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Accès des ménages au crédit en France

 

II- Propositions de réformes en France

A- Propositions du rapport d'enquête de l'Inspection générale des finances

La mission avait pour objectif d'étudier les modalités d'adaptation des conditions d'accès au marché du crédit-logement.

Les rapporteurs indiquent que le crédit hypothécaire (par opposition au crédit avec caution) semble permettre un accès plus large de la population au crédit immobilier, et cela apparaît comme souhaitable. Ils notent, fort justement, que pour faciliter l'émergence du crédit hypothécaire, il conviendrait de favoriser les recharges, qui constituent une souplesse évidente dans la gestion des finances des ménages. Ainsi, dans certains pays comme nous l'avons vu plus haut, les ménages peuvent demander un supplément de crédit hypothécaire si le prêt initial a été partiellement amorti ou si le bien hypothéqué s'est revalorisé.

Ainsi, les auteurs du rapport préconisent de faciliter les recharges d'hypothèque :

· En l'état du droit français, les recharges sont impossibles. Il faudrait donc créer un cadre légal nouveau, par la création d'une sûreté rechargeable. Ainsi une partie du rapport est focalisée sur les implications réglementaires et légales de tels changements.

· Il faut faciliter et assouplir la gestion administrative des dossiers d'hypothèque.

· Les mécanismes actuels de protection du crédit à la consommation ne seraient pas, en l'état, applicables au crédit hypothécaire rechargeable.

· Le caractère « rechargeable » de cette hypothèque risque de lier le débiteur à son créancier initial et de figer ainsi la concurrence entre établissements de crédit. Les auteurs plaident donc pour faciliter la transmission de créanciers à créanciers80(*).

Les pays où le crédit rechargeable fonctionne le mieux sont aussi ceux où l'on peut observer le plus de renégociations et de changements de créanciers, comme nous l'avons vu.

B- Les prises de position de Bercy

Bercy souhaite rendre l'hypothèque moins onéreuse et plus facile d'accès. Une réforme globale de l'hypothèque est envisagée qui instaurerait deux nouveaux dispositifs :

Le premier concernerait les ménages disposant déjà d'un bien immobilier, acheté à crédit et sur lequel pèse encore une hypothèque. Si le capital encore dû à la banque est largement inférieur à la valeur réelle du logement, ces ménages pourraient utiliser le reliquat pour garantir un autre prêt, immobilier ou non.

Le second concernerait les ménages disposant d'un bien immobilier non hypothéqué. Ce bien pourrait être donné en garantie pour obtenir un crédit qui ne serait plus obligatoirement immobilier.

Le ministère étudie également un concept plus novateur : le viager hypothécaire. Cette pratique, courante dans les pays anglo-saxons, porte le nom de « reverse morgage » au Royaume-Uni, « lifetime mortage » aux États-Unis, de « prêt hypothécaire inversé » ou « prêt viager hypothécaire » en France. Le principe est de constituer un viager financier adossé à la pierre, permettant à un particulier de tirer des revenus de sa résidence principale tout en restant propriétaire. Le montant de la rente serait calculé selon l'âge, la valeur du logement et le taux d'intérêt en vigueur. Il pourrait céder à terme, généralement le jour de son décès, tout ou partie de son logement à une banque qui lui rembourserait cet achat par mensualités (exonérées d'impôt) et qui revendrait ensuite le bien.

* 80 Simplifier les formalités administratives et juridiques, limiter les indemnités de remboursements anticipés et de transferts.