AMENDEMENT

Après l'article 3 bis C

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Au début de l'article 16-1, sont insérés les mots : « Sauf dans les cas d'affectation à des travaux de rénovation énergétique visés au a du II de l'article 24, » ;

2° Le a du II de l'article 24 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ces travaux comprennent notamment les travaux de rénovation énergétique proposés à la suite de l’établissement du diagnostic de performance énergétique visé à l’article 24-4 et les modalités de financement de tels travaux, que ce soit par souscription d’un emprunt collectif ou affectation du prix d’un acte de disposition des parties communes ou des droits accessoires aux parties communes ; » 

3° Au a de l'article 26, les mots : « à l'article 25 d » sont remplacés par les mots : « au a de l'article 24 et au d de l'article 25 ». 

Les travaux de rénovation énergétique, qui ne peuvent aujourd’hui être décidés qu’à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, doivent être considérés comme des « travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ». En effet, la précarité énergétique étant source de précarité sanitaire, il convient de les soumettre à la règle de majorité de l’article 24, règle de majorité simple des copropriétaires présents, ou représentés, ou ayant voté par correspondance.

Quant au financement de ces travaux, la souscription d’un emprunt en vue de la réalisation des travaux de rénovation énergétique globale ne peut, en l’état actuel des textes, se faire qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, sauf lorsqu’il s’agit de préfinancer les travaux dans l’attente du versement de subventions ou d’engager uniquement les copropriétaires qui décident d’y participer. La décision de souscrire des emprunts spécifiquement dédiés à la rénovation énergétique globale de l’immeuble, et notamment un éco-PTZ copropriété, doit être soumise à la même majorité que celle ayant décidé de ces travaux et engager l’ensemble des copropriétaires plutôt que les seuls votants.

S’agissant des règles de majorité relatives à la cession de droits à construire, il est rappelé que ces droits à construire sont, sauf le cas rarissime d’une stipulation contraire du règlement de copropriété, des parties communes de l’ensemble immobilier. Par conséquent, ces cessions constituant des actes de disposition, elles sont soumises à la majorité de l’article 26, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dès lors que ces cessions sont envisagées dans le but de permettre le financement de travaux de rénovation énergétique globale de l’immeuble (via le prix de cession de pareilles parties communes générales), il est proposé de soumettre cette décision à la même majorité que celle requise en matière de décision relative à ces travaux.

La présente règle s’appliquerait qu’il s’agisse d’autoriser la surélévation de l’immeuble existant, ou le détachement d’une partie du sol pour l’édification d’un nouvel immeuble.

Toutefois, il conviendrait alors de modifier l’article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En effet, cet article posant le principe de la répartition du prix de vente des parties communes entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, l’idée serait alors de créer une exception dès lors que la cession de ces parties communes aurait pour but le financement des travaux de rénovation énergétique. Dans un tel cas, le prix de vente serait alors affecté au fonds travaux créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, dans l’attente de la réalisation des travaux.

A noter que l’article 26-4 relatif aux emprunts par la copropriété n’a pas besoin d’être modifié.

Tel est l’objet du présent amendement, rejoignant une proposition qui avait été formulée par le Sénat de modifier les règles de vote en assemblée générale de copropriété pour les travaux énergétiques, en autorisant le vote de l’emprunt collectif consenti au syndicat de copropriétaires à la règle de la majorité absolue avec possibilité de passerelle, et en étendant le champ de la règle de vote à la majorité simple pour les emprunts à adhésion individuelle.