AMENDEMENT

Après l’article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le III de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« – d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété de l’état d’avancement des travaux décidés en assemblée générale, permettant d’améliorer la performance énergétique des parties communes et privatives de l’immeuble. »

II. – La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, est ainsi modifiée :

1° Le dixième alinéa de l’article 6 est ainsi rédigé :

« Les niveaux de performance mentionnés au présent article sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter des dates d’entrée en vigueur de ces obligations. » ;

2° Après la première phrase du e de l’article 7, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent s’il fait obstacle à l’exécution de travaux tendant à sa mise en conformité. » ;

3° Le cinquième alinéa de l’article 20-1 est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :

« 1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que :

« a) Malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs, l’assemblée générale des copropriétaires décide de refuser de procéder à ces travaux, alors qu’ils sont seuls susceptibles de permettre la mise en conformité des parties privatives aux exigences susmentionnées ;

« b) L’assemblée générale des copropriétaires a décidé de procéder à des travaux de nature à permettre la mise en conformité des parties privatives aux exigences susmentionnées, à moins que cette décision n’ait pas été exécutée dans un délai raisonnable ; » ;

4° L’article 41-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa, lorsque le locataire saisit le juge pour demander la mise en conformité du logement aux exigences de niveaux de performance fixées à l’article 6, les dispositions de l’article 20-1 s’appliquent aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits postérieurement aux dates d’entrée en vigueur mentionnées à l’article 6. » 

La mise en décence des logements, notamment dans les copropriétés, constitue un levier central de la politique de lutte contre l’habitat dégradé portée dans le présent texte, ce qui explique notamment l’élargissement des outils en matière de résorption prévue par les articles 1^er et 12.

Dans ce cadre et pour permettre au mieux aux copropriétés, particulièrement visées par le présent texte, de s’adapter aux obligations de décence qui découlent de l’application des obligations législatives, le présent amendement prévoit des aménagements lorsque les travaux nécessaires pour répondre aux obligations de décence énergétique portent sur les parties communes d’un immeuble en copropriété et que ces travaux nécessitent un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, à la fois pour éviter des investissements inutiles pour le bailleur sur les parties privatives de son lot et pour qu’il ne soit pas pénalisé alors que la réalisation des travaux est conditionnée à une décision relevant du syndicat de copropriétaires.

De façon complémentaire, l’amendement prévoit, dans la loi de 1965 portant statut des copropriétés bâties, que le syndic est chargé d’informer les propriétaires et les occupants sur le déroulement de l’état d’avancement des travaux décidés en assemblée générale, permettant d’améliorer la performance énergétique des parties communes et privatives de l’immeuble. Cette disposition permettra de mieux prendre en compte la suspension des obligations de décence lorsque les travaux ont été votés en assemblée générale.

L’amendement permet également de préciser à quel moment de la relation contractuelle s’appliquent les obligations de décence énergétique issues de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Ces obligations ne s’appliquent pas aux baux d’habitation en cours, mais seulement aux nouveaux contrats, aux contrats renouvelés et aux reconductions tacites à compter de la date d’entrée en vigueur des niveaux de performance énergétique minimaux. Cette précision permet de clarifier les obligations du bailleur.

D’autre part, l’amendement contient plusieurs dispositions destinées à sécuriser juridiquement les bailleurs qui prennent des mesures pour mettre en conformité leurs logements aux obligations de performance énergétique issues de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Il prévoit le cas de figure dans lequel le bailleur prend des mesures pour effectuer les travaux de mise en conformité de son logement aux critères de décence mentionnés à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais ne parvient pas à mener à bien ces travaux, le locataire faisant obstacle à leur réalisation. Dans ce cas, le locataire ne pourra pas se prévaloir de la possibilité de saisir le juge aux fins d’engager la responsabilité de son bailleur.