AMENDEMENT

Après l’article 38

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 314-7-1 du code de l’action sociale et des familles, il est inséré un article L. 314-7-... ainsi rédigé :

« Art. L. 314-7-.... – I. – Pour la détermination des tarifs, dotations et forfaits des établissements et services mentionnés au I de l’article L. 312-1 financés en tout ou partie par l’assurance maladie ou par la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie, les loyers et charges locatives ne sont pris en compte que dans la limite d’un loyer de référence lorsque l’une des conditions suivantes est remplie :

« 1° Le bailleur contrôle le gestionnaire de l’établissement ou du service, est contrôlé par lui ou est placé avec lui sous le contrôle d’une même personne, au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ;

« 2° Le loyer excède de plus de 10 % la valeur locative du bien ou le loyer médian constaté au niveau national pour les locaux professionnels du sous-groupe VIII “cliniques et établissements du secteur sanitaire et social” défini à l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts ;

« 3° L’établissement ou le service présente un résultat déficitaire sur au moins trois exercices consécutifs.

« Le loyer de référence est fixé par l’autorité de tarification compétente, à partir du loyer médian mentionné au 2°. Il est compris entre ce loyer médian minoré de 30 % et ce loyer médian majoré de 10 %, et tient compte de la situation géographique et des caractéristiques du bien.

« II. – Ne peuvent être pris en compte pour la détermination des tarifs, dotations et forfaits mentionnés au I les impôts et taxes afférents à la propriété du bien, ni les dépenses mentionnées à l’article 606 du code civil, lorsqu’ils sont mis à la charge de l’établissement ou du service par le contrat de bail.

« III. – Le gestionnaire transmet chaque année à l’autorité de tarification les contrats de bail en cours. Lorsque le bailleur se trouve dans la situation mentionnée au 1° du I, il transmet également les comptes annuels de celui-ci. À défaut de transmission, les loyers et charges locatives correspondants ne sont pas pris en compte pour la détermination des tarifs, dotations et forfaits.

« IV. – Les loyers et charges excédant les limites fixées aux I et II sont réintégrés dans le résultat de l’établissement ou du service pour l’appréciation de celui-ci par l’autorité de tarification, notamment au titre de l’affectation des résultats et du contrôle de la surcompensation.

« V. – Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article, notamment les modalités de détermination de la valeur locative et du loyer de référence. »

II. – Le I s’applique à compter des exercices ouverts le 1^er janvier 2028.

Le présent projet de loi fixe la progression de l’ONDAM à 2,0 % en 2027. Il demande 0,9 milliard d’euros d’efforts d’efficience aux établissements de santé et médico-sociaux. Son article 39 intéresse financièrement les établissements médico-sociaux à l’efficience de leurs dépenses. Le présent amendement poursuit le même objectif sur un poste de charges qui échappe aujourd’hui à toute régulation : l’immobilier.

Dans de nombreux groupes, l’exploitant vend ses murs à un investisseur, souvent une société liée, puis les reloue sur douze à vingt ans. C’est la « cession-bail ». Ces loyers sont payés avec des financements très majoritairement publics. Avec un bail « triple net », le locataire supporte en plus l’entretien, les charges et la taxe foncière, qui incombent normalement au propriétaire. Résultat : la société propriétaire dégage des bénéfices, tandis que l’établissement qui la paie affiche des pertes.

Ce montage pèse directement sur les comptes de la sécurité sociale. Les loyers et charges locatives font partie des charges que les autorités de tarification retiennent pour fixer les dotations et forfaits financés par l’assurance maladie et la branche autonomie. Ils permettent aussi de placer artificiellement les établissements en déficit, donc d’échapper au contrôle de la surcompensation et aux reversements correspondants. Enfin, les sociétés civiles immobilières n’ont pas à publier leurs comptes. L’autorité de tarification ne peut donc pas savoir qu’un déficit provient d’un loyer versé à l’actionnaire de l’établissement.

Le présent amendement permet aux ARS et aux autorités de tarification de demander un encadrement des loyers lorsque l’un des trois signaux suivants est constaté : un loyer déconnecté du marché, un lien entre le bailleur et le gestionnaire, ou des déficits répétés. Il interdit les baux « triple net » dans ces établissements. Il n’interdit ni la propriété, ni l’investissement immobilier.

Comme l’article 10 pour les groupements de pharmacies, il vise à ce que les financements de la sécurité sociale servent aux soins et à l’accompagnement, et non à une rente d’intermédiaire. Faute de cette régulation, les 0,9 milliard d’euros d’économies demandés aux établissements porteront sur les effectifs et les soins plutôt que sur les loyers surévalués.