Question de M. LABAZÉE Georges (Pyrénées-Atlantiques - SOC) publiée le 13/03/2014

M. Georges Labazée attire l'attention de Mme la ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme sur les difficultés rencontrées par de nombreux particuliers ayant fait l'acquisition d'un appartement au sein d'une résidence de tourisme.

Ces propriétaires ont souscrit un investissement locatif pour un produit dit « béton », présenté par de nombreux experts comme une valeur sûre, mais qui, dans bien des cas, s'avère un piège redoutable.

En achetant dans une résidence de tourisme classée ou « RC », ils bénéficient d'une déduction de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 19,6 % sur le prix d'achat, voire d'une réduction d'impôt de 25 % supplémentaire si la résidence se trouve en zone de réhabilitation rurale (loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 dite « Demessine »).

Par la suite, une société d'exploitation spécialisée se charge de commercialiser l'appartement. Elle verse aux propriétaires un loyer fixe garanti par un bail commercial irrévocable de neuf ans au minimum. La rentabilité offerte est attrayante : environ 4 à 5 % par an. Les propriétaires ont, de plus, la possibilité d'occuper leur logement plusieurs semaines par an.

Mais le rêve tourne bien souvent au cauchemar. Engagés dans un dispositif qui leur impose, sous peine de perdre leur avantage fiscal, la mise en gestion de leur appartement, les propriétaires n'ont souvent d'autre choix que de se plier aux désidératas de leur gestionnaire. Ces baux commerciaux imposent donc une relation déséquilibrée au profit de ces gestionnaires, souvent seuls bénéficiaires de ce système. Certains propriétaires voient alors leur loyers réduits à des montants bien inférieurs à la valeur du marché ou jamais revalorisés, malgré l'augmentation des prix des loyers du secteur.

Or, nombre de gestionnaires, peu scrupuleux, n'assurent pas la bonne gestion des locations si bien que l'exploitation de nombreuses résidences de tourisme se trouve déficitaire, entraînant, dans certains cas, la mise sous sauvegarde de justice ou la liquidation du gestionnaire.

Dans ce cas, soit les propriétaires acceptent de revoir les loyers à la baisse, soit le bail est rompu, avec, dans un tel cas, le risque, pour le propriétaire, de perdre tous ses revenus et de devoir rembourser au fisc les 20 % de TVA sur le prix d'achat du bien.

Dans le même temps, les appels de fonds demeurent et les remboursements d'emprunts continuent de peser sur la trésorerie des ménages, souvent modestes : situation dramatique, d'autant que ces ménages ne disposent d'aucune possibilité de se retirer et revendre leur bien.

Il lui demande donc si elle entend prendre des dispositions afin d'assurer la protection des bailleurs et limiter les pratiques abusives de certains gestionnaires, dérives qui mettent en péril ces propriétaires.

- page 661

Transmise au Secrétariat d'État, auprès du ministère de l'économie, du redressement productif et du numérique, chargé du commerce, de l'artisanat, de la consommation et de l'économie sociale et solidaire


Réponse du Secrétariat d'État, auprès du ministère de l'économie, du redressement productif et du numérique, chargé du numérique publiée le 07/05/2014

Réponse apportée en séance publique le 06/05/2014

M. Georges Labazée. Ma question porte sur les difficultés rencontrées par de nombreux particuliers ayant fait l'acquisition d'un appartement au sein d'une résidence de tourisme. Depuis cinq ans, en effet, des faillites en cascade de résidences de tourisme ont asphyxié des milliers de petits épargnants copropriétaires.

Ces propriétaires ont souscrit un investissement locatif d'un produit dit « béton », présenté par de nombreux experts comme une valeur sûre, mais qui, dans bien des cas, se révèle un piège redoutable.

En achetant dans une résidence de tourisme classée, ou « RC », ils bénéficient d'une déduction de TVA sur le prix d'achat, voire d'une réduction d'impôt de 25 % supplémentaire si la résidence se trouve en zone de réhabilitation rurale.

Ensuite, en théorie, il n'y a plus rien à faire. Une société d'exploitation spécialisée se charge de commercialiser l'appartement. Elle leur verse un loyer fixe garanti par un bail commercial irrévocable de neuf ans au minimum. La rentabilité promise est attrayante : environ 4 % à 5 % par an. Les propriétaires ont en plus la possibilité d'occuper leur logement plusieurs semaines par an.

Toutefois, le rêve tourne bien souvent au cauchemar. Engagés dans un dispositif qui leur impose, sous peine de perdre leur avantage fiscal, la mise en gestion de leur appartement, les propriétaires n'ont souvent d'autre choix que de se plier aux desiderata de leur gestionnaire : loyers réduits, montants bien inférieurs à la valeur du marché ou jamais revalorisés, malgré l'augmentation des prix des loyers du secteur.

En plus de cette relation très déséquilibrée imposée par ces baux commerciaux, les gestionnaires sont très souvent les seuls bénéficiaires du système. Et beaucoup d'entre eux, peu scrupuleux, n'assurent pas la bonne gestion des locations, si bien que l'exploitation de nombreuses résidences de tourisme se trouve déficitaire.

Depuis 2007, de nombreuses sociétés d'exploitation ont ainsi été placées sous administration judiciaire, mettant généralement les propriétaires au pied du mur.

Aussi, soit les propriétaires acceptent de revoir les loyers à la baisse, soit le bail est rompu, avec, dans ce cas, le risque pour le propriétaire de perdre tous ses revenus et de devoir rembourser au fisc les 20 % de TVA sur le prix d'achat du bien. C'est une situation dramatique, d'autant que les personnes concernées ne disposent d'aucune possibilité de se retirer et revendre leur bien.

Madame la secrétaire d'État, vous connaissez sans doute l'origine de cette déroute. La crise du tourisme ne suffit pas à expliquer ces faillites en cascade. Il s'agit principalement d'un problème de surexploitation. La faute incombe partiellement aux promoteurs qui ont construit en dépit du bon sens, encouragés par des fiscalités avantageuses, et qui se livrent ainsi à une concurrence véritablement mortifère.

Je souhaiterais donc savoir si le Gouvernement entend prendre des dispositions afin d'assurer une protection réelle et efficace des bailleurs et mettre fin à ce déséquilibre engendré par des baux commerciaux mal adaptés, ainsi qu'aux pratiques abusives de certains gestionnaires.

Mme la présidente. La parole est à Mme la secrétaire d'État.

Mme Axelle Lemaire,secrétaire d'État auprès du ministre de l'économie, du redressement productif et du numérique, chargée du numérique. Monsieur le sénateur, je vous prie de bien vouloir excuser l'absence de ma collègue Valérie Fourneyron, qui m'a demandé de vous transmettre sa réponse aujourd'hui et qui vous remercie de votre question, car vous soulevez un problème réel.

Les résidences de tourisme sont un des modes d'hébergement touristique plébiscité par les Français, notamment par les familles, qui représentent 50 % de leur clientèle.

Il existe en France plus de 2 200 résidences de ce type, qui, pour la grande majorité d'entre elles, fonctionnent correctement, à la plus grande satisfaction tant des particuliers ayant investi que des territoires ayant favorisé leur implantation et des gestionnaires assurant leur exploitation.

La défiscalisation, destinée à l'origine à encourager l'implantation de ces résidences dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, a cependant également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur.

Conscient de cette situation, grâce en particulier à votre mobilisation, monsieur le sénateur, le Gouvernement a débuté à la fin de 2013 des travaux, afin d'identifier les améliorations à apporter à ce dispositif, notamment pour sécuriser les investisseurs particuliers.

Une réunion de travail organisée au cabinet de la ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme le 27 mars dernier a permis d'identifier un ensemble d'informations qui, en complément de celles qui sont déjà rendues obligatoires par l'arrêté du 23 décembre 2009 fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation, ont vocation à améliorer la capacité de l'investisseur particulier à évaluer l'offre qui lui est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires.

Le Gouvernement souhaite également que soit réétudié le contexte du financement de l'investissement par emprunt, qui doit à tout le moins s'inscrire dans un cadre rendant plus visible pour le particulier les conséquences d'un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti.

Le Gouvernement ne s'interdit pas non plus de renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d'information à l'égard des particuliers.

Enfin, dans le cadre de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, le Gouvernement a soutenu un amendement d'initiative parlementaire tendant à garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs et à faciliter ainsi le changement de gestionnaire.

Le Gouvernement travaille en étroite relation avec tant le syndicat représentatif des gestionnaires que les associations représentant les copropriétaires, afin que ce dispositif, qui contribue à l'économie touristique française, puisse également être sécurisé.

Mme la présidente. La parole est à M. Georges Labazée.

M. Georges Labazée. Madame la secrétaire d'État, je vous remercie de votre réponse.

Notre souhait est d'identifier clairement les sites concernés par de telles pratiques, disons, peu bienveillantes...D'ailleurs, cela pose problème, car il s'agit fréquemment de lieux touristiques, par exemple en montagne, et les établissements concernés sont pratiquement les seuls à accueillir des familles, souvent désemparées d'avoir investi dans des zones de faible niveau touristique.

Il est absolument indispensable de protéger ces bailleurs. Peut-être faudrait-il d'ailleurs reprendre le texte sur la consommation que Benoît Hamon a défendu devant le Parlement ; il y a là, me semble-t-il, des pistes pour rétablir les gens dans leur droit.

- page 3703

Page mise à jour le