AMENDEMENT

présenté par

C
G

M. MÉRILLOU, Mme ARTIGALAS, MM. REDON-SARRAZY, BOUAD, CARDON, MICHAU, MONTAUGÉ, PLA, STANZIONE, TISSOT, ROS, UZENAT, KANNER

et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 2

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 353-9-2 du code de la construction et l’habitation, il est inséré un article L. 353-9-2-... ainsi rédigé :

« Art. L. 353-9-2-.... - Dans un objectif de revitalisation d’un territoire rural ou de renouvellement urbain, sous réserve d’un agrément octroyé par le représentant de l’Etat dans le département, sur demande motivée du bailleur et après avis conforme du maire, les loyers et redevances maximaux des conventions conclues en application de l'article L. 831-1 du présent code peuvent également être augmentés par avenant, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

" 1° Les logements concernés sont achevés depuis au moins quarante ans à la date de dépôt de la demande et, lorsqu’ils ont été construits, acquis ou améliorés au moyen de prêts aidés, ces derniers ont été intégralement remboursés ;

" 2° L’avenant s’inscrit dans un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l’attractivité résidentielle des logements ;

" 3° Dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1, le projet garantit le maintien d’une offre de logements sociaux dont au moins 30 % sont occupés par des ménages dont les ressources sont inférieures ou égales aux plafonds applicables à un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration au sens du 3° du I de l’article 278 sexies du code général des impôts.

" Les loyers ou redevances maximaux ayant ainsi fait l’objet d’une augmentation par avenant ne sont applicables qu’aux nouveaux locataires.

" Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article, notamment le taux maximal d'augmentation par avenant des loyers et redevances, qui tient compte de l’objectif d’amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique. »

Objet

Cet amendement du groupe socialiste écologiste et républicain propose d'intégrer au texte un dispositif de remise à plat des produits et loyers des logements locatifs sociaux les plus anciens.

Les bailleurs sociaux, en particulier ceux présents dans les petites et moyennes villes, ont besoin de dispositifs incitatifs pour requalifier leur patrimoine, préserver et renforcer sa fonction d’utilité sociale et restaurer la qualité de cette offre locative. L’objectif est de :

- Soutenir l’attractivité et les dynamiques des bassins d’emplois ;

- Garantir l’équilibre social des territoires, qu’ils soient urbains ou ruraux ;

- Rendre des services performants aux personnes – notamment âgées – au contact des équipements et services de proximité ;

- Proposer une offre de logements accessibles, tant du point de vue fonctionnel qu’économique.

Il s’agit aussi de lutter contre la vacance qui touche le parc social dans les zones B2 et C. A titre d’exemple, le bailleur social Périgord Habitat fait état de taux de vacance particulièrement importants pour certains biens immobiliers pourtant situés en plein centre-ville de Périgueux. Un immeuble Art Déco des années 1930 de 59 logements familiaux connaît un taux de vacance de 50 % en raison de performances énergétiques très insatisfaisantes et d’une fonctionnalité devenue obsolète.

Les bailleurs sociaux n’ont pas les moyens financiers d’autofinancer une rénovation lourde de ce type d’immeuble. Et, compte tenu de la qualité d’origine du bâti, le dispositif « seconde vie » qui nécessite d’atteindre une performance énergétique classée A ou B est le plus souvent inatteignable, aussi bien du point de vue patrimonial qu’économique.

Cet amendement propose un dispositif alternatif à la main du Préfet, qui permette, au cas par cas, et en accord avec le Maire, l’adoption d’un avenant à la convention APL. L’objectif est de redonner des marges de manœuvre aux organismes de logements sociaux dans la gestion de leur parc lorsqu’ils sont confrontés à un cumul de difficultés.

Conscient que ce parc ancien, aux loyers les plus faibles, présente un enjeu social particulier, l’amendement propose de conditionner ce dispositif à un ensemble de prérequis :

1. Un patrimoine ancien : seuls les logements achevés depuis au moins quarante ans et dont les prêts aidés ont été remboursés sont visés, correspondant au parc le plus ancien nécessitant une adaptation aux standards contemporains.

2. Un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l’attractivité résidentielle. Concernant la performance énergétique, les exigences seront fixées par décret, mais il sera exigé que les travaux conduisent à une amélioration de celle-ci sans toutefois prétendre à ce qu’ils deviennent A ou B (passage de logements dont le diagnostic de performance énergétique est E ou F vers D ou C).

3. Une préservation de l’offre très sociale dans les communes carencées en logements sociaux au sens du dispositif SRU, avec le maintien d’au moins 30 % de logements équivalents PLAI.

Dans l’octroi des agréments, les préfets veilleront par ailleurs à s’assurer de l’inadéquation de l’ensemble avec les besoins locaux, en s’appuyant notamment sur le taux de vacance.

Les loyers et redevances maximaux des conventions issus des avenants seront fixés par décret et tiendront compte notamment de l’objectif d'amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique. Ces nouveaux plafonds seront sans incidence sur les loyers des locataires en place.

Cette mesure est une réponse à la nécessité de réhabiliter et d’améliorer la performance énergétique du patrimoine existant, tout en respectant les impératifs de sobriété foncière. Elle est par ailleurs une solution aux besoins d’attractivité exprimés par les territoires moins denses et ruraux.