AMENDEMENT

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le deuxième alinéa du II de l’article 726 du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« S’agissant des titres visés au 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts au public, l’assiette du droit d’enregistrement est égale, à concurrence de la fraction des titres cédés, à la valeur réelle des seuls biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière. »

II. - La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Le présent amendement du groupe SER avait déjà été adopté par le Sénat dans le cadre des débats de la loi de finances pour 2025. Il vise à corriger les effets d’aubaine des transactions en share deals qui sont des montages financiers permettant la cession d’actifs immobiliers. De nombreuses transactions immobilières – qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux, d’entrepôts – s’effectuent en effet par le biais de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Ces montages destinés à céder des titres de société dont l’actif immobilier est souvent le seul sous-jacent sont appelés des share deals.

Actuellement, la méthode de calcul en vigueur pour ces transactions engendre des comportements d’optimisation fiscale. Cette niche bénéficie d’un traitement fiscal très favorable en termes de taux mais surtout d’assiette taxable. Si les taux sont presque similaires, la subtilité réside dans le calcul de l’assiette taxable des share deals qui permet d’éluder en tout ou partie l’impôt puisque cette assiette est réduite du montant des dettes contractées par le cédant.

Des sites internet offrent ouvertement leurs services pour assister les investisseurs dans la structuration d’évasion fiscale en ayant recours à ce type de montages. Cet avantage est si important qu’il fait l’objet d’un marketing actif sur internet par des conseils fiscaux et la presse quotidienne régionale se fait régulièrement l’échos de telles transactions, telle celle récente de la villa Maryland à Saint Jean Cap Ferrat, par les héritiers d’un des créateurs de Microsoft, pour 100 millions d’euros et où le tampon de l’administration fiscale révèle que les droits acquittés n’ont été que de 0,60 % quand ils auraient été de 5,80 % en vente directe.

Depuis plusieurs années, les sénateurs font valoir le caractère injustifié de cette distorsion.

Le préjudice pour l’État pourrait dépasser les 500 millions d’euros par an.

Le Gouvernement, qui reconnaît l’abus de droit, a fait adopter dans la loi de finances pour 2024 un dispositif déclaratif permettant d’en évaluer l’impact.

Mais la consolidation des données de ce nouvel instrument de mesure prend trop de temps alors que les notaires observent une recrudescence de ces montages abusifs. Force est de constater que la mise en place de ce dispositif déclaratif visant à renforcer la surveillance et le contrôle n’a pas eu l’effet dissuasif escompté.

Dans un souci d’équité fiscale, de limitation des abus et de protection des recettes fiscales de l’État, cet amendement propose de modifier le calcul de l’assiette du droit d’enregistrement applicable lors des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

NB : le gage fiscal est de pure forme car cet amendement doit permettre à l’État de recouvrer ses recettes liées au droit d’enregistrement.