AMENDEMENT

Après l’article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, il est inséré un article L. 451-1-... ainsi rédigé :

« Art. 451-1-.... – I. – A peine de nullité du contrat, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural sont préalablement informées par le notaire de toute conclusion d’un bail emphytéotique portant sur des biens immobiliers à usage agricole ou de terrains nus à vocation agricole, tels que visés à l’article L. 143-1. Cette information est faite dans les conditions de l’article L 141-1-1.

« Le notaire fait connaître à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural compétente, deux mois avant la date envisagée pour la conclusion du bail emphytéotique, la nature et la consistance du bien loué, le montant et les modalités du bien loué, le montant et les modalités du versement du loyer ainsi que les conditions du contrat. Il indique la désignation cadastrale des parcelles louées, leur localisation, le cas échéant la mention de leur classification dans un document d’urbanisme. Le notaire fait également connaître à la société les nom, prénom, date de naissance, domicile et profession des parties au bail emphytéotique.

« La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut, en outre, demander au notaire dans le délai prévu ci-dessus, des éléments d’information complémentaire nécessaires à l’appréciation des conditions du bail emphytéotique. L’obligation d’information mentionnée au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le bail emphytéotique est conclu entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, lorsque l’une au moins des parties au contrat est une personne morale de droit public, lorsque les biens concernés sont le support d’une activité agricole au sens de l’article L. 311-1 du présent code, ou encore lorsque les biens concernés font l’objet d’un projet de mise en place d’installations agrivoltaïques au sens de l’article L314-36 du code de l’énergie.

« Pour la région Île-de-France, ces dispositions s’appliquent également aux baux emphytéotiques portant sur les biens visés à l’article L. 143-2-1 du présent code.

« II. – La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut, après accord des commissaires du Gouvernement, s’opposer à la conclusion du bail emphytéotique, par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2, à peine de nullité de sa décision d’opposition.

« La société d’aménagement foncier et d’établissement rural dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la notification prévue au I du présent article, pour faire connaître, dans les conditions du premier alinéa de l’article R. 143-6 du présent code, si elle entend faire usage de son droit d’opposition à la conclusion du bail emphytéotique. Sa réponse doit être parvenue au notaire dans ce délai de deux mois, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit d’opposition. »

Afin d’éviter la purge de droits de préemption (Espaces Naturels Sensibles, Safer…), certains vendeurs et acquéreurs optent pour la conclusion de baux emphytéotiques tels que définis aux articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

La mise en place de ce type de bail précède souvent l’édification de constructions illégales.

Si la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que la conclusion d’un bail emphytéotique ne doit pas avoir pour objet de frauder un droit de préemption, en l’occurrence le droit de préemption espace naturel sensible, elle a considéré que s’agissant d’un droit réel et non pas d’un droit de propriété, un tel bail n’est pas susceptible d’ouvrir le droit de préemption de la Safer.

Cependant les communes témoignent régulièrement de la multiplication de ces baux de très longue durée qui dérogent au statut du fermage.

Par conséquent, il conviendrait de prévoir dans un premier temps, d’obliger les parties, avant de conclure un bail emphytéotique sur tout bien classé en zones agricole ou naturelle ou forestière des documents d’urbanisme (ou, à défaut de documents d’urbanisme, dans les conditions fixées à l’article L. 143-1 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime) à en faire la déclaration préalable.

En pratique, le notaire instrumentaire, 2 mois avant la conclusion du bail, serait chargé de déclarer à la Safer compétente, les noms, professions et adresses du propriétaire et de l’emphytéote, la désignation cadastrale des biens loués et leur classement dans un document d’urbanisme ainsi que le montant du loyer. Cette obligation déclarative adopterait le même régime que celui existant, défini par l’article L. 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime, concernant les Déclarations d’Intention d’Aliéner adressées par les notaires.

A défaut d’être ainsi déclaré, le bail serait réputé nul et non avenu.

La SAFER pourrait, avec les mêmes objectifs exposés à l’article L143-2 du code rural et de la pêche maritime, s’opposer à la conclusion du bail emphytéotique

Quatre exceptions sont envisagées :

·Les baux conclus entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

·Les baux conclus par et au profit d’une personne publique (commune, ou établissement publics).

·Les baux conclus sur des terres agricoles déjà exploitées

·Les biens concernés font l’objet d’un projet d’agrivoltaïsme