I. – Alinéa 2

Supprimer cet alinéa.

II. – Alinéa 9

Avant le mot :

signataires

insérer le mot :

non

III. – Alinéa 10

Remplacer cet alinéa par trois alinéas ainsi rédigés :

e) Le huitième alinéa est ainsi modifié :

- À la première phrase, les mots : « tribunal judiciaire » sont remplacés par les mots : « président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond » ;

- À la seconde phrase, après le mot : « le », sont insérés les mots « président du ».

IV. – Alinéas 12 et 13

Supprimer ces alinéas.

V. – Alinéa 14

Tout indivisaire qui n’a pas pu être identifié peut exercer son droit d’opposition prévu au quatrième alinéa du même article 2, dans un délai de trois mois qui suit la dernière mesure de publicité du projet de vente ou de partage.

VI. – Alinéa 17

Après le mot :

maires

Insérer les mots :

de la collectivité concernée

Le présent amendement vise à apporter certaines modifications aux dispositions prévues par l’article 1^er.

Si certaines sont seulement de nature rédactionnelle, d’autres visent à sécuriser juridiquement cet article, notamment :

- en supprimant la réduction de dix à cinq ans du délai d’ouverture des successions pouvant bénéficier du dispositif dérogatoire de la loi dite « Letchimy ». Cette réduction, qui apparaît peu cohérente avec le délai du droit d’option, également de dix ans, risquerait de porter une atteinte excessive au droit de propriété de ceux qui n’y ont pas consenti. Le motif d’intérêt général poursuivi ne suffirait pas à compenser un tel élargissement. Dès lors, la proposition présente un sérieux risque d’inconstitutionnalité et d’inconventionnalité ;

- en supprimant la création d’une plateforme numérique de publicité centralisant les projets de vente ou de partage transmis par les notaires. Cet outil ne présente pas forcément un intérêt majeur, si ce n’est d’étendre la connaissance de projets déjà soumis aux formalités de publicité prévues par la loi « Letchimy ». De plus, sa création relève du domaine réglementaire ;

- en complétant la disposition prévoyant que seuls les indivisaires dont l’existence ne peut être légitimement ignorée, ou qui peuvent être identifiés sans diligences manifestement disproportionnées, soient pris en compte pour le calcul de la quote-part indivise et la notification du projet d’acte de vente ou de partage. Si cette disposition permet de répondre aux difficultés que rencontrent les notaires lors du processus d’identification des indivisaires, elle ne prévoit pas, dans sa rédaction initiale, de garanties pour les indivisaires qui n’auraient pas pu être identifiés. C’est pourquoi le présent amendement précise que les indivisaires qui n’auraient pas reçu notification du projet peuvent tout de même exercer leur droit d’opposition à compter de la dernière mesure de publicité engagée, dans les conditions prévues par l’article 2 de la loi « Letchimy ».

I. – Alinéas 2 et 3

Supprimer ces alinéas.

II. – Alinéa 4

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Le mandat est notifié à tous les indivisaires qui ne sont pas à l’initiative du projet dans les conditions prévues à l’article 2 de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. Le mandat n’embrasse que les actes d’administration.

III. – Alinéa 5

a) Remplacer les mots :

réputées acquises

par les mots :

présumées jusqu’à preuve contraire

IV. – Alinéas 6 à 8

Supprimer ces alinéas.

V. – Alinéa 9

a) Deuxième phrase

Remplacer le mot :

construction

par le mot :

réhabilitation

b) Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Le notaire choisi pour établir l’acte de bail en notifie le projet par acte extrajudiciaire aux indivisaires non signataires et le publie dans les conditions prévues à l’article 2 de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. Tout indivisaire peut faire connaître son opposition au bail dans les conditions prévues au même article 2.

VI. – Alinéa 10 et 11

Supprimer ces alinéas.

VII. – Alinéa 12

a) Remplacer les mots :

L’organisme mentionné

par les mots :

Les organismes ou services mentionnés

b) Remplacer le mot :

dispose

par le mot :

disposent

VIII. – Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

 Le présent amendement vise à modifier ou supprimer certaines dispositions prévues par l’article 2, dans un triple objectif de sécurisation juridique, de lisibilité et d’efficacité.

Tout d’abord, il vise à supprimer :

- la neutralisation de l’article 780 du code civil, qui prévoit que le délai de prescription de la faculté d’option ne court pas lorsque le successible avait des motifs légitimes d’ignorer la naissance de son droit. En effet, cette proposition de dérogation présente un risque d’inconstitutionnalité à deux égards, d’une part en raison de l’atteinte disproportionnée qu’elle pourrait porter à un héritier ignorant le décès, et d’autre part en raison de la portée rétroactive du dispositif, qui serait applicable à des successions ouvertes depuis le 1^er janvier 2016 ;

- le raccourcissement des délais permettant au tribunal judiciaire de déclarer l’absence d’un héritier. Dans la même idée, il convient de maintenir un délai suffisamment long entre la présomption d’absence, constatée par le juge des tutelles, et la déclaration d’absence, afin de limiter les situations dans lesquelles l’absent reparaît. Réduire ces délais augmenterait considérablement le risque de remettre en cause des successions déjà réglées ;

- la possibilité pour le juge de désigner un mandataire pour représenter un héritier taisant, qui est déjà satisfaite par le droit positif (article 837 du code civil) ;

- la précision des modalités du recours par le notaire à un expert, tout comme la disposition permettant au juge de choisir un représentant d’un héritier défaillant parmi une liste établie par le tribunal judiciaire, qui sont des mesures relevant du domaine réglementaire ;

- la substitution du maire aux indivisaires pour prendre les mesures de conservation et de gestion nécessaires, lorsque la parcelle concernée a été déclarée en état d’abandon manifeste. En effet, en plus de l’atteinte disproportionnée qu’elle fait peser sur le droit de propriété, cette mesure n’apparaît pas nécessaire, dès lors que la procédure de prise de possession anticipée permet déjà à la personne publique de prendre possession du bien avant le versement de l’indemnité d’expropriation et l’intervention du juge judiciaire ;

- la vente, par un seul indivisaire, d’une parcelle indivise déclarée en état d’abandon manifeste. Là encore, le droit existant le permet déjà (article 815-6 du code civil), dès lors que l’urgence et l’intérêt commun sont établis par le président du tribunal judiciaire, ce qui serait facile à caractériser pour une parcelle en état d’abandon manifeste ;

- enfin, l’application de la prescription acquisitive aux parcelles agricoles ultramarines. Non seulement l’article 51 de la loi du 9 avril 2024 prévoit déjà une dérogation au droit commun permettant, dans certaines conditions, d’établir la prescription acquisitive d’un coindivisaire exploitant, mais de surcroît, une telle mesure pourrait engendrer un effet contre-productif en conduisant les autres héritiers à s’opposer au fait que le coindivisaire continue à exploiter le bien, laissant ainsi des terres cultivées en friche.

Par ailleurs, il complète plusieurs dispositions utiles :

- si le dispositif prévu à l’alinéa 4 permettant de confier l’administration de la succession à un mandataire vise un seuil de majorité simple pour faciliter le règlement des indivisions, la mesure risque, dans sa rédaction actuelle, de priver les héritiers minoritaires d’information. L’amendement prévoit ainsi que le mandat est notifié à tous les héritiers qui ne sont pas à l’initiative du projet, dans les mêmes conditions que celles prévues par l’article 2 de la loi dite « Letchimy ». Conformément à l’article 1988 du code civil, ce mandat ne peut porter que sur les seuls actes d’administration ;

- la disposition de l’alinéa 5 faciliterait l’obtention d’une autorisation judiciaire permettant à un indivisaire d’accomplir certains actes seuls, mais dans sa rédaction actuelle, elle établit une présomption irréfragable qui porterait atteinte au droit de propriété des indivisaires en désaccord avec le fait que les conditions tenant à la mise en péril de l’intérêt commun et de l’urgence sont réunies. L’amendement explicite que la présomption est bien réfragable ;

- afin d’éviter tout risque d’inconstitutionnalité pour l’extension de la procédure des baux à réhabilitation en indivision, l’amendement précise que le notaire choisi pour établir l’acte de bail en notifie le projet aux indivisaires non signataires et le publie dans les conditions prévues à l’article 2 de la loi « Letchimy ». De même, ceux-ci peuvent s’opposer au projet de bail dans les conditions prévues par cette même loi. De cette manière, les droits des indivisaires minoritaires sont garantis.

Rédiger ainsi cet article :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° À l’article 750 bis C, le mot : « immeubles » est remplacé par le mot : « biens » ;

2° L’article 1043 B est ainsi modifié :

a) Le I est ainsi modifié :

- les mots : « le Département-Région de Mayotte » sont remplacés par les mots : « les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon » ;

- l’année : « 2028 » est remplacée par l’année : « 2038 » ;

b) Au premier alinéa du II, après le mot : « foncier », les mots : « de Mayotte » sont remplacés par les mots : « , à Mayotte, et au service de la publicité foncière, pour les autres collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et pour les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon » ;

c) Le 2° du même II est ainsi modifié :

- les mots : « à Mayotte » sont supprimés ;

- après la seconde occurrence du mot : « ou », sont insérés les mots : « , pour Mayotte, » ;

- après la seconde occurrence du mot : « Mayotte », sont insérés les mots : « ou au service de la publicité foncière, pour les autres collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et pour les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, » ;

3° Après le 14° bis de la section IX du chapitre IV du titre IV de la première partie du livre 1^er, il est inséré un 14° bis A ainsi rédigé :

« 14° bis A : Droits de succession. Exonération des immeubles et droits immobiliers situés dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon

« Art. 1135 bis A. – I. – Sous réserve du II, et jusqu’au 31 décembre 2038, les successions ouvertes depuis plus de dix ans à la date de publication de la loi n°   du    visant à résoudre le fléau des désordres fonciers outre-mer sont exonérées de droits de mutation par décès sur les immeubles et droits immobiliers mentionnés au I de l'article 1^er de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer.

« II. – Ces exonérations ne sont applicables aux immeubles et droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié qu’à la condition que les attestations notariées mentionnées au 3° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois du décès. » ;

4° À l’intitulé du 14 ter de la même section IX, les mots : « à Mayotte » sont remplacés par les mots : « dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon » ;

5° L’article 1135 ter est ainsi modifié :

a) Les mots : « à Mayotte » sont remplacés par les mots : « dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon » ;

b) À la fin, l’année : « 2028 » est remplacée par l’année : « 2038 » ;

6° Après le 14° ter de la section IX du chapitre IV du titre IV de la première partie du livre 1^er, sont insérés des 14° quater et 14° quinquies ainsi rédigés :

« 14° quater : Droits de mutation à titre gratuit. Exonération des biens recueillis par cantonnement dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon

« Art. 1135 quater. – Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit les biens recueillis en application du II de l’article 3 de la loi n°   du    visant à résoudre le fléau des désordres fonciers outre-mer, sous réserve que ces transmissions aient été constatées par un acte régulièrement transcrit ou publié entre la date de publication de la même loi et le 31 décembre 2038.

« 14° quinquies : Droits de mutation à titre gratuit. Exonération des donations dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon

« Art. 1135 quinquies. – I. – Sous réserve du II, jusqu’au 31 décembre 2038, les donations portant sur les immeubles et droits immobiliers situés dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, pour les seuls montants mentionnés aux deuxième à cinquième lignes des tableaux des I et II de l'article 777 du présent code, sont exonérées de droit de mutation à concurrence de la moitié de leur valeur.

« II. – Ces exonérations ne sont applicables aux immeubles et droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du donateur n'a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié qu’à la condition que les attestations notariées mentionnées au 3° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois du décès. » ;

7° Le I de l’article 1388 sexies est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, les mots : « À Mayotte » sont remplacés par les mots : « Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon » ;

b) Au deuxième alinéa, l’année : « 2028 » est remplacée par l’année : « 2038 » ;

8° Le premier alinéa du I de l’article 1396 bis est ainsi modifié :

a) Au début, les mots : « À Mayotte » sont remplacés par les mots : « Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon » ;

b) L’année : « 2028 » est remplacée par l’année : « 2038 » ;

9° Après l’article 1607 ter, il est inséré un article 1607 quater ainsi rédigé :

« Art. 1607 quater. – Jusqu’au 31 décembre 2038, dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, lorsqu’une société d'aménagement foncier et d'établissement rural y est constituée, le plafond mentionné au cinquième alinéa de l’article 1607 bis et à l’avant-dernier alinéa de l’article 1607 ter du présent code est porté à 22 euros par habitant.

« Après la répartition et le recouvrement, dans les conditions mentionnées aux mêmes articles 1607 bis et 1607 ter, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l’article L. 324-1 du code de l'urbanisme et des établissements publics fonciers mentionnés à l’article L. 321-1 du même code, du produit de la taxe spéciale d’équipement, la part excédentaire du produit de la taxe résultant du premier alinéa du présent article est affectée à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. »

II. – Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon, jusqu’au 31 décembre 2038, le légataire mentionné à l’article 1002-1 du code civil peut s’entendre, sans préjudice de l’article 912 du même code, de tout héritier aux successions mentionnées à l'article 1^er de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer.

L’article 1135 quater du code général des impôts est applicable.

Le présent amendement, qui propose une réécriture globale de cet article, maintient l'essentiel de ses apports en les insérant au code général des impôts, à des fins d'intelligibilité du droit en vigueur.

Parmi les mesures contenues dans l'article, dans sa version initiale, l'amendement opère des maintiens, des modifications et des retraits.

Sont maintenues :

- l’exonération de droits d’enregistrement pour les partages consécutifs aux sorties d’indivision successorale, étendue à l’ensemble des biens compris dans les successions, - l’exonération totale de DMTG pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans de biens immeubles dans les collectivités ultramarines, - l’extension aux collectivités ultramarines de l’article 73 de la Constitution, ainsi qu’à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, de l’exonération de DMTG pour la première transmission d’un bien immeuble dont le titre de propriété aurait été reconstitué.

Sont modifiées :

- l'exonération de DMTG des soultes et plus-values résultant de renonciations de la part de coïndivisaires, déjà satisfaite par l'article 748 du CGI, au profit d’un élargissement aux héritiers, et non aux seuls légataires, de la possibilité de cantonner leur part d’héritage lors des successions, - la proposition d’abaissement du barème des DMTG pour les successions et les donations pré-successorales, au profit d'un dispositif codifié d’exonération de DMTG limité aux seules donations portant sur les immeubles et droits immobiliers, qui ne s’exercerait qu’à concurrence de la moitié de leur valeur, - la mesure portée par l’article visant à pérenniser le financement des SAFER.

Est également proposée l’extension à l’ensemble des collectivités ultramarines comprises dans le périmètre du texte des deux dispositifs hors-DMTG jusqu’alors propres à Mayotte visant, d’une part, à exonérer de tout DMTO toute cession de biens immeubles consentie par une personne publique ou tout acte de reconnaissance d’une prescription acquisitive et, d’autre part, à appliquer une exonération partielle de TFPF et de TFPNB aux biens immeubles cédés par une personne publique à leurs occupants y ayant établi leur résidence principale.

Enfin, sont retirées : 

- l’introduction d’une « fiducie-transmission » sur des biens fonciers agricoles,- la proposition visant à codifier une exonération des biens revenus au donateur après exercice du droit de retour.

Supprimer cet article.

Il convient de saluer le caractère innovant et audacieux de cet article, qui vise à pallier la difficulté réelle, éprouvée par les collectivités ultramarines, de se saisir des instruments du droit commun permettant à une personne publique d'intervenir sur un bien privé délaissé pour le réaffecter à des fins locatives.

Pour autant, l'idée contenue par l'article d'instaurer, pour les logements vacants ou délaissés du fait d'indivisions successorales non réglées, un transfert temporaire d'usufruit au profit de l'Etat présente d'importantes incertitudes juridiques, la principale étant le degré d’atteinte porté au droit de propriété, qui ne semble pas entourée des garanties consacrées à la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.

Aussi, d'un commun accord avec l'auteur, il est proposé de supprimer cet article et de prolonger la réflexion sur ce sujet réel.

Supprimer cet article.

Le présent amendement vise à supprimer l’article 4.

Cet article poursuivait un objectif essentiel : apporter une réponse nouvelle à la situation de logements durablement vacants et fortement dégradés dans les territoires ultramarins, afin de permettre leur réhabilitation et leur remise en usage au bénéfice du droit au logement.

Toutefois, à la suite des réserves exprimées au cours de l’examen du texte quant aux risques d’inconstitutionnalité susceptibles d’affecter le dispositif, ainsi que des échanges approfondis et particulièrement fructueux conduits avec les services administratifs du Sénat, l’auteur de l’amendement considère que l’incertitude juridique entourant le mécanisme proposé demeure, à ce stade, trop importante pour maintenir cette disposition en l’état.

Cette suppression ne constitue en aucune manière un renoncement à l’objectif poursuivi.

L’auteure de l’amendement poursuivra, en lien avec les services du Sénat et avec le Gouvernement, le travail engagé afin d’identifier un véhicule juridique et un mécanisme alternatif permettant d’atteindre le même résultat par des voies différentes, pleinement sécurisées au regard des exigences constitutionnelles, notamment celles qui s’attachent à la protection du droit de propriété.

Face à l’ampleur de la vacance durable, de la dégradation du bâti et des difficultés d’accès au logement dans les territoires concernés, il demeure indispensable d’imaginer des solutions nouvelles et opérationnelles.

La suppression du présent article marque donc non pas la fin de cette initiative, mais la poursuite d’un travail juridique et politique destiné à faire émerger un dispositif à la fois ambitieux, innovant et constitutionnellement solide.

L’engagement reste entier : défendre le droit au logement, lutter contre la dégradation et l’abandon de l’habitat, et mobiliser tous les outils susceptibles de permettre la remise en usage de logements aujourd’hui laissés vacants.