Après l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, il est créé un article 10-1 ainsi rédigé :

« Art. 10-1.- I.– A.- Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la délivrance du bien, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.

« Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance.

« Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit de son destinataire.

« L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. 

« Lorsque, suite à la réalisation de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, leur notifier ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

« Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

« Les dispositions du A du présent I doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

« B.- Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, au maire de l'arrondissement concerné, l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 de ce même code vaut communication au sens du présent article.

« II.- Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas de préemption exercée en application des dispositions du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

« Elles sont applicables aux cessions de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet ou de sociétés civiles immobilières. »

Rédiger comme suit cet article:

L'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière est ainsi modifié :

1° Dans la première phrase du premier alinéa, les mots : « pour un même secteur locatif » sont remplacés par les mots : « pour un ou plusieurs secteurs locatifs »;

2° La deuxième phrase du dernier alinéa est remplacée par la phrase suivante :

« A l'issue d'un délai d'un mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs locatifs concernés. »

Le II de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° Au septième alinéa, les mots: « de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel » sont remplacés par les mots: « de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. »

2° Le dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et rendu obligatoire, par décret, peut donner lieu à l'annulation du congé. »

3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. »

Cet amendement se justifie par son texte même.

Dans la première phrase du texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, remplacer les mots :

cinq logements

par les mots :

dix logements

Comme le précise le rapport de la commission des Lois, l'article 1^er vise à créer un droit de préemption spécifique au profit des locataires et occupants de bonne foi d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel devant faire l'objet d'une vente par lots. Ce mécanisme interviendrait en amont du processus de mise en copropriété préalable à la vente.

Il est ainsi prévu que ce droit de préemption bénéficie aux locataires d'immeubles vendus en totalité et en une seule fois comprenant plus de cinq logements.

Dans la pratique, ce seuil de cinq logements risque néanmoins d'être très contraignant pour les bailleurs physiques qui peuvent parfois disposer d'un patrimoine locatif de plus de cinq logements. Or, la proposition de loi, qui élargit substantiellement le droit de préemption des locataires, vise à protéger ces derniers des grandes opérations de ventes par lots qui sont plutôt le fait de sociétés anonymes ou de marchands de biens. Il serait ainsi très fortement contraignant pour les propriétaires privés personnes physiques de se voir dans l'interdiction de disposer librement de leur patrimoine alors même que ces derniers pourraient avoir besoin de revendre leurs logements.

Pour ces raisons, il vous est proposé, par cet amendement, de relever le seuil de cinq à dix logements pour exclure, dans l'immense majorité des cas, les propriétaires personnes physiques du champ du dispositif de l'article 1^er.

Tel est l'objet du présent amendement.

Compléter le texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, par un alinéa ainsi rédigé :

« Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée à l'alinéa précédent, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, au maire de l'arrondissement concerné, l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre I^er du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 de ce même code vaut communication au sens du présent article. »

Comme cela a été précisé dans le rapport de la commission des affaires économiques Foncier, Logement : sortir de la crise, il apparaît pertinent que les communes soient informées suffisamment en amont des opérations de ventes par lots, compte tenu des répercussions sociales importantes de ces opérations sur l'équilibre de l'habitat. Sur ce point, le groupe de travail de la commission des Affaires économiques avait cependant été prudent puisqu'une différence d'appréciation existait entre le président et le rapporteur.

La solution préconisée par cet amendement prévoit ainsi que le bailleur communique, préalablement à la vente de l'immeuble, au maire de la commune, ainsi que le maire de l'arrondissement dans les villes de Paris, Lyon et Marseille, l'indication du prix et les conditions de la vente. De la sorte, les communes seront informées suffisamment à l'avance et pourront être parties prenantes aux discussions relatives à l'avenir de l'immeuble. Elles pourront ainsi favoriser le maintien des locataires afin de préserver les équilibres sociaux s'étant constitués dans ces immeubles, ou, si nécessaire, aider à trouver des solutions de relogement.

Tel est l'objet du présent amendement.

Cet amendement vise à favoriser le développement du logement locatif social.

Avant l'article premier, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 641-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Sur proposition du service municipal du logement et après avis du Maire, le représentant de l'Etat dans le département peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximum d'un an renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés, en vue de les attribuer aux personnes mentionnées à l'article L. 641-2. »

Cet amendement se justifie par son texte même.

Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I. – Après le chapitre VI du titre 1^er du livre VI du code de la construction et de l'habitation, il est ajouté un chapitre additionnel intitulé « Permis de diviser ».

II . – Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article additionnel ainsi rédigé :

« Art. L. … – Toute division d'immeuble à usage d'habitation est soumise à une autorisation municipale préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré, qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans la ou les zones géographiques où la situation résidentielle provoquée par l'évolution et le niveau anormal du marché porte atteinte à la mixité sociale, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de la situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble et, de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article. »

Cet amendement se justifie par son texte même en visant à maîtriser les excès des opérations de vente de logements.

Rédiger comme suit cet article :
I. – Le premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigée :

« Le bailleur peut donner congé à son locataire par un motif sérieux et légitime concernant l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le bailleur personne physique peut aussi donner congé à son locataire en justifiant celui-ci par sa décision de reprendre le logement comme résidence principale ou par la vente du logement. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

II. – La première phrase du deuxième alinéa du même paragraphe est ainsi rédigée :

« Le délai de préavis est égal à un mois par année de présence dans le logement, chaque année commencée comptant pour une. »

Cet amendement vise à renforcer les droits des locataires.

Cet amendement vise à éviter que ne se développent des situations socialement inacceptables.

Rédiger comme suit cet article :

L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi rédigé :

« Art. 18. – Dans la ou les zones géographiques où la situation du marché immobilier résidentiel ou locatif présente une évolution anormale dans le niveau des loyers, le prix de vente des locaux d'habitation ou mixtes portant atteinte à la mixité sociale comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés, de l'éventuelle révision annuelle des contrats et suspendre la mise en vente par lots des logements d'habitation et mixtes. »

Cet amendement vise à réduire les tensions existant en matière de logement dans les zones et quartiers sensibles à la spéculation immobilière.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Les dispositions du h du I de l'article 31 et de l'article 31 bis du code général des impôts sont abrogées.

II. – L'article 11 de la loi de finances pour 2003 (n° 2002-1575 du 30 décembre 2002) est abrogé.

Cet amendement vise à revenir sur des dispositifs fiscaux avantageant l'investissement immobilier tout en créant les conditions de l'exclusion sociale des locataires les plus modestes.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le dernier alinéa de l'article 1115 du code général des impôts est ainsi rédigé :

« L'exonération des droits et taxes de mutation n'est pas applicable aux reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

Cet amendement tend à revenir sur un avantage fiscal plutôt anormal en période de tension sur le marché du logement.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Au deuxième alinéa de l'article 1607 bis du code des impôts, le montant : « 20 euros » est remplacé par le montant : « 30 euros ».

II. – Au deuxième alinéa de l'article 1607 ter du même code, le montant : « 20 euros » est remplacé par le montant : « 30 euros »

Cet amendement vise à donner, en partie, aux collectivités locales, les moyens d'une politique foncière à la hauteur des besoins.

Avant l'article 1^er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, sont insérés un chapitre  et un article additionnels ainsi rédigés :

« Chapitre … - Permis de diviser

« Article L. … - Toute division d'immeuble à usage d'habitation d'au moins cinq logements est soumise à une autorisation préalable, dénommé permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré, qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans les zones à marché tendu, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble, et de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article. »

L'amendement vise à instituer un « permis de diviser », en précisant, comme pour le permis de démolir, les critères techniques et socio-économiques pour l'acceptation ou le refus de ce permis.

Le permis de diviser est ainsi un outil de régulation administrative, permettant de maintenir un parc locatif privé abordable, malgré la pression spéculative sur le marché locatif que l'on observe dans les centres-villes.

Avant l'article 1^er , ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Aucun congé pour vente ne peut être donné dans les six ans consécutifs à l'achat en bloc d'un immeuble indivis d'au moins cinq logements, ou sa mise en copropriété. »

L'amendement vise à interdire l'usage du congé-vente pendant un délai de 6 ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins dix logements.

C'est le seul moyen sérieux de protection des locataires découpés et le seul moyen réel de lutte contre la spéculation immobilière qui s'est emparée de la France, et de conserver un parc privé locatif abordable dans les villes.

L'articulation entre ce nouveau dispositif introduit à l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et l'accord collectif sur les ventes par lots n'est pas clarifiée.

La notification d'offre de vente doit, sous peine de nullité, résulter d'une application des accords collectifs de location étendus par décret en application de l'article 41ter. Toute violation de disposition d'un accord rendu obligatoire par décret, peut entraîner, à la demande du locataire concerné, la nullité de la notification d'offre de vente.

Rédiger comme suit le second alinéa de cet article :

« En outre, le non respect de l'une quelconque des dispositions d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, relatif au congé pour vente et rendu obligatoire par décret, entraîne la nullité de ce congé. »

La Cour de Cassation avait jugé le 5 mai 2004 que la moindre irrégularité dans l'ensemble du bloc législatif, mais aussi conventionnel, dans les opérations des ventes à la découpe, pouvait entraîner la nullité des congés pour vente décidés par les intermédiaires à l'encontre des locataires.

A l'inverse, dans le nouvel accord collectif de mars 2005, les cas de nullité sont maintenant strictement limités aux cas particuliers des points 3.2, 3.3, 4.1 à 4.4. (âge, santé, ressources…). Cette nouvelle rédaction peut remettre en cause la décision de la Cour de Cassation et le non respect des obligations collectives d'information des locataires et des associations ne serait plus sanctionnable par une nullité des congés. Cette rédaction incitera à détourner les « procédures d'information et de concertation » des accords collectifs (de 1998 et de 2005), en contradiction avec l'introduction parallèle d'amendes civiles pour non-respect de l'accord, à l'article 2.

L'amendement vise à garantir que toute violation de l'accord, dès lors qu'il a été rendu obligatoire par décret, peut justifier la nullité du congé.

L'amendement vise à inscrire dans la loi les dispositions protectrices quant au renouvellement du contrat lors de ventes à la découpe, quel que soit le statut locatif des logements concernés, pour des catégories particulières de personnes fragiles. Ces dispositions de protections doivent être opposables par les locataires mentionnés aux éventuels acquéreurs des logements visés.

Dans le texte proposé par le 2° de l'amendement n° 2 pour la deuxième phrase du dernier alinéa de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, remplacer les mots :

plusieurs secteurs et des organisations

par les mots :

plusieurs secteurs ou des organisations

L'Assemblée nationale a supprimé le droit d'opposition qui existe actuellement dans la loi de 1986 et qui permet aux représentants des bailleurs ou aux représentants des locataires de s'opposer à l'extension de l'accord collectif par décret.

S'il faut saluer la volonté du rapporteur de rétablir ce droit par un amendement, ce sous-amendement vise à modifier sa rédaction afin de rétablir la règle de majorité actuellement en vigueur dans le loi de 1986.

En effet, l'amendement de la commission des Lois prévoit que le droit d'opposition peut s'appliquer lorsqu'il est demandé par la majorité des représentants des bailleurs et des locataires. Ce sous-amendement tend, quant à lui, à revenir à la rédaction actuelle à savoir que le droit d'opposition peut s'exercer en présence de la majorité des représentants des bailleurs ou des représentants des locataires.

En effet, la règle de la majorité est une question importante car en fonction de celle choisie, l'équilibre entre les droits des bailleurs et celui des locataires peut être rompu.

Rédiger comme suit le II du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 :

« II – Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas de préemption exercée en application du titre I du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

« Elles sont applicables aux cessions de parts ou actions dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet, ou de sociétés civiles immobilières ordinaires, lorsque, pour ces dernières, la cession porte sur la totalité des parts composant le capital de la société.

« Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. »

Cet amendement a pour objet de traiter le cas des sociétés civiles immobilières ordinaires, dites non transparentes, dont le capital n'est pas divisé en groupes de parts donnant chacun vocation à la jouissance à temps complet ou à la toute propriété (en cas de dissolution partielle ou totale de la SCI) d'un appartement ou autre lot de l'immeuble dont la SCI est propriétaire.

La forme juridique de SCI est souvent adoptée pour organiser une indivision, dans le cadre d'une donation ou d'une succession ou d'un achat en commun d'un bien immobilier par deux personnes ou plus, non parentes ni alliées.

Les statuts règlent le fonctionnement de la société, son administration, le régime de dévolution et de cession des parts.

Les nécessités de la vie ou l'évolution des rapports humains font que l'un ou l'autre des membres de la SCI soit amené à vouloir se séparer des parts lui appartenant, soit au profit d'un associé, soit au profit d'un tiers.

Cette cession n'entraîne aucune conséquence pour les locataires de l'immeuble propriété de la SCI.

Par contre, une cession concomitante de toutes les parts de la SCI par tous ses associés s'analyse bien comme une vente et doit rentrer dans le cadre du dispositif de protection des locataires en cours d'examen.

Il convient donc de préciser, pour éviter toute difficulté d'interprétation, que ce dispositif ne s'applique que dans le cas ci-dessus (vente simultanée des parts de la SCI) et non dans les cas de cessions partielles de parts de la SCI sans incidence sur la situation des locataires.

Amendement de coordination.

Amendement de coordination.

Compléter in fine le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par quatre phrases ainsi rédigées :

Ce diagnostic présente également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Il est établi de façon contradictoire avec le locataire ou une association représentative au sens de l'article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur. Sont également à la charge du bailleur les dépenses de travaux de mise aux normes et de sécurité relevant d'obligations légales ou réglementaires, qui doivent être effectués dans les trois années suivant l'année de réalisation du diagnostic.

Ce sous-amendement vise à instaurer l'obligation, à la charge du bailleur, de faire établir un diagnostic contradictoire. Ce document doit présenter une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Si le diagnostic conclut à la nécessité de réaliser des travaux en raison d'obligations légales, le financement de ces derniers doit être supporté par le bailleur.

Amendement de coordination.

Compléter in fine le A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la vente est mise en œuvre dans les conditions mentionnées au premier alinéa, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix de l'appartement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 2 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant, sans que la décote totale puisse dépasser 30 % du prix de l'appartement vendu libre. »

Ce sous-amendement a pour objet d'instaurer une décote en fonction de l'ancienneté dans les lieux au bénéfice du locataire qui souhaite acquérir le logement qu'il occupe. Cette décote est plafonnée à 30 % du prix du bien vendu à un autre acheteur.

Rédiger comme suit le B du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation :

« B. -Si un tiers au moins des locataires refuse la mise en copropriété, ils peuvent demander au maire l'organisation d'une enquête publique. La mise en copropriété ne peut intervenir avant la fin de l'enquête publique. A la suite de cette enquête et en cas de situation de pénurie de logements locatifs dûment justifiée sur le territoire de la commune, le maire peut prendre un arrêté suspendant la mise en copropriété jusqu'à justification par le bailleur du maintien en statut locatif d'un nombre suffisant de logements de l'immeuble. »

L'amendement de la commission des lois a introduit au bénéfice du maire de la commune sur laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, du maire de l'arrondissement concerné, une obligation d'information sur les modalités et le prix de la vente en bloc préalablement à sa réalisation.

Ainsi que l'indique le rapporteur, le maire qui est de plus en plus en charge des problèmes de logement (notamment à travers son obligation de disposer sur sa commune de 20 % de logements sociaux mais aussi au moyen de la délivrance du permis de construire et du permis de démolir), pourra intervenir suffisamment tôt pour maintenir les locataires en place par l'exercice du droit de préemption urbain. Cette possibilité n'est malheureusement pas accessible à la totalité des communes.

Sans sous-estimer cette avancée en matière d'information, le dispositif serait plus utile s'il était complété par des mesures qui offrent aux communes le moyen de réguler le phénomène des ventes à la découpe compte tenue de ses répercussions sociales et économiques importantes en termes d'équilibre de l'habitat.

Cet amendement institue un dispositif qui permet à un tiers de l'ensemble des locataires concernés par une opération de vente à la découpe de demander au maire une enquête d'utilité publique. Cette enquête bloque provisoirement la mise en copropriété et peut permettre au maire de prendre un arrêté de suspension de la mise en copropriété. Cette procédure doit permettre de garantir le maintien d'une part suffisante d'appartements locatifs dans l'immeuble concerné, dès lors qu'une proportion significative de locataires le souhaite et que ce souhait est confirmé par l'enquête et par l'autorité municipale.

Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Dans le troisième alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, les mots : « deux mois » sont remplacés (deux fois) par les mots : « quatre mois » et les mots : « quatre mois » sont remplacés par les mots : « six mois ».

II. - Dans la première phrase du cinquième alinéa du même article, les mots : « deux mois » sont remplacés par les mots : « quatre mois » et dans la troisième phrase du même alinéa les mots : « quatre mois » par les mots : « six mois ».

Amendement de coordination. Cet amendement a pour objet d'allonger les délais d'exercice du droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le locataire disposera de quatre mois pour décider d'exercer ou non ce droit dans le cadre d'une vente à la découpe. Il disposera ensuite de quatre mois, ou, s'il a recours à un prêt, de six mois pour réaliser l'acte de vente. L'allongement de ces délais permettra au locataire de se décider en ayant pu examiner toutes les possibilités financières permettant l'acquisition et en effectuant ainsi cette acquisition dans les meilleures conditions.

Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la vente est mise en oeuvre dans les conditions visées à l'article 11-1, les délais de deux mois visés au premier et au troisième alinéa du II sont portés à quatre mois et le délai de quatre mois visé au troisième alinéa est porté à six mois ».

Amendement de coordination. Cet amendement a pour objet d'allonger les délais en ce qui concerne l'application du droit de préemption dans le cadre d'un congé pour vente au profit du locataire concerné par une vente à la découpe de plus de dix logements effectuée par un bailleur relevant des secteurs locatifs II ou III.

Afin de renforcer les protections du locataire qui occupe un logement racheté par une personne physique, cet amendement propose de modifier le code général des impôts afin de prévoir une incitation fiscale sous forme de réduction de droits de mutation dans le but d'encourager le propriétaire à ne pas récupérer ce logement pour lui-même pendant une période de six ans. 

Coordination.

Supprimer le deuxième alinéa (1°) de cet article.

Le 1° de l'article 2 de la proposition de loi modifie l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en supprimant la possibilité pour la majorité des organisations représentatives de locataires de s'opposer à l'extension par décret des accord conclus au sein de la Commission nationale de concertation. Dorénavant, les associations seraient simplement consultées par le ministre chargé du logement avant l'extension par décret d'un accord national.

Comment ne pas appréhender cette nouvelle disposition comme une mesure de rétorsion à l'encontre des organisations représentatives de locataires qui n'ont pas jugé satisfaisant l'accord du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lot et en ont contesté les conclusions, rendant impossible l'extension de l'accord dans le cadre de la législation en vigueur ?

Cette mesure n'existait pas dans la proposition de loi initiale déposée par Mme Martine Aurillac. Elle n'a été insérée que par la suite.

Par ailleurs, une telle réforme figure dans un texte qui ne concerne pas spécifiquement la concertation locative.

Enfin, la procédure de concertation dans le cadre de la Commission nationale de concertation repose sur un équilibre au sein duquel le mécanisme de l'opposition de la majorité des associations nationales de locataires joue un rôle déterminant. En supprimant cette faculté d'opposition, c'est cet équilibre qui est remis en cause et donc l'avenir de la concertation nationale qui n'a plus lieu d'être.

Supprimer cet article.

Dans le cadre de la mise en place d'un nouveau droit de préemption institué par la proposition de loi, l'une des conditions pour permettre la vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consiste  dans l'engagement de l'acquéreur de maintenir le logement sous statut locatif pendant une période de six ans. Dans ces conditions, les baux en cours dont le terme interviendrait pendant cette période devraient obligatoirement être reconduits. Or, l'article 2 ter vient pénaliser les locataires titulaires de tels baux dans la mesure où il prévoit une dérogation expresse à la durée légale minimale du bail pour les baux en cours. On ne comprend pas bien comment dans ces conditions est assuré l'équilibre entre les intérêts du locataire et ceux du nouveau propriétaire.

Dans le texte proposé par le 2° de l'amendement n° 4 pour compléter le dernier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, remplacer le mot :

obligations

par le mot :

dispositions

Afin d'assurer la protection la plus large au bénéfice du locataire et conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, il convient de ne pas prendre en compte dans les  accords collectifs étendus par décret leurs seules conditions obligatoires mais l'ensemble de leurs dispositions de sorte que le non-respect d'une seule d'entre elles suffise à entraîner la nullité du congé.

A - Compléter in fine le texte proposé par l'amendement n° 4 par un paragraphe ainsi rédigé :

… Le III de l'article 15 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de dix logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Pour les autres locataires, le congé pour vendre le logement ne peut être donné avant un délai de trois ans après la mise en copropriété de l'immeuble et l'individualisation du lot qu'ils occupent. »

B – En conséquence, faire précéder le texte de cet amendement de la mention :

I -

Il s'agit d'un sous-amendement de coordination qui s'inscrit dans la volonté de résoudre la situation des personnes fragiles. Ce sous-amendement renforce les protections prévues par l'accord conclu en 1998 et rendues obligatoires en 1999. Il ne s'agit pas d'empiler des protections ou de surprotéger une certaine catégorie de locataire au détriment du reste du marché locatif mais bien de prendre en considération la situation de personnes fragiles. Cet amendement a pour objet de protéger contre le congé pour vente toutes les personnes en situation de faiblesse ou de difficultés graves. Dans le processus de relogement, ces personnes sont les plus vulnérables car elles n'auront pas la possibilité de recourir à l'emprunt pour acquérir le logement qu'elles occupent. Pour les autres locataires, il convient de prévoir à leur égard le bénéfice d'un délai supplémentaire par rapport à la situation actuelle.

A - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - Le III de l'article 15 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de dix logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Pour les autres locataires, le congé pour vendre le logement ne peut être donné avant un délai de trois ans après la mise en copropriété de l'immeuble et l'individualisation du lot qu'ils occupent. »

B – En conséquence, faire précéder cet article de la mention :

I -

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Toute personne pratiquant habituellement l'acquisition de biens immobiliers affectés en tout ou partie à l'habitation ou l'acquisition de logements, d'actions ou de parts de sociétés immobilières possédant des logements, en vue de leur revente dans un délai inférieur à six ans, à hauteur de plus de deux reventes par an, exerce l'activité d'intermédiaire commercial dénommée activité de marchand de biens.

Cet amendement a pour objet la définition de l'activité de marchand de biens, préalable nécessaire à la moralisation de la profession et qui pourra servir de socle à l'élaboration d'une pratique déontologique s'appliquant à l'ensemble des acteurs de la profession.

Il qualifie de marchand de biens toute personne pratiquant l'achat de biens immobiliers affectés à l'habitation en vue de leur revente dans un délai de moins de six ans, dès lors que la personne pratique plus de deux reventes par an. Il s'agit d'une définition partielle, car elle n'envisage pas les cas d'achat et de revente d'autres types de biens immobiliers : immobilier de bureau, terrains non bâtis, propriétés agricoles. Le délai de revente est fixé à six ans car c'est la durée d'un bail conclu par un bailleur personne morale. Ainsi, une personne morale qui revend un appartement locatif qu'elle détient depuis plus de six ans peut être considérée comme assumant pleinement son rôle de bailleur, et pas seulement son rôle de propriétaire. Le seuil minimal d'activité est fixé à plus de deux reventes par an pour éviter le passage dans cette catégorie d'un trop grand nombre d'acteurs du marché immobilier.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Un décret en conseil d'Etat fixe les conditions d'exercice de l'activité de marchand de biens.

Il fixe en particulier le montant minimum du capital social pour les personnes morales, un ratio de fonds propres et, le cas échéant, une garantie financière proportionnelle à la valeur des actifs immobiliers possédés ou ayant donné lieu à signature d'un acte ou document contractuel engageant le marchand de biens à les acquérir, le mode de calcul de la garantie financière nécessaire lorsque le marchand de biens reçoit des fonds des acquéreurs avant livraison du bien, les modalités d'assurance en matière de responsabilité civile professionnelle et les garanties relatives à la bonne fin des opérations et à la bonne réalisation des travaux. Tout logement vendu par un marchand de biens doit être décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Le non-respect de ces obligations entraîne interdiction d'exercer l'activité de marchand de biens pour les personnes morales et pour les personnes physiques exerçant une fonction d'administration ou de direction de l'activité, la dissolution de la personne morale et le paiement d'une amende pénale de 100 000 euros.

Le décret fixe les conditions particulières d'exercice de cette activité pour les organismes à vocation sociale ayant pour but le redressement des copropriétés en difficulté.

Cet amendement énonce les conditions nécessaires à l'activité de marchands de biens, définie à l'amendement précédent. Il prévoit l'adoption d'un décret en Conseil d'État afin de préciser les règles encadrant l'exercice de cette profession dans le domaine du logement. Il énumère un certain nombre d'obligations qui devront être précisées par le décret en question. Il prévoit aussi la sanction du non-respect de ces obligations : interdiction d'exercer, amende pénale. Il prévoit enfin l'existence de dérogations à cet encadrement en ce qui concerne les organismes à vocation sociale ayant pour but le redressement des copropriétés en difficulté.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le congé pour vendre le logement mentionné à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ne peut être donné que par un bailleur de logements n'exerçant pas l'activité d'intermédiaire commercial dénommée activité de marchands de biens. Toutefois le congé pour vente peut être donné par le marchand de biens lorsqu'il a acquis ce logement au moins six ans auparavant.

Cet amendement a pour objet de réserver la possibilité d'utiliser le congé pour vente pour les véritables bailleurs de logements. Le marchand de biens ne peut donc plus l'utiliser, sauf lorsqu'il possède un logement depuis six ans, durée d'un bail conclu par une personne morale, et qu'il fait ainsi la démonstration qu'il s'est engagé sur le long terme. Les bailleurs personnes physiques ne sont naturellement pas concernés, ni les personnes morales qui se contentent de louer des logements. Seules sont concernées par cette exception les sociétés qui bénéficient du statut de marchands de biens.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Lorsque le marchand de biens exerçant son activité dans le champ du logement ne respecte pas de manière grave et répétée les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, les règles relatives au permis de démolir ou les textes applicables en cas de travaux dans des logements locatifs occupés, notamment la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, il peut être condamné à l'interdiction d'exercer l'activité de marchand de biens pour les personnes morales et, pour les personnes physiques exerçant une fonction d'administration ou de direction de l'activité, à la dissolution de la personne morale et au paiement d'une amende pénale de 100 000 euros.

Cet amendement prévoit des sanctions identiques pour le marchand de biens qui ne respecte pas de manière grave et répétée les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les règles relatives au permis de démolir ou les textes applicables en cas de travaux dans les logements locatifs occupés. Une telle disposition devrait permettre d'éviter les pratiques abusives auxquelles recourent certains marchands de biens afin de rendre l'occupation des logements pénible ou difficile et d'inciter ainsi les locataires à partir par eux-mêmes.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Dans les opérations en cours, les congés pour vendre le logement non-conformes à la loi n°     du      relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble et non exécutés sont nuls de plein droit. Les opérations en cours sont les opérations relatives à un immeuble dans lequel au moins un lot n'a pas fait l'objet d'une vente.

En raison de l'importance du phénomène des ventes à la découpe, cet amendement a pour objet d'inclure dans le champ d'application de la proposition de loi les opérations en cours.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Toutefois, ce délai est porté à quatre mois lorsque le bien vendu est un immeuble indivis ou lorsqu'il s'agit de la première vente consécutive à la mise en copropriété. A titre transitoire, lorsqu'une déclaration d'intention d'aliéner concerne l'un ou l'autre de ces deux types de biens, le bénéficiaire pourra par simple demande formulée dans ce délai de quatre mois, prolonger son délai de préemption jusqu'au premier janvier 2007. »

Il s'agit par cet amendement d'instaurer un moratoire sur les ventes à la découpe. L'urgence commande que l'entrée en vigueur de loi intervienne le plus tôt possible. Néanmoins, un certain laps de temps est nécessaire avant son adoption définitive. C'est la raison pour laquelle il est proposé d'instituer une pause dans la réalisation actuelle des opérations immobilières de vente à la découpe.

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Les logements appartenant aux sociétés immobilières et à leur filiale, construits ou acquis et améliorés avec une aide de l'Etat et faisant l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation peuvent faire l'objet à l'expiration de la convention d'un transfert de propriété en totalité et en une seule fois sous réserve que l'acquéreur s'engage à établir des règles d'attribution sous condition de ressources et des minima et maxima de loyer fixés par l'autorité administrative dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces dispositions s'appliquent pendant la durée initiale de l'opération de crédit. Le non-respect de ces obligations entraîne le remboursement des aides publiques ainsi que le prononcé d'une sanction financière dont le montant ne peut excéder 30 000 € par logement concerné.

Les opérations de vente par lot n'ont pas la même portée selon qu'elles concernent des immeubles bâtis avec des capitaux privés ou des immeubles dont une partie du financement provient de capitaux consacrés au logement social. Cet amendement a pour objet d'encadrer les ventes en bloc d'immeubles construits à l'aide de prêts aidés de la part de l'Etat, aujourd'hui propriétés de grandes sociétés institutionnelles publiques ou para-publiques qui réalisent de confortables plus-values grâce à ces opérations.

La sanction du non respect des obligations d'un accord collectif de location relatif aux congés pour vente rendu obligatoire par décret doit être la nullité de plein droit du congé, de façon automatique et sans possibilité d'y échapper. C'est la façon la plus efficace d'assurer le respect de ce type d'accords par les bailleurs qui y sont soumis.

A - Compléter l'amendement n° 1 rectifié par un paragraphe ainsi rédigé :

… – Après l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 210-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 210-2. – En cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. ».

B – En conséquence, faire précéder le deuxième alinéa de l'amendement n° 1 rectifié de la mention :

       I

L'amendement n° 1 rect. propose que préalablement aux opérations de vente à la découpe le maire de la commune soit informé par le bailleur. Un tel dispositif permettra, dans la pratique, aux communes d'être informées suffisamment en amont et, si nécessaire, de participer aux discussions relatives à l'avenir de l'immeuble pour favoriser le maintien de l'équilibre social de l'habitat sur le périmètre de l'opération. Quand la commune souhaitera intervenir dans ce cadre, ce sera ainsi vraisemblablement par l'intermédiaire, quand il est institué, du droit de préemption urbain. Or, les conditions fixées par les textes en vigueur (définies aux articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme) et la jurisprudence pour l'exercice du droit de préemption urbain sont très strictes. Il n'est pas rare que des décisions communales de préemption soient annulées par les tribunaux administratifs au motif que la motivation de l'exercice du droit de préemption ne répondait pas aux critères fixés par la loi.

Ainsi, en vertu du droit actuellement en vigueur, l'exercice du droit de préemption par une commune dans le cas d'une opération de vente à la découpe pour permettre le maintien dans les lieux des locataires ne serait pas légal. Or, s'il est proposé de créer les conditions d'une information de la commune sur les ventes à la découpe, c'est bien pour permettre aux communes de faire usage de leur droit de préemption. Le présent sous-amendement vise donc à sécuriser juridiquement le dispositif proposé par la commission des lois et à le rendre pleinement applicable. Il précise ainsi que la commune peut, en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, faire usage du droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. Dans la pratique, la commune pourra atteindre ces objectifs en reprenant à son compte les baux d'habitation ou en confiant la gestion de l'immeuble à un organisme.

Ce sous-amendement vise à renforcer le caractère effectif des dispositions en débat.