Cette proposition de loi vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif.
Adoptée avec modifications le 7 mai par la commission des affaires économiques, cette proposition a été adoptée avec modifications par le Sénat en séance publique le mardi 21 mai 2024.
Les articles 3 et 4 relatifs au régime fiscal des revenus tirés de la location meublée touristiques avaient été délégués au fond à la commission des finances.
Pourquoi ce texte ?
De nombreuses communes font face à une diminution de leur parc de résidences principales en raison de l’essor de la location de meublés touristiques. À ce jour, le nombre de meublés de tourisme serait estimé à 800 000, sur un stock de 38 millions de logements en France. Dans un contexte général de crise du logement, de nouveaux outils aux mains des élus locaux semblent donc nécessaires pour réguler ces activités au plus près des spécificités locales, sans altérer les conditions de développement économique de territoires touristiques et en préservant l'équilibre entre résidents permanents, résidents secondaires et touristes.
Ce texte dote les élus locaux de nouveaux outils, facultatifs, de régulation de la location meublée touristique, notamment :
- en étendant le périmètre des communes pouvant mettre en œuvre le régime d'autorisation préalable au changement d'usage,
- en donnant la possibilité aux communes de décider de quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage,
- en les dotant de la faculté de déterminer des zones où les constructions nouvelles de logements sont dédiées à l'usage de résidence principale.
Ce texte entend également aligner progressivement les exigences de décence énergétique applicables aux meublés touristiques sur celles applicables aux résidences principales afin de limiter le report des investissements du logement classique vers la location meublée touristique du fait d'exigences moins élevées.
La proposition de loi prévoit de réduire les abattements fiscaux dans le cadre de l'imposition des revenus tirés de la location touristique, en maintenant des avantages supplémentaires pour les meublés classés et certaines communes situées dans des zones peu denses ou en montagne.
Les apports du Sénat
Le Sénat a modifié le texte (et son intitulé dont l’objectif est de renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale) avec des mesures pour équiper les élus locaux d’une "boite à outils" de régulation des meublés de tourisme, notamment :
- rendre plus opérationnelle la déclaration avec enregistrement - dispositif approuvé par près de 80 % des élus locaux consultés - grâce à l’accès systématique des communes et des EPCI aux données fiabilisées à l’aide de pièces justificatives, notamment concernant la preuve de résidence principale pour éviter les fraudes ;
- doter les communes d'un pouvoir de suspension des numéros de déclaration en cas de fausse déclaration, lorsque le meublé est visé par un arrêté de péril, a fait l'objet d'un changement d'usage irrégulier ou est un logement social. Ce pouvoir de suspension donne aux communes un outil opérationnel permettant de faire rapidement cesser les manquements ;
- exiger un niveau minimal de sécurité incendie des meublés lors de la déclaration avec enregistrement pour favoriser la sécurité des occupants et la qualité du tourisme.
En outre, le Sénat a adopté des mesures visant à :
- encourager la transition énergétique des meublés de tourisme et éviter l’éviction du logement permanent vers la location touristique en raison des exigences de décence énergétique. À cet égard, il a notamment simplifié le dispositif introduit à l’Assemblée nationale et modifié le calendrier pour de le rendre plus réaliste. Par exemple, les règles de décence énergétique des meublés de tourisme sont progressivement alignées avec les locations nues avec l’obligation d’atteindre la classe D dans un délai de dix ans au lieu de cinq, soit en 2034 ;
- créer une possibilité d'injonction du juge aux plateformes en cas de non-transmission aux communes des données concernant la location de meublés touristiques sur leur territoire ;
- renforcer les sanctions en cas de non-respect des autorisations de changement d'usage.