci-dessus au taux prévu au IV de l'article 219 à hauteur des droits détenus par des personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. » ;

3° Dans la première phrase du II, après les mots : « l'immeuble », sont insérés les mots : «, les titres » ;

4° Dans le III, après les mots : « ou non bâtis », sont insérés les mots : « ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens du a sexies-0 bis du I de l'article 219 ». 

II. - La perte de recettes pour l'État résultant du I est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts

L'amendement n° I-254 est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article 238 bis JA du code général des impôts est applicable aux réévaluations réalisées jusqu'au 31 décembre 2009.

II. - La perte de recettes pour l'État résultant du I est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

L'amendement n° I-256 est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Dans le deuxième alinéa des articles 749 et 825 du code général des impôts, les mots : « dans l'un des cas mentionnés aux a et b de l'article 730 quinquies » sont remplacés par les mots : « dans le cas mentionné au a de l'article 730 quinquies ».

II. - Le I s'applique aux rachats de parts effectués à compter du 1er janvier 2008.

III. - La perte de recettes résultant pour l'État des I et II est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575, 575 A et 575 B du code général des impôts.

Veuillez poursuivre, monsieur le rapporteur général.

M. Philippe Marini, rapporteur général. Je donnerai d'abord quelques indications sur ce que nous avons fait depuis plusieurs années en faveur du développement du compartiment boursier relatif à l'immobilier.

Je tiens à rappeler que les sociétés d'investissement immobilier cotées, qui ont été créées sur l'initiative de la commission des finances du Sénat, dans la loi de finances de 2003, notre collègue Alain Lambert étant alors ministre délégué au budget (M. Alain Lambert approuve.), représentent aujourd'hui une capitalisation boursière de plus de 55 milliards d'euros, soit un triplement par rapport à 2001.

Les investissements à long terme réalisés par ces sociétés ont été multipliés par cinq en trois ans. Plus de 2,5 milliards d'euros de fonds propres nouveaux ont été levés en deux ans.

Le rythme des investissements financés par ces sociétés pour l'immobilier de bureau est passé d'un niveau inférieur à 1,5 milliard d'euros en 2003 à un niveau proche de 4 milliards d'euros en 2006-2007.

S'agissant des commerces, on enregistre, en 2006, plus de 1 milliard d'euros d'investissements, soit cinq fois plus qu'en 2003, et s'y ajoutent des investissements non négligeables dans les cliniques, maisons de retraite et hôtels.

En ce qui concerne les recettes fiscales de l'État ou des collectivités locales - cela avait été naturellement l'une de nos préoccupations quand nous avions proposé ce régime -, la taxe dite exit tax payée lors des apports ou de la cession de biens immobiliers a dégagé, depuis 2003, un supplément de recettes fiscales de plus de 2,5 milliards d'euros. Le flux des recettes annuelles est de l'ordre de 300 millions d'euros. S'y ajoute la fiscalité engendrée par l'externalisation des actifs, les droits de mutation perçus par les collectivités territoriales, ainsi que les impôts payés par les actionnaires sur les dividendes perçus.

Ce bilan étant rappelé, je présenterai maintenant les amendements de la commission des finances.

L'amendement n° I-250 est une proposition de principe. Selon nous, le dispositif de l'article 11 ne constitue pas vraiment un signal de confiance pour les intervenants sur ce marché. Mieux vaudrait reporter la date d'application au 31 décembre 2007. Je n'en dirai pas plus sur ce sujet.

J'en viens à l'amendement n° I-251. L'article 11 prévoit de soumettre au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés, IS, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, SPI. Le taux double ainsi pour passer de 15 % à 33,33 %.

Toutefois, il importe d'établir une distinction entre SPI cotées en bourse et SPI non cotées. Cet amendement vise donc à porter de 15 % à 16,5 % le taux d'imposition à l'IS des plus-values de cession de titres de SPI cotées. Ce taux, je le rappelle, est celui que nous avions établi pour l'exit tax.

J'en arrive à un amendement d'ordre technique et un peu long, mais puisé à bonne source : l'amendement n° I-255 rectifié.

Il vise les conventions fiscales qui accordent à la France le droit d'imposer des non-résidents sur leurs plus-values à caractère immobilier.

Le droit fiscal français se montre insuffisamment précis pour permettre une telle imposition dans tous les cas de figure, d'où l'intérêt de cet article additionnel.

L'enjeu est de rendre possible, dans des conditions équivalentes, l'imposition des résidents et non-résidents, quelle que soit la forme de la structure dont les actifs immobiliers sont majoritairement situés en France.

Il en résulterait de meilleures rentrées fiscales, estimées à une centaine de millions d'euros.

Compte tenu des aménagements apportés à l'article 11 du projet de loi de finances, le taux d'imposition de droit commun serait de 33,33 %, le nouveau taux pour les sociétés à prépondérance immobilière cotées serait de 16,5 %, le taux déjà appliqué pour les personnes physiques et associés personnes physiques étant de 16 %.

Ainsi, les non-résidents seraient donc visés par ce nouveau dispositif.

L'amendement n° I-252 comporte des dispositions particulières en cas de fusion d'une société de droit français et d'une société de droit étranger.

Compte tenu des spécificités du régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées, les SIIC, il conviendrait de prendre des mesures particulières pour assurer un traitement équitable des dividendes.

L'amendement n° I-253 se réfère à l'article 210 E du code général des impôts, qui prévoit un taux d'imposition réduit égal à 16,5 % sur les plus-values de cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers.

Il est proposé d'étendre le dispositif existant aux plus-values de cession réalisées sur les titres de sociétés à prépondérance immobilière, qui sont définies à l'article 11 du projet de loi de finances.

Cette mesure vise à dynamiser les externalisations d'actifs immobiliers détenus par des investisseurs institutionnels.

Il s'agit par conséquent d'inciter à faire des cessions d'actifs et d'appliquer à ces dernières les dispositions prévues par notre amendement.

Monsieur le ministre, je vous signale que cet amendement comporte un certain produit budgétaire...

L'amendement n° I-254, du même ordre, porte sur le dispositif dit de « libre réévaluation », qui s'applique aux réévaluations effectuées entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2007 et qu'il est proposé de proroger jusqu'au 31 décembre 2009.

La recette escomptée pour le budget de l'État de la prorogation du dispositif est évaluée à plus de 100 millions d'euros. J'insiste sur le fait que des entités du secteur bancaire pourraient être intéressées par cette possibilité, notamment dans le cas où des provisions devraient être pratiquées pour tenir compte de la qualité de certains crédits ou de certains actifs.

L'amendement n° I-256 a pour objet d'exonérer du droit d'enregistrement de 5 % les rachats de parts ou actions d'organismes de placement collectif immobilier, OPCI, effectués par un fonds ou une personne morale.

Cette disposition faciliterait la liquidité de ces parts et le fonctionnement même des OPCI. Elle inciterait également à la transformation des SCPI en OPCI.

Voilà, de façon tout à fait synthétique, la présentation que je puis faire de ces amendements. Ces mesures sont dans l'esprit de celles que nous avons votées les années précédentes et doivent normalement se traduire, monsieur le ministre, par un bilan budgétaire positif en 2008.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement sur ces sept amendements ?

M. Éric Woerth, ministre. Ces amendements sont d'une grande technicité, c'est vrai, mais également d'une grande importance.

Les amendements nos I-250 et I-251 visent à aménager les modifications apportées par l'article 11 au régime des plus-values à long terme réalisées par les personnes morales résidentes en excluant les titres de sociétés cotées du taux de 33,33 %, pour appliquer le taux de 16,5 %, décalant l'entrée en vigueur de l'article 11 au 31 décembre 2007.

Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° I-251.

Il n'en est pas de même, en revanche, pour l'amendement n° I-250, et ce n'est nullement par défiance.

En effet, repousser l'entrée en vigueur de l'article 11 au 31 décembre 2007 remettrait en cause l'équilibre de la loi de finances. Ce serait en effet renoncer à une partie des recettes budgétaires correspondant à l'entrée en vigueur retenue dans le projet de loi initial. Ce sont 50 millions d'euros qui sont dans la balance !

Ce serait également introduire de l'insécurité juridique vis-à-vis des opérateurs qui ont pu négocier des transactions sur la base du projet de loi présenté en conseil des ministres le 26 septembre dernier. Cela poserait un certain nombre de difficultés, entre autres sur la déductibilité des charges.

La date du 26 septembre 2007 est donc importante pour le Gouvernement, qui est donc défavorable à l'amendement n° I-250.

Il est très favorable à l'amendement n° I-255 rectifié, d'une grande importance, qui tend à modifier le régime actuel des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents.

L'amendement n° I-252 vise à aménager le régime d'exonération des sociétés d'investissements immobiliers cotées, SIIC.

Cette proposition consiste à étendre le champ de l'exonération de ces sociétés aux dividendes qu'elles perçoivent soit de sociétés étrangères dotées d'un statut équivalent aux SIIC, soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou SPPICAV.

Cette proposition s'inscrit parfaitement dans le dispositif actuel d'exonération ; le Gouvernement y est favorable.

L'amendement n° I-253 prévoit d'étendre le régime fiscal des plus-values immobilières en cas de cession à une SIIC ou SPPICAV.

L'extension proposée est double.

Le Gouvernement est favorable à l'extension aux plus-values de cession de titres de sociétés immobilières, car il s'agit d'une proposition cohérente avec l'article 11.

En revanche, le Gouvernement n'est pas favorable à l'extension aux plus-values réalisées par des sociétés transparentes, car cette proposition va trop loin, notamment pour les sociétés qui gèrent des patrimoines immobiliers.

Elle ne répond pas à l'objectif initial assigné au dispositif de l'article 210 E, qui était de favoriser l'externalisation du patrimoine immobilier des entreprises industrielles et commerciales vers les sociétés foncières.

Nous faisons vraiment une différence entre les deux extensions proposées. Si vous limitiez votre proposition à son premier volet, le Gouvernement serait alors en mesure d'émettre un avis favorable sur l'amendement ainsi rectifié.

Le Gouvernement est favorable, monsieur le rapporteur général, à l'amendement n° I-254, qui vise à proroger de deux années le dispositif temporaire d'imposition au taux réduit de 16,5 % des écarts de réévaluation constatés sur des actifs immobiliers et dont l'échéance trouve son terme légal au 31 décembre 2007.

La mise en oeuvre de cette prorogation pourrait permettre un gain budgétaire estimé entre 80 millions d'euros et 100 millions d'euros. Il s'agit donc d'un amendement important.

Enfin, le Gouvernement n'est pas favorable à l'amendement n° I-256, qui vise à supprimer les droits d'enregistrement pour tous les rachats de parts d'OPCI, les organismes de placement collectif immobilier, demandés par des personnes morales lorsqu'elles détiennent plus de 20 % des parts de l'organisme, ces opérations étant actuellement soumises aux droits de mutation à 5 %.

Ce régime de faveur s'adresse aux OPCI « grand public », l'objectif étant d'inciter les particuliers à investir dans la « pierre-papier » non cotée, nouveau produit d'épargne collective. Il n'a pas vocation à être étendu à l'ensemble des investisseurs, notamment aux institutionnels, sauf à faciliter pour ces derniers les transactions sur les parts au détriment des transactions sur les biens immobiliers eux-mêmes, afin d'éviter l'impôt de mutation.

Nous entendons bien distinguer le grand public des institutionnels et professionnels.

De notre point de vue, il ne serait pas équitable de supprimer le seuil de taxation pour les personnes morales et de le maintenir lorsqu'il s'agit de personnes physiques.

Pour ces raisons, monsieur le rapporteur général, je ne peux qu'émettre un avis défavorable sur l'amendement n° I-256.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° I-251.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° I-250 est-il maintenu, monsieur le rapporteur général ?

M. Philippe Marini, rapporteur général. Je le retire, madame la présidente.

Mme la présidente. L'amendement n° I-250 est retiré.

Je mets aux voix l'article 11, modifié.

(L'article 11 est adopté.)

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