AMENDEMENT

Après l‘article 1^er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le II de l’article 11 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l‘accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d‘aménagement est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, le mot : « temporaire » est supprimé ;

2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions du dernier alinéa de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa du même article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci. » ;

3° Le 1° est complété par les mots : « si l’acquisition par l’opérateur est temporaire » ;

4° Au 2°, après le mot : « Fixe », sont insérés les mots : « , si l’acquisition par l’opérateur est temporaire, ».

L’expérimentation prévue au II de l’article 11 de la loi du 9 avril 2024 vise à permettre la rénovation physique et énergétique des parties communes délaissées par les copropriétaires, dans le cadre d’une cession temporaire à un opérateur chargé d’effectuer les travaux de rénovation. Une convention entre les copropriétaires et un opérateur définit les modalités de cette cession temporaire, y compris la durée maximale, les conditions de rachat et les travaux de rénovation à réaliser. L’expérimentation est considérée comme insuffisante par les opérateurs, compte tenu de l’obligation d’envisager dès le départ la rétrocession des parties communes aux copropriétaires initiaux, hors opérateur. Outre le fait qu’ils devront pour ce faire délibérer à l’unanimité, les copropriétaires devront également dégager les sommes nécessaires à ce rachat, alors même que ce sont leurs difficultés financières qui les ont conduits à vendre initialement ces parties communes. Il convient en effet d’ajouter la possibilité que la rétrocession ne soit pas obligatoire.

-          Intérêt de maintenir l’expérimentation pour permettre d’intervenir sur des immeubles acquis par un opérateur, permettant tout à la fois, notamment aux ménages modestes, d'accéder ou de réaccéder à la propriété, et d’assurer la pérennité des immeubles et de leur gestion future. Il s’agit de permettre à un opérateur d’intervenir dans des immeubles :

o   En étant également propriétaire de la « superstructure », soit l’intégralité des parties collectives de l’immeuble en question.

o   Et en assurant l’entretien et la gestion de ces dernières à travers l’établissement de règles et de rapports locatifs avec les propriétaires des lots privatifs de l’immeuble concerné.

-          Cette nouvelle forme de mise en propriété d’immeubles collectifs pourrait ainsi s’inscrire dans le cadre d’opérations neuves ou de recyclage de l’habitat ancien dégradé (opérations d’acquisition-amélioration notamment) :

o   Avec travaux de mise en sécurité, de réhabilitation lourde voire plus exceptionnellement des démolitions puis des travaux de reconstruction.

o   Et avec cessions ou consentement, par l’opérateur à des preneurs, des parties privatives allégées de leur quote-part parties collectives.

-          L’opérateur pourrait également prévoir de revendre les immeubles réhabilités sur la base d’un cahier des charges précis demandant à un nouvel acquéreur, par exemple un bailleur, la conservation en une main des parties collectives.

-          Pour rendre opérationnelle cette expérimentation, il convient de la soustraire au vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, normalement prévue au dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Le vote de la cession, temporaire ou définitive, soit du seul terrain d'assiette de la copropriété, soit des seuls parties et équipements communs des immeubles qui la constituent, soit du terrain et des parties et équipements communs, est ainsi renvoyée au dispositif dérogatoire prévu à l’article 26-3 de la loi de 1965.