En séance

Projet de loi Relance et décentralisation du logement

Direction de la Séance

(1ère lecture)

(PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE)

(n° 835 , 834 , 819)

AMENDEMENT

présenté par

Mme BÉLIM

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 10

Après l’article 10

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitre ainsi rédigé :

« Chapitre ...

« Action collective des communes pour le respect des obligations des bailleurs sociaux

« Art. L. 44...-1. – I. – La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peut engager une action collective devant le tribunal judiciaire à l’encontre d’un organisme d’habitations à loyer modéré ou d’une société d’économie mixte gérant des logements sociaux lorsque sont constatés des manquements répétés ou généralisés aux obligations du bailleur en matière de jouissance paisible du logement, au sens des articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

« II. – Cette action peut être engagée lorsque les manquements concernent au moins dix logements du même organisme ou de la même société situés sur le territoire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale.

« III. – Sont notamment considérés comme des manquements répétés ou généralisés :

« 1° La présence d’humidité excessive, de moisissures ou d’infiltrations d’eau compromettant la salubrité des logements ;

« 2° Les défaillances prolongées ou récurrentes des équipements essentiels, notamment :

« a) Des dispositifs d’accessibilité tels que les ascenseurs, pour une durée totale excédant un mois sur une période de douze mois consécutifs ;

« b) Des installations de chauffage collectif, de production d’eau chaude ou de ventilation ;

« 3° L’absence ou l’insuffisance d’entretien courant des parties communes ou privatives compromettant la sécurité, la salubrité ou la décence des logements ;

« 4° Le défaut de réalisation de travaux urgents ou conservatoires nécessaires à la protection de la santé ou de la sécurité des occupants, malgré mise en demeure de l’autorité administrative compétente restée sans effet pendant plus de trois mois.

« IV. – L’action collective ne peut être engagée qu’après :

« 1° La réalisation d’un constat contradictoire des manquements, établi par l’autorité administrative compétente ou par un expert mandaté par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale ;

« 2° Une mise en demeure adressée au bailleur de remédier aux manquements constatés dans un délai déterminé, adapté à la nature et à la gravité des désordres, restée totalement ou partiellement sans effet.

« V. – La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale agit au nom et dans l’intérêt collectif des locataires concernés. Les locataires sont informés individuellement de l’engagement de l’action par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

« Tout locataire peut s’opposer à son inclusion dans l’action collective par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale dans un délai de deux mois à compter de la notification.

« VI. – Le tribunal judiciaire peut, s’il constate des manquements aux obligations du bailleur :

« 1° Enjoindre au bailleur de réaliser les travaux de remise en état ou les réparations nécessaires dans un délai déterminé, sous astreinte ;

« 2° Ordonner la réduction totale ou partielle du loyer et des charges jusqu’à la réalisation complète des travaux ou réparations ordonnés ;

« 3° Allouer des dommages et intérêts aux locataires pour le préjudice subi ;

« 4° Ordonner l’affichage ou la publication de la décision aux frais du bailleur.

« VII. – Les frais d’expertise et les frais de justice exposés par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale sont à la charge du bailleur en cas de condamnation de celui-ci.

« VIII. – Lorsque le tribunal a ordonné une réduction de loyer en application du 2° du VI, les aides personnelles au logement sont maintenues sur la base du loyer initialement pratiqué, dans des conditions garantissant la continuité des droits des locataires.

« IX. – Les jugements rendus en application du présent article ont autorité de chose jugée à l’égard de chaque locataire inclus dans l’action collective, sous réserve des dispositions du V.

« X. – Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article, notamment :

« 1° Les modalités du constat contradictoire des manquements ;

« 2° Le contenu et les modalités de notification de la mise en demeure préalable ;

« 3° Les modalités d’information individuelle des locataires et d’exercice de leur droit d’opposition ;

« 4° Les modalités de répartition entre les locataires des dommages et intérêts alloués par le tribunal ;

« 5° Les conditions dans lesquelles le bailleur peut être autorisé à substituer aux travaux ordonnés des solutions alternatives garantissant un niveau équivalent de conformité aux obligations légales. »

« XI. – Au plus tard six mois avant le terme de l’expérimentation, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation du dispositif comprenant des recommandations sur l’opportunité d’une généralisation du dispositif et, le cas échéant, sur les adaptations à y apporter.

Objet

Cet amendement vise à créer un mécanisme d’action collective permettant aux communes et établissements publics de coopération intercommunale d’agir en justice au nom des locataires du parc social confrontés à des manquements répétés ou généralisés de leur bailleur. Comme mentionné précédemment, de nombreux locataires du parc social, notamment à La Réunion, subissent en effet des situations inadmissibles qui portent atteinte à leur droit à un logement décent et à la jouissance paisible de leur habitation. Les locataires concernés se trouvent dans une situation d’asymétrie importante face aux organismes HLM : méconnaissance de leurs droits et des procédures judiciaires, coût et complexité d’une action individuelle en justice, crainte de stigmatisation.

En conséquence, de nombreux locataires renoncent à faire valoir leurs droits, et les bailleurs défaillants ne sont pas suffisamment incités à respecter leurs obligations alors que les bailleurs menant à bien leurs missions ne sont pas distingués des bailleurs défaillants. C’est pourquoi cet amendement propose d’autoriser des actions collectives de la part des communes. Ces actions permettraient de faciliter l’accès au droit des locataires en mutualisant les moyens (expertise, frais de justice) et en confiant l’action à la collectivité publique, qui dispose de la légitimité et des ressources nécessaires. Elles permettraient par ailleurs de traiter efficacement les situations de manquements généralisés lorsque plusieurs dizaines de logements sont concernés par les mêmes désordres, une action collective est plus efficace et économique que des dizaines d’actions individuelles. Enfin, elles permettraient de renforcer l’effectivité du droit au logement décent en créant un mécanisme dissuasif pour les bailleurs qui ne respectent pas leurs obligations.

Le dispositif proposé comporte des garanties importantes, notamment un seuil minimal de logements concernés (dix logements) pour éviter les actions abusives, une procédure contradictoire préalable obligatoire (constat et mise en demeure), un droit d’opposition individuel pour chaque locataire et un encadrement judiciaire strict des mesures pouvant être ordonnées. Le mécanisme proposé s’inspire de l’action de groupe en matière de consommation (articles L. 623-1 et suivants du code de la consommation), de l’action en représentation conjointe prévue par l’article L. 452-2 du code de la construction et de l’habitation, qui permet aux associations de défendre les intérêts collectifs des locataires, mais qui s’avère insuffisante en pratique et de la possibilité pour les communes d’agir au nom de leurs administrés dans certains domaines.

L’originalité du dispositif proposé réside dans le fait de confier cette prérogative à la collectivité locale elle-même, qui dispose d’une connaissance fine de la situation locale du parc de logements.