I. – Après l’alinéa 23

Insérer un alinéa ainsi rédigé

Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 8 de la loi n°    du       pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. À défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II de l'article précité.

II. – Alinéa 24, après la première phrase

Insérer une phrase ainsi rédigée :

Cette notice d’information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers telle que prévue à l'article 8 de la loi n°    du       pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Cet amendement vise à prévoir l’application automatique  de la garantie universelle des loyers, sauf si le bailleur y renonce,  et à permettre l’information des parties sur sa mise en œuvre.

Alinéa 30, dernière phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

La demande doit, à peine d’irrecevabilité, être formée dans les six mois de la prise d’effet du contrat de location.

Le projet de loi propose que le loyer puisse être réduit en fonction de la surface habitable, à l’instar du système organisé par la loi du 18 décembre 1996, dite Carrez, en matière de vente de lot de copropriété, qui instaure une réduction du prix en fonction de la superficie.

Or, l’article 3-1 nouveau, qu’il est envisagé d’introduire dans la loi modifiée du 6 juillet 1989, n’enferme pas dans un bref délai la contestation judiciaire par le locataire de la surface habitable du logement loué, se contentant de faire produire un effet rétroactif au nouveau loyer si la demande est introduite dans les six mois de la prise d’effet du bail.

La demande est donc en l’état recevable dans le délai de trois ans courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Ce qui peut reporter le délai de contestation bien au-delà des trois premières années de location, créant ainsi une insécurité juridique inadmissible sur le montant du loyer.

Il est donc demandé, à l’instar de la loi du 18 décembre 1996 précitée, d’encadrer la demande en réduction du loyer dans le délai de six mois suivant la prise d’effet du bail.

I. – Alinéa 33, première phrase

Remplacer les mots :

à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire

par les mots :

aux frais du bailleur

II. – Alinéa 54

Remplacer les mots :

aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I

par les mots :

à la rédaction du bail

III. – En conséquence, alinéas 55 et 56

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement tend à limiter aux seuls frais liés à la rédaction du bail les dépenses susceptibles d’incomber pour moitié au locataire.

Le projet de loi prévoit la limitation des services qui peuvent faire l’objet d’une facturation par moitié au locataire, tout en plafonnant par décret les frais imputables à ce dernier. Il tend ainsi à consacrer dans la loi le principe posé par la jurisprudence sur la portée de l’ancienne rédaction de l’article 5 de la loi de 1989 : seule la rédaction du bail peut être facturée et non les autres services (négociation, visites, établissement du DPE, recherche du locataire) qui profitent exclusivement au bailleur qui a mandaté l’agence et/ou qui constituent des obligations légales du bailleur.

Cependant, la nouvelle rédaction prévoit désormais la facturation de l’état des lieux en sus de la rédaction du bail, alors même que cela était interdit précédemment. Pourtant ce service est loin de profiter au locataire, dans la mesure où l’état des lieux est un document qui doit être établi de manière contradictoire car consignant des intérêts divergents. Or, pour représenter les intérêts du bailleur l’agence se diligente sur place alors que le locataire se représente seul afin de défendre son point de vue sur l’état du logement. Le rapport de forces n’est donc pas favorable au locataire. C’est pourquoi les frais d’établissement de l’état des lieux ne doivent pas être imputés, même pour partie, au locataire.

Alinéa 54

Remplacer les mots :

à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I

par les mots :

partagée entre le bailleur et le preneur

Il n’est pas équitable de mettre à la charge exclusive du bailleur les frais de mise en location facturés par l’intermédiaire, alors que le locataire en profite comme le bailleur.

Si cette disposition est adoptée, cela renforcera les difficultés d’accès au logement, dans la mesure où les bailleurs hésiteront demain à s’adresser à des professionnels compte tenu du coût de leur intervention qu’ils seront seuls à supporter.

Par contre, le plafonnement du montant des honoraires pour éviter tout abus est légitime.

I. – Alinéa 54

Supprimer les mots :

, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I

II. – Alinéas 55 et 56

Supprimer ces alinéas.

III. – Alinéa 57

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le premier alinéa du présent I est reproduit, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

L'agent n'est mandaté que par le propriétaire, l'effet relatif de contrat interdit de faire peser une dette sur un tiers à ce mandat. L'effet relatif du contrat en matière immobilière a été rappelé récemment par la Cour de cassation.

Alinéa 35

Supprimer cet alinéa.

Alinéa 39

Après le mot :

renouvellement

insérer les mots :

ou simplement tenu à la disposition du locataire lorsque le contrat porte sur un meublé touristique au sens de l’article 2

L’annexion du dossier de diagnostics techniques ne semble pas indispensable dans le cadre des locations de meublés touristiques. En effet, ces contrats étant conclus pour une durée limitée, les locataires ne sont pas exposés à des risques importants.

Par ailleurs, de tels contrats sont souvent conclus avec une clientèle étrangère. Or une telle clientèle peut s’inquiéter, voire paniquer, en apprenant que le bien qu’elle souhaite louer pourrait présenter un risque d’exposition au plomb ou est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologique ou des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. Il arrive que les clients renoncent à la location pour cette raison quand bien même le risque indiqué n’est souvent pas tangent. Il est en effet plus difficile de convaincre une clientèle étrangère qu’une clientèle française que l’exposition au plomb dans le logement est inexistante compte tenu de l’état de conservation des revêtements et de leur concentration en plomb ou que le risque de tremblement de terre sur le territoire métropolitain est particulièrement faible. En outre, il est en pratique très difficile d’apporter des explications complémentaires claires sur ces questions au candidat locataire établi à l’étranger.

Afin de ne pas freiner l’activité de location de meublés touristiques, surtout vis-à-vis de cette clientèle étrangère, il semble souhaitable que le dossier de diagnostics techniques ne soit pas annexé au bail portant sur de tels biens mais uniquement tenus à la disposition des locataires.

Alinéa 42

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 3° Une copie d’un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante inscrits sur la liste A définie par voie réglementaire ; »

La rédaction actuelle parait extrêmement dangeureuse. En effet, en renvoyant la définition de ladite liste par voie réglementaire, on ne peut être assuré aujourd’hui qu’un repérage, simple et peu coûteux, puisse satisfaire à l’élaboration de cet état. Par ailleurs, pour de nombreux matériaux de la liste B ou C, la mise en évidence de la présence d’amiante se réalise au travers de plusieurs prélèvements d’échantillons suivis d’analyses en laboratoires. Il sera, en l’état des techniques actuelles, impossible, sauf à multiplier les prélévèments et les analyses de manière déraisonnable, d’obtenir des opérateurs de repérage la garantie d’absence d’amiante dans le logement.

Aussi, et afin de ne pas multiplier la nature et le contenu des repérages, il est proposé que le contenu de l’état relatif à la présence ou d’absence d’amiante dans le logement soit identique à celui que les propriétaires des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation doivent tenir.

Alinéa 42

1° Supprimer les mots :

inscrits sur une liste définie par voie réglementaire

2° Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

- Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés.

Cet amendement précise les modalités d'application de l'obligation d'information du locataire quant à la présence ou de l'absence d'amiante.

Ces modalités sont renvoyées à un décret en Conseil d'Etat.

Alinéa 43, première phrase

Supprimer les mots :

ainsi que des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz

Cet amendement a pour objectif principal de supprimer le contrôle d’étanchéité des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz. En effet, a contrario de l’installation électrique, il s’agit de dispositifs mobiles soumis à renouvellement régulier par le locataire. Les délais dans lesquels ces équipements doivent être renouvelés sont indiqués sur ces mêmes équipements. Avant toute chose, il est primordial de responsabiliser les locataires à leur renouvellement.

Alinéa 43, première phrase

Supprimer les mots :

ainsi que des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz

Cet amendement propose de « sortir »du dossier de diagnostic technique le contrôle d’étanchéité des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz.

Contrairement à l’installation intérieure d’électricité, il s’agit de dispositifs mobiles devant par nature être remplacés périodiquement (les délais dans lesquels ces équipements doivent être renouvelés sont d’ailleurs indiqués sur ces mêmes équipements).

Ces éléments à la durée d’utilisation limitée étant soumis à renouvellement régulier par le locataire, il n’y a pas lieu de les intégrer dans le dossier de diagnostic technique.

Alinéa 45

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur a une valeur informative auprès du locataire.

Il paraît souhaitable de préciser à l’intention des locataires la valeur informative de tous les documents du dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur lors de la location du logement, sans se limiter au diagnostic de performance énergétique.

I. – Après l’alinéa 56

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées.

II. – Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tel qu’il résulte de l’article 3 de la présente loi, les dispositions du I de l’article 5 de la loi n° 89-462 précitée telles qu’elles résultent du présent article entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l’article 5 de la même loi dans leur rédaction antérieure à la publication de la présente loi restent en vigueur jusqu’à cette date.

Outre les honoraires de rédaction du bail et des états des lieux, payables pour moitié, le texte du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit de ne faire supporter qu’au seul propriétaire bailleur, considéré comme le seul client de l’agence chargée de louer, les honoraires d’entremise, à l’exclusion des services bénéficiant au locataire.

Dans le projet de texte, l’emploi de l’adverbe « exclusivement » conduira les professionnels de l’immobilier mandatés par le propriétaire à ne plus pouvoir se faire conférer un mandat de recherche par tout candidat locataire qui souhaiterait faciliter ses démarches.

On comprend que la logique de cette rédaction ait été guidée par la crainte de voir certains professionnels faire signer un mandat de recherche par un candidat locataire pour une même prestation que celle découlant du mandat de gestion et de location.

Pour autant cette rédaction ne sera pas une garantie d’interdiction de non cumul. En effet, des professionnels pourront aisément mettre en place des structures juridiques qui se feront consentir des mandats de recherche, dissociées du gestionnaire avec lesquelles ils auront des liens juridiques ou capitalistiques. Il est même à craindre que le mandat de recherche ne devienne la règle si le partage des honoraires qui prévalait depuis 1982 est définitivement interdit ou réduit à sa plus simple expression, sous vouloir évoquer ici le risque des dessous de table.

Pour autant, il n’est pas question d’interdire le recours au mandat de recherche qui répond à une vraie attente de nombre de personnes qui entendent faciliter leurs recherches.

Les « chasseurs d’appartements » proposent des services facilitant la vie des consommateurs qui souhaitent gagner un temps précieux en déléguant la recherche d’un bien répondant à leurs critères et multiplier leurs chances de trouver le bien convoité. Ces mêmes sociétés peuvent détenir un mandat de gérer et louer et celui de rechercher, ces missions étant bien différentes.

C’est pourquoi il est important de pouvoir laisser le choix aux clients, qui le souhaiteraient, de pouvoir faire appel à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille.

Mais il est aussi important de ne pas brider le principe de la liberté d’entreprendre. Aussi, il est proposer de pouvoir conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération serait désindexée du niveau des loyers mais qui pourrait être plafonnée au niveau du loyer médian de la zone dans laquelle la prestation de service est rendue.

Alinéas 58, première phrase, 60 et 61

Supprimer le mot :

local

La loi crée des observatoires locaux des loyers, s’appuyant sur une expérimentation d’un dispositif d'observation des logements sur 19 sites pilotes, permettant d'observer un parc d'environ 2,6 millions de logements, soit près de 40% du parc de logements locatifs privés en France. Cette expérimentation est en cours.

En revanche, la loi ne tient pas compte de l’existence d’un observatoire alimenté par plus de 60% des professionnels, qui fonctionne de manière très convenable depuis plus de cinq années. Cet observatoire- CLAMEUR – mérite par conséquent d’être référencé. A cet observatoire participe un certain nombre d’EPCI.

Le « Tableau de bord » de CLAMEUR qui est mis à jour chaque trimestre propose une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1.242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10.000 habitants.

La présente mesure a par conséquent pour objet de laisser la possibilité aux intermédiaires professionnels de poursuivre l’alimentation de cet observatoire selon des procédures qui sont opérationnelles et efficaces, et de prendre en considérations des données de l’observatoire CLAMEUR.

Alinéa 61

Remplacer les mots :

peut saisir

par le mot :

saisit

Cet amendement vise à renforcer l'obligation des professionnels de communiquer la totalité des informations relatives à la conclusion d'un contrat de location aux observatoires locaux des loyers, en rendant obligatoire la saisine par ces derniers de la commission de contrôle régionale ou interrégionale mentionné à l'article 13-5 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Alinéa 65

Au début de cet alinéa, insérer une phrase ainsi rédigée :

Sauf disposition contraire, le loyer est payable à terme échu.

Le paiement du loyer à terme échu et non en début de terme permet d’alléger la trésorerie des locataires au moment de leur entrée dans les lieux. En effet, le locataire doit généralement payer, outre les frais de son déménagement, le dépôt de garantie, sans avoir encore pu récupérer le dépôt de garantie de sa location précédente et le premier mois de loyer. Le paiement à terme échu lui permettra de décaler d’un mois le paiement du premier terme. Par ailleurs, considérant que les salaires sont versés en fin de mois, il paraît logique que les loyers soient payés également en fin de mois.

Alinéa 71, première phrase

Remplacer les mots :

à la demande du bailleur 

par les mots :

à la date anniversaire de la signature du bail

Le mécanisme prévu par le texte est source de confusion : c’est le locataire qui doit prouver qu’il est dûment assuré lors de l’entrée dans l’appartement, mais c’est ensuite au bailleur de réclamer chaque année la preuve de la couverture assurantielle.

L’obligation de s’assurer incombant au locataire, on peut raisonnablement concevoir qu’il lui appartienne systématiquement d’en apporter la preuve au bailleur.

A défaut de transmission de l’attestation d’assurance, si au bout de quelques semaines, le bailleur n’a rien reçu, il pourra alors rédiger une mise en demeure.

Cette procédure répond parfaitement à l’objectif d’équilibre et de clarté recherché par le texte.

Le présent amendement vise donc à simplifier et unifier les règles, en précisant que c’est au locataire qu’il revient d’informer le bailleur, chaque année, à la date anniversaire de la signature du bail, qu’il est bien couvert par une assurance sans que ce dernier ait besoin de le lui demander.

Alinéa 80

Supprimer cet alinéa.

Le projet de loi entend sécuriser les locataires et les bailleurs et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

Or, si l’alinéa 80 de l’article premier de la loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail, l’alinéa 80 prévoit une exception pour l’action en révision du loyer, qui serait prescrite par un an, déséquilibrant ainsi les relations entre le bailleur et le locataire.

En effet, en l’état du projet de texte, le locataire pourrait réclamer un trop perçu de loyer où de charges pendant trois ans alors que le propriétaire, qui a oublié de faire application de la clause contractuelle de révision des loyers, n’a qu’un an pour remédier à son oubli.

Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, il est proposé de supprimer l’alinéa 80 de l’article premier et d’appliquer la prescription triennale à toutes les actions découlant d’un contrat de bail quelle que soit leur origine.

Supprimer cet article.

Bien que le dispositif ait été considérablement modifié à l'issu de l'examen en deuxième lecture à l'Assemblée Nationale, le mécanisme proposé n'est pas davantage acceptabe.

Sa plus-value est quasiement inexistante puisque les locataires les plus fragiles ne pourront pas en bénéficier.

Les risques de dérapage financier sont toujours présents. L’incitation aux impayés est elle aussi toujours présente ; tout comme le caractère inéquitable de la mesure puisque celle-ci revient à faire payer à l'ensemble de la collectivité les impayés de quelques-uns.

Ce nouveau dispositif apportera en plus de nouvelles difficultés. En effet le dispositif n'est pas intelligible en ce qui concerne le bénéfice des aides (possibilité de réduction ou de suppression de l'aide) ou sur les conséquences de ces aides sur les actions contentieuses.

Alinéa 110

1° Remplacer les mots :

les cas de renouvellement ou d'un avenant à un

par les mots :

le cas d'un renouvellement d'un

2° Compléter cet alinéa par les mots :

ou d'un avenant à un tel contrat

Amendement rédactionnel. 

I. – Alinéa 1

Remplacer le mot :

universelle

par les mots :

de recouvrement

II. – En conséquence, dans l’ensemble de l’article

Procéder au même remplacement

III. – En conséquence, intitulé du chapitre II

Rédiger ainsi cet intitulé :

Mettre en place une garantie de recouvrement des loyers

Telle que modifiée et désormais largement vidée de sa portée générale, la garantie introduite par l’article 8 ne devrait trouver à s’appliquer qu’à une frange pour le moins minoritaire du marché locatif, ou en tout état de cause bien loin de « l’universalité » initialement revendiquée.

Les mots ont un sens (universel signifie « qui s’applique à tous »), et l’emploi de ce terme désormais inadapté peut même devenir source de confusion ou d’incompréhension entre locataires et bailleurs.

Au contraire, et puisque la finalité du dispositif est bien de « rassurer » les bailleurs ne recourant pas à une caution en leur garantissant le recouvrement des impayés de loyer, il convient de modifier l’appellation du dispositif.

Alinéa 4

Rédiger ainsi le début de cet alinéa :

A. - Sous réserve d’un accord exprès et manuscrit du bailleur, la garantie

Les modalités de souscription de la GUL doivent préserver la liberté contractuelle des parties au bail.

Le fait pour le bailleur de « cocher une case » sur un formulaire type, non pour souscrire au dispositif mais au contraire pour y renoncer, pourrait manifestement s’apparenter aux procédés commerciaux visant à orienter le choix de signataire (dits de « précochage »), que le gouvernement entend limiter par ailleurs, notamment dans le projet de loi consommation examiné de manière concomitante au Parlement.

Le présent amendement propose donc de prévoir que la GUL ne s’applique que si le bailleur en a exprimé le souhait par écrit.

I. – Après l’alinéa 7

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

La garantie universelle des loyers s’applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3°. Pour l’application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s’entend du contrat de location, le bailleur s’entend du locataire, et le locataire s’entend du sous-locataire.

II. – Alinéa 8

Après les mots :

exclus les contrats de location

insérer les mots :

ou de sous-location

Afin de permettre le développement de l’activité des associations d’intermédiation locative, il apparaît nécessaire de permettre de sécuriser non seulement la relation entre le propriétaire du logement et l’association qui en est locataire, mais également la relation entre l’association et son sous-locataire.

Le bénéfice de la GUL pour ces contrats de sous-location permettra tout à la fois de sécuriser et conforter l’association d’intermédiation locative, mais également, par ricochet, les propriétaires bailleurs qui font le choix de louer les bailleurs sous cette forme solidaire.

Alinéas 10 et 11

Supprimer ces alinéas.

Les auteurs de cet amendement considèrent nécessaire de garantir le caractère obligatoire de la GUL, non pas comme une alternative au cautionnement ou à l'assurance, mais comme à un régime obligatoire.

Alinéa 15

Remplacer les mots :

et stipule que ce contrat peut faire l’objet de la déclaration prévue au D du II du présent article, ainsi que les droits et obligations qui en découlent

par les mots :

et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers

Cet amendement vise à coordonner l’article relatif à la GUL avec le renoncement explicite introduit dans le contrat de bail et l’inscription des droits et obligations des parties dans la notice.  

Alinéa 18

Remplacer les mots :

, depuis moins de dix ans, le bailleur a obtenu par fraude le versement de l'aide,

par les mots :

le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou

Amendement de clarification

L'alinéa 18 prévoit que le bailleur ne peut bénéficier de la GUL quand il a obtenu par fraude, au cours des dix années passées, le versement de l'aide au titre de la GUL.

Or, le E du II du présent article prévoit la création, au sein de l 'agence de la GUL, d'un comité des sanctions, chargé de prononcer les éventuelles sanctions à l'égard des bailleurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la GUL.

Dans ces conditions, il convient donc que le refus du bénéfice de la s'appuie sur les décisions de sanction prises par le comité, au terme d'une procédure contradictoire.

Alinéas 19 à 25

Supprimer ces alinéas.

Les auteurs de cet amendement considèrent que cette disposition conduira à renforcer les difficultés d'accès au logement pour les personnes en difficulté, les excluant de fait du bénéfice de la GUL. Cette disposition induit également la présence d'un fichier des locataires dont nous contestons la création.

Alinéa 19

Supprimer les mots :

contrôle, par le bailleur, du

Pour que la GUL s’applique, le locataire doit remplir certaines conditions (ne pas être redevable d’une dette similaire, ne pas avoir effectué de fausses déclarations pour la mise en œuvre de la GUL).

L’alinéa 19 prévoit que le respect de ces conditions doit être contrôlé par le bailleur. Cette obligation parait difficile à réaliser en pratique pour le propriétaire et constitue une contrainte administrative supplémentaire.

Alinéa 24

Rédiger ainsi cet alinéa :

2° Le locataire ne fait pas l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II.

Amendement de clarification.

L'alinéa 24 de l'article 8 prévoit qu'un locataire qui a effectué une fausse déclaration pour la mise en oeuvre de la garantie depuis deux ans ne peut pas bénéficier de la GUL.

Or le E du II du présent article a prévu la création d'un comité des sanctions, chargé de prononcer les sanctions éventuelles à l'encontre des locataires dans le cadre de la mise en oeuvre de la GUL.

Dans ces conditions, l'exclusion de certains locataires doit s'appuyer sur les décisions de sanction prises par ce comité après une procédure contradictoire.

Alinéas 36 et 37

Supprimer ces alinéas.

Pour remplir son objectif final d’amélioration de l’accès au logement, le dispositif doit convaincre les bailleurs prêts à renoncer à une caution qu’il constitue pour eux une réelle sécurité.

En cas d’impayé de loyer, ces derniers peuvent décider, pour diverses raisons personnelles ou contextuelles, de « laisser une chance » à leur locataire, avant de se résoudre à déclarer le ou les impayés. Au regard du volume relativement faible des contentieux d’impayés, on peut même estimer que la dimension personnelle et la confiance au quotidien entre bailleurs et locataires permettent de régler un nombre important de dossiers.

Or, prévoir une réduction ou même une suppression de l’aide en cas de « déclaration tardive » ou en cas de « négligence dans l’exercice des droits » ne pourra immanquablement qu’inciter les bailleurs à engager par précaution la procédure dès le premier impayé, fermant ainsi brutalement la porte à tout arrangement amiable et préalable.

Alinéa 46

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Dans tous les cas, l'agence dispose de la faculté de ne pas exercer ses droits à l'encontre du locataire, si celui–ci apporte la preuve que l'existence d'impayés de loyers est liée à des difficultés particulières économiques ou sociales.

Les auteurs de cet amendement considèrent que la GUL est fondamentalement déséquilibrée, puisque si le bailleur se voit garantir contre les impayés, les locataires ne disposent d'aucun bénéfice direct, si ce n'est le déclenchement plus rapide d'un suivi social et éventuellement donc la possibilité d'un relogement. Ils considèrent qu'il convient de prévoir par la loi et parce que le financement de cette agence sera public, financé par la solidarité nationale, la possibilité pour celle–ci de ne pas poursuivre les locataires si les difficultés de celui–ci sont liées à des accidents de vie comme la perte d'emploi. Il faut que cette assurance bénéficient à la fois au locataire et au propriétaire.

Alinéa 48

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Ces actions ne peuvent être introduites pendant toute la durée du bénéfice de la garantie universelle des loyers.

L’accès au logement est un des objectifs de la GUL qui ne doit cependant pas être distingué du maintien dans les lieux. Les auteurs de cet amendement considèrent nécessaire de rééquilibrer ce dispositif en permettant au locataire, dans la difficulté, d’être maintenu dans les lieux à l’abri de toute procédure d’expulsion.

Après l’alinéa 48

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... – Lorsqu’elle estime qu’elle doit octroyer au bailleur une aide au titre de la garantie universelle des loyers, l’agence met le locataire en mesure de présenter des observations écrites et l’informe du sens qu’elle entend donner à sa décision, des considérations de fait et de droit qui la motivent, et de sa possibilité de consulter le dossier.

La décision motivée de l’agence est notifiée au bailleur et au locataire.

La décision de la garantie universelle des loyers d’accorder une aide financière au bailleur est une décision qui concerne directement le locataire, dès lors qu’elle constate sa carence dans le paiement de son loyer. Ainsi, il est essentiel que le principe du contradictoire soit respecté par l’autorité administrative avant qu’elle ne prenne sa décision de prise en charge.

Il ressort de la jurisprudence constante tant du Conseil d’État, que de la Cour Européenne des Droits de l’Homme, que si l’agence devait ignorer, à l’égard du locataire, le principe du contradictoire lors de l’examen de la demande du bailleur, sa décision de prise en charge serait nécessairement illégale et donc inopposable au locataire.

Il importe donc que la loi établisse un cadre contradictoire à l’égard du locataire de manière à ce que les décisions de l’autorité administrative.

Alinéa 51

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

À ce titre, elle peut financer des actions d’accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer.

L’accompagnement social des locataires en impayés requiert des compétences très spécifiques et une expertise particulière, que les centres de gestion agréés ne pourront pas nécessairement assumer de manière efficace.

Aussi, le présent amendement donne compétence à l’agence de la garantie universelle des loyers pour organiser et financer les actions d’accompagnement social des locataires qui présenteraient des difficultés économiques ou sociales spécifiques. Elle s’appuiera à cette fin sur les acteurs, Conseils généraux, CCAS et associations notamment, compétents en la matière.

Alinéa 59

Compléter cet alinéa par les mots :

ainsi que de représentants des associations de défense des consommateurs représentatives au plan national œuvrant dans le domaine du logement

L'expertise des associations de locataires siégeant à la commission nationale de concertation commande qu'elles soient représentées au sein du conseil d'administration de la GUL.

Alinéa 68

Après le mot :

publique

insérer les mots :

, à l’exception des communes et de leurs groupements,

En première lecture, le Sénat avait adopté un amendement restreignant la liste des acteurs publics susceptibles d’être mis à contribution pour le budget de la future agence. Au regard des contraintes budgétaires très fortes pesant déjà sur elles, l’amendement visait en particulier à exclure les communes du financement de la GUL.

La nouvelle rédaction de cet alinéa, telle qu’issue d’un amendement du gouvernement adopté en commission à l’Assemblée Nationale en seconde lecture, a réintroduit la possibilité pour des personnes morales publiques de contribuer aux ressources de l’agence.

Alors que les contraintes pesant sur elles en matière de logement sont toujours plus lourdes, le présent amendement propose d’exclure explicitement les communeset leurs groupements de la liste des potentiels contributeurs.

Alinéa 69

Supprimer cet alinéa.

La ministre du Logement et de l’Egalité des territoires a déclaré sans ambiguïté et à plusieurs reprises que la garantie universelle des loyers ne serait plus financée par un nouvel impôt, mais par la redistribution du budget actuel du ministère du logement.

Il convient donc de supprimer le texte qui prévoit que la GUL sera notamment financée par des « recettes fiscales affectées par la loi ».

Alinéa 73

Supprimer les mots :

Les emprunts et

Dans une période budgétaire tendue et au regard des flous persistants entourant la GUL,  il n’apparaît pas opportun d’autoriser l’agence à emprunter.

Même désormais restreinte, la GUL n’en aura pas moins un coût important pour les finances publiques puisqu’entièrement à la charge de l’Etat. On ne peut en outreexclure un risque d’explosion des dépenses au cours des années qui suivront sa mise en oeuvre.

Les crédits du ministère étant déjà forts contraints, il faudrait alors éviter, en cas de dérapage des coûts, que le recours à l’emprunt ne vienne creuser encore plus les déficits publics.

En tout état de cause, le présent article 8 prévoit en outre la remise d’un rapport d’évaluation du dispositif dans les trois ans suivant sa mise en œuvre.Dans l’attente de cette évaluation et des arbitrages qui pourront alors être rendus quant au maintien ou non du dispositif, il est prudent de ne pas contracter de dette pour l’agence.

Alinéa 80, première phrase

Remplacer les mots :

un montant de 20 000 €

par les mots :

deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale

Cet amendement vise à réduire le plafond de la sanction pécuniaire qui peut être appliquée par le comité des sanctions de l'agence de la GUL contre les locataires qui auraient effectué une fausse déclaration.

Il est proposé de fixer la sanction maximale applicable au locataire à deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale, soit la sanction applicable pour les aides personnelles au logement, ce qui représente un montant maximal d'environ 6 300 euros.

Alinéa 81

Après les mots :

maximale de

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

deux ans pour les bailleurs et pour les locataires

L’alinéa 81 prévoit, qu’en cas de fraude ou de fausse déclaration, les bailleurs et les locataires encourent une interdiction de bénéficier de la GUL pendant une certaine durée. La durée prévue pour les bailleurs est de 10 ans, celle pour les locataires de 2 ans.

Dans un souci d’équilibre entre le bailleur et le locataire, cet amendement prévoit d’harmoniser les durées à 2 ans d’interdiction.

Alinéa 92

Après les mots :

les modalités

insérer les mots :

d'organisation,

Amendement de précision

Alinéa 94

Après le mot :

organismes

insérer les mots :

à but non lucratif

Il est essentiel que les organismes chargés d'assister les bailleurs dans la mise en œuvre de leur droit liés à l'instauration de la GUL soient des organismes à but non lucratif afin d'éviter tout conflit d'intérêt et préserver les intérêts des bailleurs et des locataires.

Après l’alinéa 100

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Les centres de gestion agréés réalisent les missions visées aux 1° à 6° au plus tard dans les deux mois suivants la déclaration d’impayés.

Pour convaincre les propriétaires de l’intérêt de la GUL et les encourager à mettre en location leur bien, il faut en effet un dispositif clair, simple et surtout réactif pour le bailleur : ce dernier doit être certain que le signalement d’impayé va être rapidement suivi d’effet et déclencher la mise en œuvre d’une procédure efficace.

En outre, cette proposition permet d’équilibrer le dispositif : puisqu’il est possible de sanctionner les bailleurs pour « déclaration tardive » ou « négligence dans l’exercice de leurs droits », il faut en contrepartie exiger des organismes gestionnaires de la GUL de la rigueur, de la rapiditéet de l’efficacité dans le traitement des dossiers.

Alinéa 101

Remplacer les mots :

à l'indemnisation des

par les mots :

au versement des aides aux

Amendement rédactionnel.

Après l’alinéa 101

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

Ces organismes ne peuvent cumulativement procéder à la sélection des locataires et vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers.

Ces organismes ne peuvent directement ou indirectement percevoir de rémunération sur les sommes versées à titre d’indemnisation par l’agence de la garantie universelle des loyers au titre de loyers impayés.

Afin d’éviter tout conflit d’intérêt et de préserver les intérêts des bailleurs et des locataires, il est essentiel que les centres de gestion agréés, auxquels le projet de loi confie la mission de vérifier, lors du sinistre, que les conditions exigées pour bénéficier de la GUL sont respectées, ne soient pas les mêmes que ceux qui auront choisi le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Par ailleurs, il faut inscrire dans la loi que les organismes agréés ne sauraient se rémunérer sur les sommes versées par l’AGUL au titre de l’indemnisation pour loyers impayés.

Après l’alinéa 101

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

Ces organismes ne peuvent être les mêmes que ceux qui procèdent à la sélection des locataires.

Ils ne peuvent directement ou indirectement percevoir de rémunération sur les sommes versées à titre d’indemnisation par l’agence de la garantie universelle des loyers au titre de loyers impayés.

Afin d’éviter tout conflit d’intérêt et de préserver les intérêts des bailleurs et des locataires, il est essentiel que les centres de gestion agréés, auxquels le projet de loi confie la mission de vérifier, lors du sinistre, que les conditions exigées pour bénéficier de la GUL sont respectées, ne soient pas les mêmes que ceux qui auront choisi le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Par ailleurs, il faut inscrire dans la loi que les organismes agréés ne sauraient se rémunérer sur les sommes versées par l’AGUL au titre de l’indemnisation pour loyers impayés.

Après l’alinéa 101

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Toutefois, l’instruction des demandes d’aide d’un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l’encaissement des loyers à l’échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire.

Cet amendement vise à clarifier l'exercice des fonctions des opérateurs agréés.

Alinéa 103

Supprimer cet alinéa.

Le nouveau dispositif de la GUL prévoit l’agrément d’organismes pour l’application de la GUL (vérification du respect des conditions, assistance des bailleurs…)

L’alinéa 103 prévoit que ces organismes sont financés par l’Agence de la GUL mais également par « des sommes acquittées par les bailleurs dans des conditions fixées par décret ».

En l’absence d’information précise sur le financement attendu par les bailleurs, il convient de supprimer cette disposition.

Après le mot :

Parlement

insérer les mots :

, dans les six mois suivant la promulgation de la loi n° du   pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové,

Les auteurs de cet amendement souhaitent garantir que le rapport mentionné soit réellement remis au Parlement dans des délais raisonnables.

I. – Alinéas 7 à 9

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

b) Sont ajoutés les mots : « et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement »

II. – Après l’alinéa 9

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… – Au deuxième alinéa de l'article 3 de la même loi, les mots : « que l'assuré s'est conformé » sont remplacés par les mots : « qu'il est satisfait ».

Cet amendement a deux objectifs :

- opérer une clarification rédactionnelle (I) ;

- mettre en cohérence les dispositions de la loi du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation introduites dans le code des assurances avec les modifications prévues par le présent article (II).

Alinéas 1 à 5

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

La section 1 du chapitre II du titre VIII du livre III du code civil est complétée par un article 1751-1 ainsi rédigé :

Cet amendement vise à supprimer le régime de cotitularité légale du bail pour les personnes pacsées, réintroduit à l’Assemblée nationale en deuxième lecture.

Il n’est pas ici question de remettre en cause le droit des partenaires liés par un pacte civil de solidarité de bénéficier de la même protection de leur logement que les personnes mariées. Il est ici question de prévoir un dispositif de protection complet, mais adapté aux spécificités du Pacs.

L’article 1751 du code civil relatif à la cotitularité légale du bail au bénéfice des époux ne peut être transposé tel quel aux partenaires d’un pacte civil de solidarité. En effet, le juge n’intervient pas pour dissoudre le pacs, une simple déclaration au greffe suffit, alors que pour la séparation des époux, le jugement de divorce met fin à la cotitularité légale des conjoints. L’époux qui ne s’est pas vu attribuer le logement est libéré du contrat.

Si on transposait la cotitularité légale aux personnes pacsées, deux hypothèses devraient être envisagées :

- soit on considère que la déclaration de dissolution du pacs au greffe produit les mêmes effets que le jugement de divorce : dans ce cas, après la rupture, le partenaire qui veut s’extraire du bail n’aurait qu’à produire une copie de la déclaration et se trouverait, de ce simple fait, libéré de ses obligations à l’égard du bailleur. Il y aurait alors un danger de voir le pacs détourné au profit de colocations déguisées. Rien n’empêcherait le titulaire d’un bail avantageux de conclure un pacs avec une personne pour la faire bénéficier de ce bail. Après la dissolution du pacs, le preneur quitterait le logement, et le bail se poursuivrait avec le partenaire, qui n’est pas la personne avec laquelle le bailleur a contracté, en toute connaissance de cause.

- soit on considère que la dissolution du pacs n’a pas pour effet de libérer les partenaires cotitulaires de leur obligations à l’égard du bailleur et, dans ce cas, ils continueraient à être tenus solidairement, du paiement du loyer notamment, jusqu’à la fin du contrat de bail, alors même que le couple est séparé.

Cette solution est d’autant moins acceptable, que le texte proposé par l’Assemblée nationale prévoit que la cotitularité légale des pacsés découlerait d’une simple demande adressée par le titulaire du bail au bailleur. Outre l’imprécision qui résulte de cette notion de « demande » (faut-il une acceptation du bailleur ? est-ce une simple information du bailleur ?), il n’est pas prévu de consentement exprès du partenaire qui est ajouté au contrat de bail.

En revanche, le Sénat, en première lecture, a apporté une réponse appropriée pour régler la situation du logement du couple pacsé au moment de la séparation, ce que ne prévoit pas le droit en vigueur. Les partenaires, qu’ils soient en conflit ou non, pourront saisir le juge pour qu’il attribue le bail à l’un d’eux, y compris au partenaire qui n’est pas le preneur (nouvel article 1751-1 du code civil).

Cette disposition, qui n’a pas été remise en cause par l’Assemblée nationale, combinée au régime général du Pacs, permet une protection complète des partenaires.

Pendant la durée du pacs, l’article 515-4 du code civil prévoit déjà une solidarité des partenaires pour les « dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante », ce qui inclut le loyer et les charges du logement. Parallèlement, le bailleur, qui a connaissance de l’existence du pacs, et qui souhaite donner congé à son locataire, doit le donner aux deux partenaires. C’est ce que prévoit l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pendant la durée du Pacs, il existe donc déjà, dans le droit en vigueur, une cotitularité de fait du bail du logement du couple.

C’est au moment de la dissolution du pacs que le régime de protection des partenaires présentait une importante lacune, que le Sénat a entendu combler par la création de l’article 1751-1 du code civil.

L’Assemblée nationale a conservé cet apport du Sénat, tout en réintroduisant la cotitularité légale du bail, dès lors que le partenaire titulaire du bail en fait la demande. Or ces deux dispositifs sont incompatibles. La cotitularité légale des pacsés, pendant la durée de l’union n’apportera pas de protection supplémentaire au partenaire que celle qui existe déjà. En revanche, au moment de la dissolution, elle rendra inopérant le dispositif mis en place par le Sénat, qui suppose la saisine du juge pour l’attribution du bail à l’un des partenaires.

Quant à l’hypothèse du décès de l’un des partenaires, réintroduite à l’Assemblée nationale, la situation est déjà prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1986, qui permet au partenaire survivant, de se voir transférer le contrat de bail.

Alinéa 12, dernière phrase

Supprimer cette phrase.

Il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au terme du bail en cours, puisque le bail n’est pas remis en cause par la vente: l’acquéreur du logement est obligé de le respecter et d’aller au terme du bail en cours, et le locataire est protégé par son contrat.

Cette disposition aurait pour but d’instaurer un maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail, en cas de vente du logement, et introduirait ainsi une inégalité entre les locataires.

Notons aussi qu’en cas de vente à la découpe d’un immeuble, les locataires sont déjà protégés par toute une batterie de mesures (dont la reconduction du bail), prévues à l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Alinéa 12, dernière phrase

Supprimer les mots :

du premier renouvellement

Le texte du projet de loi prévoit qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours. Ce délai est extrêmement long pour l'acquéreur du logement. Pour une personne physique, et si le bail vient d'être renouvelé, la durée peut presque atteindre six années.

Cet amendement propose d'autoriser tout congé pour vente au renouvellement du bail.

Alinéa 14

Rédiger ainsi cet alinéa :

« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il s’agit de préciser la nature du contrôle effectué par le juge, à savoir la réalité du motif, celui-ci devant apprécier si les éléments rapportés justifient ou non la non-reconduction du bail. 

Alinéa 14

Rédiger ainsi cet alinéa :

« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Cet amendement permet de rétablir le contrôle de la réalité du motif du congé par le juge, celui-ci devant apprécier si les éléments rapportés justifient ou non la non-reconduction du bail.

Alinéa 20

Supprimer cet alinéa.

Le texte prévoit qu’une notice d’information sur les droits des locataires est jointe au congé délivré par le bailleur alors qu'il est déjà prévu par le projet de loi d’annexer au contrat de location une notice d’information précisant les droits et obligations des parties et les voies de recours (art.1er alinéa 24).

De plus, ce document n’a aucune raison d’être remis par le bailleur, et ce n’est pas à ce dernier d’informer le locataire sur ses droits pour contester le congé.

Alinéas 23 et 24

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Le délai de préavis est toutefois de deux mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.

« Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

Le texte propose un préavis ramené à un mois dans les zones tendues. Si l’avantage pour les locataires est évident, la situation est bien différente pour les propriétaires.

Il est en effet très fréquent que ces derniers aient à effectuer des travaux, allant du simple « rafraîchissement » à la rénovation plus lourde, avant de pouvoir publier une annonce, organiser des visites, puis, enfin, mettre le logement à la disposition de nouveaux locataires.

Ces travaux, qui peuvent donc être durée et de coût très variables, ne pourront en tout état de cause débuter qu’une fois le locataire parti.

Un seul mois de préavis peut assurément mettre les propriétaires dans une situation très difficile, puisqu’ils n’auront que très peu de temps pour s’organiser et planifier efficacement les travaux (acheter les matériaux ou démarcher des entreprises) pour que ceux-ci durent le moins longtemps possible. De même, le « gain » d’un mois supplémentaire de préavis serait assurément utile pour financer lesdits travaux.

En outre, s’il est vrai qu’il y a la queue dans certains arrondissements parisiens pour visiter les appartements dès leur mise en location, c’est loin d’être le cas dans toutes les zones tendues, en Ile-de-France ou en province : le délai d’un mois ne posera pas de difficulté dans les zones extrêmement tendues, il risque en revanche d’entraîner, pour certains propriétaires dans des zones moins critiques, la perte pure et simple d’un mois de loyer.

L’amendement propose donc une solution de compromis en fixant, dans les territoires en question, ce délai à deux mois. On maintient ainsi, pour le locataire, une avancée par rapport au délai de trois mois, tout en préservant les intérêts des propriétaires, qui ne se trouveront pas pendant un mois sans locataire, et donc sans loyer.

Alinéa 35

Compléter cet alinéa par les mots :

et lorsque le bailleur en a été averti par le locataire avant la réception du congé

Un amendement adopté par l’assemblée nationale en première lecture a étendu les dispositions protectrices de l’article 15 III au locataire ayant une personne à charge.

Cet amendement vise à préciser que cette protection ne peut être étendue lorsque le bailleur n’a pas été informé de la situation du locataire.

Alinéa 36

Rédiger ainsi cet alinéa :

e) Au deuxième alinéa du même III, les mots : « à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » sont remplacés par les mots : « au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » ;

L'article 2 propose d'abaisser à 65 ans l'âge minimal du locataire dont les ressources sont inférieures à 1,5 SMIC pour lequel le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités situé à proximité. Il prévoit par ailleurs de relever à 65 ans de l'âge minimal du bailleur auquel les dispositions au premier alinéa du III ne s'appliquent pas.

Cet amendement propose de revenir à l'âge de soixante ans pour le bailleur. Le texte du projet de loi prévoit un rapprochement des deux limites d'âge, mais elle est très pénalisante pour le bailleur. Il s'agit de conserver la mesure en faveur du locataire, mais de ne pas pénaliser le bailleur.

I. – Alinéa 39

Après le mot :

amende

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

pénale dont le montant est compris entre 3 000 € et  20 000 € pour une personne physique, ou 40 000 € pour une personne morale.

II. – Alinéa 40

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

III. – Alinéas 41 et 42

Supprimer ces alinéas.

Le dispositif de sanction administrative était critiqué par les juristes du SAF et du Syndicat de la Magistrature et les associations, et paraissait d’autant plus inadapté que le locataire, potentiellement lésé, ne pouvait intervenir au débat judiciaire ni déclencher la procédure.

Le nouveau dispositif est en continuité avec celui qui avait été adopté dans la loi du 22 juin 1982, et clarifie les éléments de dissuasion de congés frauduleux.

I. – Alinéa 39

Après le mot :

amende

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

pénale dont le montant est compris entre 3 000 € et  20 000 € pour une personne physique, ou 40 000 € pour une personne morale.

II. – Alinéa 40

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

III. – Alinéas 41 et 42

Supprimer ces alinéas.

Le dispositif de sanction administrative est contestable. En effet, il parait d’autant plus inadapté que le locataire, potentiellement lésé, ne pourrait intervenir au débat judiciaire ni déclencher la procédure. Il convient donc de créer une sanction pénale.

Ce nouveau dispositif serait en continuité  avec celui qui avait été adopté  dans la loi du 22 juin 1982, et clarifierait les éléments de dissuasion de congés frauduleux.

En outre, il est important de préciser que le locataire sera recevable en qualité de partie civile, afin qu'il soit acquis qu'il pourra obtenir réparation du préjudice subi.

Supprimer cet article.

Alinéas 2 à 61

Supprimer ces alinéas.

L’expérience montre qu’un contrôle administratif trop lourd, a fortiori appliqué à un marché aussi complexe et multiforme que celui du logement, a toujours mené à la déstabilisation du marché concerné.

La suppression de l’encadrement des loyers proposé par les alinéas visés se justifie par la tension supplémentaire que cette mesure ne manquera pas d’entraîner de façon mécanique sur le marché immobilier.

On peut en effet redouter qu’une part non négligeable des investisseurs et des propriétaires, voyant leurs perspectives de rentabilité diminuer, se désengageront à plus ou moins court terme du marché immobilier pour privilégier d’autres placements moins contraignants, entraînant une baisse conjuguée de la production de logements et de la quantité de locations disponibles.

On peut également souligner qu’en diminuant les ressources disponibles des propriétaires, la limitation des loyers contribuera à freiner la réalisation des nécessaires travaux d’entretien et de rénovation des biens, accélérant la dégradation de ceux-ci et leur dépréciation, et précipitant d’autant plus le désengagement.

En outre, la référence à un loyer médian ne correspond pas à la réalité du marché immobilier, les caractéristiques des logements pouvant être totalement différentes et justifier les écarts de loyer. A superficie identique, deux appartements situés dans le même immeuble peuvent parfois offrir des prestations très éloignées que le complément de loyer ne peut suffisamment et justement compenser.

Enfin, telle que proposée par le présent projet de loi, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers va à l’encontre du but recherché dans de nombreux cas (certaines sources évoquent le chiffre de 25% des loyers), avec des situations parfois lourdes de conséquences pour de nombreux ménages. L’instauration d’un loyer plafond profitera en effet à ceux qui louent des logements plus chers, les mieux situés et les plus confortables, tandis que l’instauration d’un loyer plancher pénalisera à l’inverse les plus modestes.

Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots :

et à l’exception des logements relevant des articles L. 321-4, L. 321-8 et L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation

Le parc de référence pour les observatoires de loyers doit être limité au secteur privé non règlementé et doit exclure les logements conventionnés.

En effet, le parc privé comprend des logements pour lesquels certains bailleurs privés ont passé des conventions avec l’Etat ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL), et qui pratiquent en conséquence des niveaux de loyers très bas, de l’ordre de 7 euros le m2 par mois à Paris, alors que le loyer de marché est dans cette ville de 24,1 euros/ m2, selon l’observatoire CLAMEUR.

De même, certains bailleurs privés ont passé des conventions avec l’ANAH et pratiquent également des loyers très bas (conventionnement à loyer intermédiaire ou à loyer social).

Ces logements ne peuvent constituer des références de loyers valables pour le parc privé non réglementé, et sont d’ailleurs exclus aujourd’hui de l’observatoire des loyers OLAP.

Alinéa 6

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Leur financement est assuré notamment par des contributions ou subventions de l’État, dans la limite de l'enveloppe prévue à cet effet dans le cadre de la mission « Egalité des territoires, Logement et Ville ».

Cet amendement vise à prévoir un financement par l’Etat des observatoires locaux des loyers. Dix-neuf sites pilotes ont été créés en 2013 et ont bénéficié d'un financement de l'État. Leur nombre est appelé à augmenter en 2014 puisqu’ils sont consacrés et rendus obligatoires dans les zones tendues par l'article 3. Or, la dotation globale prévue par la loi de finances pour 2014 est restée fixe par rapport à 2013. 

Alinéas 11 à 14

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

« Dans ces zones, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le montant du loyer de référence est fixé au regard des plafonds de loyers applicables aux logements financés par le dispositif du prêt locatif social.

« II. – A. – Dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence en vigueur à la date de signature dudit contrat.

Cet amendement propose de supprimer les notions de loyers de référence majoré et minoré en définissant uniquement un loyer de référence, fixé par le préfet par rapport aux plafonds du PLS. Le plafond ainsi fixé s'appliquerait aux loyers dans les zones tendues. Un tel mécanisme permet de revenir aux objectifs fixés par le projet de loi et de faire baisser significativement les loyers.

I. – Alinéa 11, dernière phrase

Supprimer cette phrase

II. – Après l’alinéa 11

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

« Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

« Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

« Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l’observatoire local des loyers.

Cet amendement vise à détailler et encadrer les modalités de détermination par le préfet de département des loyers de référence, de référence majoré et de référence minoré nécessaires à la mise en œuvre du dispositif d’encadrement des loyers.

Il précise à cette fin les notions de catégorie de logement et de secteur géographique qui devront être déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par les observatoires locaux des loyers.

Il précise que chaque loyer de référence sera égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers.

Il indique enfin que les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés seront fixés par le préfet de département à partir du loyer de référence en tenant compte de la dispersion des niveaux de loyers observés par l’observatoire local des loyers.

Après l'alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d'Île-de-France, par le représentant de l'État dans la région.

Cet amendement vise à simplifier la mise en oeuvre du dispositif d'encadrement des loyers dans la région d'Ile-de-France, en attribuant au niveau déconcentré régioanl la compétence réglementaire relative à la fixation des loyers de référence.

Alinéa 13

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le loyer médian de référence minoré ne peut être fixé à un montant inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.

Après l’alinéa 13

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Sur les territoires soumis au présent I, le loyer de base des logements mis en location, dont les consommations énergétiques sont supérieures à des normes de performance énergétique minimale fixées par décret, est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail dans la limite du loyer médian de référence, minoré de 30 %.

Cet amendement vise à ce que les logements de mauvaise qualité énergétique soient loués à un prix plafonné. Ce prix plafonné est fixé à 30 % en dessous du loyer médian de référence. Cette diminution du loyer vise à compenser les dépenses des ménages en matière d’énergie en raison de la mauvaise qualité thermique de leur logement.

Cette mesure incitera également les propriétaires à rénover la qualité énergétique de leur logement.

Alinéa 14

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II. – A. – Sur les territoires soumis au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors du renouvellement  du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

L’article 3 du projet de loi introduit un nouveau dispositif d’encadrement des loyers, mis en place dans certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers. Sur ces territoires, le texte prévoit que les préfets fixeront  annuellement par arrêté, trois indicateurs de loyers pour chaque catégorie de logement.

En pratique, selon le dispositif précédemment exposé,  les indicateurs de loyers déterminés au moment de la conception d’un programme immobilier de logement pourront différer de ceux applicables au stade de l’achèvement du programme, au stade de la mise en vente  du logement ainsi qu’au stade de la mise en location des logements neufs.

Dès lors, la méconnaissance des indicateurs de loyers lors de la conception d’une opération immobilière n’est pas sécurisante et constitue donc  un frein à  l’investissement.

Bien plus, ces dispositions semblent contraires aux objectifs souhaités lors de l’adoption du dispositif de réduction d’impôt Duflot, mais surtout à l’objectif de production des 500 000 logements annoncé par le gouvernement.

Le présent amendement vise ainsi à limiter l’application du dispositif d’encadrement des loyers au renouvellement du contrat  de bail.

Alinéa 14

Après les mots :

logements mis en location

insérer les mots :

, à l’exception des logements neufs,

Le présent projet de loi propose un encadrement de la fixation du loyer initial, sans distinction des logements concernés.

Or, les législations précédentes, notamment les lois des 1^er septembre 1948, 22 juin 1982 et 6 juillet 1989, ont toujours cantonné l’encadrement des loyers aux logements existants, excluant de son champ la première location portant sur un logement neuf.

Dans le cas présent, la limitation du premier loyer en fonction du loyer médian de référence majoré n’aurait aucun sens, ce loyer médian étant fixé par référence à des logements existants auxquels tout logement neuf est étranger.

Il est donc demandé d’insérer cette exclusion à l’article 17-II.A nouveau de la loi modifiée du 6 juillet 1989.

Alinéas 15 à 23

Supprimer ces alinéas.

Les auteurs de cet amendement contestent le principe d'un complément de loyer exceptionnel qui contribue à tirer vers le haut les prix du logement.

I. – Alinéa 22, première phrase

Remplacer les mots :

du document de non-conciliation

par les mots :

de l'avis

II. – Alinéa 71

Rédiger ainsi cet alinéa :

« À défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l'exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l'accord trouvé.

III. – Alinéas 76 et 77

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement vise à clarifier la procédure de conciliation mise en oeuvre par la commission départementale de conciliation pour les litiges locatifs relevant de sa compétence.

Alinéa 24

Rédiger ainsi cet alinéa :

« III. – Hormis le cas où il est fait application des loyers prévus au titre des articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts, et dans les territoires autres que ceux mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

L’article 3 du projet de loi modifie la Loi Mermaz de 1989, applicable de plein droit aux baux portant sur des biens à usage d’habitation. Cet article introduit le principe d’un encadrement des loyers, applicable aux baux conclus, mais également lors de leur renouvellement.

Ce dispositif d’encadrement des loyers est circonscrit aux « zones tendues ». Plus précisément, sont visées les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants »  connaissant des tensions sur le marché du logement ; cette tension étant appréciée au regard d’un faisceau d’indices (niveau de loyers, de prix).

Dans ces communes, le préfet fixera chaque année, par arrêté, sur la base des informations soumises par l’observatoire local des loyers trois loyers :

-un loyer médian de référence ;

-un loyer médian de référence  majoré ;

-un loyer médian de référence minoré.

Rien dans le projet de texte n’indique les logements ainsi visés.

Or, il convient de rappeler que les logements neufs mis en location dans le cadre des dispositions Scellier et Duflot, sont soumis, en contrepartie de l’avantage fiscal conféré au bailleur, à des loyers plafonnés par décret ou fixés par arrêté préfectoral.

Compte tenu du champ d’application très large de la loi Mermaz, les biens loués dans le cadre de ces dispositifs seront soumis au principe d’encadrement des loyers.

Aussi, il est proposé de compléter l’article 3 pour préciser que le loyer médian s’applique dans les zones tendues hormis le cas où le bien loué est soumis aux loyers prévus dans le cadre de ces dispositions fiscaux, qui participent déjà à une régulation des loyers dans les zones dans lesquels ils peuvent être accordés.

Alinéas 26 à 53

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

« 3° Après l’article 17, est inséré un article 17–1 ainsi rédigé :

« Art. 17–1. – Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, le loyer ne peut être révisé jusqu’au 1er janvier 2017. Ce moratoire prend effet au lendemain de la promulgation de la loi n°   du     pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Au terme de cette période, l’augmentation éventuelle du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. » ;

Les auteurs de cet amendement proposent un gel des loyers pendant trois ans, sous la forme d'un moratoire sur la révision annuelle des loyers dans les zones tendues jusqu’au 1er janvier 2017. En effet, les loyers sont d’ores et déjà largement surévalués. Ce gel doit s’entend comme une mesure d’urgence pour le logement et en faveur du pouvoir d’achat des ménages gravement impacté par les hausses vertigineuses des loyers.

Alinéas 29 et 30

Supprimer ces alinéas.

Le projet de loi entend sécuriser les locataires et les bailleurs et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

L’alinéa 70 de l’article premier du projet de loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail. Par contre, prévoir que le bailleur qui n’a pas demandé la révision du loyer au bout d’un an soit réputé y avoir  renoncé ou que cette révision ne peut intervenir qu’à compter de cette demande déséquilibre les relations entre le bailleur et le locataire. En effet, le locataire peut intenter une action pendant trois ans s’il a payé des sommes indûment alors que cela serait interdit au bailleur qui n’aurait pas procédé à l’indexation du loyer.

Par ailleurs, de telles dispositions vont à l’encontre de la jurisprudence au terme de laquelle les clauses d’indexation ont un caractère automatique. Pour préserver un équilibre entre les parties, cet amendement propose de supprimer les alinéas 29 et 30 de l’article trois.

Alinéa 34, première phrase

Supprimer les mots :

pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire

Cet amendement rétablit le texte adopté par le Sénat qui prévoyait, par souci d’équilibre et de parallélisme des formes, un délai identique de six mois pour le bailleur et le locataire à l’occasion d’une action en diminution ou en réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat.

Alinéas 54 à 60

Supprimer ces alinéas.

La possibilité pour le gouvernement d’intervenir par décret pour fixer le montant maximum d’évolution des loyers doit être supprimée, puisque une nouvelle réglementation est mise en place dans les mêmes zones tendues avec la fixation de loyers médians de référence par le préfet du département.
Alors que ce sera le préfet qui fixera les loyers de référence, il serait curieux que le Gouvernement puisse intervenir à un autre titre sur le même sujet.

Alinéa 60

Après le mot :

conciliation

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

peut être saisie par chacune des parties dans un délai de trois mois. À compter du jour où la commission départementale de conciliation a rendu un avis ou si elle n’a pas rendu d’avis dans un délai de deux mois, chaque partie dispose d’un délai de deux mois pour saisir le juge.

En l’état actuel de la loi, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour saisir la commission de conciliation en cas de violation par le bailleur de la règlementation encadrant l’évolution des loyers. Aucun délai de saisine n’apparaît plus dans le projet de loi.

Afin d’assurer une certaine sécurité juridique, il semble indispensable de fixer un délai pour contester le montant du loyer qui aurait été fixé au mépris de cette règlementation, le délai de trois mois proposé par cet amendement pour saisir la commission départementale de conciliation étant identique à celui prévu par l’article 17 de la loi en cas de contestation du complément de loyer par le locataire.

Enfin, la compétence de la commission de conciliation pour les litiges résultant de l’application de l’article 18 est déjà prévue à l’article 20 nouveau de la loi. La suppression dans l’alinéa 58 des dispositions portant sur cette compétence est donc sans incidence.

Après l’alinéa 88

Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

…) Le premier alinéa est ainsi modifié :

– après la première phrase, sont insérées trois phrases ainsi rédigées :

« Les dépôts de garantie relatifs aux baux d’habitation sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Les intérêts produits par les dépôts de garantie abondent les fonds de solidarité pour le logement. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent alinéa, notamment les modalités de récupération des dépôts de la part des locataires et des bailleurs. » ;

– après le mot : « versé », la fin de la seconde phrase est ainsi rédigé : « à la Caisse des dépôts et consignations » ;

Cet amendement propose de centraliser tous les dépôts de garantie, actuellement encaissés par les bailleurs, à la Caisse des dépôts et consignations. Les intérêts générés par le placement de ces sommes permettraient de financer des aides à destination de locataires en difficulté à travers les Fonds Solidarité Logement.

Alinéas 98 à 104

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

10° L’article 22–1 est ainsi rédigé :

« Art. 22-1. - Le cautionnement ne peut être demandé par un bailleur que s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. ».

Le présent amendement propose de mettre fin à la possibilité pour les bailleurs d’exiger de leurs locataires d’apporter une caution au bail.

En effet, avec la mise en place de la GUL, une telle possibilité sera nécessairement source de discrimination entre les locataires, alors même que les impayés de loyer vont être garantis par l’État.

Après l’alinéa 106

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location.

L’amendement vise à mettre un terme à certaines pratiques abusives, qui consistent à imposer aux parents, à l’occasion de la signature du bail, d’être co-titulaires de ce bail.

Certaines agences immobilières imposent en effet – notamment aux jeunes candidats à la location -, que l’un des parents soit cocontractant du bail. Nombre de parents finissent par s’y résoudre, alors qu’il suffirait qu’ils soient garants.

La rédaction proposée permet toutefois de ne pas empêcher les cosignatures pouvant, dans certaines situations, être librement souhaitées par les cocontractants.

Alinéa 7

Compléter cet alinéa par les mots :

, à l’exception de l’article 25-9

Cet amendement vise à appliquer les dispositions relatives à l’encadrement des loyers aux logements loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Alinéa 18

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. 25-9. – I. – Le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, dans les zones mentionnées au I de l’article 17, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au I de l’article 17 de la présente loi pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers.

Cet amendement vise à préciser et encadrer les modalités de détermination des loyers de référence, de référence majoré et de référence minoré nécessaires à la mise en œuvre de l’encadrement des loyers pour les logements meublés.

L’amendement détaille en particulier la façon selon laquelle ces loyers de référence sont calculés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de références fixés pour les logements nus. Il est précisé que cette majoration est calculée à partir du différentiel de loyer constaté entre les loyers des logements nus et les loyers des logements meublés tels qu’observés par l’observatoire local des loyers.

Après l'alinéa 18

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d'Ile-de-France, par le représentant de l'Etat dans la région.

Amendement de coordination avec un amendement à l'article 3.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Toute personne qui pratique la promotion en ligne de biens immobiliers à usage d’habitation, locatifs ou non, est tenue d’afficher une information loyale, claire et transparente sur la surface habitable prévue au titre de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les outils de recherche en ligne et les résultats filtrés ne peuvent faire apparaître une autre surface que celle indiquée au premier alinéa.

Les sites Internet doivent faire figurer et permettre la recherche de biens immobiliers habitables selon la surface Carrez et non une autre surface.

En effet, malgré des critères de recherche d’une surface habitable, les résultats obtenus se basent sur une surface supérieure et différente de la surface habitable dite « Carrez » qui prévoit une hauteur sous plafond d’1 mètre 80 minimum. Un élément tendant à induire en erreur les personnes à la recherche d’un logement à habiter et leur faire perdre du temps. L’affichage sur Internet doit être le plus complet possible.

Cet amendement, introduit dans le projet de loi consommation et qui vise à permettre une comparaison efficace des annonces immobilières en ligne a été supprimé à l’Assemblée nationale alors qu’il avait fait consensus en première lecture au Sénat.

Alinéa 9, deuxième alinéa du II (non modifié), seconde phrase

Remplacer les mots :

le I de

par les mots :

les neuvième à dix-neuvième alinéas du I de

Amendement de coordination

Alinéa 3

Supprimer cet alinéa.

Il convient de supprimer cet alinéa qui est satisfait par l'article L. 631-7-1.

Alinéas 4 et 6

Remplacer les mots :

de courtes durées

par les mots :

des durées inférieures à trois mois

L’article 6 ter soumet à autorisation préalable pour changement d’usage les locaux meublés de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il convient de distinguer la location meublée saisonnière à la nuitée ou à la semaine, destinée principalement aux touristes, de la location meublée temporaire, de plusieurs mois, pour répondre à des situations d’urgence (divorce, jeunes couples, traitement médical de longue durée, travaux dans l’appartement, etc.) ou à des obligations professionnelles, culturelles ou universitaires (étudiants en cycle court, professionnels en déplacement, en stage, mutations professionnelles, ouvertures d’entreprise). Pour ces demandeurs, il n’y a pas d’alternative de logement.

Cet amendement vise donc à préciser la notion de courte durée de manière à ce que les locaux meublés loués pour une durée supérieure à trois mois soient considérés comme des locaux d’habitation au sens de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et non comme des locaux destinés à une activité touristique qu’il convient de mieux contrôler dans les grandes villes.

Après l’alinéa 10

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le local à usage d’habitation constitue l'habitation unique en France d'un ressortissant français établi hors de France, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. » ;

Le présent amendement tend à permettre aux Français résidant à l’étranger de louer pour de courtes périodes leur habitation unique en France sans avoir à obtenir d’autorisation préalable.

Après l'alinéa 10

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« En l’absence de délibération du conseil municipal, aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire pour louer un seul local à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, si ce local est situé dans une autre région que celle dans laquelle le loueur possède sa résidence principale et que les périodes de mise en location n’excédent pas six mois en journées cumulées par année civile. » ;

Le texte actuel du projet de loi prévoit un principe de subsidiarité, permettant au conseil municipal de définir en délibération un régime d’autorisation temporaire permettant à toute personne physique de louer pour de courtes durées une résidence secondaire ou un pied-à-terre.

Cependant, la promulgation de la loi risque de placer dans l’illégalité un certain nombre de propriétaires procédant à la location temporaire de leur résidence secondaire ou de leur pied-à-terre, et dont la situation pourrait être régularisée après délibération du conseil municipal.

Cet amendement tend donc à permettre, sous certaines conditions, à tout propriétaire de louer pour de courtes durées une seule résidence secondaire ou un pied-à-terre, le temps que les conseils municipaux s’emparent de cette question, et ajustent ou restreignent - s’ils le souhaitent - l’encadrement des locations temporaires.

Ainsi, à défaut de délibération, et dans le souci d’une meilleure régulation de la location meublée de courte durée :

- l’exonération du régime de changement d’usage ne devra concerner, par propriétaire et en dehors de la résidence principale, qu’une seule résidence secondaire ou pied-à-terre, situé dans une autre région que celle de la résidence principale;

- les périodes de mise en location ne devront pas excéder 6 mois en journées cumulées par année civile. Ces périodes seront précisées dans le cadre de la déclaration préalable effectuée en mairie.

Ceci permettra ainsi de limiter l’intérêt financier d’un « pur investissement », et d’éviter les abus où des propriétaires de multiples résidences font de la location meublée touristique un véritable commerce.

Supprimer cet article.

L’article six sexies du projet de loi ALUR prévoit que le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation soit soumis à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela alourdit considérablement les démarches nécessaires au changement d’usage, et ne nous semble pas aller dans le sens d’une simplification de cette procédure, qui était la volonté initiale du Gouvernement. Cela risque au contraire de dissuader les propriétaires de demander un changement d’usage pour un logement destiné à la location meublée temporaire.

Après l’alinéa 12

Insérer deux alinéas ainsi rédigé :

2° bis) L’article 2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Aux personnes physiques ou morales qui se livrent ou prêtent leur concours aux opérations de relocation, qui dans le cadre d’une mission d’assistance et d’accompagnement, par un tiers, à la mobilité géographique pour raison professionnelle (embauche ou mutation professionnelle), font des recherches, des visites, et de l’assistance à l’état des lieux pour autrui. »

La relocation est le fait de déplacer des personnes, une entreprise… à un autre endroit. Les services de relocation (du mot anglais "relocation" qui est passé dans le langage courant mais qu'on devrait appeler en français services de relocalisation puisque « location » signifie « localisation » ) sont les services destinés à faciliter la relocation de famille ou d'entreprises.

Le présent amemendement vise à exclure les professionnels de la relocation, qui sont chargés d'une mission générale et globale de conseil aux colaborateurs mutés et à leur famille.

Alinéas 52 et 53

Supprimer ces alinéas.

Cette disposition dans le projet de loi a pour objectif de limiter le montant de l’indemnité due par le mandant qui a conclu une opération de transaction immobilière sans l’intermédiaire de l’agent immobilier alors que le mandat qu’il lui avait confié comportait une clause d’exclusivité.

Limiter réglementairement le montant d’une clause pénale en cas de non-respect d’une obligation contractuelle comme celle de l’exclusivité relève d’une véritable tarification du droit à dédommagement, et par la même dénie au juge son pouvoir souverain d’en apprécier le montant.

Selon une jurisprudence constante, la violation de l’exclusivité par le mandant ouvre droit au mandataire à une indemnisation égale au montant de ses honoraires. Les mandats exclusifs utilisés par les professionnels se conforment à cette jurisprudence pour fixer le montant de la clause pénale due par le mandant. Rappelons également que toute clause pénale est réductible, même d’office, par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive (article 1152 du Code civil).

Cet amendement a pour objectif de supprimer cette limite réglementaire des clauses pénales qui seraient ainsi prévues dans les mandats exclusifs.

Alinéa 55

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Ladite clause d’exclusivité est facultative dans le cas où le bien immobilier n’est pas destiné à figurer sur la liste initiale vendue au client.

Le présent amendement a pour objet de mieux prendre en compte les intérêts respectifs des propriétaires et des clients des agences de listes dont l’essentiel du service se rapproche très fortement de celui des agences immobilières

Certains clients souscrivent au service d’une agence de liste parce que leur situation ne leur permet pas de rechercher un bien par leurs propres moyens sur internet ou par une agence traditionnelle.

Ces clients abonnés achètent un service d’aide à la recherche et ne veulent pas être privés d’offres diffusées gratuitement sur internet par les propriétaires puisque de toutes les façons ces clients ne les consultent pas.

La rédaction du texte entend interdire la vente d’une liste comportant des biens n’ayant jamais été couverts par la clause d’exclusivité.

Tout en conservant cette restriction, il faut permettre aux agences de listes de continuer à prospecter pour leurs clients abonnés qui en auraient besoin. En l’état de sa rédaction, le texte empêche très fortement les clients de bénéficier de ce service puisque les propriétaires qui seraient démarchés accepteraient bien volontiers de louer à ces clients abonnés mais seraient considérablement freinés s’ils devaient signer une convention exclusive.

Les agences traditionnelles ne sont pas soumises à une telle exigence et pourtant les honoraires peuvent aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Après l’alinéa 55

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le présent article, dans sa rédaction résultant de la loi n°      du       pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, ne s’applique pas aux conventions en cours. » ;

Il apparaît souhaitable, pour éviter des difficultés excessives de mise en application, de préciser que le nouveau dispositif ne s’appliquera pas aux conventions en cours. Au demeurant, les durées de convention le plus souvent constatées est de l’ordre de quelques mois, ce qui ne retardera donc pas significativement la mise en application de la loi nouvelle.

Après l’alinéa 62

Insérer six alinéas ainsi rédigés :

...) Le second alinéa est ainsi modifié :

- les mots : « cette exécution » sont remplacés par les mots : « l’exécution de la convention » ;

- il est ajouté une phrase ainsi rédigée :

« Dans ce dernier cas, aucune autre somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due ou ne peut être exigée ultérieurement. » ;

...) Est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« La liste initiale ou les éventuelles listes successives devront comporter l’indication de la date de dernière vérification de disponibilité de chaque bien y figurant, le numéro d’inscription de la convention mentionné au registre spécial prévu à l’article 79-1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, ainsi que l’indication des biens couverts par une clause d’exclusivité pour les différencier de ceux qui ne le sont plus. » ;

Le présent amendement a pour objet de préciser le texte actuellement en vigueur dans l’intérêt d’une bonne relation commerciale entre les professionnels agences de liste et les clients.

Il cherche à apporter plus de transparence dans les pratiques des dits professionnels.

D’une part il veut consolider les bonnes pratiques des agences de liste qui font correctement leur travail et mettre un terme aux abus constatés chez certaines d’entre elles et incriminées.

Par ailleurs, l’amendement précise dans le texte que si le client n’a pas trouvé le bien escompté avec la liste fournie, il pourra en obtenir une autre, sans coût supplémentaire, comme cela se pratique dans de nombreuses agences.

Lors des discussions en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, il a été souligné que la clause d’exclusivité n’empêchera pas le propriétaire de louer son bien à son entourage (ami, cousin, voisin…) ou d’apposer un panneau. La clause d’exclusivité prévue dans le projet de loi, ne garantira donc pas systématiquement que les biens sont disponibles si le propriétaire ne prévient pas l’agence en temps réel.

Pour palier ce point, l’amendement prévoit l’obligation d’indiquer la date de dernière vérification de disponibilité du bien, ce qui obligera le professionnel à veiller à une bonne mise à jour de son fichier et éclairera le client avant qu’il achète la prestation vendue par le professionnel.

Le rapporteur a souligné en deuxième lecture du texte à l’Assemblée nationale que les consommateurs seront protégés si les agences de listes indiquent les biens couverts par la clause d’exclusivité et ceux qui ne le sont plus. Compte tenu de certains abus constatés, les professionnels souhaiteraient eux-mêmes que cette obligation s’inscrive dans la loi.

Enfin, ces dispositions devraient éviter les ambigüités et éclairer les interprétations des services de la répression des fraudes selon les régions. Le numéro de convention inscrit sur chaque bien pourra à l’évidence faciliter leurs contrôles.

Alinéa 73

Remplacer la référence :

13-6

par la référence :

13-5

Correction d'une erreur de référence.

Alinéa 86

Avant les mots :

Les représentants

insérer les mots :

Parmi les personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à l'article 1^er,

Amendement de clarification

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ne peut proposer aux ministres les représentants des professionnels soumis à la "loi Hoguet" que parmi les personnes ayant cessé d'exercer, comme le prévoit l'alinéa 108.

Alinéa 90

Compléter cet alinéa par les mots :

et des représentants des associations représentant les copropriétaires et reconnues représentatives au plan national

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière régulera et contrôlera la profession de syndic et d’administrateur de biens, en proposant notamment au garde des Sceaux un code de déontologie, et aussi les noms des personnes qui siégeront à la commission de contrôle chargée de l’action disciplinaire.

Le texte prévoit qu’à côté des représentants des professionnels, siégeront des représentants des consommateurs issus d’associations de défense des consommateurs.

Mais les organisations de copropriétaires, reconnues représentatives au plan national, ne peuvent être écartées ainsi du futur Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, au seul bénéfice des organisations de consommateurs : en effet, en quoi ces dernières sont-elles plus qualifiées pour représenter les copropriétaires que les associations nationales de propriétaires et de copropriétaires ?

L’amendement proposé corrige cette incongruité.

I. – Alinéa 102

1° Remplacer les mots :

une ou plusieurs commissions

par les mots :

une commission

2° Remplacer le mot :

connaissent

par le mot :

connaît

II. – Alinéa 104

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 1° Des représentants de l'État, désignés conjointement par le ministre de la justice, garde des Sceaux, et par le ministre chargé du logement ;

III. – Alinéa 106

Supprimer cet alinéa.

IV. – Alinéa 107

Remplacer les mots :

Un membre

par les mots :

Des membres

V. – Alinéa 109

Supprimer cet alinéa.

VI. – Alinéa 111

Remplacer cet alinéa par trois alinéas ainsi rédigés :

« Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le ministre de la justice, garde des Sceaux, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l'État mentionnés au 1°.

« La commission comporte des sections spécialisées dédiées à une ou plusieurs activités mentionnées à l'article 1^er. Ces sections spécialisées instruisent les dossiers et formulent des avis.

« Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d'organisation de la commission et des sections spécialisées, ainsi que la composition de ces dernières sont fixées par décret en Conseil d'État.

Le projet de loi, tel qu'adopté par les députés, prévoit la création d'une ou plusieurs commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, chargées de connaître de l'action disciplinaire exercée pour les faits commis par des professionnels soumis à la "loi Hoguet".

Le présent amendement vise à opérer un choix clair et prévoir la mise en place d'une seule commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière.

Il procède par ailleurs à plusieurs modifications de conséquence :

- il ajuste la composition de la commission de contrôle ;

- il précise que celle-ci pourra comporter des sections spécialisées dédiées à certaines des activités visées par la "loi Hoguet".

Alinéa 108

Après les mots :

des personnes

insérer les mots :

exerçant ou

Au titre de la composition de la commission de contrôle, le texte actuel prévoit que les représentants des professionnels soit des personnes ayant cessé leurs activités.

Or, les personnes en exercice d’une activité réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (n°70-9) ont tout autant vocation à siéger que celles ayant cessé d’exercer leurs activités. Si ces dernières permettent d’éviter les conflits d’intérêt, celles exerçant leurs activités présentent l’avantage de mieux maîtriser la pratique des nouvelles réglementations en vigueur.

Alinéa 123

Supprimer les mots :

à la chambre de commerce et d'industrie de région et

Amendement de coordination avec l'amendement prévoyant la création d'une seule commission de contrôle

La CCI de région devrait être représentée au sein des commissions régionales. A partir du moment où la commission de contrôle est nationale, il ne paraît plus nécessaire que les décisions de la commission nationale soient communiquées aux CCI de région mais uniquement à la CCI territoriale ou départementale qui a délivré la carte professionnelle à la personne concernée par la décision de la commission nationale.

Alinéa 131

Remplacer la référence :

13-7

par la référence :

13-8

Correction d'une erreur de référence.

Alinéa 135, première phrase

Remplacer les mots :

ayant fait l'objet d'une interdiction d'habiter en application

par les mots :

frappés

Suppression d'une mention inutile

Il n'est pas nécessaire de préciser que l'amende administrative prévue par l'article 9 s'applique à ceux qui mettent en location un logement ayant fait l'objet d'une interdiction d'habiter frappé d'un arrêté d'insalubrité ou d'un arrêté de péril.

En effet, tout local vacant frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être loué ou reloué, qu'il soit interdit à l'habitation ou non, ceci en application du II de l'article L. 1331-28-2 du code de la santé publique et du troisième alinéa de l'article L. 511-5 du code de la construction et de l'habitation.

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Ces dispositions sont applicables aux personnes dont l'expulsion a été ordonnée et qui sont entrées dans les locaux par voie de fait, et aux occupants sans droits ni titres. »

Cet amendement vise à préciser que la trêve d’expulsion s’applique aux personnes occupants des campements, abris de fortune, bidonvilles... que seul le juge peut suspendre. La législation actuelle évoque comme bénéficiaires de cette trêve les occupants de locaux d’habitation. Le TGI de Nantes dans ses jugements sur les Affaires « Communauté urbaine de Nantes métropole c/ occupants roms de la parcelle de Reze » et « SAMOA c/ familles Rat et Salijevic » assimile les caravanes ou abris de fortune à des habitations en faisant primer l’usage effectif qu’il est fait des locaux sur leur nature. Cette décision est en faveur d’une meilleure protection des occupants de caravanes ou d’abris de fortune mais doit trouver sa traduction explicite.

Dans un courrier au Premier Ministre en date du 4 octobre 2012, le Défenseur des droits a sollicité « l’examen par les ministres compétents de la possibilité de suspendre les opérations d’évacuations en étendant aux personnes concernées (occupants des campements ndlr) le dispositif de trêve hivernale qui s’applique en matière d’expulsion locative ». Le Défenseur préconise cette situation d’urgence « afin d’envisager plus sereinement la situation campement par campement et de trouver des solutions appropriées ». De même, dans leur rapport de mission consacrée à la politique d’hébergement et de logement en faveur des sans-abri et des mal-logés, le Préfet Alain Régnier et Christophe Robert, délégué général adjoint de la Fondation Abbé Pierre, préconisent « un moratoire en 2013 qui s’appliquerait également aux bidonvilles et aux squats » dans l’attente d’évaluations au cas par cas.

Si la situation des squatters est précisé par l’alinéa 2 du présent projet de loi, par l’intermédiaire de la dénomination « entrées dans les locaux par voie de fait », il s’avère nécessaire de compléter pour les personnes occupants des terrains par des caravanes, abris de fortune, etc. en introduisant la notion d’ « occupants sans droits ni titres ».

Alinéas 21 et 22

Supprimer ces alinéas.

Actuellement, l’article 1244-1 du code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à deux ans « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier ».

Le texte du projet porte ce délai à trois ans pour les délais de paiement et la suspension des procédures d’exécution (et donc d’expulsion) prévue par l’article 1244-2, ce qui tendra à rendre quasiment impossible tout remboursement des sommes dues et toute expulsion.

Notons que le projet supprime toute référence « aux besoins du créancier », ce qui renforce le déséquilibre de traitement entre bailleur et locataire.

Alinéa 22, première et deuxième phrases

Remplacer ces phrases par une phrase ainsi rédigée :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 1244-1 et à l’article 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cet alinéa issu d’un amendement adopté par l’Assemblée nationale en première lecture vise à conférer au juge la possibilité d’accorder un délai de trois ans au lieu de deux ans pour le versement des loyers impayés. Il va à l’encontre de l’objectif poursuivi par le projet de loi en décourageant les bailleurs de bonne foi et modestes, dans la mesure où ces délais suspendent les effets de la clause de résiliation de plein droit. Par ailleurs, dans la mesure où la vocation du projet de loi est justement de traiter les situations d’impayés le plus en amont possible, on peut imaginer que la dette atteindra des montants moindres qu’aujourd’hui. Cet amendement vise donc à revenir à un délai de deux ans mais maintient en revanche la possibilité pour
 le juge de soulever d’office certains moyens dès lors qu’ils sont à l’origine de la demande d’expulsion locative. Il doit pouvoir vérifier le montant de la dette, des charges, les frais avancés par le bailleur, l’état, la décence du logement.

Après l’alinéa 35

Insérer deux paragraphes ainsi rédigés :

… – À la première phrase de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les mots : « un local affecté à l’habitation » sont remplacés par les mots : « le lieu d’habitation ».

… – Au premier alinéa de l’article L. 412-3 du même code, les mots : « de locaux d’habitation ou à usage professionnel » sont remplacés par les mots : « du lieu d’habitation ou de locaux ».