Alinéa 5

Remplacer

« obligation professionnelle »

par

« raison professionnelle ou expatriation »

Cet amendement vise à ce que le critère d’une occupation du logement pendant au moins huit mois par le propriétaire, son conjoint ou une de ses personnes à charge ne soit pas appliqué aux Français partis à l’étranger pour raison professionnelle. Cela leur permettrait d’être dispensés de solliciter une autorisation de changement d’usage (alinéa 10 de l’article 6 ter du présent projet de loi).

Il est en effet important que les expatriés puissent conserver leur habitation en France, non seulement pour l’utiliser lors de leurs retours périodiques en France mais également en prévision de leur réinstallation définitive sur notre territoire. La location de courte durée constitue le seul moyen de répondre à  ces besoins de disponibilité sans condamner le bien à rester vacant pendant de longues périodes.

Une telle exception à la définition de la « résidence principale » a de facto déjà été prévue à l’article 150 U du Code général des Impôts, portant sur les logements « qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, dans la limite d’une résidence par contribuable »,  pour lesquels un non-résident peut bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value similaire à celle dont bénéficient les résidents français pour leur résidence principale.

Alinéa 5, seconde phrase

Remplacer le mot :

bénéficiaire

par le mot :

preneur

Harmonisation rédactionnelle

Alinéa 7

Remplacer les mots :

locations meublées touristiques définies

par les mots :

logements meublés touristiques définis

Amendement rédactionnel

Au 14^ème alinéa remplacer les mots :

« ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire »

par les mots :

« ou, lorsque le bailleur a un mandataire, le nom du bailleur et le nom ou la dénomination ainsi que le domicile ou le siège social de son mandataire ; ». 

Dans sa rédaction actuelle, cet alinéa oblige à mentionner dans le bail le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social même lorsque celui-ci a choisi de confier la gestion de son bien à un mandataire. Or, les bailleurs qui confient leurs biens à des tiers mandataires désirent le plus souvent, soit pour des raisons de confidentialité, que leurs locataires ne connaissent pas leur adresse personnelle, soit pour des raisons pratiques que l’ensemble des demandes de leurs locataires soient adressées exclusivement à leur mandataire.

Cet amendement propose que dans l’hypothèse où le bail indique le nom ou la dénomination sociale du mandataire ainsi que son adresse ou son siège social, les coordonnées du bailleur ne soient pas mentionnées.

Au 15^ème alinéa supprimer les mots : « ou la dénomination ».

Dans la mesure où les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales les mots « la dénomination du locataire » ne sont pas opportuns. En effet, la loi ne s’applique qu’aux locataires personnes physiques. En conséquence, cet amendement propose de supprimer ces mots du 2° de l’article 1^er du projet de loi.

Alinéa 27, première phrase

Supprimer le mot :

type

Amendement rédactionnel

Alinéa 28, première phrase

après les mots :

acquitté par le

insérer le mot :

précédent

Amendement de cohérence

Alinéa 30, deuxième phrase

remplacer le mot :

propriétaire

par le mot :

bailleur

Amendement d'harmonisation rédactionnelle

Alinéa 32

I. A la première phrase

Remplacer les mots :

conformément au modèle type et aux

par les mots :

selon des

II. Remplacer les deux dernières phrases par trois phrases ainsi rédigées :

Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Les honoraires du tiers mandaté pour établir l'état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat.

Cet amendement a deux objectifs :

- renvoyer le principe du modèle type d'état des lieux au décret ;

- clarifier le fait que l'état des lieux peut être établi par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandaté par elles, comme un huissier de justice. Si un tiers intervient, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le preneur.

Alinéa 32

Compléter la deuxième phrase de cet alinéa par les mots :

«  en leur laissant expressément la possibilité de recourir à un huissier de justice, qui réalisera l’état des lieux par constat si elles le souhaitent. »

En France, les huissiers de justice exercent une profession reconnue, légitime et crédible. Ils délivrent 9 millions d’actes par an dont 500 000 états des lieux. Disposant d’outils efficaces et incontestables telle que la force probante du constat, leur impartialité leur permet d’intervenir en matière de conciliation et de médiation.

 Dans le cadre de ce projet de loi, il va dans l’intérêt de nos concitoyens de rappeler la nécessité de maintenir la possibilité, pour les huissiers de justice, de réaliser les constats d’état des lieux aussi bien en matière amiable que lors de difficultés intervenant entre les parties, comme le droit positif l’a toujours reconnu et selon les dispositions en en vigueur de l’article 3 de la loi de 1989.

En l’état actuel de la rédaction du présent texte, l’intervention de l’huissier de justice est toujours prévue dans l’hypothèse d’un conflit entre les parties au bail (alinéa 33 de l’article 1 du présent projet de loi).

Mais en revanche, ce projet ne prévoit pas expressément l’intervention de la profession dans le cas des états des lieux dits « amiables ».

Pourtant, cette mission d’établissement d’états des lieux amiables représente aujourd’hui l’essentiel des états des lieux réalisés par les huissiers de justice.

Cette intervention est un facteur essentiel de la sécurité juridique nécessaire à cette matière, au service des deux parties au bail.

L’état des lieux par huissier de justice, grâce à la valeur probante du constat, est également un élément primordial de réduction du contentieux locatif, puisque la preuve de la situation réelle du bien loué est établie par un tiers impartial et offrant les garanties découlant de son statut d’officier public et ministériel.

L’état des lieux réalisé par huissier de justice conforte les objectifs poursuivis par le projet de loi relatif à l’accès au logement et à l’urbanisme rénové, de protéger de façon équitable les parties signataires du bail.

Alinéa 32

compléter l'alinéa par la phrase suivante :

Les parties ont la possibilité de recourir à un huissier qui réalisera l'état des lieux par constat si elles les souhaitent.

Le texte prévoit l'intervention d'un huissier pour établir l'état des lieux en cas de conflit (alinéa 33).

En revanche il ne prévoit plus expressément cette possibilité en cas d'état des lieux amiable (alinéa 32).

L'objet de l'amendement est donc de compléter l'alinéa 32 pour laisser expressément aux parties la possibilité de recourir à un huissier qui réalisera l'état des lieux par constat si elles les souhaitent.

Supprimer l'alinéa 35.

L'alinéa 35 prévoit que le locataire après avoir intégré le logement dispose d’un délai de dix jours pour demander à ce que l’état des lieux d’entrée soit complété.

Une fois les clés remises au locataire et qu’il est entré dans les lieux, il en devient le gardien et le logement est sous sa responsabilité. Accorder au locataire un délai de dix jours pour compléter l’état des lieux va poser de sérieux problèmes de preuve et générer un contentieux entre les parties dès le début de leur relation contractuelle. En tout état de cause, en cas de dégradation dont la mention aurait été omise lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, il sera impossible de prouver que son origine est antérieure à l’entrée dans les lieux du locataire.  

En outre, cette même possibilité de compléter l’état des lieux de sortie dans le délai de dix jours suivant le départ du locataire et la restitution des clés n’est pas offerte au propriétaire.  

En pratique, les états des lieux sont des pièces majeures et il appartient aux parties d’être vigilantes lors de l’établissement des états des lieux d’entrée comme de sortie. Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, et pallier aux difficultés inhérentes aux moyens de preuve qui feront défaut, il est proposé de supprimer cette faculté offerte au seul locataire.

I. - Alinéa 42

Supprimer l’alinéa.

II. - Après l’alinéa 59

Ajouter onze alinéas ainsi rédigés :

 ...° L’article 6 est ainsi modifié :

a) La fin de l’alinéa 1^er est ainsi rédigée :

« conforme à l’usage d’habitation et dont l’installation électrique répond à des exigences de sécurité définies par le décret prévu à l’alinéa suivant » ;

b) Après le d, il est ajouté un e ainsi rédigé :

« e) de justifier, pour tout logement dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans, par la production d’une attestation, au moment de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, que cette installation électrique répond aux exigences de sécurité visées au premier alinéa.

Les caractéristiques de l’attestation, dont sa durée de validité, ainsi que les modalités d’application des paragraphes suivants sont définies par un décret en Conseil d’Etat.

En cas d’absence de production, par le bailleur, de l’attestation prévue au e), le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, un diagnostic de l’installation électrique du logement mis en location, le coût de ce diagnostic étant imputable sur le montant du loyer.

Dans les cas où le diagnostic ferait apparaître un manquement aux exigences de sécurité mentionnées au premier alinéa, le locataire est habilité à faire réaliser un devis des travaux nécessaires à la mise en sécurité du logement qu’il communique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son bailleur.

Le bailleur peut opposer au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de deux mois suivant la réception du devis susvisé, son propre devis à charge pour lui de faire réaliser les travaux nécessaires, sauf cas de force majeure, dans un délai de deux mois à compter de la réception de ce devis par le locataire.

En cas d’absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois suivant la réception du devis du locataire ou de refus définitif du bailleur de procéder aux travaux nécessaires, le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, les travaux dans les conditions prévues par le devis soumis au bailleur, le coût de ces derniers étant imputable sur le montant du loyer.

Les litiges qui verraient le jour dans le cadre de l’application du présent point peuvent être portés devant la Commission départementale de conciliation prévue par l’article 20. »

Chaque année en France, on estime qu’un tiers des incendies domestiques (80 000 sur 250 000 incendies par an) sont liés à des dysfonctionnements électriques. Dans un avis du
27 septembre 2005, le Conseil National de la Consommation a rappelé que « sur 28 millions de logements en France, 7 millions présentent des risques et 2,3 millions sont équipés d’installations électriques particulièrement dangereuses » et a fait plusieurs propositions visant à y remédier.

A la suite de cet avis, une obligation légale pour les propriétaires de réaliser un diagnostic électrique obligatoire reposant sur 6 points de sécurité en préalable à toute vente de logement si l’installation électrique dudit logement a plus de 15 ans, a été instaurée à compter du 1^er janvier 2009.

Le diagnostic électrique obligatoire a conduit à la réalisation de travaux lorsque tout ou partie des 6 points de sécurité n’étaient pas réalisés dans 95% des cas de changement de propriétaire.

En revanche, ni le diagnostic ni les travaux portant sur ces 6 points de sécurité ne font l’objet d’une obligation claire pour les logements destinés à la location alors même que la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs du 6 juillet 1989 prévoit une obligation pour le bailleur « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Cette situation a pour conséquence de mettre les locataires dans une situation de moindre sécurité que les propriétaires alors que les conséquences des défaillances électriques sont trop souvent dramatiques et que les éléments de dangerosité et les mesures minimum pour les corriger sont parfaitement identifiés.

Clarifier la notion de logement décent et rendre obligatoire la réalisation des 6 points de sécurité électrique, identifiés à la fois par les usagers et les industriels dans le cadre du Conseil National de la Consommation, permettra de réduire de façon conséquente les risques électriques des logements locatifs tout en assurant aux bailleurs une meilleure sécurité juridique quant à leur responsabilité civile en la matière.

Les 6 points de sécurité, vérifiés à l’occasion du diagnostic électrique obligatoire réalisé dans le cadre d’une vente immobilière, seront donc intégrés à la notion de « logement décent » introduite par l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989 afin que soient précisées les obligations du bailleur en la matière.

Ainsi, pour tout logement dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans, le bailleur devra produire, au moment de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, une attestation de conformité de son installation électrique avec les 6 points de sécurité.

Les relations entre locataires et propriétaires ne sont pas toujours simples et encore moins équilibrées. Ce n’est pas une décision facile pour un locataire que de saisir un juge pour faire respecter ses droits. Afin de permettre une application de la loi la plus aisée possible, le présent amendement prévoit également 1) des obligations précises, clairement définies ayant fait l’objet d’un consensus large et déjà exécutées pour les logements habités par leurs propriétaires et 2) une procédure d’exécution des mesures prévues par le locataire qui pourra ensuite déduire le coût des travaux de son loyer à condition de respecter les conditions précises de cette procédure où le propriétaire pourra à chaque étape se réapproprier l’exécution de ses obligations (et la maitrise de son coût). Cette procédure devrait permettre d’éviter un recours trop important au juge tout en assurant le respect des droits du propriétaire.

1° L’alinéa 43 est ainsi rédigé :

« 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité, dont l’objet est de contrôler que cette installation répond aux caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité électrique.

Les conditions d’application du présent 4°, notamment les caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité de l’installation intérieure d’électricité, seront fixées par décret en Conseil d’Etat. ».

2° Après l’alinéa 45, insérer l’alinéa suivant :

« Le locataire peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le document prévu au 4°.

Cet amendement vise à compléter les dispositions existantes en matière de prévention des risques électriques pour la sécurité des locataires dans le logement. Il prévoit la réalisation d’un état de l’installation intérieure d’électricité dont l’objet est de contrôler le respect des caractéristiques du « logement décent » relatives à la mise en sécurité électrique, la notion de « logement décent » étant régie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dit « décret décence ».

Bien que l’obligation de délivrance d’un logement décent constitue une obligation légale au titre de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire ne dispose pas des outils pour apprécier l’état de sécurité du logement en matière électrique, ni donc en apprécier sa décence. Le document de diagnostic électrique, opposable au bailleur et annexé au contrat de bail, lui permettra ainsi de contrôler le respect de l’obligation de mise en sécurité du logement qui reposera sur le respect des six exigences minimales de sécurité telles que dégagées par le Conseil National de la Consommation (CNC) dans son avis du 27 septembre 2005 relatif à la sécurité des installations intérieures d’électricité des particuliers.

Un document faisant état du manquement à ces exigences minimales contribuera alors à la reconnaissance de l’indécence du logement par la Commission départementale de conciliation ou le juge, qui pourront être saisis par tout locataire en application des articles 20 et 24-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il répond également aux besoins de renforcement de la sécurité physique des locataires en réduisant les risques d’incendies et d’électrisations et de sécurité juridique des bailleurs, qui connaitront l’étendue précise de leurs obligations en matière de sécurité électrique.

Cet amendement prévoit enfin que les caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité électrique de l’installation intérieure d’électricité ou la procédure entourant la réalisation du diagnostic seront définies par décret en Conseil d’Etat.

Alinéa 44

Supprimer les mots :

"et à compter de la date fixée par le décret en Conseil d'Etat prévu au VI du même article"

Le décret en Conseil d'Etat prévu par l'article L. 125-5 du code de l'environnement ayant été publié en 2005 et codifié, il convient de supprimer la référence à la publication de de décret.

Alinéa 50

Rédiger comme suit cet alinéa :

Par dérogation au i, une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges peut être inscrite au contrat de location. Cette clause est applicable à l'échéance de paiement convenue entre les parties et après un délai d'une semaine suivant une mise en demeure du locataire non suivie d'effet.  Le montant cumulé des pénalités ne peut dépasser 5 % du montant total des loyers et charges dues.  

Cet amendement vise à maintenir la possibilité de pénalités en cas d'impayés de loyer. Il procède cependant aux modifications suivantes :

- il supprime la possibilité d'appliquer une pénalité pouvant atteindre 30 % des sommes dues pour le dernier mois de loyer ;

- il encadre davantage le montant des pénalités : ces pénalités ne pourront ainsi dépasser 5 % du montant total des loyers et charges dues. Il s'agit ainsi d'éviter que la pénalité n'augmente de façon exponentielle avec le temps.

Alinéas 49 et 50

Supprimer ces alinéas

Cet amendement vise à supprimer les dispositions du projet de loi qui autorisent les clauses pénales dans les contrats de location lors d’un impayé de loyer.

Alinéa 49 et 50

Supprimer ces alinéas

Les auteurs de cet amendement ne souhaitent pas que soit consacré législativement la possibilité de prélever des pénalités pour retard de paiement de loyers et de charges dans le contrat de location. Ils estiment en effet, que le plus souvent, lorsque le loyer est payé avec retard, c'est que les locataires sont confrontés à des difficultés économiques. Une telle disposition conduit donc à pénaliser encore plus les ménages les plus fragiles.

Rédiger l'alinéa 50 comme suit :

« Par dérogation au i, une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et des charges peut être inscrite au contrat de location. Le montant de ces pénalités ne peut dépasser 5 % des sommes dues. Le montant de ces pénalités peut être porté à 10 % des sommes dues au titre du loyer du dernier mois si celui-ci n’a pas été intégralement versé à compter de la fin du contrat de bail. Elle est applicable à l’échéance de paiement convenue entre les parties et après un délai d’une semaine suivant une mise en demeure du locataire non suivie d’effet. »

Cet amendement vise à établir un juste équilibre entre les devoirs des locataires et des bailleurs. Le texte prévoit que les bailleurs ne restituant pas la caution dans les délais fixés par la loi, aient une pénalité de 10% des sommes dues. Il apparaît donc légitime que les pénalités pour retard de paiement du dernier loyer soient elles aussi de 10 % et non de 30 %.

I. Alinéa 50

Après cet alinéa, Insérer un alinéa ainsi rédigé :

c) au r, le mot : "quarante" est remplacé par le mot : "vingt-et-un"

II. Compléter cet article par un IV ainsi rédigé :

IV. - A l'article 1724 du code civil, le mot : "quarante" est remplacé par le mot : "vingt-et-un".

L'article 1724 du code civil prévoit qu'en cas de réparations urgentes, le logement peut faire l'objet de travaux que le locataire doit supporter, même s'il est privé d'une partie de la chose louée.

Si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé.

Cette durée de quarante jours paraît trop élevée. Il convient de la réduire à 21jours, soit trois semaines, et d'opérer une modification de conséquence à l'article 4 de la loi de 1989.

Alinéa 52

À la première phrase de l’alinéa 52, supprimer les mots :

« à la réalisation de l’état des lieux et ».

Cet amendement tend à limiter aux seuls frais liés à la rédaction du bail les dépenses susceptibles d’incomber pour moitié au locataire.

Le projet de loi prévoit la limitation des services qui peuvent faire l’objet d’une facturation par moitié au locataire, tout en plafonnant par décret les frais imputables à ce dernier. Il tend ainsi à consacrer dans la loi le principe posé par la jurisprudence sur la portée de l’ancienne rédaction de l’article 5 de la loi de 1989 : seule la rédaction du bail peut être facturée et non les autres services (négociation, visites, établissement du DPE, recherche du locataire) qui profitent exclusivement au bailleur qui a mandaté l’agence et/ou qui constituent des obligations légales du bailleur.

Cependant, la nouvelle rédaction prévoit désormais la facturation de l’état des lieux en sus de la rédaction du bail, alors même que cela était interdit précédemment. Pourtant ce service est loin de profiter au locataire, dans la mesure où l’état des lieux est un document qui doit être établi de manière contradictoire car consignant des intérêts divergents. Or, pour représenter les intérêts du bailleur l’agence se diligente sur place alors que le locataire se représente seul afin de défendre son point de vue sur l’état du logement. Le rapport de forces n’est donc pas favorable au locataire. C’est pourquoi les frais d’établissement de l’état des lieux ne doivent pas être imputés, même pour partie, au locataire.

Alinéa 52, dernière phrase

supprimer les mots :

en aucun cas

Amendement rédactionnel

Alinéa 53

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigé :

Ces honoraires sont dûs à la signature du bail.

Cet amendement vise à encadrer le mandat de recherche qui peut être confié par un locataire à un agent immobilier. Il précise que les honoraires ne sont alors dûs qu'à la signature du bail.

Supprimer l'alinéa 58.

L’alinéa 55 de la loi prévoit que tous les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement entre le locataire et le propriétaire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent  à l’observatoire local des loyers compétent des informations relatives au logement et au contrat de location.

Or l’alinéa 58 ne prévoit que des manquements à cette obligation issus de professionnels soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « HOGUET »

D’autres professionnels ont des instances de contrôle et sont amenés à intervenir dans la conclusion d’un bail ou dans la gestion locative (notaire, huissier, avocat...)

Les sanctions doivent donc s'apliquer à tous, ou a aucun .

À l'alinéa 58, supprimer les mots:

"d’une personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,"

L’alinéa 55 de la loi prévoit que tous les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement entre le locataire et le propriétaire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent  à l’observatoire local des loyers compétent des informations relatives au logement et au contrat de location.

Or l’alinéa 58 ne prévoit que des manquements à cette obligation issus de professionnels soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « HOGUET »

D’autres professionnels ont des instances de contrôle et sont amenés à intervenir dans la conclusion d’un bail ou dans la gestion locative (notaire, huissier, avocat...)

Les sanctions doivent donc s'apliquer à tous, ou a aucun .

Alinéa 58

Après les mots :

l'observatoire

insérer le mot :

local

Amendement d'harmonisation rédactionnelle

Alinéa 59

Remplacer les mots :

le mot "deuxième" est remplacé par le mot : "troisième"

par les mots :

les mots "deuxième alinéa" sont remplacés par les mots : "1° à 4°"

Amendement de coordination

Alinéa 66, dernière phrase

Supprimer le mot : "dûment"

Amendement rédactionnel

Alinéa 71, deuxième phrase

Remplacer les mots :

forfait maximal

par le mot :

montant

Amendement rédactionnel

Supprimer l'alinéa 76

Le projet de loi entend sécuriser les locataires et les bailleurs et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

Or, si l’alinéa 75 de l’article premier de la loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail, l’alinéa 76 prévoit une exception pour l’action en révision du loyer, qui serait prescrite par un an, déséquilibrant ainsi les relations entre le bailleur et le locataire.

En effet, en l’état du projet de texte, le locataire pourrait réclamer un trop perçu de loyer où de charges pendant trois ans alors que le propriétaire, qui a oublié de faire application de la clause contractuelle de révision des loyers, n’a qu’un an pour remédier à son oubli.

Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, il est proposé de supprimer l’alinéa 71 de l’article premier et d’appliquer la prescription triennale à toutes les actions découlant d’un contrat de bail quelle que soit leur origine.

Alinéa 81

Supprimer cet alinéa

L'alinéa 81 de l'article 1er fait doublon avec l'alinéa 104 de l'article 3. Il convient donc de le supprimer.

Alinéas 82 et 85 à 97

Supprimer ces alinéas

Les alinéas 82 et 85 à 97 sont des modifications de coordination, introduites par l'Assemblée nationale, aux articles 25-1, 44 et 45 de la loi de 1989. Ces articles portent sur l'application de la loi de 1989 en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie.

Comme l'indique l'étude d'impact du projet de loi, la compétence en matière de logement échappe aujourd'hui à l'Etat dans ces deux collectivités. Ainsi, pour la Nouvelle-Calédonie, "il appartient désormais, soit au congrès de la Nouvelle-Calédonie, soit à chacune des assemblées de province, de procéder, le cas échéant, à sa modification" et, pour la Polynésie, "il appartient désormais à l'assemblée de la Polynésie française de procéder, le cas échéant, à sa modification".

Dans ces conditions, modifier les articles 25-1, 44 et 45 de de la loi de 1989 reviendrait à empiéter sur la compétence des collectivités locales.

Il convient donc de supprimer les alinéas 82 et 85 à 97 de l'article 1er.

Alinéa 98

Ajouter quatre alinéas ainsi rédigés :

... - Après l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux d’habitation, ajouter un article ainsi rédigé :

« Art. ...  - Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux à l’article 2, 3^e alinéa de la loi de 1967 modifiée,  ou à l’article 7 e)  de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 sans avoir fait la notification prévue auxdits articles, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge du tribunal d'instance, statuant par ordonnance de référé, sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende comprise entre 4500 euros et un montant qui ne peut dépasser une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface du ou des logements visés par les travaux abusifs et vexatoires ou tendant à  les rendre inutilisables ou dangereux au sens de l'article L. 430-2 du Code de l’urbanisme 

Le tribunal pourra, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.

Les dispositions des articles L. 480-1 (alinéas 1, 3 et 4), L. 480-2, L. 480-3, L. 480-7, L. 480-8 et L. 480-9 du code de l'urbanisme sont applicables aux infractions visées au premier alinéa du présent article ».

Cet amendement a pour objet d’insérer une sanction pénale pour les travaux réalisés abusivement ou au mépris des droits des occupants.

Après l'alinéa 98

Ajouter un alinéa ainsi rédigé :

... - A la fin du premier alinéa de l’article 59 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, les mots : « de 4500 euros » sont remplacés par les mots : « comprise entre 4 500 euros et un montant qui ne peut dépasser une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface du ou des logements visés par les travaux abusifs et vexatoires ou tendant à  les rendre inutilisables ou dangereux au sens de l'article L. 430-2 du Code de l’urbanisme. »

Cet amendement a pour objet d’insérer une sanction pénale pour les travaux réalisés abusivement ou au mépris des droits des occupants. Il est ainsi proposé que  l’article 59bis de la loi de 1948 aligne le quantum de l’amende pénale en  cas de travaux abusifs et vexatoire sur l’amende de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme.

Supprimer cet article.

L'article 1er ter prévoit la remise d'un rapport au Parlement sur la prise en compte de la qualité de l'air intérieur et sur la performance acoustique dans les informations mises à la disposition des locataires et des acquéreurs.

Il n'est pas souhaitable de multiplier les demandes de rapport au Parlement. Il convient donc de supprimer cet article.

Avant l'article 2, insérer un article ainsi rédigé :

« Le gouvernement remet au parlement un rapport sur l'opportunité de réviser le décret  n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et notamment sur la possibilité d'une évolution de la définition du seuil minimal en deçà duquel un logement est considéré comme indigne. »

Les auteurs de cet amendement souhaitent une révision du décret fixant le seuil minimal de surface habitable pour un logement mis en location. En effet actuellement ce seuil est fixé à 9 mètres carrés, ce qui semble grandement insuffisant et ne correspond pas à des conditions réelles de dignité.

Après l’alinéa 8

Ajouter un alinéa ainsi rédigé :

Après la deuxième phrase, ajouter :

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie d’une cause réelle et sérieuse.

Cet amendement a pour objet de limiter les congés reprises frauduleux utilisés par certains bailleurs indélicats pour résoudre des conflits de toute nature avec leur locataire et pour lui interdire d’exercer tout recours judiciaire sur le respect du bailleur de ses obligations.

Il permettra au juge judiciaire de procéder à un contrôle plus étendu de la validité des congés pour reprendre.

Alinéa 12, dernière phrase

Remplacer le mot :

défini

par le mot :

prévu

Amendement rédactionnel

Au  20^ème  alinéa, supprimer les mots suivants : « de l’allocation de base ».

La notion d’allocation de base du revenu de solidarité active n’est pas définie par un texte de loi ou par un décret.

Il est souvent fait une distinction entre le RSA socle et le RSA chapeau ou d’activité mais ceci ne résulte d’aucun texte officiel, l’article L. 262-2 du code de l’action sociale et des familles disposant que « le revenu de solidarité active est une allocation qui porte les ressources du foyer au niveau du revenu garanti. »

Par ailleurs, le fait de ne permettre qu’aux locataires bénéficiaires du RSA socle de donner congé avec un préavis réduit pénalise les locataires qui exercent une activité mais dont les revenus sont inférieurs au montant du RSA, ce qui ne semble pas opportun.

Les notions d’ « allocation de base » du RSA ou de « RSA socle » n’étant pas claires, il est préférable de ne pas les employer afin d’éviter tout contentieux.

Alinéa 21

Rédiger comme suit cet alinéa :

3° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Cet amendement vise à ce que le délai de préavis réduit s'applique à tout locataire qui s'est vu attribué un logement social, qu'il soit éligible au logement locatif très social ou non.

Alinéa 22, première phrase

Remplacer les mots :

aux alinéas précédents doit préciser

par le mot :

aux 1° A à 3° précise

Amendement rédactionnel

Après le 22^ème alinéa, ajouter l’alinéa suivant :

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. »

En remplaçant le deuxième alinéa du I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462), le projet de loi ne précise plus les conditions de forme du congé et le point de départ du délai de préavis pour les locations soumises aux dispositions du Titre Ier.

Il semblerait qu’il s’agisse d’un oubli dans la mesure où les conditions de forme du congé et le point de départ du délai de préavis ont été précisés pour les locations meublées soumises aux dispositions du nouveau Titre Ier BIS.

Afin de prévenir tout litige, il semble opportun de rétablir les conditions de forme du congé ainsi que le point de départ du délai de préavis tels qu’ils étaient énoncés dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il arrive fréquemment que des locataires souhaitent remettre leur congé en main propre par souci d’économie ou simple commodité. Ces locataires ne comprennent pas que leur bailleur ou son mandataire refuse les congés délivrés sous cette forme et leur demande de réitérer leur congé sous une des formes prescrites par la loi. Il peut arriver que ces locataires, estimant être dans leur droit, quittent les lieux sans avoir donner congé en bonne et due forme. Le bailleur n’a alors pas d’autre solution que de faire constater la résiliation du bail en justice après que l’état d’abandon du logement ait été constaté. Afin d’éviter au bailleur d’être obligé de recourir à une procédure aussi coûteuse, il semble opportun de prévoir la possibilité de remettre le congé en main propre.

Alinéa 28

Rédiger comme suit cet alinéa :

e) Au deuxième alinéa dudit III, les mots "soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel su salaire minimum de croissance" sont remplacés par les mots "soixante cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa"

Le III de l'article 15 prévoit aujourd'hui des dispositions protectrices pour le locataire de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférerieures à 1,5 SMIC. Le bailleur ne peut alors s'opposer au renouvellement du bail, sauf si un logement correspondant aux besoins et aux possibilités est offert au locataire à proximité.

Ces dispositions ne s'appliquent cependant pas si le bailleur est lui-même une personne de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à 1,5 SMIC.

Le projet de loi a prévu que la protection concernerait désormais les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux.

Par parallélisme il convient de préciser que ces dispositions ne s'appliqueront pas si les ressources du bailleur sont elles aussi inférieures à ce plafond.

Après l’alinéa 39

Ajouter un alinéa ainsi rédigé :

Le 4^ème alinéa de l'article 10-1-II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé :

Elles ne sont  pas applicables aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment, ni aux cessions d'immeubles à un organisme visé à l'article L 411-2 du code de la construction et de l'habitation ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L 351-2 du même code, aux cessions d'immeubles à une société d'économie mixte visée à l'article L 481-1 du même code.

Le droit de préemption issu de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 est applicable dans la mesure où les logements vendus "en bloc" sont diffus alors même que l’acquisition est opérée par un organisme HLM; dès lors, la vente ne portant pas "sur un bâtiment entier" au sens de l'article 10-II de la Loi du 31/12/75, ne peut pas être exemptée du droit de préemption des locataires.

Or, le prix de vente établi, en ramenant au m² le prix de la vente en bloc, étant souvent particulièrement attractif, les locataires peuvent être incités à acquérir leur logement, réduisant d'autant l'objet de la vente à l'organisme d'HLM.

La purge du droit de préemption des locataires, totalement inadaptée à ce contexte, soulève donc une réelle difficulté.

La loi "AURILLAC" du 13 juin 2006 qui, ajoutant un article 10-1 à la loi 75-1351 du 31/12/75, a institué un droit de préemption des locataires dans le cadre des "ventes à la découpe" de plus de dix logements, présentait le même inconvénient; c'est pourquoi, afin de pallier cet effet, la loi du 25 mars 2009 a ajouté un alinéa in fine de l'article 10-1 II de la loi du 31/12/75 précisant que ces dispositions "ne sont pas applicables aux cessions d'immeubles à un organisme visé à l'article L 411-2 du CCH ni pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L 351-2 du même code, aux cessions d'immeubles à une société d'économie mixte visée à l'article L 481-1 du même code".

Il est donc proposer d’étendre cette exonération aux acquisitions de logements diffus par les organismes Hlm.

Avant l'article 3, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« Le gouvernement remet au Parlement un rapport sur la possibilité de l'instauration d'un moratoire sur les loyers dans le secteur public, avant le 31 décembre 2013 »

Après l'alinéa 3, insérer un alinéa additionnel ainsi rédigé :

«  Dans ce cadre, est mis en place un dispositif de collecte systématique des baux d'habitation afin de permettre l'élaboration d'un loyer médian fiable. Cette collecte s'appuie sur les données de l'administration fiscale. Un décret en conseil d''Etat définit les modalité d'application de ce dispositif. »

Alinéa 4

Remplacer les mots :

après avis du comité régional de l'habitat ou du conseil départemental de l'habitat

par les mots :

après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement ou du conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement

Amendement de coordination avec l'article 13 du projet de loi

Alinéa 4, deuxième phrase

Remplacer les mots :

ainsi que de personnalités qualifiées au sein de leurs organes dirigeants

par les mots

au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes

Amendement de clarification rédactionnelle

Alinéa 4, dernière phrase

Supprimer les mots : "sur son territoire"

Amendement rédactionnel

I. Alinéa 6

Remplacer les mots :

l'organisme mentionné

par les mots :

l'association nationale mentionnée

II. Alinéa 7

Remplacer les mots :

à l'organisme mentionné

par les mots :

à l'association nationale mentionnée

Amendement de cohérence avec l'article L. 366-1 du CCH

Alinéa 9

Rédiger comme suit la première phrase :

Les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies à l'article 232 du code général des impôts sont dotées d'une observatoire local des loyers tel que prévu à l'article 16 de la présente loi.

Amendement de simplification rédactionnelle.

Il n'est pas utile de rappeler les critères définis par l'article 232 du code général des impôts, auquel cet alinéa fait référence

Alinéa 9

Supprimer la seconde phrase.

Suppression d'une précision redondante avec le contenu des articles 16 et 17-2

Alinéa 10

I. – À la première phrase de l’alinéa 10, substituer aux mots :

« , un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré »

Les mots :

« et un loyer médian de référence majoré ».

II. – En conséquence, à la seconde phrase du même alinéa, substituer aux mots :

« , loyers médians de référence majorés et loyers médians de référence minorés »

Les mots :

« et loyers médians de référence majorés ».

III. - En conséquence, supprimer l'alinéa 12

Cet amendement de repli propose de supprimer le « loyer de référence minoré » qui instaure un plancher des loyers et entraînera donc des effets fortement inflationnistes avec à terme des départs forcés pour certaines familles. Une telle mesure est inexplicable dans le contexte actuel de crise du logement.

Alinéa 10, première phrase

Remplacer les mots :

définis par référence à

par les mots :

exprimés par

Amendement rédactionnel

Alinéa 10, seconde phrase

Remplacer les mots :

, sur proposition de l'observatoire local des loyers

par les mots :

et des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers

L'article 3 prévoit que les loyers de référence sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif et sur proposition de l'observatoire local des loyers.

Il n'appartient cependant pas aux observatoires de participer à la détermination du dispositif réglementaire relatif à l'encadrement des loyers : cet amendement propose donc que la fixation des loyers de référence soit déterminée en fonction des niveaux de loyers constatés par les observatoires.

Rédiger ainsi l'alinéa 11 :

« L’écart entre le « loyer médian de référence majoré » et loyer médian de référence ne doit pas correspondre à plus de 10% du parc locatif total,  toutes périodes d’occupation confondues. »

L’objectif, par cette nouvelle rédaction est que 40% des loyers pratiqués se situent au-dessous du seuil et soient progressivement conduits à une baisse, même modérée.

Alinéa 11

Rédiger ainsi l’alinéa

L’écart entre le seuil de plafonnement de loyer excessif et le loyer médian de référence ne doit pas dépasser 20% de ce loyer médian, ni inclure plus de 10% du parc de référence concerné, toutes périodes d’occupation confondues.

L’écart entre le loyer médian et le seuil de plafonnement de loyer excessif ne doit pas dépasser de plus de  20%  le loyer médian  et ne pas correspondre à plus de 10% du parc locatif total afin que 40% des loyers pratiqués se situent au-dessus du seuil retenu et soient progressivement conduits à une baisse, même modérée.

Alinéa 11

À l’alinéa 11, substituer au taux :

« 20 % »

Le taux :

« 10 % ».

Les auteurs de cet amendement de repli proposent de modifier ce dispositif d’encadrement des loyers ayant de fortes chances de s’avérer inflationniste. En effet, au lieu de permettre une baisse du prix des logements dans les zones tendues, celui-ci autorise les propriétaires à imposer des loyers supérieurs de 20 % au loyer médian de référence. C’est l’esprit même du dispositif qui s’en trouve bafoué. Pis, les effets contre-productifs sont probables puisque les propriétaires risquent de juger que le loyer de leur bien est sous-évalué s’il est inférieur au loyer médian majoré. Cet amendement de repli propose donc de réduire de moitié l’indicateur du « loyer médian majoré ».

Alinéa 13

I. – À la fin de l’alinéa 13, supprimer le mot :

« majoré ».

II. – En conséquence, supprimer l’alinéa 14.

Afin d’ôter au présent dispositif son caractère inflationniste, il est nécessaire que les loyers soient plafonnés non à un niveau de 20 % supplémentaire au loyer médian mais au loyer médian lui-même. C’est le sens de cet amendement qui redonne au dispositif une portée conforme à son esprit.

Alinéa 13

Compléter cet article par une phrase ainsi rédigée :

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Cet amendement vise à clarifier le fait qu'une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer fixé au moment de la mise en location est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Alinéa 15

Remplacer les mots :

pour des logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, qui, par leur nature et leur ampleur, le justifient

par les mots :

pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur définies par décret en Conseil d'Etat.

Cet amendement porte sur le complément de loyer exceptionnel. Il vise à préciser la nature de ce complément de loyer : il convient qu'il ne puisse concerner que des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles en matière de localisation ou de confort. Ces caractéristiques seront définies par décret en Conseil d'Etat.

Alinéa 15

Alinéa 15 à 22

Supprimer ces alinéas

Les auteurs de cet amendement contestent le principe d'un complément de loyer exceptionnel qui contribue à tirer vers le haut les prix du logement.

Rédiger comme suit l'alinéa 15 :

« B.- Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements ayant des caractéristiques « très particulières » fixées par décret en Conseil d'Etat. Ce complément exceptionnel  ne peut dépasser 5% du loyer de base tel que fixé au A. ».

Cet amendement vise à mieux définir ce qu’est un « complément de loyer exceptionnel ».

En effet tel que rédigé, l’article ne met pas suffisamment l’accent sur le fait que ce complément de loyer exceptionnel ne trouve de justification que dans de rares cas, pour des locaux vraiment atypiques. Il convient donc notamment d’écarter toute considération de localisation afin que cette mesure réponde à l’objectif poursuivi, à savoir la possibilité pour certains propriétaires de valoriser un bien atypique.

En outre, cette possibilité de majoration doit être encadrée.

Alinéa 15

Après « caractéristiques », remplacer la fin de la phrase :

très particulières, soit d’équipement intérieur exceptionnel ou de terrasses ou jardins privatifs exceptionnels le justifiant. Ce complément exceptionnel  ne peut dépasser 5% du loyer de base.

Le complément de loyer exceptionnel doit être limité à des cas de locaux vraiment atypiques, en écartant toute considération de localisation ou de quartier ; il doit être plafonné  à 5% du loyer médian.

Alinéa 18

Après les mots « … contester le complément de loyer exceptionnel », insérer les mots « ou la conformité aux dispositions du présent article» et remplacer les mots « trois mois » par les mots « dix-huit mois ».

Le droit de recours du locataire doit être élargi et harmoniser quel que soit son fondement : contestation de surface, contestation du barème de loyer retenu, ou contestation du complément de loyer exceptionnel.

I. Alinéa 18

Compléter cet alinéa par les mots :

prévue à l'article 20 de la présente loi

II. Alinéa 20, seconde phrase

Supprimer les mots :

prévue à l'article 20 de la présente loi

Amendement rédactionnel

Alinéa 20

Remplacer les mots :

de l'avis remis ou adressé par

par les mots :

du document de non-conciliation de

Amendement de cohérence.

Alinéa 24

Substituer aux alinéas 24 à 42 les deux alinéas suivants :

 «  3° Après l’article 17, est  inséré un article  17-1 ainsi rédigé :

« Art. 17-1. – Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, le loyer ne peut être révisé jusqu’au 1er janvier 2017. Ce moratoire prend effet au lendemain de la promulgation de la loi n°       du        pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Au terme de cette période, l’augmentation éventuelle du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

Les auteurs de cet amendement proposent un gel des loyers pendant trois ans, sous la forme d'un moratoire sur la révision annuelle des loyers dans les zones tendues jusqu’au 1er janvier 2017. En effet, les loyers sont d’ores et déjà largement surévalués. Ce gel doit s’entend comme une mesure d’urgence pour le logement et en faveur du pouvoir d’achat des ménages gravement impacté par les hausses vertigineuses des loyers.

Alinéa 26

Compléter la première phrase par les mots :

«, ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite. ».

Supprimer les alinéas 27 et 28.

 Le projet de loi entend sécuriser les locataires et les bailleurs et équilibrer leurs rapports au cours de la location.

L’article premier du projet de loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail. Par contre, prévoir que le bailleur qui n’a pas demandé la révision du loyer au bout d’un an soit réputé y avoir  renoncé ou que cette révision ne peut intervenir qu’à compter de cette demande déséquilibre les relations entre le bailleur et le locataire. En effet, le locataire peut intenter une action pendant trois ans s’il a payé des sommes indûment alors que cela serait interdit au bailleur qui n’aurait pas procédé à l’indexation du loyer.

Par ailleurs, de telles dispositions vont à l’encontre de la jurisprudence au terme de laquelle les clauses d’indexation ont un caractère automatique. Pour préserver un équilibre entre les parties, cet amendement propose de supprimer les alinéas 26 et 27 de l’article trois.

Alinéa 31

I. – Supprimer l’alinéa 31.

II. – En conséquence, à la première phrase de l’alinéa 32, substituer aux mots :

« ces deux »,

le mot :

« ce ».

Les auteurs de cet amendement estiment que la possibilité offerte par cet alinéa d'une action en réévaluation de loyers dès lors que celui-ci est en deçà du loyer médian de référence minoré comporte un risque inflationniste et engendrera des difficultés accrues, voire la possibilité de l'exclusion du logement, pour les ménages fragiles.

Alinéa 42

Après cet alinéa insérer huit alinéas ainsi rédigés :

II. En dehors des territoires mentionnés au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestsement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du cotnrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du cotnrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

En réécrivant l'article 17 de la loi de 1989, l'article 3 du projet de loi a supprimé tout encadrement de l'évolution des loyers au renouvellement dans les zones "non tendues".

Le présent amendement vise à rétablir cette disposition qui prévoit aujourd'hui qu'au renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué.

Alinéa 44

Supprimer les mots :

où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social,

Amendement de simplification rédactionnelle

Alinéa 46

Après cet alinéa, insérer un alinéa ainsi rédigé :

b bis) Au deuxième alinéa, les mots "précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et" sont supprimés

Amendement de conséquence

Alinéa 60

Supprimer cet alinéa

Suppression d'une précision inutile

Alinéa 63

Après cet alinéa, insérer un alinéa ainsi rédigé :

- à la première phrase, les mots : "leur mise en conformité" sont remplacés par les mots : "sa mise en conformité"

Amendement rédactionnel

Alinéa 77

Substituer aux alinéas 77 à 85 les neufs alinéas suivants :

« a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

« – après le mot : « est », la fin de la seconde phrase est ainsi rédigée : « placé sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière. » ;

« – sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Durant toute la durée du contrat de bail, les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur. Le bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur. » ;

« b) Le troisième alinéa est ainsi rédigé :

« Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu’en intérêt, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cautionnement. » ;

« c) Le quatrième alinéa est ainsi modifié :

« – La première phrase est supprimée ;

« –Au début de la seconde phrase, le mot : « il » est remplacé par les mots : « Le montant du dépôt de garantie » ;

« d) Les deux derniers alinéas sont supprimés. ».

Les conditions de la garantie locative sont, dans notre pays, particulièrement défavorables aux locataires. Le montant du dépôt de garantie porte bénéfice au profit du bailleur durant la toute durée du contrat de bail.

Pourtant le locataire demeure, sauf à constater la dégradation du bien loué, propriétaire de cette somme qui lui est d’ailleurs, sauf cas exceptionnel, restituée. Afin de rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires, il est proposé d’adapter à notre pays des dispositions en vigueur dans d’autres pays de l’Union européenne, notamment l’Allemagne et la Belgique, concernant la garantie locative.

Aussi, cet amendement qui reprend un amendement déposé à l’Assemblée Nationale par les députés socialistes, a pour objet de reconnaitre le principe selon lequel les intérêts produits par le dépôt de garantie sont capitalisés au profit du preneur. Pour cela, la garantie locative est déposée sur un compte ouvert auprès d’une institution financière au nom du locataire, lors de la signature du bail. Cette somme est bloquée jusqu’à ce qu’elle soit libérée d’un commun accord, à l’expiration du bail.

La libération de la caution ne peut intervenir qu’avec l’accord écrit des deux parties. Aucune des parties n’ayant intérêt à ce que la caution demeure bloquée, ces dispositions éviteront in fine les conflits qui demeurent d’ailleurs rares chez nos voisins ayant adopté ce système.

Ces dispositions sont équilibrées et favorables aux locataires comme aux propriétaires. Outre les intérêts qui lui reviennent, le locataire pourra recouvrer rapidement sa caution à la fin du bail. Le propriétaire est quant à lui assuré que la somme est bloquée et qu’elle lui reviendra en cas de dégradation de son bien.

Alinéa 79

Alinéa 79 et 80

Supprimer ces alinéas

Alinéa 82

Alinéa 82, compléter cet alinéa, par une phrase ainsi rédigée :

« Lorsque la retenue sur le dépôt de garantie correspond à des travaux incombant normalement au locataire et que le coût de ces travaux est supérieur à 150 €, le bailleur doit présenter au locataire une facture acquittée émanant d'un professionnel.

Les auteurs de cet amendement reprennent ici une disposition du projet de loi consommation adopté en décembre 2011 par le sénat. Ils estiment en effet, que les sommes retenues sur la caution doivent être justifiées par des factures de professionnels.

Alinéa 85

rempalcer les mots

par mois de retard

par les mots

, pour chaque période mensuelle commencée en retard

Cet amendement vise à appliquer la sanction en cas de non restitution du solde du dépôt de garantie dans le délai légal dès le premier jour suivant la fin du délai légal de restitution (deux mois).

Après l’alinéa 85 ajouter un alinéa ainsi rédigé :

« Cette majoration n’est pas due si la restitution du dépôt de garantie n’a pas été effectuée dans les délais prévus du fait du locataire qui n’a pas indiqué l’adresse de son nouveau domicile. »

 L’alinéa 85 de l’article 3 prévoit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire dans les délais prévus, celui-ci soit majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard. Or, les locataires sortants sont souvent réticents à indiquer l’adresse de leur nouveau domicile au bailleur ou à son mandataire afin que celui-ci puisse régulariser le dépôt de garantie.

Dans cette hypothèse, la restitution du dépôt de garantie se trouve retardée sans que l’on puisse retenir une faute du bailleur ou de son mandataire. Il est alors injuste d’appliquer une majoration au dépôt de garantie restant dû au locataire. Cet amendement propose de rétablir cet équilibre.

Supprimer les aliénas 87 à 89 et remplacer par deux alinéas ainsi rédigés :

« a) Les dispositions du premier alinéa de l’article 22-1 sont remplacées par :

« Le cautionnement, à peine de de nullité, ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie, à l’exclusion du dépôt de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ou à un locataire qui  présente un taux d’effort supérieur à  25%. »

La règle du non-cumul caution / assurances « garantie des loyers », introduite par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, apporte plus d’inconvénients que d’avantages car elle exclut du marché locatif une partie de la population, notamment les jeunes et les retraités qui ont besoin d’un soutien intergénérationnel.

En conséquence, il est souhaité la suppression de la règle du non-cumul (caution et assurance des loyers impayés) pour les locataires dont le taux d’effort est supérieur à 25 %. Le cautionnement devrait donc pouvoir être demandé à ces derniers même si le propriétaire à souscrit une « garantie des loyers ».

Aujourd’hui, du fait de la règle du non cumul, de nombreux de bailleurs privilégient le cautionnement par rapport à l’assurance. En effet, celui-ci présente les avantages suivants :

            - une plus grande souplesse

            - l'absence de franchise

            - l'appel en garantie de la caution au delà des plafonds d'assurances.

De plus, on note que dans bon nombre de cas, lorsqu'il existe une garantie familiale ou intergénérationnelle par le biais d'une caution solidaire, le locataire va hésiter avant de ne pas payer son loyer du fait des engagements familiaux qui auront été pris pour lui. La caution solidaire est un réel élément de responsabilisation du locataire.

Il est donc nécessaire, dans l’intérêt commun des locataires et des bailleurs, de rétablir la possibilité du cumul caution / assurances « garantie des loyers ». Observons que la restauration de ce cumul a été considérée comme favorable dans le rapport du Conseil général de l’Environnement et du Développement durable (n°008758-01) de février 2013 intitulé « Modernisation des rapports locatifs »

Par ailleurs, il est utile, afin d’éviter tout risque de mauvaise interprétation et de contentieux que le texte précise que le cautionnement, ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie, à l’exclusion du dépôt de garantie.

Alinéa 91, deuxième phrase

après les mots :

du locataire sortant

insérer les mots :

et de sa caution

Amendement de coordination

Alinéa 93

Après cet alinéa, insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits.

L'amende est prononcée après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.

Cet amendement vise à prévoir une sanction pour le bailleur qui exigerait du candidat à la location ou à sa caution un "document interdit".

Il reprend l'esprit une disposition introduite par le Sénat en 2011 dans le "projet de loi Lefebvre".

Alinéa 96

Compléter cet alinéa par les mots :

et après les mots "sont tenues" sont insérés les mots ", dans des conditions normales, "

Cet amendement vise à préciser que les justificatives des charges locatives sont tenues à la disposition des locataires dans des conditions normales, comme l'a précisé la jurisprudence.

Alinéas 107, 111 et 113

Supprimer ces alinéas

Il s'agit de supprimer des alinéas qui modifient des articles de la loi de 1989 concernant la Polynésie française et la Nouvelle-Calédonie.

Alinéa 112

Supprimer cet alinéa

Suppression d'un double par rapport à l'alinéa 13 de l'article 5.

Alinéa 117

Compléter cet alinéa par les termes :

et à la dernière phrase du même article, la référence : "des c et d de l'article 17" est remplacée par la référence : "du II de l'article 17-1 et de l'article 17-2"

Amendement de coordination

Alinéa 119

Compléter cet alinéa par les mots :

et au deuxième alinéa du même article, les mots "au d de l'article 17" sont remplacés par les mots : "à l'article 17-1"

Amendement de coordination

I. Alinéa 4

Après les mots :

logements meublés

insérer les mots :

tels que définis à l'article 25-2-2

II. Alinéa 5

Supprimer les mots :

tels que définis à l'article 25-2-2

Amendement rédactionnel

Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots :

au sens de l'article 2 de la présente loi

Amendement de précision

Alinéa 5

Remplacer les références :

18, 20-1, 22

par les références

8, 18, 20-1, 21, 22, 22-1

Cet amendement vise à rendre applicable aux logements meublés résidence principale les dispositions de la loi de 1989 relatives à la sous-location, à la quittance de loyer et au cautionnement

Alinéa 8

Supprimer le mot : "nécessairement"

Amendement rédactionnel

Alinéa 9, deuxième phrase

Remplacer les mots:

de bail

par les mots :

de location

Amendement d'harmonisation rédactionnelle

Alinéa 18

Après les mots :

de la reprise

insérer les mots :

ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise

Amendement de coordination avec l'article 2

Il s'agit de prévoir pour les meublés, comme pour les logements nus, qu'en cas de congé reprise, le bailleur doit indiquer au locataire la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise.

Alinéa 23

Remplacer les mots

locations meublées de logements

par les mots

logements meublés

Simplification rédactionnelle

Alinéa 30, dernière phrase

Remplacer les mots :

ne doit pas

par les mots :

ne peut pas

Amendement rédactionnel

Après l'alinéa 2

Compléter cet article par un dernier alinéa ainsi rédigé:

Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue l'unique résidence secondaire du foyer fiscal qui le loue pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et pour une durée n'excédant pas 8 mois de l'année en journées cumulées.

De nombreux français disposent d’un « pied à terre » qu’ils réservent à un usage personnel, certaines semaines de l’année. A ce titre, ils ne souhaitent pas le placer dans le circuit classique de location mais voudraient avoir la possibilité de le louer, de manière occasionnelle, à une clientèle de passage. En libérant ces "petits propriétaires", et seulement eux, de l’obligation de déclaration pour la première résidence secondaire, cela permettra d’éviter les abus notamment lorsque des multi-propriétaires font de la location meublée touristique un véritable commerce. Cela permettrait aussi d’accroitre l’activité touristique sans priver certaines agglomérations de logements (puisque ces biens ne retournent pas dans le circuit classique et sont laissés vacants une grande partie de l’année par les propriétaires) et enfin d’éviter les recours à des sites souterrains impossibles à contrôler. Néanmoins, il s’agit de s’assurer que les propriétaires de pieds-à-terres puissent prouver que leur bien n’est pas dévolu, toute l’année, à la location de courte durée. Ils devront donc apporter les preuves de leur présence ou, a minima, ne pas louer cette habitation plus de 8 mois dans l’année, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Après l'alinéa 2

Après le dernier alinéa, est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue l'unique résidence secondaire du foyer fiscal qui le loue pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et pour une durée n'excédant pas 8 mois de l'année en journées cumulées. »

De nombreux français disposent d’un « pied à terre » qu’ils réservent à un usage personnel, certaines semaines de l’année. A ce titre, ils ne souhaitent pas le placer dans le circuit classique de location mais voudraient avoir la possibilité de le louer, de manière occasionnelle, à une clientèle de passage.

En libérant ces petits propriétaires, et seulement eux, de l’obligation de changement d’usage pour la première résidence secondaire, cela permettra

-      d’éviter les abus ou des multi-propriétaires font de la location meublée touristique un véritable commerce,  

-      d’accroitre l’activité touristique sans priver certaines agglomérations de logements (puisque ces biens ne retournent pas dans le circuit classique et sont laissés vacants une grande partie de l’année par les propriétaires)

-      d’éviter les recours à des sites souterrains impossibles à contrôler

Néanmoins, il s’agit de s’assurer que les propriétaires de pieds-à-terres puissent prouver que leur bien n’est pas dévolu, toute l’année, à la location de courte durée. Ils devront donc apporter les preuves de leur présence ou, a minima, ne pas louer cette habitation plus de 8 mois dans l’année, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Alinéa 2

I. Remplacer les termes :

qui prête son concours

par les mots :

qui se livre ou prête son concours

II. Après les mots :

d'entremise

insérer les mots :

ou de négociation

Amendement d'harmonisation rédactionnelle avec l'article 5 de la loi de 1989 tel que par l'article 1er du présent projet de loi.

I. Alinéa 7

Remplacer les mots :

troisième à neuvième

par les mots :

quatrième à onzième

II. Alinéas 12 et 16

Remplacer les mots :

troisième à huitième

par les mots :

quatrième à onzième

Amendement de coordination avec une modification introduite à l'Assemblée nationale

Alinéa 12

Compléter cet alinéa par les mots :

et les mots : "lorsque le congé émane du locataire" sont supprimés.

Amendement de coordination

Alinéa 17

Remplacer cet alinéa par quatre alinéas ainsi rédigés:

7° Au premier alinéa du VI, les mots "en application de l'article 17" sont remplacés par les mots : "en application des articles 17, 17-1 et 17-2"

8° Le VII est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots "à compter du 1er janvier 1997" sont supprimés ;

b) Au second alinéa, les mots "des a, b, c et d de l'article 17, des articles 18 et 19 et du premier alinéa de l'article 20" sont remplacés par les mots : "de l'article 17, du I de l'article 17-1, des articles 17-2, 18 et du premier au troisième alinéa de l'article 20" et les mots "du livre IV" sont insérés après les mots "du titre IV".

Amendement rédactionnel et de coordination.

Alinéas 2 et 5

Après les mots :

contrats en cours

insérer les mots :

à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et

Amendement de précision rédactionnelle

Alinéa 3

Supprimer la référence : "14"

Amendement de conséquence

Alinéa 5

Supprimer les mots :

à l'exception du g

Cet amendement vise à permettre l'application aux contrats en cours de logements meublés des dispositions du présent projet de loi relatives aux obligations du locataire en matière d'assurance.

Alinéa 6

Remplacer les mots « courtes durées » par les mots « pour des durées inférieures à trois mois ».

Il convient de distinguer la location meublée saisonnière, destinée principalement aux touristes de la location meublée temporaire, adaptée à des situations d’urgence  ou à des obligations économiques, culturelles, universitaires pour lesquelles il n’y a pas d’alternative de logement.

Les demandeurs sont des étudiants en cycle court, des professionnels en déplacement, en stage, mutations professionnelles, ouvertures d’entreprise ; ou encore des familles en situation d’urgence (divorce, jeunes couples, traitement médical de longue durée, travaux dans l’appartement, etc.). Le logement temporaire correspond à l’évolution profonde des modes de vie et à la flexibilité du travail.

Il ne s’agit pas de logements destinés à une activité touristique mais de locaux d’habitation au sens de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. Ils concernent, pour Paris uniquement, 35 100 foyers qui doivent impérativement se loger de façon temporaire.  Il s’agit donc de mieux contrôler le logement touristique dans les grandes villes tout en permettant aux familles qui en ont réellement besoin de trouver un logement temporaire meublé.

Alinéa 6

remplacer les mots :

comme locaux

par les mots :

comme des locaux

Amendement rédactionnel

Alinéa 10

Après « 23 décembre 1986 » ajouter les mots suivants :

« ou lorsqu’il constitue l’habitation en France de personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, dans la limite d’une résidence par contribuable »

Cet amendement vise à permettre aux Français de l’étranger ayant conservé leur ancienne habitation principale en France de pouvoir la louer sur de courtes durées, afin de couvrir les frais engendrés par ce logement. La location longue durée n’est en effet pas adaptée à la situation des expatriés qui ont besoin de reprendre leur logement pour de courtes périodes plusieurs fois par an, à l’occasion de leurs retours en France.

L’amendement les dispense des formalités de « changement d’usage », non seulement coûteuses mais risquant d’être bloquées par la copropriété. Ce non-changement d’usage est d’ailleurs logique puisque ce logement demeure la « résidence principale » en France des expatriés.

Une telle exception à la définition de la « résidence principale » a de facto déjà été prévue à l’article 150 U du Code général des Impôts, portant sur les logements « qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, dans la limite d’une résidence par contribuable »,  pour lesquels un non-résident peut bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value similaire à celle dont bénéficient les résidents français pour leur résidence principale.

Alinéa 10

Après cet alinéa, insérer un alinéa ainsi rédigé :

II. Au second alinéa de l'article L. 631-8 du code de la construction et de l'habitation, les termes "à l'article L. 631-7" sont remplacés par les termes "au premier alinéa de l'article L. 631-7"

Amendement de coordination.

Après l'alinéa 10

Compléter cet article par un dernier alinéa ainsi rédigé:

Aucune autorisation de changement d’usage ni autorisation temporaire n’est nécessaire pour la location d’une seule résidence secondaire par foyer fiscal pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, tant que ces locations n’excèdent pas plus de 8 mois dans l’année en journées cumulées.

De nombreux français disposent d’un « pied à terre » qu’ils réservent à un usage personnel, certaines semaines de l’année. A ce titre, ils ne souhaitent pas le placer dans le circuit classique de location mais voudraient avoir la possibilité de le louer, de manière occasionnelle, à une clientèle de passage. En libérant ces "petits propriétaires", et seulement eux, de l’obligation de changement d’usage pour la première résidence secondaire, cela permettra d’éviter les abus notamment lorsque des multi-propriétaires font de la location meublée touristique un véritable commerce. Cela permettra aussi d’accroitre l’activité touristique sans priver certaines agglomérations de logements (puisque ces biens ne retournent pas dans le circuit classique et sont laissés vacants une grande partie de l’année par les propriétaires) et enfin d’éviter les recours à des sites souterrains impossibles à contrôler. Néanmoins, il s’agit de s’assurer que les propriétaires de pieds-à-terres puissent prouver que leur bien n’est pas dévolu, toute l’année, à la location de courte durée. Ils devront donc apporter les preuves de leur présence ou, a minima, ne pas louer cette habitation plus de 8 mois dans l’année, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Suppression de l’article 6 sexies.

L’article six sexies du projet de loi ALUR prévoit que le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation soit soumis à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela alourdit considérablement les démarches nécessaires au changement d’usage, et ne nous semble pas aller dans le sens d’une simplification de cette procédure, qui était la volonté initiale du Gouvernement. Cela risque au contraire de dissuader les propriétaires de demander un changement d’usage pour un logement destiné à la location meublée temporaire.

I. Avant l'alinéa unique, insérer un alinéa ainsi rédigé :

Après l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 631-7-1 A ainsi rédigé :

II. Au début de l'alinéa unique, insérer la référence :

Art. L. 631-7-1 A

Cet amendement vise à codifier l'article 6 sexies au sein de la partie du code de la construction et de l'habitation relative au changement d'usage.

Alinéa 1

Après les mots :

clientèle de passage

insérer les mots :

qui n'y élit pas domicile

Amendement de coordination rédactionnelle avec l'article 6 ter

I. Alinéa 1

Supprimer la seconde phrase

II. Après l'alinéa 1, insérer un alinéa ainsi rédigé :

Le premier alinéa s'applique sans préjudice des éventuelles règles relatives aux modalités d'autorisation du changement d'usage d'un local qui figurent dans le règlement de copropriété de l'immeuble, défini à l'article 8 de la même loi.

Amendement rédactionnel

Alinéa 6

I. Remplacer les mots :

aux dispositions mentionnées au premier alinéa du I, à l'exception des

par les mots :

au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les

II. Supprimer les mots :

du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée

III. Remplacer les mots :

et des articles

par les mots :

et les articles

IV. Supprimer les mots :

du titre Ier bis

Amendement de clarification rédactionnelle

Alinéa 6

Remplacer les réréfences :

18, 20-1 et 24-1

par les références

18 et 24-1

Cet amendement vise à rendre applicable aux hôtels meublés les dispositions de l'article 20-1 de la loi de 1989 qui porte sur la possibilité pour le locataire de demander au propriétaire de mettre le logement en conformité avec les règles de la décence.

Supprimer cet article.

L’article 8 met en place une garantie universelle des loyers (GUL) à compter du 1^er janvier 2016 et crée un établissement public administratif « Agence de la GUL » chargé de préfigurer la future GUL, puis de l’administrer.

Cet amendement vise à supprimer cet article pour plusieurs raisons.

Le retour d’expérience des tentatives précédentes (GRL 1 et GRL 2) de mettre en place un dispositif de garantie pour les loyers impayés montre qu’un tel dispositif ne fonctionne pas. Selon l’étude d’impact, « alors que l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), qui gère le dispositif misait initialement sur 1,2 million de contrats GRL à la fin 2012, il n’y avait à cette date que 223 000 lots en cours de garantie ».

Sur le principe, la mise en place d’un tel dispositif obligatoire, pour tous les locataires, les déresponsabilisera. Ils ne se sentiront plus liés par leurs obligations de payer régulièrement leur loyer, dans la mesure où ils seront, quoiqu’il en soit, « couverts ».

L’étude d’impact détaille les conclusions d’études déjà réalisées. Un rapport rendu en mars 2013, portant sur 91 % du parc privé, évalue ainsi à 700 millions d’euros le besoin de financement d’une garantie universelle locative. L’étude retient comme hypothèse un pourcentage de 2,5 % de loyers impayés. Nul doute que ces chiffres correspondent à une hypothèse basse et que ce dispositif coutera, au final, beaucoup plus.

Or, rien n’indique, ni dans l’exposé des motifs, ni dans l’étude d’impact, qui va supporter ces coûts. Il est craindre que le Gouvernement choisisse d’utiliser une nouvelle taxe, un nouvel impôt, sur les propriétaires, qui sera répercutée sur les locataires, et qui par conséquent entrainera de nouveaux impayés de loyers. La GUL s’avère donc non seulement disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi, mais aussi contre-productive.

Alinéa 4

Après l’alinéa 4

Ajouter un alinéa ainsi rédigé:

En sont exclus les logements appartenant ou gérés par les organismes visés à l'article L 411-2 du code de la construction de l’habitation, qu'ils fassent ou non l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du même code.

A l’alinéa 5

Après « En sont » ajouter « également »

La mise en place d'une garantie universelle des loyers vise à protéger les bailleurs contre les risques d'impayés locatifs et à favoriser ainsi l'accès au parc locatif privé des personnes de condition modeste.

Dans sa rédaction actuelle, le texte exclut de la garantie les logements appartenant ou gérés par les organismes Hlm lorsqu'ils font l'objet d'une convention passée en  application de l'article L 351-2 du CCH ; ainsi le patrimoine non conventionné des organismes susvisés reste dans le champ d'application de la garantie universelle des loyers.

Cette distinction n'a pas de fondement ; le dispositif de garantie n'ayant  pas lieu de s'appliquer au parc locatif (qu'il soit conventionné ou non) détenu par les organismes HLM qui ont précisément pour mission de louer des logements à des personnes de condition modeste, répondant à des obligations de plafonds de ressources. Le suivi et le traitement social des impayés des logements des organismes Hlm s’organisent selon des procédures identiques pour des logements conventionnés ou non conventionnés.

Alinéa 5

Remplacer cet alinéa par un alinéa ainsi rédigé :

3° Logements locatifs et logements foyers gérés par les organismes d’habitation à loyer modéré, les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L.365-2 du code de la construction et de l’habitation et les sociétés d’économie mixte, visés à l’article L.452-4 du même code.

Limiter la garantie universelle au parc locatif privé serait fort dommageable pour toute une frange de la population, notamment les jeunes. En effet, ces derniers sont les premiers à avoir des difficultés d’accès aux logements et se tournent ainsi rarement vers le privé pour en trouver mais plutôt vers des logements-foyers ou logements gérés par les offices hlm. Cet amendement vise donc à étendre la garantie universelle pour qu’une population déjà assez fragilisée puisse en bénéficier.

I. – A l’alinéa 5, après les mots « exclus les » insérer les mots « contrats de location des »

II. – A l’alinéa 6, remplacer les mots : « Il définit également les modalités de recouvrement des impayés ainsi que » par les mots : « Le montant d’aide versée au titre de la garantie est réduit ou supprimé en cas de déclaration tardive par le bailleur des impayés de loyers ou si le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits. Le décret définit également ».

III. – Après l’alinéa 20, ajouter deux alinéas ainsi rédigés :

« IV. – Des organismes de toute nature sont agréés par l’agence de la garantie universelle des loyers afin de vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers, de traiter les déclarations d’impayés présentées par les bailleurs, de s’assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé, de mettre en œuvre un plan de traitement social des impayés de loyers et d’accompagner le cas échéant les locataires dans la recherche d’un autre logement.

« Ces organismes sont soumis au respect d’un cahier des charges fixé par décret qui définit les services mis en œuvre pour le compte de l’agence de la garantie universelle des loyers. »

IV. – Au début de l’alinéa 21, remplacer la référence : « V » par la référence : « VI ».

Cet amendement vise à préciser les conditions de mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Remplacer les alinéas 7 à 10 par un alinéa ainsi rédigé :

« II. - Il est créé une mission de préfiguration de la garantie universelle des loyers dont la composition et les membres sont désignés par décret. ».

Il paraît prématuré de créer une agence de la garantie universelle des loyers. La mise en place d’une mission de préfiguration aura précisément pour vocation de déterminer les meilleures conditions de mise en œuvre de la garantie qui est instituée par le présent article. Si ses conclusions le prévoient, alors cette agence pourra être crée à l’issue des travaux de la mission de préfiguration.

Alinéa 11

À l’alinéa 11, après le mot :

« habitation »,

Insérer les mots :

«, d’un représentant des associations de consommateurs agréées au sens de l’article L. 411-1 du code de la consommation et des bailleurs ».

Il s’agit de garantir l’existence d’un représentant des associations de consommateurs agréées au sens de l’article L. 411-1 du code de la consommation  ainsi que des bailleurs dans le conseil d’administration de l’agence de la garantie universelle en raison de leur expertise en matière de droit de la consommation et des difficultés que sont susceptibles de rencontrer les locataires.

« - après le mot "valeur", sont insérés les mots "pour les seules activités visées au 1° de l’article 1" »

Cet amendement a pour objet de renforcer la protection du consommateur en clarifiant la nature des activités susceptibles d’être exercées sans manipulation de fonds et, corrélativement, sans l’obligation de justifier d’une garantie financière.

Il se propose de n’autoriser l’exercice d’activités sans garantie financière que pour les seules activités de transaction visées au 1°) de l’article 1. En effet, la généralité de la rédaction actuelle du 2°) de l’article 3 (issue de l’article 38 de la loi n° 2010-853 du 28 juillet 2010), fait courir le risque d’autoriser la pratique des opérations de gestion immobilière (gestion locative et syndic de copropriété) hors du cadre du mandat, sous forme de prestations de services non couvertes par la garantie financière - et ce alors que les professionnels de l’immobilier gardent la disposition directe ou indirecte des fonds liés à ces activités.

Il n’est pas concevable qu’un professionnel titulaire de la carte « G » s’engage à ne détenir aucun fonds, effet ou valeur autre que sa rémunération, car la gestion immobilière implique l’autorisation à percevoir un loyer ou des charges pour le compte d’autrui. Cet aménagement proposé paraît d’autant plus nécessaire que la généralisation du compte séparé ne protègera pas du risque de fraude ou de détournement.

« - après le mot "valeur", sont insérées les mots "pour les seules activités visées au 1° de l'article 1 »

Cet amendement vise à clarifier la nature des activités susceptibles d'être exercées sans manipulation de fonds et sans obligation de justifier d'une garantie financière. La rédaction actuelle de l'article 3 fait en effet courir le risque d'autoriser la pratique des opérations de gestion immobilière hors du cadre du mandat, sous forme de prestations de services non couvertes par la garantie financière.

Alinéa 21, première phrase

Remplacer le mot :

visées

par le mot :

mentionnées

Harmonisation rédactionnelle