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Vente à la découpe

(Discussion générale)

     M. LE PRÉSIDENT. – L'ordre du jour appelle la discussion de la proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble.

     M. BÉTEILLE, rapporteur de la commission des Lois. – L'actualité récente a montré combien les ventes d'immeubles par lots, pratiquées depuis plusieurs années, pouvaient dans certains cas porter préjudice aux locataires des logements concernés, souvent contraints, compte tenu des prix de vente, de se reloger dans des conditions parfois difficiles, voire d'acquérir un logement alors que le marché a fortement augmenté.

     Cette situation s'inscrit dans un contexte plus général de transformation des conditions de logement.

     Le gouvernement a décidé d'agir en annonçant pour le mois de novembre un projet de loi portant engagement national pour le logement, dont l'ambition est de conforter la construction de logements sociaux, en encourageant notamment les maires à construire, ainsi que de renforcer le financement du logement social et l'accession sociale à la propriété.

     Le texte qui nous vient de l'Assemblée nationale a un objet très circonscrit mais poursuit le même objectif : protéger les occupants les plus fragiles tout en évitant d'accroître la pénurie de logements proposés à la location. Elle recherche un compromis, toujours difficile à établir, entre la nécessité d'assurer la protection du locataire et d'éviter des drames humains et les droits légitimes du bailleur, qui découlent du droit de propriété, constitutionnellement garanti. Il s'agit aussi de veiller à ne pas décourager les investissements immobiliers à usage résidentiel tant des institutionnels que des personnes physiques.

     La vente à la découpe, soit la transformation d'un immeuble jusqu'alors détenu par un propriétaire unique en une copropriété et la cession subséquente des lots de la copropriété nouvellement constituée, est une pratique ancienne.

     On en distingue deux modalités. Soit le propriétaire effectue lui-même la découpe de son immeuble et procède à la vente de tout ou partie des appartements ainsi constitués, soit, processus plus brutal, la découpe de l'immeuble n'intervient qu'à la suite de la cession en bloc, par une seule et même opération, de l'intégralité des logements constituant l'immeuble, le nouvel acquéreur procédant lui-même à la division et à la vente des lots en faisant appel, le cas échéant, à des spécialistes de la transaction immobilière. Le dernier processus est en cause depuis qu'il a donné lieu à des abus manifestes contre lesquels nous réagissons aujourd'hui.

     La recrudescence de la vente à la découpe n'est pas un phénomène totalement récent. À Paris, il a pris de l'ampleur au début des années 1990 avec un fléchissement en 1998, avant de reprendre à partir de 2002. Il a augmenté de 35 % à compter de cette date pour atteindre, en 2004, 15 % des ventes d'appartements anciens à Paris, soit 6 378 logements. Le phénomène n'est cependant pas exclusivement parisien. D'autres grandes agglomérations, comme Marseille et Lyon, le connaissent également, quoique à moindre échelle.

     La vente à la découpe est aujourd'hui principalement le fait des investisseurs institutionnels et des professionnels de l'immobilier.

     La vente des actifs immobiliers résidentiels des bailleurs institutionnels peut s'expliquer par la nécessité d'assurer des arbitrages nouveaux au sein de leur patrimoine compte tenu des conditions du marché ou des contraintes de leur activité notamment dans la gestion des fonds confiés par les épargnants. Souvent aussi, la répartition de ces actifs immobiliers est redéfinie au profit de l'immobilier de bureaux, d'un rendement souvent supérieur et moins lourd en termes de gestion. Ces motifs expliquent la vente massive, depuis quelques années, de logements détenus par les investisseurs institutionnels amplifiée par la hausse généralisée du prix de l'immobilier, qui permet de dégager des plus-values importantes réinvesties dans d'autres catégories d'actifs.

     Ces biens sont plus volontiers cédés en bloc à un intermédiaire qui prendra à sa charge les formalités, procédera à la division de l'immeuble et à sa commercialisation des lots. La vente en bloc permet une réalisation relativement rapide des actifs alors que la vente par lots, compte tenu des contraintes techniques et des délais légaux, s'étend sur une durée moyenne de vingt à trente mois.

     Quant aux professionnels de l'immobilier, ce sont pour l'essentiel des marchands de biens, mais aussi, dans une proportion croissante, des filiales de fonds d'investissement ainsi que des opérateurs intermédiaires achetant des immeubles en bloc pour les revendre après découpe.

     Ces ventes posent la délicate question du sort réservé aux locataires. Le législateur a déjà prévu plusieurs mécanismes de protection à leur endroit, sous la forme de droits de préférence ou de préemption, c'est-à-dire la faculté d'acquérir la propriété d'un bien, lors de son aliénation, par préférence à tout autre acquéreur.

     Certains mécanismes ont été institués directement au profit du locataire, soit postérieurement à la division d'un immeuble de plus de dix logements par la loi de 1975, soit en cas de congé pour vente délivré par le bailleur à l'expiration du contrat de bail, par la loi de 1989. D'autres mécanismes, comme le droit de préemption urbain, permettent le cas échéant de protéger les locataires grâce à l'acquisition de l'immeuble par une personne publique qui maintiendra ensuite le statut locatif.

     Des dispositifs protecteurs résultent de la négociation entre les acteurs du logement réunis au sein de la Commission nationale de concertation. Deux accords sur les modalités de la vente par lots, conclus en juin 1998 puis en mars 2005, ont pour objet d'améliorer l'information et la protection des locataires et de renforcer le rôle des associations de locataires préalablement à la décision d'un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble.

     L'accord collectif de 1998 a été rendu obligatoire par décret le 22 juillet 1999. La recrudescence des ventes à la découpe en 2004 a conduit les participants à la Commission nationale de concertation à reprendre les négociations, à la demande de M. Daubresse, alors ministre délégué au logement, aboutissant à l'accord du 16 mars 2005. Il n'a été signé que par les organisations représentatives de bailleurs et deux organisations représentatives des locataires.

     Il comporte pourtant d'incontestables avancées par rapport aux engagements de juin 1998. Il prévoit par exemple une prorogation du bail au profit des locataires en place depuis plus de 6 ans (un mois par année d'ancienneté) ou un renouvellement de plein droit du bail pour les locataires de plus de 70 ans, de ceux dont l'état de santé présente un caractère de gravité reconnu médicalement ou titulaires d'une rente d'invalidité supérieure à 80 %.

     Il ne peut cependant être rendu obligatoire par décret en raison de l'opposition de la majorité des organisations représentatives des locataires et ne lie donc que les organisations signataires ainsi que les personnes affiliées à ces dernières. Cela limite son application et empêche notamment les bailleurs des secteurs locatifs II et III de bénéficier de dispositifs plus protecteurs.

     Dans le cadre de son examen de la proposition de loi, votre commission des Lois a également souhaité se saisir, conjointement à ce texte, de deux propositions de loi sénatoriales ayant un objet similaire : la proposition de loi n° 238, présentée par Mme Demessine et les membres du groupe communiste, républicain et citoyen ; la proposition de loi n° 353, présentée par M. Madec et plusieurs membres du groupe socialiste.

     Seul le texte de la proposition de loi n° 406 adoptée par l'Assemblée nationale fait l'objet de la séance d'aujourd'hui.

     Il s'agit en premier lieu d'instituer un droit de préemption du locataire lors de la vente en bloc d'un immeuble de cinq logements et plus. Cette mesure est beaucoup plus contraignante qu'il peut paraître : dès lors qu'un seul locataire a usé de son droit, l'acquéreur éventuel du reste de l'immeuble est soumis au statut de copropriété et en particulier à l'impossibilité de disposer de la majorité des voix à l'assemblée générale des copropriétaires. Il ne pourra donc imposer un syndic de son choix ou décider seul des travaux à effectuer – à la différence de la situation actuelle.

     Ce droit s'appliquerait sous trois conditions : lors de la vente « en bloc » d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel comportant plus de cinq logements ; en l'absence d'un droit de préemption exercé en application des dispositions du Code de l'urbanisme ; lorsque l'acquéreur ne s'est pas expressément engagé à maintenir sous statut locatif, pour une durée minimale de six ans, chaque logement à usage d'habitation occupé.

     Le bailleur serait en outre tenu d'informer chaque locataire du prix de vente en bloc de l'immeuble et du prix du local qu'il occupe, cette information valant offre de vente au profit du locataire.

     Le texte qui nous est soumis institue une reconduction de plein droit des baux des locataires dont le logement fait l'objet d'une vente par lot lorsque ce congé intervient moins de deux ans avant l'échéance de ce bail, afin que le locataire puisse disposer d'un délai d'au moins deux ans.

     Le texte supprime la possibilité reconnue à la majorité des organisations représentatives de locataires et à la majorité des organisations représentatives des bailleurs siégeant au sein de la commission nationale de concertation, de s'opposer à l'extension par décret des stipulations d'un accord collectif adopté par cette commission d'un accord étant punie d'une amende civile. Enfin le texte autorise le prononcé de l'annulation du congé pour vente intervenu en violation d'un accord collectif adopté par la commission de concertation et rendu obligatoire par décret.

     Votre commission estime qu'il convient de souscrire à l'objectif de la proposition de loi transmise par l'Assemblée nationale, qui devrait être de nature à supprimer les comportements les plus abusifs…

     M. SUEUR. – Il vaudrait mieux dire « atténuer » !

     M. BÉTEILLE, rapporteur. – À supprimer, mon Cher Collègue, les comportements les plus abusifs constatés dans la pratique de la vente d'immeuble par lots. Certaines de ses dispositions peuvent faire l'objet de modifications afin de garantir leur effectivité et d'améliorer l'équilibre entre les droits légitimes du propriétaire et la nécessaire protection des locataires. Votre commission vous soumet, en conséquence, quatre amendements qui tendent à améliorer l'efficacité et la pertinence du dispositif et à prendre en compte, pour certains d'entre eux, des préoccupations exprimées dans les propositions de loi sénatoriales.

     Pour autant, la plupart de leurs dispositions n'assurent pas un équilibre satisfaisant entre les droits des locataires et des bailleurs dans la mesure où elles tendent à apporter des restrictions au droit de la propriété allant au-delà des limites posées par la jurisprudence du Conseil constitutionnel. Elles remettraient en outre par trop en cause l'équilibre fragile, mais reconnu par la majorité des intéressés, entre les lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989. Tel est le cas, en particulier, des mesures visant à imposer de nouvelles restrictions à la possibilité de donner congé, de créer une autorisation administrative préalable à la mise en copropriété d'un immeuble ou à imposer une décote sur le prix de vente des appartements proposés à l'achat du locataire.

     En outre, compte tenu de l'adoption prochaine, en conseil des ministres, d'un projet de loi visant à mettre en œuvre un engagement national pour le logement… il convient de conserver le cadre très circonscrit de la proposition de loi transmise par l'Assemblée nationale. (Applaudissements à droite.)

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Le sujet qui nous occupe aujourd'hui, la vente à la découpe, s'inscrit dans un contexte bien plus vaste, celui d'une crise du logement sans précédent, mise en évidence par les événements récents – 54 morts dans des immeubles insalubres en plein Paris – et que l'on peut décliner ainsi : pénurie de logements sociaux accessibles, offre insuffisante, désengagement de l'État, spéculation immobilière effrénée.

     Quelques chiffres : entre 1997 et 2005, les prix des appartements ont doublé à Paris, augmenté de 95 % en Rhône-Alpes et de 116 % en P.A.C.A. Ces deux dernières années, les familles ont dû supporter une augmentation moyenne de 7 % de leur loyer – sans comparaison avec celle des salaires. Depuis trois ans, les aides au logement sont gelées.

     La foncière Gecina a réalisé de 2002 à 2004 un résultat net de 841,2 millions d'euros et son action a progressé de 13,5 % en 2004. Les prix de l'immobilier ancien ont poursuivi leur envolée en 2004 avec une hausse moyenne de 15,5 %. Sur six ans, le prix des appartements a quasi doublé (+ 98,3 %), celui des maisons à gagné près de 82 %.

     Le fonds de pension américain Westbrook vient d'acquérir 100 immeubles, soit plusieurs milliers d'appartements dans la capitale, avec pour objectif 30 % de plus-values sur cinq ans.

     Face à ces chiffres, ceux des mal-logés : 86 500 personnes sont sans domicile fixe, +809 000 sont privées de domicile personnel, + 2 187 000 connaissent des conditions de logement très difficiles, + 715 000 sont en situation de précarité pour des raisons financières, + 625 000 vivent en copropriété dégradée, nécessitant une aide publique et + 3 507 000 personnes sont hébergées par des proches, faute de logement personnel.

     On aboutit à 8 753 000 personnes non logées ou en logement dégradé !

     Une telle situation appelle une prise de conscience nationale et des outils d'action publique à la hauteur.

     Ce que nous pouvons savoir du projet du gouvernement qui doit nous être soumis prochainement, n'est, hélas, pas convaincant !

     La droite à Paris fait assaut de démagogie. (Protestations sur les bancs de la droite.) Il lui en faudra beaucoup pour faire oublier sa politique menée depuis les années 70 dans la capitale : insalubrité ;(MM. Pozzo di Borgo et Goujon s'insurgent) chasse aux catégories populaires ; spéculation immobilière ! Il lui en faudra beaucoup aussi pour se dédouaner de la politique gouvernementale qu'elle soutient, qui ne cesse de réduire l'intervention publique dans le domaine du logement comme dans l'ensemble du champ social et favorise fiscalement les spéculateurs. Il lui en faudra beaucoup pour masquer qu'en Île-de-France des villes comme Neuilly, Le Raincy, Ville d'Avray – j'en passe – comptent de 2 % à 4 % de logements sociaux et refusent d'en construire, tout comme les arrondissements de l'Ouest parisien. (M. Goujon le conteste.)

     Alors, évidemment, la vente à la découpe est une goutte d'eau dans l'océan des problèmes du logement, mais c'est une question non négligeable. Le phénomène est apparu dans les années 90, à Paris principalement, mais aussi dans d'autres métropoles : Lyon, Marseille ou Lille, par exemple.

     La vente par lots d'un immeuble appartenant à un propriétaire unique n'est pas nouvelle, mais la forme actuelle est caractérisée. Elle consiste pour un bailleur institutionnel (banque ou assurance, par exemple) à céder à un marchand de biens ou à un fonds de pension un immeuble que celui-ci revend ensuite par appartements.

     Ce phénomène est directement lié à la spéculation immobilière ; d'ailleurs, le phénomène a pris une ampleur nouvelle depuis 2002 (+ 35 %) – tout naturellement en parallèle avec la flambée spéculative ! À Paris, en 2004, les ventes à la découpe ont concerné 15 % des ventes d'appartements anciens, soit 6 378 logements.

     Les investisseurs immobiliers vendent leur « patrimoine-logements » pour les transformer en « immobilier-bureaux » plus rentables, et les marchands de biens profitent de la spéculation rapide et des avantages fiscaux.

     Le logement en pâtit : ces opérations alimentent la pénurie de logements locatifs, accentuent la flambée des prix et participent à l'éviction des locataires à revenus modestes et moyens.

     Loin d'être cantonné à quelques cas de quartiers chics parisiens, le phénomène touche à Paris de nombreux immeubles, où logent des personnes âgées et des gens modestes vivant depuis longtemps dans leur appartement.

     Beaucoup de ces victimes se sont mobilisées depuis 2004 pour alerter les pouvoirs publics et l'opinion obligeant les parlementaires à réagir avec plus ou moins de conviction… À preuve, l'inscription à l'ordre du jour des propositions de loi déposées par notre groupe au Sénat et par le groupe socialiste à l'Assemblée a été refusée !

     En revanche, nous discutons aujourd'hui d'une proposition de loi due à Mme Aurillac… On comprend pourquoi ! Ce texte ne porte en rien atteinte au droit sacro saint, non de propriété – comme le prétend notre rapporteur – mais au sacro saint droit de spéculer. (Pro-testations à droite.)

     M. SUEUR. – C'est la vérité !

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Le texte instaure un droit de préemption spécifique aux locataires, institue un bail précaire pour certains locataires et prévoit de reconduire les baux en cours qui arrivent à expiration avant le délai pendant lequel le propriétaire s'est engagé à maintenir le statut locatif.

     Ces aménagements très relatifs ne limitent en rien la possibilité pour les marchands de biens de pratiquer les ventes à la découpe. Seuls 20 % des locataires peuvent se porter acquéreurs, les autres ne seront en rien protégés par le dispositif.

     Notre proposition de loi est plus contraignante : elle soumet à autorisation municipale les opérations de congé vente avec le principe d'un permis de diviser. Elle est plus protectrice des droits des locataires et, surtout, modifie la fiscalité sur le logement en revenant sur les dispositifs de Robien-Marini. Force est de constater que l'allégement des contraintes fiscales sur les transactions opérées par les sociétés d'investissement mobilier cotées à nourri les désordres que nous constatons aujourd'hui.

     D'après certaines estimations, la seule société Gecina, spécialisée dans les opérations de vente à la découpe, a bénéficié d'un allégement de l'impôt sur les sociétés à hauteur du total des aides publiques à la construction et à la réhabilitation de l'habitat collectif.

     Nous défendrons donc des amendements correspondants à notre proposition de loi, laquelle, loin de porter atteinte à l'équilibre entre locataires et propriétaires, considère avant tout que le scandale a assez duré et qu'il est temps de mettre en place les conditions du dégonflement de la bulle spéculative.

     Pour ce faire, il importe d'accroître l'offre de logements, de rééquilibrer les relations entre locataires et bailleurs, de revenir sur des faveurs fiscales uniques.

     Aujourd'hui le droit au logement n'est pas respecté. Combien faudra-t-il encore de tragédies pour que l'État prenne ses responsabilités. Tous les instruments de l'action publique doivent être mis en œuvre – notamment l'interdiction des expulsions sans relogement, la réquisition, le gel des loyers, la taxation de plus-values – pour construire 600 000 logements sociaux d'urgence en cinq ans. Nous plaidons aussi pour l'application obligatoire de la loi S.R.U.

     S'il en était besoin, la vente à la découpe montre à quel point les prétendues ventes régulatrices du marché s'arrêtent là où se profile l'expérience du premier euro de profit !

     Il est du devoir des élus du peuple de rétablir les droits des locataires bafoués par les spéculateurs. Il nous revient de garantir le droit au logement. (Applaudissements à gauche.)

     M. POZZO DI BORGO. – Le sujet que nous abordons n'est que la conséquence de la crise actuelle du logement. Le marché de l'immobilier est de plus en plus restreint : cette année, augmentation de 10 % du prix des appartements et de 11 % du prix des maisons sur l'ensemble de la France ; envolée des loyers du secteur privé ; hausse globale du prix du terrain à bâtir de 40 % entre 1999 et 2004 ; déficit de construction de logements.

     En 2002, 32 000 logements ont été mis en chantier en Ile-de-France, soit le plus mauvais score enregistré depuis 1975. Les logements sociaux financés s'élevaient à près de 80 000 en 1994 et à 38 000 en 2000. En 1981, 40 000 logements étaient mis en chantier, contre 303 000 en 2001. Bravo pour l'efficacité du gouvernement socialo-communiste sortant ! (On se gausse à gauche.)

     Le gouvernement Raffarin a entrepris de rattraper ce retard : en 2004, grâce à l'action de M. de Robien, la construction a repris, passant à 364 000 logements.

     Mais cette évolution reste insuffisante et le ralentissement du rythme de production a créé un déséquilibre entre l'offre et la demande. Les évolutions de notre société font qu'il y a de plus en plus de personnes seules.

     Le phénomène des ventes à la découpe est un élément du dysfonctionnement du marché de l'immobilier dans son ensemble.

     Si la France n'est certes pas un cas isolé, notre situation est celle qu'il devient de plus en plus difficile, pour certaines catégories de population, de devenir propriétaire malgré des taux d'emprunt très bas. Selon le groupe de travail « Foncier-logement » la hausse de l'immobilier pose un grave problème pour les jeunes ménages. La France compte 56 % de propriétaires, ratio satisfaisant mais beaucoup plus faible que dans d'autres pays de l'Union européenne – la Grèce en compte 74 %, l'Espagne 83 % et l'Irlande 78 %. Cela devrait donner à réfléchir.

     La vente à la découpe est une pratique ancienne qui n'a pas toujours eu les effets négatifs que nous lui prêtons aujourd'hui car elle a notamment permis de libérer des logements. Elle représente à Paris entre 9 % et 18 % des transactions, selon les années.

     Depuis trois ans si les ventes à la découpe ont augmenté de près de 50 % entre 2001 et 2004, elles ne se présentent plus tout à fait sous les mêmes aspects.

     Dans un contexte de crise généralisée du logement, les institutionnels – compagnies d'assurance, banques, caisses de retraites – ont défini de nouvelles stratégies patrimoniales conduisant à des arbitrages dans le portefeuille de logements, considéré comme peu rentable. Ces transferts de propriété passent parfois par des investisseurs intermédiaires qui ne sont intéressés que par la valeur patrimoniale de l'immeuble et tirent leurs revenus non pas des loyers mais de la plus-value. Les locataires en bout de chaîne subissent les conséquences de ces opérations spéculatives.

     Cette reprise récente des ventes à la découpe a suscité un vif élan d'émotion, relayé par la presse, qui a conduit au dépôt de plusieurs propositions de loi et à l'examen du présent texte.

     L'opinion s'alarme car les ventes à la découpe ne concernent pas que les beaux quartiers.

     Si nous soutenons pleinement la démarche de Mme Aurillac, nous voulons avant tout sanctionner les abus des gens peu scrupuleux se livrant à des opérations douteuses voire scandaleuses. Nous entendons aussi protéger les locataires les plus faibles. Nous ne souhaitons par remettre en cause le principe des ventes à la découpe et empêcher le marché immobilier de se réguler seul, mais rétablir l'égalité des relations entre bailleurs et locataires.

     Si nous soutenons le rapporteur et notamment les amendements qu'il propose sur les sanctions, ou sur le rétablissement du droit d'opposition des représentants des bailleurs et des locataires, nous avons des doutes sur la possibilité de régler le vrai problème : les opérations de spéculation perpétrées par les intermédiaires.

     Si les droits et les protections dont bénéficient les locataires ne suffisent plus, ne doit-on pas trouver des solutions à d'autres niveaux et, par exemple, réfléchir aux conditions d'exercice de la profession de marchand de bien ?

     Il importe de combattre le plus intolérable à savoir que des logements financés par des prêts sociaux puissent faire l'objet de ces ventes à la découpe.

     M. SUEUR. – Absolument.

     M. POZZO DI BORGO. – Est-il juste que des plus-values qui résultent de l'effort collectif soient accaparées par des particuliers ?

     M. FAUCHON. – Bravo !

     M. POZZO DI BORGO. – Ne pourrait-on davantage axer la politique du logement sur la propriété ? Autant de pistes sur lesquelles nous reviendrons, je l'espère, à l'occasion de votre prochain projet de loi, monsieur le Ministre.

     Élu de Paris, je tenais à intervenir, car le problème du logement est prégnant à Paris et en Ile-de- France. Le groupe U.C.-U.D.F. votera ce texte de circonstance, en espérant qu'il n'aura pas trop d'effets pervers.

     Pour nous cependant, la meilleure façon de lutter contre les ventes à la découpe est de libérer le foncier, de relancer la construction, de permettre au plus grand nombre de locataires de devenir propriétaires.

     M. BRAYE. – Très bien !

     M. POZZO DI BORGO. – De telles actions seraient les meilleurs ferments de cohésion sociale. (Ap-plaudissements au centre et à droite.)

     M. SUEUR. – S'il fallait citer un exemple, un domaine d'activité, pour illustrer les limites, les déficiences, l'inefficience du libéralisme, ce serait le logement.

     Le droit au logement est essentiel, la mixité sociale du logement est nécessaire pour éviter les ghettos ; et seule une politique en faveur de la qualité préservera la dignité de tous et préviendra la ségrégation.

     Il est aisé de démontrer que la loi du marché, le jeu de l'offre et de la demande, ne fait pas une politique du logement. Il faut une action volontariste de l'État, car l'addition des décisions des diverses collectivités locales ne sert pas spontanément le bien commun.

     Une lourde responsabilité a été prise par le gouvernement avec la loi Raffarin du 13 août 2004 sur la décentralisation. Je me souviens du débat autour d'un amendement – certains de ses auteurs sont ici – qui visait à supprimer toute intervention de l'État en matière d'attribution de logements sociaux. Nous avions demandé à M. Devedjian quelle était la position du gouvernement, mais il n'a rien répondu.

     M. BRAYE. – Faux !

     M. SUEUR. – Il est facile de le vérifier au Journal officiel… Le ministre ne s'est pas prononcé contre notre amendement et vous en avez été très satisfait.

     M. BRAYE. – Tout cela est faux sur le fond !

     M. SUEUR. – Finalement, la loi du 13 août 2004 a supprimé toute capacité d'intervention à la puissance publique – en l'occurrence, des préfets.

     M. BRAYE. – Il n'y connaît rien !

     M. SUEUR. – Le journal Le Monde de cet après-midi le montre bien…

     M. HYEST, président de la commission. – Alors ! Si c'est Le Monde qui le dit !

     M. SUEUR. – Il nous apprend que le gouvernement veut donner aux préfets la possibilité d'imposer aux bailleurs sociaux des locataires prioritaires. C'est que la loi Raffarin a ôté ses moyens à la puissance publique !

     M. BRAYE. – Faux !

     M. SUEUR. – Pour vous, seule vaut la loi du marché et le département où elle prospère le mieux, ce sont les Hauts-de-Seine de M. Sarkozy.

     M. BRAYE. – Ça y est ! Vous n'y connaissez rien, c'est pour cela que vous avez été remercié à Orléans !

     M. ASSOULINE. – Cessez de… vociférer !

     M. SUEUR. – Pour vous, aujourd'hui, tout est donc pour le mieux dans le meilleur des mondes du logement social.

     Nous sommes en totale opposition avec cette conception. La vente à la découpe constitue le paroxysme d'un système où, Mme Borvo l'a dit, c'est le droit à spéculer qui est encouragé, reconnu, protégé, au détriment du droit des locataires à demeurer dans leur logement.

     Vous avez proposé des dispositions, dans un texte qui n'est pas à la hauteur du sujet. La proposition de loi a été adoptée à l'Assemblée nationale…

     M. HYEST, président de la commission. – Exactement !

     M. SUEUR. – … après avoir été revue à la baisse.

     Les prix de l'immobilier ont augmenté de 86,4 % depuis 1998…

     M. BRAYE. – La faute à qui ?

     M. SUEUR. – … soit 67 % en euros constants.

     M. BRAYE. – La faute à qui ?

     M. SUEUR. – Et la progression des loyers dépasse de loin l'inflation. En 2004 – la faute à qui ? – le niveau des loyers s'est élevé de 4,8 % !

     M. BRAYE. – Oui, la faute à qui ?

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Arrêtez un peu !

     M. SUEUR. – En conséquence, les prix de l'immobilier flambent et les locataires sont victimes des ventes à la découpe.

     Le texte adopté en première lecture à l'Assemblée nationale est cosmétique – mais je ne voudrais pas porter atteinte à l'industrie française de la beauté. Il est homéopathique – mais je ne veux pas insulter les spécialistes de cette méthode thérapeutique. Il est ultra-minimal est ne change quasiment rien pour les locataires concernés.

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Un cinquième d'entre eux seulement peuvent acheter.

     M. HYEST, président de la commission. – Ou le veulent…

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Non, le peuvent !

     M. SUEUR. – En cette période d'interrogations au sujet du Sénat – auquel nous sommes si attaché – nous voulons croire que quelques-unes de nos propositions seront acceptées, en particulier concernant l'obligation de renouvellement du bail, en faveur des personnes en difficulté.

     M. HYEST, rapporteur. – Cela existe déjà, c'est l'accord national !

     M. SUEUR. – Pourquoi alors refuser de l'inscrire dans la loi ?

     M. BRAYE. – Démagogie !

     M. SUEUR. – Nous proposons un délai de trois ans entre la mise en copropriété et le congé pour vente. Et, monsieur Braye, allez donc sonner à la porte des locataires concernés…

     M. BRAYE. – Vous êtes responsables de la situation et vous faites de la démagogie !

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Taisez-vous et allez voir les locataires !

     M. SUEUR. – Nos propositions n'empêchent ni la vente, ni la mise en copropriété. Pour nous, il faut favoriser le maintien dans les lieux du locataire avec un nouveau bail de six ans ; prévoir un recours au maire…

     M. BRAYE. – (Simulant une leçon de natation.) N'importe quoi !

     M. SUEUR. – Cette faculté vous fâche peut-être mais les personnes concernées doivent pouvoir solliciter une enquête publique ; et si cette dernière montre que l'opération a pour effet de diminuer le nombre de logements sociaux, le maire doit pouvoir refuser l'opération – c'est l'intérêt public qui est en jeu.

     M. BRAYE. – Vous mélangez tout !

     M. CLÉACH. – Hors sujet !

     M. SUEUR. – Nous prévoyons un audit contradictoire à la charge du bailleur, (M. Braye soupire), des mécanismes de décote, une réglementation de la profession de marchand de biens.

     Lorsque le logement a été construit grâce à des fonds consacrés au logement social, il ne doit pouvoir être revendu à des fins simplement spéculatives, au mépris des financements apportés par la collectivité publique.

     M. BRAYE. – Il mélange tout, c'est affligeant.

     M. SUEUR. – Pour nous, le logement ne se résume pas à un marché, il assure la dignité de chaque famille. Le respect des droits des locataires doit prévaloir sur la frénésie de la spéculation immobilière. (Applaudissements à gauche.)

     M. BRAYE. – Étudiez véritablement le sujet et vous ne parlerez plus ainsi !

     Mme BORVO COHEN-SEAT. – Monsieur Braye, vous nous fatiguez !

     M. GOUJON. – Vous n'avez pris aucune mesure lorsque vous étiez au pouvoir…

     M. BRAYE. – C'est bien pourquoi nous en sommes là !

     M. GOUJON. – C.Q.F.D...

     La multiplication des ventes à la découpe n'est pas étrangère à la flambée des prix de l'immobilier entre 1998 et 2004.

     Paris concentre la moitié de ces ventes. C'est dans cette ville que le phénomène a pris toute son ampleur, avec 6 378 transactions en 2004, soit 15 % des ventes d'appartements anciens.

     Si le marché immobilier du centre ville a dérapé à Paris, c'est d'abord du fait de la raréfaction de l'offre, due en partie à la politique de la majorité municipale actuelle. (Marques d'indignation sur les bancs socialistes.)

     Les événements dramatiques survenus l'été dernier dans la capitale en sont la malheureuse illustration ; jamais le nombre de mal logés n'a été aussi important depuis que M. Delanoë est maire de Paris. (Protestation sur les bancs socialistes.)

     Il a construit moins de logements sociaux que ses prédécesseurs. (Même mouvement.) Mais si ! Ne confondez pas acquisitions et constructions !

     Celui-ci construit en effet moins de logements sociaux que ses prédécesseurs en relogeant 1 000 familles de moins chaque année en moyenne que sous la précédente mandature !

     M. BRAYE. – Il n'y a jamais eu aussi peu de constructions à Paris ! (Exclamations sur les bancs socialistes.)

     M. GOUJON. – C'est la réalité !

     M. BRAYE. – Soyez honnêtes ! Reconnaissez-le !

     M. GOUJON. – Ce ralentissement des constructions a pour conséquence d'écarter les familles moyennes de la capitale, comme de repousser bon nombre de Parisiens, souvent modestes, vers la banlieue. Ne resteront à terme que les plus aisés et les plus aidés ! (Nouvelles exclamations sur les mêmes bancs.)

     Le maire de Paris contribue à alimenter la spéculation foncière par sa politique de préemption dans les arrondissements de l'ouest, à n'importe quel prix, ce qu'ont bien compris les investisseurs institutionnels.

     M. BRAYE. – Très juste !

     M. GOUJON. – La vente par ces gros propriétaires fonciers de près de 10 000 logements à la ville de Paris est l'une des causes majeures de la hausse des prix de 35 % du foncier depuis 2001 et de 15 % des loyers.

     M. SUEUR. – C'est pour faire des logements sociaux ! Vous ne pouvez pas le reprocher au maire de Paris !

     M. GOUJON. – Je suis un élu de l'ouest parisien qui compte quinze mille logements sociaux.

     La ville de Paris tire les bénéfices de cette spéculation, largement entretenue par les fonds de pension étrangers, puisque le produit des droits de mutation a doublé depuis 2001.

     Le même phénomène a aussi gagné Lille ou Lyon, où les prix ne cessent de grimper. Dans la capitale des Gaules, c'est même la mairie, de gauche, qui a vendu une dizaine d'immeubles à un fonds américain.

     M. ASSOULINE. – Et Marseille !

     M. GOUJON. – Le rendement de l'immobilier de bureau est supérieur à 5 % tandis que celui de l'immobilier d'habitation est inférieur à 3 %, ce qui explique que l'arbitrage des investisseurs institutionnels se fait en faveur d'une vente du patrimoine locatif d'habitation.

     Dans ces conditions, les craintes exprimées par les locataires sont plus que légitimes.

     M. ASSOULINE. – Protégez-les !

     M. GOUJON. – Il appartient au législateur d'y répondre. Tel est l'objet de la proposition de loi déposée par notre collègue, Mme Aurillac. Équilibré, ce texte vise à protéger les locataires tout en préservant les règles du marché de l'immobilier.

     Les locataires craignent de ne pas avoir les moyens de devenir propriétaires ou de devoir payer plus cher que le prix du marché l'appartement qu'ils occupent puisqu'il est prouvé qu'en moyenne le coût d'acquisition d'un appartement à la découpe est de 17,2 % plus élevé que celui d'un appartement classique.

     Deux tiers des locataires qui reçoivent un congé pour vente sont obligés de partir à l'échéance de leur bail sans l'avoir souhaité.

     En instituant un droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc, en amont du processus de mise en copropriété préalable à une vente par lots, la proposition de loi, enrichie par notre rapporteur, mérite d'être approuvée, sous réserve de quelques observations.

     Ainsi, le délai d'exercice de ce droit devrait être porté à quatre mois. De surcroît, il sera difficile de limiter son champ d'application à dix logements et plus. S'il est établi que 94,5 % des bailleurs possèdent un parc locatif inférieur à cinq logements, il est logique de considérer qu'au-delà de ce seuil, on rejoint la problématique des ventes à la découpe, d'où la proposition de revenir au seuil de dix logements qui figurait dans le texte initial de l'Assemblée.

     Nous approuvons en revanche l'extension de l'exercice du droit de préemption au cas de cession des parts de la société civile immobilière détenant la propriété de l'immeuble, tout comme nous approuvons l'idée d'imposer la communication au locataire des résultats d'un diagnostic technique, et au maire du prix et des conditions de la vente de l'immeuble. Cette dernière disposition pourrait être utilement complétée par l'allongement des délais au cours desquels les communes peuvent exercer leur droit de préemption.

     Il est satisfaisant de constater que la concertation en matière locative est maintenue tout en évitant les situations de blocage.

     À la suite d'une vague de « ventes à la découpe » qui a déferlé sur Paris durant l'hiver 1997, un accord collectif relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation a été conclu le 9 juin 1998 en vue de garantir une meilleure protection des occupants. Le décret du 22 juillet 1999 a rendu cet accord obligatoire pour l'ensemble des logements public, semi-public et institutionnel privé. Faut-il rappeler que la majorité de l'époque expliquait naïvement que cet accord allait tout régler ? Mais sa naïveté a été préjudiciable dans bien d'autres domaines !

     La gauche porte une lourde responsabilité dans la situation qu'ont connu nombre de locataires au début des années 2000.

     Heureusement, le ministre du Logement M. Daubresse, a demandé au début de 2005, qu'une concertation soit menée afin de parvenir à un nouvel accord collectif pour mieux protéger les locataires.

     Par conséquent, il faut conférer un droit d'opposition à la majorité des organisations représentatives de bailleurs ou de locataires, et non plus à la majorité de l'un ou l'autre collège.

     Enfin, il importe d'assurer l'efficacité des sanctions en cas de méconnaissance par le bailleur de ses obligations. C'est l'objet des amendements de M. le rapporteur.

     Alors que nous sommes confrontés à cette question sensible des ventes par lots, il faut aider les locataires à acquérir leur logement mais aussi protéger certains d'entre eux en raison de leur âge ou de leur occupation très ancienne de leur appartement.

     S'agissant de l'accession à la propriété, l'idée d'instituer une décote à l'achat au profit du locataire a été formulée. Une telle option mérite d'être envisagée, mais avec des garde-fous nécessaires afin que le locataire acquéreur ne soit pas incité à revendre pour empocher la plus- value.

     M. CAMBON. – Très bien !

     M. GOUJON. – Tel est le sens de l'amendement que nous avons déposé !

     De plus, nous pourrions permettre aux collectivités locales d'alléger les droits de mutation. Ce serait un levier puissant qui préserverait le droit de propriété.

     C'est la première fois que le Parlement légifère sur les « ventes à la découpe » et c'est l'U.M.P. qui en est l'initiatrice et non la gauche qui parle beaucoup mais qui agit peu en ce domaine ! (On approuve à droite.)

     C'est notre gouvernement qui a soutenu cette initiative parlementaire, alors que le gouvernement Jospin, n'a jamais empêché une flambée des découpes avec une politique du logement reléguée au rang des incantations !

     De plus, les objectifs très ambitieux du plan de cohésion sociale sont en passe d'être réalisés, en matière de locatif privé.

     Aussi, le groupe U.M.P. votera ce texte qui donne toute son ampleur à une véritable politique du logement, celle que nous mettons en œuvre au profit du plus grand nombre de nos concitoyens.

     Le « droit au logement » c'est nous qui le faisons appliquer. (Applaudis-sements à droite et au centre. M. Braye crie bravo !)

     M. MADEC. – L'examen de cette proposition de loi s'inscrit dans un contexte de crise. Alimentée par un manque criant de logements locatifs, par des transactions spéculatives et par l'ampleur des ventes d'immeubles par lots, la situation catastrophique des locataires de nos grandes agglomérations appelle des mesures concrètes et efficaces. Le contenu de ce texte sera jugé à l'aune des attentes des locataires trop souvent victimes des ventes à la découpe et laissés à eux- mêmes face à une alternative qui n'en n'est pas une : racheter dans l'urgence un logement à un prix inaccessible pour beaucoup ou bien abandonner celui- ci en espérant, sans trop y croire en retrouver un autre.

     Conscients de la gravité des enjeux, les députés socialistes avaient saisi l'opportunité d'une niche parlementaire pour faire examiner, dès le mois de mai une proposition de loi renforçant les protections des locataires victimes de ventes à la découpe, ce qui aurait permis d'apporter une réponse globale au problème. Pris de vitesse, le gouvernement et les députés de la majorité avaient alors décidé de rejeter ce texte en interrompant les débats avant même l'examen des articles faisant ainsi preuve d'une certaine irresponsabilité. Un mois et demi plus tard, les députés U.M.P. soumettaient un court texte en guise de réponse à la vague de ventes à la découpe et au déferlement médiatique qui l'a accompagnée.

     Aujourd'hui, nous examinons cette proposition de loi. Nous défendrons donc par voie d'amendement les mesures contenues dans celle que j'avais déposée identique à celle des députés socialistes de l'Assemblée nationale. Je regrette d'ailleurs que vous n'ayez pas prévu d'examiner ensemble les deux textes.

     Vous devrez cependant prendre position sur ces mesures que les locataires victimes de la vente à la découpe appellent de leurs vœux.

     La situation est extrêmement préoccupante : les loyers flambent, les prix de l'immobilier explosent, les terrains constructibles se raréfient et sont de plus en plus difficile à acquérir pour les collectivités territoriales. Les inégalités dans l'accès au logement renforcent donc les inégalités sociales. Rien qu'à Paris, plus de 100 000 demandeurs de logements sociaux sont dénombrés tandis que les prix des loyers ont augmenté dans la région de près de 70 % depuis 1998.

     Dans ce contexte, le phénomène des ventes à la découpe est perçu comme insupportable par des locataires évincés de leur appartement et abandonnés sur un marché locatif saturé.

     Le mouvement des ventes à la découpe, encouragé par la hausse rapide et régulière des prix de l'immobilier, alimente à son tour des phénomènes spéculatifs.

     Il est également entretenu par la déprime boursière qui a succédé au krach boursier de 2000. Les investisseurs interviennent désormais sur le marché du logement à la recherche de rendements moins risqués. Dès lors, les immeubles ne sont plus achetés pour leur valeur locative mais pour leur valeur patrimoniale. L'immobilier devient un actif, au même titre qu'un titre boursier, et fait l'objet de transactions purement spéculatives au mépris des locataires. Les investisseurs institutionnels représentent un tiers des ventes à la découpe et en 2002, près de 10 % du parc privé parisien était détenu par des sociétés d'assurances. Il y a fort à craindre de cette financiarisation de l'immobilier et les locataires des grandes agglomérations ont de quoi

     s'inquiéter. Les ventes à la découpe sont rentrées depuis 2002 dans un cycle ascendant pour atteindre en 2004 le seuil de 15 % des transactions immobilières.

     La conjonction de ce regain de vente par lots et de la flambée des prix de l'immobilier fait que deux tiers des « découpés » ne peuvent racheter leur appartement. Ainsi, lorsqu'un investisseur vend par lots 3 600 logements en même temps, comme l'a fait en 2004 le fonds de pension américain Westbrook, ce sont des milliers de locataires qu'il faut reloger dans l'urgence sur un marché locatif saturé.

     En réaction à ces mises à la porte collectives, les locataires ont raison de s'organiser pour résister. Les difficultés qu'ils rencontrent aujourd'hui pour retrouver un logement appellent des réponses concrètes. D'autant plus que l'enjeu politique est évident : les ventes à la découpe chassent les populations les moins aisées des centres-ville, parce qu'elles concernent le parc locatif des investisseurs institutionnels dont le patrimoine a été construit avec la participation des employeurs et de l'argent public, et dont les loyers sont inférieurs à ceux de leur quartier. Nous assistons à la gentryfication de Paris et des grandes agglomérations. Les classes sociales favorisées s'installent dans les anciens quartiers populaires et rejettent les moins aisées en périphérie au détriment de la mixité sociale.

     Nous savons que l'homogénéité sociale conduit à la ségrégation, qu'elle tire vers le haut les plus aisés et vers le bas les plus défavorisés. Au nom de la justice sociale et de l'égalité des chances, il faut combattre tout mécanisme conduisant à la reproduction des inégalités, à commencer par les ventes à la découpe. Pour enrayer ce mouvement de fond, la seule stratégie consiste à renforcer les droits des locataires et à réglementer par la loi les opérations de vente à la découpe. Nous ne pouvons plus laisser le marché jouer librement en matière de logement.

     Ce texte offre comme seule réponse l'accession à la propriété sans prendre en compte la situation des locataires qui ne peuvent pas racheter leur logement. Nous voulons quant à nous offrir au plus grand nombre la possibilité de rester dans leur appartement en intervenant fortement sur le marché locatif. En matière de logement, nos différences s'affichent.

     Refusant les mesures homéopathiques, nous proposons un dispositif en trois volets cohérents concernant le maintien des locataires dans leur logement, l'accession à la propriété et l'encadrement de la profession de marchands de bien. Nous proposons d'accorder une incitation fiscale à une personne physique propriétaire qui s'engage à ne pas donner de congé pour vente au locataire pour une période de six ans. Nous voulons renforcer les obligations de renouvellement de contrat de bail pour les locataires dont les ressources sont inférieures ou égales au plafond des logements intermédiaires.

     Tout locataire victime d'une vente à la découpe devrait bénéficier d'un délai de trois ans avant la délivrance du congé pour vente. Nous demandons que soit garanti le maintien d'un bail de six ans une fois l'appartement acquis par une personne physique. Nous proposons enfin l'interdiction de transmettre à l'acheteur le congé pour vente déclenché par le vendeur. Mais surtout nous exigeons que le maire puisse suspendre purement et simplement une procédure de vente d'immeuble à la découpe, par exemple à la suite d'une enquête publique, demandée par un tiers des locataires et qui prouverait qu'il existe une pénurie de logements locatifs sur la commune. La suspension perdurerait ainsi jusqu'à ce qu'un nombre suffisant de logements de l'immeuble soit maintenu en statut locatif.

     Pour renforcer l'application immédiate et effective du dispositif, les dispositions en faveur du locataire qui n'auront pas été appliquées entraîneront l'annulation du congé pour vente et devront s'appliquer à toutes les procédures de vente par lots en cours de réalisation.

     Notre volontarisme politique contraste avec le simple allongement des délais que propose le texte. Nous donnons enfin aux élus locaux les moyens de répondre au désarroi des locataires découpés et de freiner l'homogénéisation rampante des quartiers.

     Mais la défense des locataires passe également par l'accession à la propriété.

     M. BRAYE. – Très bien !

     M. MADEC. – Nous souhaitons l'encourager, sans pour autant en faire notre unique cheval de bataille comme le fait la majorité.

     Nous proposons ainsi que le locataire souhaitant racheter son logement bénéficie d'une décote de 10 % minimum, qui progresse de 2 % par année d'ancienneté dans le logement jusqu'à atteindre 30 %. Cette mesure simple et concrète serait un coup de pouce à tous les locataires qui peuvent racheter leur appartement.

     Enfin, autre innovation majeure, nous proposons de réglementer la profession des marchands de biens afin de ralentir la spéculation. La définition juridique de l'activité de marchand de bien doit être accompagnée d'une véritable déontologie professionnelle permettant de moraliser la profession et d'incitations fiscales visant à décourager les opérations de ventes à la découpe. Enfin les marchands de bien ne pourront procéder à des ventes par lots que six ans après l'acquisition du logement.

     Nos propositions agissent à la fois sur les acteurs et sur les victimes des ventes à la découpe, limitant les marges de manœuvre spéculatives pour les uns et renforçant les droits des autres, recourant à des incitations fiscales, imposant des obligations légales et offrant un droit d'intervention aux élus locaux. Elles apporteraient un réel coup de frein à ces phénomènes spéculatifs. Ce sont des milliers de locataires, vivant dans l'angoisse, qui guettent le vote du Sénat sur ces amendements ! (Applau-dissements à gauche.)

     M. CLÉACH. – La vente par lots d'un immeuble sous le régime de la copropriété, déjà pratiquée avant- guerre, s'est beaucoup développée, surtout dans les très grandes villes et particulièrement à Paris, à partir des années cinquante. Elle a permis à nombre de nos compatriotes de devenir propriétaires de leur lieu de vie. Ceux-ci se sont généralement lancés dans des opérations de modernisation de leur logement, participant ainsi au développement de l'activité des entreprises de second œuvre du bâtiment. De 1990 à 2004, les ventes sous le régime de la copropriété représentaient, en moyenne, 14 % des transactions sur les appartements anciens à Paris et en banlieue proche avec une pointe à 18,30 % en 1997 et un seuil à 9,40 % en 1992. Ce pourcentage s'est établi à 15,90 % en 2003 et 15 % en 2004, après avoir fortement chuté en 2000, 2001 et 2002. Cette indéniable progression n'est donc qu'un retour à un étiage légèrement supérieur à la moyenne des ventes constatées en treize ans.

     Et pourtant, à en croire les médias, un citoyen non averti imaginerait Paris soumis à un dépeçage systématique, injuste et outrancier par des groupes immobiliers à capitaux étrangers !

     J'avais pourtant retenu de ma pratique notariale que la plupart des locataires accédant à la propriété de leur appartement s'en félicitaient. Je savais que la loi avait édifié des barrières de protection en faveur des locataires, protégés par le droit de préférence instauré par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le locataire âgé de plus de soixante-dix ans et disposant de ressources inférieures ou égales à une fois et demi le S.M.I.C. ne pouvait être délogé sans un relogement satisfaisant; que les locataires acquéreurs de leurs appartements bénéficiaient généralement d'une décote importante sur le prix du marché.

     Je n'ignorais pas non plus que la mise en vente de leur appartement pouvait créer, pour certains, un problème insurmontable, notamment pour les retraités de moins de soixante-dix ans, dont les ressources ne permettent pas l'achat du logement où ils ont passé leur vie.

     Les dispositifs de l'accord collectif du 9 juin 1998, rendus obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 ont heureusement atténué les effets socialement inacceptables du congé pour vente, notamment en permettant au locataire de proposer comme acquéreur son conjoint, son compagnon, un ascendant ou un descendant, et ont renforcé par ailleurs la protection des locataires en situation de faiblesse d'âge, de ressources ou de santé physique ou psychologique.

     J'avais en outre constaté, au cours d'auditions pour mon rapport de 2004 sur la situation du logement locatif privé, que l'ensemble des acteurs du secteur s'accordaient à reconnaître que la loi de 1989 avait institué un équilibre apprécié entre bailleurs et locataires, équilibre renforcé depuis en faveur des locataires.

     Bref, la situation des locataires ne m'apparaissait pas catastrophique, malgré certaines situations difficiles. J'ai donc été surpris de voir l'Assemblée nationale se saisir d'une proposition de loi tendant à renforcer les droits des locataires confrontés à la vente de leur appartement.

     Il est vrai que les médias avaient abondamment relaté le courroux d'une actrice célèbre et de quelques personnalités influentes occupant des appartements dans de très beaux immeubles situés notamment dans les VIIe, VIIIe et XVIIe arrondissements de Paris, et donnant sur le Square du Roule, ou le parc Monceau…

     J'admets que l'on recherche à mieux protéger des locataires en situation de fragilité, la nécessité sociale d'un texte pouvant justifier certains sacrifices à l'égard des grands principes et des droits fondamentaux.

     Je comprends moins, alors que nous protestons tous contre l'inflation législative, que nous votions des lois de circonstances sous le coup de l'émotion.

     Cette proposition de loi écorne en effet encore un peu plus le droit de propriété...

     M. ASSOULINE. – C'est le capital !

     M. CLÉACH. – … déjà très atteint en matière agricole. C'est une bien mauvaise manière – de rétablir l'équilibre entre la ville et la campagne !

     Notre excellent rapporteur, sentant que la ligne jaune n'était pas loin d'être franchie, a évoqué la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur le caractère de gravité nécessaire pour apprécier l'atteinte au droit de propriété.

     Ce texte complique le droit, chacun s'en convaincra avec le tableau de la page 41 du rapport, qui récapitule les nombreuses étapes d'une vente immobilière avec préemption, les occasions de contentieux prolifèrent ! Les nouvelles contraintes contribuent à rompre l'équilibre de la loi de 1989, elles creusent le déficit locatif d'appartements familiaux dans les grandes agglomérations, car la protection de quelques-uns, va se retourner contre le plus grand nombre.

     Le manque d'appartements à louer dans nos principales villes, s'est traduit par une augmentation sensible des loyers et une flambée des prix, un grand nombre de locataires ayant mis à profit la baisse des taux et le prêt à taux zéro pour changer de statut et devenir propriétaires.

     Dans le même temps, les propriétaires institutionnels quittaient le marché locatif depuis plusieurs années. J'avais observé et décrit ce phénomène dans mon rapport et nos collègues MM. Braye et Repentin, qui viennent de présenter leur rapport intitulé « foncier logement : sortir de la crise », préconisent également de redonner confiance aux bailleurs privés. Or, ce texte envoie un message négatif aux institutionnels et aux propriétaires individuels qui y verront une nouvelle atteinte au principe de liberté de circulation des biens, un formalisme supplémentaire, une limitation certaine du droit de disposer librement de ses biens, consubstantiel au droit de propriété.

     Nous avons pourtant bien besoin de ces investisseurs institutionnels ou individuels. La chaîne du logement a besoin de tous ses maillons publics ou privés, elle doit pouvoir loger les jeunes couples comme les plus âgés, les plus pauvres comme les classes moyennes.

     Le mouvement H.L.M. dynamisé par le plan de cohésion sociale, doit s'investir totalement pour les plus pauvres. Mais il faut aussi que les investisseurs institutionnels reconstituent le parc locatif qu'ils mettaient à disposition des classes moyennes : gardons-nous donc de toute mesure qui tiendrait ces investisseurs éloignés du marché de l'habitat ! C'est en les accablant de réglementations toujours plus tâtillonnes, en compliquant davantage la gestion de leur patrimoine, qu'on décourage les investisseurs et qu'on appauvrit l'offre de logements intermédiaires, notamment familiaux, dont les dispositifs Robien n'ont pas réussi à accroître suffisamment le nombre, les promoteurs ayant surtout privilégié les petites surfaces.

     Le retrait des institutionnels étant irréversible, l'offre continuera à diminuer, les loyers à augmenter et les candidats à la location à chercher plus longuement l'appartement correspondant à leurs vœux !

     En décourageant l'investissement immobilier locatif déjà peu rentable, en le saturant de signaux négatifs, nous n'encourageons guère l'offre locative, et c'est finalement les candidats à la location qui en souffriront !

     Cette proposition de loi sera-t-elle, au moins, efficace ?

     Elle a le mérite de donner des délais au locataire concerné, mais, au bout du compte, ce ne sont jamais que des délais ; Quelle est la pertinence juridique de l'obligation faite au propriétaire de proposer à chaque locataire d'acquérir l'immeuble dans sa totalité ?

     À titre personnel et malgré l'excellent travail de notre rapporteur, j'attendrai la fin de nos débats pour me déterminer, tout en sachant que des améliorations techniques ne rachèteront pas les innombrables défauts que je reconnais à ce texte ! (Applaudissements sur quelques bancs à droite.)

     M. ASSOULINE. – Je défendrai une philosophie opposée à celle que nous venons d'entendre et je regrette qu'à ne pas choisir la sienne, le gouvernement s'en tienne à un entre-deux qui ne satisfera personne… Faut-il rappeler qu'en 2004, 6 300 logements, soit 15 % des ventes d'appartements anciens, ont été vendus à la découpe ? Le phénomène n'est certes pas nouveau, mais il a changé de nature.

     Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers, soumis à une très forte pression de leurs actionnaires pour un retour sur investissement élevé et rapide, arbitrent en permanence sur la composition des patrimoines, et décident brutalement de vendre des immeubles à des intermédiaires, qui les revendront ensuite au détail.

     Le gouvernement, apparemment surpris par l'ampleur des protestations de locataires « vendus » avec leurs immeubles, a décidé de faire intervenir la loi, en reprenant une proposition émanant de sa majorité, après avoir refusé celles des parlementaires socialistes et communistes.

     Ce texte, que nous examinons une nouvelle fois dans l'urgence, n'est évidemment pas à la hauteur des enjeux.

     Avant de se réfugier derrière le respect des grands principes, certains parlementaires de la majorité devraient se souvenir que le libre jeu du marché n'explique pas à lui seul le phénomène. La spéculation immobilière a été fortement incitée par un amendement fiscal « suggéré » à notre collègue M. Marini par la Fédération des sociétés immobilières, qui a remplacé l'impôt sur les bénéfices imposables de 34 % par une simple taxe de 16,5 % sur les plus-values latentes.

     Comment ce gouvernement et cette majorité peuvent-ils feindre de manquer de moyens face au marché, alors qu'ils ne cessent de limiter le rôle de la puissance publique dans la régulation économique ?

     Début 2005, le fonds d'investissement américain Westbrook a mis en vente des appartements à un prix moyen de 6 780 euros le mètre carré, acquis en mai 2003 au prix de 3 890 euros le mètre carré à des institutionnels français.

     Comment les associations de locataires concernés dans les quartiers parisiens des Ternes, du Roule, des Arquebusiers, de la rue de Montreuil, regroupés dans le comité d'organisation du collectif des associations de locataires « découpés », pourraient-elles se contenter d'un texte qui ne leur apporte aucune nouvelle protection ? Aucun dispositif ne protège les locataires qui n'auront pas la capacité d'acheter leur logement !

     La suppression de l'exercice du droit de préemption pendant les trois ans après la première vente en bloc, prive la puissance publique d'un instrument efficace de lutte contre les dérives spéculatives constatées dans les opérations de ventes à la découpe.

     Ce gouvernement, en refusant l'interdiction des congés vente pour motif de spéculation, marque bien son refus de conférer une portée effective au droit au logement !

     Le scandale des « ventes à la découpe » aura au moins eu ce mérite de mettre en lumière cette crise du logement, la plus grave depuis la fin de la dernière guerre, qui touche maintenant les classes moyennes, peu à peu exclues de centres villes lesquels sont menacés de devenir de simples musées.

     Quelques mesures concrètes permettraient pourtant de grandes avancées. Le maire de Paris en a demandé quatre au Premier ministre : la délivrance par la mairie d'une autorisation administrative pour les mises en copropriété d'immeubles d'habitation ; la prolongation de tous les baux en cours, pour 12 années au moins, dans les immeubles mis en copropriété ; un moratoire pour les opérations en cours annulant les congés et instaurant un bail d'au moins 12 ans pour les locataires ; la fin de l'exonération des droits de mutation sur les opérations de vente par lots hautement spéculatives.

     Plus largement, il est temps que le législateur institue un véritable service public du logement, ce qui passe notamment par la promotion d'établissements publics fonciers, la taxation des plus-values excessives sur les ventes de terrains, la gestion en amont des expulsions, un travail réel sur le parc actuel. (Applaudissements sur les bancs socialistes.)

     M. DESESSARD. – Chacun, à droite comme à gauche, reconnaît la gravité de la crise du logement. Dans toute crise, les cyniques, tous ceux qui sont dépourvus de scrupules maximalisent leurs profits.

     Le fonds d'investissements Westbrook a acheté la résidence des Arquebusiers, dans le IIIe arrondissement de Paris, 3 680 euros le mètre carré en juillet 2003, pour la revendre deux ans plus tard à 6 780 euros le mètre carré à la découpe !

     La S.A.R.L. Marignan a acheté le 14 rue Froissard pour 2 400 euros le mètre carré en octobre 2003, elle vient de le revendre à la découpe pour 5 100 euros le mètre carré !

     Cette valorisation s'explique-t-elle par des travaux de rénovation ? Aucunement ! La seule explication, c'est l'avidité des marchands de biens. Les locataires n'ont pas d'autre choix, que d'acheter ou partir : c'est le congé vente. Les loyers ont augmenté de 11 % en un an, chacun sait que les salaires ne suivent pas ! Le congé vente joue contre la mixité sociale : seulement un tiers des locataires peuvent acheter leur logement dans ces conditions au prix de sacrifices, les autres doivent changer de quartier, parfois de ville. Un logement ne se réduit pas à un toit, il représente aussi une façon de vivre. Le congé vente réduit le nombre de logements disponibles, car certains deviennent des résidences secondaires ou des bureaux.

     La vente à la découpe est née de la crise du logement et elle l'amplifie. Certains, à droite, ne veulent en rien s'opposer au marché, au nom du droit de propriété. On débattra, peut-être longuement, de la conciliation du droit de propriété et du droit au logement. Mais la question ici n'est pas celle du droit de propriété : c'est celle du droit à spéculer ! On ne parle pas de propriétaires individuels, qui pour des raisons personnelles veulent disposer de leurs biens, mais de sociétés qui achètent des immeubles, les découpent et les revendent ensuite au double du prix ! Comme responsables politiques, nous devons refuser la spéculation et soutenir les locataires expulsés par des pratiques indignes !

     Nous proposons d'étendre le délai du préavis d'expulsion aux repreneurs successifs. Car l'astuce dont usent les spéculateurs est connue : on vend à une société écran qui se charge de l'expulsion.

     Nous proposons également de soumettre le droit de diviser à l'autorisation du maire.

     Les spéculateurs profitent aujourd'hui de la crise du logement comme hier les repreneurs d'entreprises les rachetaient à un prix dérisoire pour les dépecer et les vendre par morceaux en engrangeant les profits. Le phénomène est aujourd'hui amplifié par la crise du logement. C'est pourquoi nous vous invitons à voter nos amendements interdisant le congé vente. On nous parle d'équilibre entre droits du propriétaire et droits du locataire. Mais ce que nous devons choisir, c'est le droit au logement contre le droit de spéculer. (Applaudissements à gauche.)

     M. BORLOO, ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement. – Ce texte, voté le 16 juin à l'Assemblée nationale, a déjà subi d'importantes transformations. Je salue la qualité du travail de votre rapporteur, sa compréhension de la technique juridique et de l'équilibre recherché.

     Tous les orateurs ont eu la même expression : ce problème est l'enfant de la crise du logement. Je dirai quant à moi des crises du logement ou de la crise des logements. La spéculation est toujours l'enfant de la rareté. Il est, dans notre pays, de grands équilibres à respecter. En matière de logement, nos besoins, répartis sur l'ensemble du territoire, sont de 400 000 à 450 000 constructions par an, dont quelque 80 000 logements conventionnés. C'est ce que la France a produit pendant vingt-cinq ans, avec l'aide de dispositifs publics, de zones d'aménagement concerté, des capacités et du savoir faire des aménageurs publics et privés.

     Puis notre pays s'est endormi. Les lois Defferre de décentralisation, que personne ne remet en cause dans leur fondement, n'auraient pas intégré le problème, considérant que l'on se trouvait en sortie de crise.

     M. SUEUR. – Et la loi Quilliot ?

     M. BORLOO, ministre de l'Emploi. – La réalité est que nous avons, monsieur Sueur, cassé la machine à produire du foncier et des logements – et les gouvernements que vous avez soutenu sont en première ligne. De 500 000, nous sommes descendus à 260 000 constructions par an, dont 40 000 logements sociaux, soit la moitié de la production antérieure. Je ne veux pas polémiquer mais quand on parle de crise du logement, il faut avoir un peu de pudeur et ne pas s'exonérer de responsabilité.

     Il faut que nos quartiers retrouvent un habitat et un environnement de qualité. C'est ce que tente le Programme national de rénovation urbaine. La reconquête des logements vacants est contrée à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (A.N.A.H.), l'autorisation donnée pour cinquante ans à la Caisse des dépôts pour l'acquisition de réserves bénéficiant aux offices ou aux collectivités locales doit assurer la relance du foncier.

     Il y a quelques années, il coûtait moins cher de se financer sur le marché privé pour l'acquisition d'un logement privé que sur le marché social pour l'acquisition d'un logement social. L'écart était de un point, et ce n'est que récemment qu'il a été réduit. Quant aux logements sous tutelle de l'État, ce qu'en dit le rapport Figeat est pour l'essentiel connu, depuis le rapport Besson, et des rapports des Ponts et Chaussées qui l'avaient précédé. Notre responsabilité est bien collective, vous le savez. C'est pourquoi j'ai obtenu que les quartiers inscrits dans le plan de rénovation urbaine bénéficient d'une T.V.A. à 5,5 % pour l'accession à la propriété. La politique du logement ne se fait que par toute une chaîne et je vous encourage à vous inspirer du rapport Braye-Repentin sur la crise du foncier, à prendre du recul, et de la hauteur.

     L'année 2005 sera je l'espère une deuxième année historique dans la production de logements : j'en espère près de 400 000 logements marchands et 72 000 à 77 000 logements sociaux. Nous avons cessé, madame Borvo, de faire nos fins de mois avec le mal nommé 1 % patronal, géré par les partenaires sociaux. Nous avons mis un terme à cette pratique désastreuse, qui conduisait à prélever 200, 300 ou 400 millions d'euros, aboutissant à un jeu à somme nulle avec le montant de l'aide à la pierre.

     La détente de la spéculation vient de l'augmentation de l'offre, et je suis heureux d'avoir signé une convention avec la ville de Paris pour aider à la construction et à la lutte contre les logements insalubres. Ce sont 560 millions d'euros qui seront consacrés à cette politique. Personne ne gagnera contre les autres. Le partenariat doit prévaloir ; les partenaires sociaux pour le financement du logement social ; les collecteurs du livret A ; l'État et sur le terrain, les régions, les départements, les collectivités, les S.A., les offices.

     Je vous demande de considérer le texte dans sa globalité. Il permet l'extension de l'accord collectif de 1998 et va plus loin encore, si certains amendements du gouvernement et de la commission sont adoptés. Il s'agit de taxer la spéculation en permettant d'acheter l'individuel au prix d'achat du global. On ne pourra plus acheter le menu et vendre au prix de la carte.

     La clarification apportée par M. Braye au titre de la préemption apporte une seconde réponse. Et pour reprendre l'idée de M. Goujon en matière de droit de mutation, le gouvernement n'est pas hostile à ce que les collectivités qui le souhaitent, dans le respect du principe de libre administration, abaissent ces droits. (Exclamations à gauche.)

     M. SUEUR. – Et la compensation financière ?

     M. CAMBON. – On va voir ce que fera Paris.

     M. BORLOO, ministre de l'Emploi. – La ville de Paris a une vocation offensive en matière de logement social. Elle ne peut trouver que des avantages dans une plus grande capacité à gérer au mieux ses ressources.

     Votre rapporteur propose de précieuses améliorations sur les conditions d'information et la nullité. Nous préférons de fait aux amendes civiles l'annulation de l'opération de congé vente. Le Sénat propose en outre des améliorations sur le diagnostic technique, la transmission du règlement de la copropriété, l'information des maires. La collectivité aura tous les moyens à sa disposition : droit de préemption et saisie des droits de mutation. Les locataires sont protégés par l'extension de l'accord de 2005 qui oblige au relogement des personnes en-dessous du plafond P.L.I., soit 80 % de la population concernée.

     Il me semble donc qu'entre les modifications apportées par l'Assemblée nationale, les amendements gouvernementaux et les propositions du Sénat, nous sommes parvenus à une solution raisonnable et équilibrée. (Applaudissements à droite.)

     La discussion générale est close.
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