À l’initiative du groupe Communiste républicain citoyen et écologiste – Kanaky, le Sénat a créé une commission d’enquête sur la paupérisation des copropriétés immobilières, phénomène massif et diffus, touchant aussi bien les banlieues des grandes métropoles que les centres villes anciens des petites villes.
Constituée le 14 février 2024, elle a achevé ses travaux le 23 juillet 2024.
- L'Essentiel
- Le rapport Tome 1
- Le rapport Tome 2 (comptes rendus)
Pourquoi ce contrôle ?
Sur environ 750 000 copropriétés en France, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) estime que 150 000 seraient en difficulté. Par ailleurs, dans leur récent rapport, Matthieu Hanotin, maire de Saint-Denis, et Michèle Lutz, maire de Mulhouse, indiquent qu’il y aurait en métropole 400 000 logements indignes dont la moitié est occupée par leur propriétaire.
Ces propriétaires n’ont ni les moyens de faire les travaux, ni les moyens de partir et demeurent propriétaires d’un mal-logement avec de graves conséquences sanitaires et sociales.
La commission d’enquête se penchera sur les origines de ce phénomène et cherchera à le quantifier. Elle évaluera les moyens disponibles pour prévenir la fragilisation de ces ensembles immobiliers pour les améliorer. Elle abordera enfin la question du redressement des copropriétés en difficulté et la manière d’appuyer les communes, notamment celles qui disposent de peu de services spécialisés.
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Afin de nourrir ses travaux, la commission d'enquête a lancé une consultation citoyenne en ligne pour recueillir l’avis des premiers concernés par la paupérisation des copropriétés : les habitants.
980 personnes ont répondu à la consultation qui s'est achevée le mercredi 15 mai 2024.
Quels constats et recommandations ?
La commission d’enquête a rendu publiques ses conclusions le 23 juillet 2024. Elle appelle à mieux connaître la paupérisation des copropriétés pour mieux la combattre après l’audition d’une centaine d’acteurs et plusieurs déplacements de terrain.
C’est en effet un phénomène dont on commence seulement à prendre toute la mesure alors que la copropriété regroupe environ un tiers des résidences principales. Pourtant les copropriétés restent mal connues, si 578 000 sont immatriculées au registre national, plus de 300 000 ne le seraient pas encore selon les dernières données de l’Anah et du CEREMA. Or, tout laisse à penser que ce sont les plus petites et les moins bien gérées sur lesquelles nous avons le moins d’information.
Les chiffres sur les copropriétés en difficulté ne permettent pas non plus d’avoir une photographie précise. La Banque des territoires a avancé l’évaluation de 215 000 copropriétés ayant un montant d’impayés d’au moins 20 % de leur budget annuel. 35 % des copropriétés auraient un DPE de classe F ou G, et, en Île‑de‑France, la moitié des logements indignes seraient en copropriété selon l’Anah.
Une copropriété ne naît pas fragile, elle le devient. Le vieillissement des immeubles et les difficultés des copropriétaires jouent un rôle important, le parc privé accueillant deux tiers des ménages situés sous le seuil de pauvreté, la moitié d’entre eux étant propriétaires occupants.
Le cycle vicieux peut rapidement s’enclencher entraînant la dégradation des locaux, la dévalorisation du bien, l’arrivée de copropriétaires plus pauvres mais aussi de marchands de sommeil. Ces copropriétés deviennent un « parc social de fait » et sont l’un des symptômes de la crise du logement et de l’hébergement.
Or, face à ce phénomène, les outils disponibles ne sont pas toujours utilisés et les pouvoirs publics peinent à détecter, prévenir ou contrer la paupérisation.
Certaines difficultés sont liées à la loi de 1965 elle-même, plus proche de l’organisation d’une indivision que d’une société par actions.
Les pouvoirs publics ont mis en place une panoplie d’outils d’intervention. Les plus emblématiques sont les opérations de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) dont cinq sont d’intérêt national, les ORCOD‑IN, et le Plan initiative copropriétés (PIC) mobilisant les grands acteurs du logement et doté de 3 milliards d’euros pour traiter un nombre limité de grands ensembles en souffrance.
En revanche, la prise en charge des copropriétés en zone diffuse à travers la mosaïque des outils existants est beaucoup plus problématique faute de moyens suffisants ou s’inscrivant dans des durées adaptées. Les petites copropriétés, quelle que soit la taille des communes, sont bien dans un angle mort des politiques publiques actuelles.
Les auditions passées
- M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du logement
- Joanna Ghorayeb, sous-directrice du droit économique, et Marion Vandevelde, cheffe du bureau du droit de l'immobilier et du droit de l'environnement de la direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la justice
- Anne-Claire Mialot, directrice générale de l'Anru
- Yannick Le Meur, directeur général de la Foncière Logement, et Nicolas Henry, directeur de la stratégie Action Logement Groupe
- Table ronde d'architectes : Eva Simon, chargée de programme au sein du "Plan Urbanisme Construction Architecture" (PUCA), Laurent Peinaud, président de l’Agence Qualité Construction (AQC), Valérie Flicoteaux, vice-présidente du Conseil National de l’ordre des architectes (CNOA), Alexandre Vitry, président de la Compagnie des Architectes de copropriété (CAC), Laure-Anne Geoffroy Duprez, présidente de l’Union des syndicats français des architectes (UNFSA)
- Établissements publics fonciers : Gilles Bouvelot, directeur général de l’Établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), Sophie Lafenêtre, directrice générale de l’Établissement public foncier d'Occitanie (en téléconférence), et Léa Makarem, présidente exécutive de la Sifae
- Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC-Habitat
- Benoît de la Chapelle Bizot, directeur des affaires publiques du groupe BPCE, Nordine Si Mohammed, directeur des Marchés spécialisés à la Caisse d’Épargne Île-de-France, et Pierre Bocquet, directeur du Département banque de détail et à distance de la Fédération bancaire française (FBF)
- Bruno Fievet, président de la commission "Accession sociale, copropriété, syndic" de l'Union sociale de l'habitat (USH) et directeur général de Coopalis et Coopéa, et Chrystel Gueffier-Pertin, responsable du département "Accession sociale, vente Hlm, copropriété, syndic" de l'USH
- François Desprat, président du Conseil National des Administrateurs Judiciaires et des Mandataires Judiciaires (CNAJMJ), Florence Tulier-Polge, vice-présidente du CNAJMJ, et Sébastien Velez, directeur général du CNAJMJ
- Bertrand Menay, président de la Conférence nationale des présidents de tribunaux judiciaires (CNPTJ)
- Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires
- Table ronde d’associations d’élus locaux :
- Hélène Geoffroy, maire de Vaulx-en-Velin, co-présidente de la commission politique de la ville et cohésion sociale de l’Association des Maires de France (AMF) (en téléconférence)
- Michel Bisson, maire de Lieusaint, vice-président de France Urbaine
- Philippe Rio, maire de Grigny, vice-président de l’Association des maires Ville et Banlieue de France
- Olivier Christen, directeur des affaires criminelles et des grâces du ministère de la justice (DACG)
- Benoît Ameye, sous-directeur des politiques de l'habitat, Chantal Mattiussi, directrice du Pôle national de lutte contre l'habitat indigne, Stéphane Flahaut, adjoint au sous-directeur de la politique de l'habitat, et Denis Solina, chef du bureau de la mobilisation et de l'amélioration du parc privé de la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP)
- Dominique Consille, directrice des programmes Action coeur de ville et Petites villes de demain
- Gilles Frémont, président de l'association nationale des gestionnaires de copropriétés (ANCG), Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), Alain Duffoux, président du Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), Pierre Hautus, délégué général de Plurience, Danielle Dubrac, présidente de l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), et Olivier Safar, président de l'Association Quali-SR
- Hugues Périnet-Marquet, professeur émérite en droit privé à l'université Panthéon-Assas, et Jean-Marc Roux, maître de conférence à l'université d'Aix-Marseille
- Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre, et Juliette Laganier, directrice générale de la Fédération Soliha
- David Rodrigues, juriste à l'association nationale de défense des consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), Jocelyne Herbinski, secrétaire confédérale de la Confédération nationale du logement (CNL), et Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement (CGL)
- Olivier Klein, ancien ministre délégué chargé de la ville et du logement
- Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat (Anah)
- Claire Dagnogo, directrice de l’engagement et des relations Institutionnelles de Procivis
- Harold Huwart, maire de Nogent-le-Rotrou et vice-président de l’Association des petites villes de France (APVF), et Daniel Barbe, maire de Blasimon et vice-président de l’Association des maires ruraux de France (AMRF).
- Emmanuelle Pernes, présidente et membre du directoire d'Urbanis, Nicolas Ronde-Oustau, directeur de l'agence de Toulouse et membre du directoire, et David Perez, référent national copropriétés
- Jean-Philippe Dugoin-Clément, président de Grand Paris Aménagement, vice-président de la Région Île-de-France et maire de Mennecy, Armand Koestel, directeur de l'intervention pour l'amélioration de l'habitat, et Jean-Baptiste Corteel, directeur de cabinet
- Louis du Merle, directeur juridique de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), Cécile Can, chargée d'études juridiques (ANIL), Thierry Moallic, directeur de l'Agence départementale de l'information sur le logement (ADIL) des Bouches-du-Rhône, Catherine Desestret, chargée de mission à l'ADIL de la Loire et de la Haute-Loire, Adriano Pereira, chargé de mission à l'ADIL du Haut-Rhin, et Gwenaelle Nedelec, directrice de l'ADIL de l'Orne
- Émile Hagège, directeur général de l'Association des responsables de copropriétés (ARC)
- Michel Gosset, président de la Fédération nationale des associations de copropriétaires et colotis (FNACC)
- Sylvain Grataloup, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), et Coralie Adam, directrice de cabinet
- Kevin Vacher, coordinateur du Collectif de Marseille contre l'habitat dégradé
- Sophie Huchette, directrice de l'habitat à la mairie de Lille
- Valérie de Brem, directrice générale de la Soreqa, Sylvie Froissart, directrice, et Nathalie Malou, responsable du service d'appui à la réhabilitation
- Philippe Clemandot, responsable du département immobilier et développement économique de la Fédération des élus des entreprises publiques locales (FedEpl), Fabian Guegan, responsable adjoint du département immobilier et développement économique
- Marie-Pierre Lefeuvre, sociologue
- Maître Pierre-Édouard Lagraulet, avocat en droit immobilier, membre de QualiSR
- Maître Benjamin Naudin, avocat en droit immobilier