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Accès des ménages au crédit en France

 

B. LA QUESTION DE LA CONTRIBUTION DES SÛRETÉS À LA DYNAMIQUE DU CRÉDIT AUX PARTICULIERS, LE CAS DE L'HYPOTHÈQUE

Le récent rapport d'enquête sur l'hypothèque et le crédit hypothécaire suggère que le déclin des sûretés immobilières (l'hypothèque) au profit de la caution pourrait introduire un phénomène de plus forte sélectivité du crédit au logement.

S'il est difficile de mesurer ce phénomène, faute d'une évaluation systématique des différentes pratiques bancaires, il est, en revanche, possible d'y ajouter que les sûretés immobilières ne jouent pas, en France, le rôle de support dynamique des crédits aux particuliers qu'elles ont dans certains pays étrangers à travers le mécanisme de l'extraction hypothécaire.

Les propositions tendant à favoriser, en le facilitant, le recours à l'hypothèque semblent viser, plus encore qu'à réduire la sélectivité du crédit en en assurant une plus large diffusion dans la population française, à installer un mécanisme de « recharge hypothécaire » propre à enclencher une plus forte dynamique des crédits aux ménages.

D'un point de vue économique, cet objectif revient à amplifier la traduction des effets de richesse sur la demande des ménages. C'est assez dire que, concrètement, l'efficacité de l'hypothèque rechargeable est dépendante de l'existence de tels effets de richesse, mais aussi que sa viabilité suppose que la prise en compte de ceux-ci ne conduisent pas à négliger d'autres variables-clefs pour la soutenabilité du système du crédit aux particuliers.

1. Quel est l'impact du déclin de l'hypothèque ?

 Le recours à l'hypothèque dans les opérations de crédit au logement aux ménages est en déclin au profit des prêts immobiliers cautionnés. En 2000, la part des crédits immobiliers exprimés en montant garantis par une hypothèque était de 46 % (30 % pour les crédits cautionnés) ; en 2002, elle est passée à 39 % (47 % des crédits immobiliers sont désormais cautionnés).

Selon le rapport d'enquête précité, cette évolution s'expliquerait par des avantages économiques supérieurs pour les établissements de crédit du cautionnement, notamment en termes de « retours » sur le produit net bancaire (les sociétés de caution sont détenues par eux), grâce à la combinaison d'une marge plus importante sur caution que sur hypothèque et de l'absence de fuites vers les opérateurs de sûretés immobilières (administrations publiques et notaires).

 Surtout, il est suggéré que la priorité désormais donnée à la caution serait de nature à accroître la sélectivité du crédit.

Ce résultat proviendrait de ce que le manque de considération de la situation patrimoniale des emprunteurs conduirait à se focaliser exclusivement sur des critères de solvabilité dont le niveau serait particulièrement exigeant du fait de l'absence de sûreté réelle.

 Il est difficile de valider cette hypothèse. Aucune évaluation systématique des effets d'un système de sûreté plutôt que d'un autre n'est disponible et, dans ces conditions, la mission d'enquête de l'Inspection générale des Finances et de l'Inspection générale des Services judiciaires a éprouvé des difficultés à identifier l'impact en termes d'exclusion du crédit du non-recours à l'hypothèque.

La mission n'a pas eu connaissance de données fiables sur le taux de refus des demandes de prêt immobilier par les établissements. Seul un des établissements rencontrés a évoqué une proportion de l'ordre de 5 %. Il est probable que le taux de refus moyen soit supérieur : Crédit logement40(*) refuse 10 à 15 % des demandes de caution et, d'après les indications qualitatives recueillies lors des entretiens, il ne semble pas que plus de la moitié des dossiers ainsi refusés soient finalement acceptés, sous forme de prêt hypothécaire et non plus cautionné, par l'établissement initiateur. On peut donc estimer, avec beaucoup d'incertitude, entre 5 et 10 % le taux de refus des dossiers effectivement soumis aux établissements prêteurs. Mais, il faut aussi compter avec l'autocensure des emprunteurs en amont de toute démarche auprès d'une banque et avec une dissuasion qui peut intervenir dès les premiers contacts commerciaux.

Une étude a été menée début 2004 par l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement) auprès de 3.500 ménages qui ont consulté ses agences départementales en 2003 sur un projet d'accession à la propriété. Sur le total des 3.500 ménages, seuls 5 % se sont vu opposer un refus de prêt stricto sensu, mais 28 % ont renoncé durablement à leur projet, dont la moitié pour des raisons principalement financières.

D'une façon générale, ce sont principalement les faibles ressources du ménage, face à des prix immobiliers en forte hausse qui expliquent le non-aboutissement de ces projets. La moitié des refus de prêt évoqués dans l'étude ANIL concerne des ménages « très modestes » (quartile inférieur des revenus). D'une façon générale, l'accès des ménages modestes à la propriété a reculé au cours des dernières années : le nombre d'accédants à la propriété disposant d'un revenu inférieur à 3 SMIC a diminué de 26 % entre 1999 et 2003 ; entre 2001 et 2003, leur part dans l'ensemble des accédants a reculé de 41,6 % à 35,2 %.

Cet extrait du rapport témoigne des difficultés à évaluer l'impact de la priorité donnée à la caution sur la dispensation du crédit immobilier. Le taux d'exclusion du crédit est estimé entre 5 et 28 % selon la définition choisie et encore avec beaucoup d'incertitude ; l'effet de sélection propre à l'absence de sûreté réelle est à peine évoqué sinon pour estimer que la prise d'hypothèque peut débloquer une proportion de l'ordre de la moitié des demandes de prêts refusées par les sociétés de caution.

 L'absence décevante d'évaluation fiable s'accompagne de conclusions très mitigées. Le rapport estime qu'une plus grande confiance des établissements dans l'efficacité des sûretés réelles irait évidemment dans le sens d'une prise de risque un peu accrue dans les crédits immobiliers, mais à elle seule elle ne saurait provoquer un changement de comportement.

Selon le rapport, les populations éventuellement concernées seraient :

- les ménages à revenu moyen ou modeste (mais sans doute pas parmi les plus modestes) dont le projet a un profil de financement un peu tendu, notamment parmi les jeunes trentenaires ;

- les ménages à revenu important mais irrégulier ;

- les entrepreneurs, les professions individuelles.

* 40 Principale société de caution.