En séance

Projet de loi Projet de loi de finances pour 2026

Direction de la Séance

(1ère lecture)

PREMIÈRE PARTIE

(n° 138 , 139 , 143, 144)

AMENDEMENT

présenté par

Mmes ARTIGALAS et ESPAGNAC, M. FÉRAUD, Mme LINKENHELD, MM. COZIC, KANNER, BOUAD, CARDON, MÉRILLOU, MICHAU, MONTAUGÉ, PLA, REDON-SARRAZY, STANZIONE, TISSOT et RAYNAL, Mmes BLATRIX CONTAT et BRIQUET, MM. ÉBLÉ, JEANSANNETAS et LUREL, Mmes BÉLIM et BONNEFOY, M. BOURGI, Mmes BROSSEL et CANALÈS, MM. CHAILLOU et CHANTREL, Mmes CONCONNE et DANIEL, MM. DARRAS, DEVINAZ, FAGNEN, FICHET et GILLÉ, Mme HARRIBEY, M. JACQUIN, Mme Gisèle JOURDA, M. KERROUCHE, Mme LE HOUEROU, M. MARIE, Mmes MATRAY, MONIER et NARASSIGUIN, M. OUIZILLE, Mme Sylvie ROBERT, MM. ROIRON, ROS, TEMAL, UZENAT, Mickaël VALLET, VAYSSOUZE-FAURE, Michaël WEBER, ZIANE

et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 12

Après l'article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le i du 1° du I de l’article 31 est ainsi rétabli :

« i) Pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif, autorisés au 1^er janvier 2026 et donnés en location à titre de résidence principale à compter de cette même date, à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement.

« La déduction au titre de l’amortissement est applicable, dans les mêmes conditions :

« – aux logements dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire ;

« – aux logements dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable acquiert et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ;

« – aux logements individuels ou dans un bâtiment d’habitation collectif, classés E, F ou G au titre de l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation autres que ceux mentionnés aux troisième et quatrième alinéas du présent i que le contribuable acquiert et qui font l’objet de travaux d’amélioration dont le montant représente au moins 20 % du prix d’acquisition du logement. Dans ce cas, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux.

« Cette déduction n’est applicable qu’en contrepartie de l’engagement du propriétaire de le louer pendant une durée minimale de douze ans et sous les conditions de loyer et de ressources applicables à la location intermédiaire mentionnée à l’article 199 tricies. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

« L’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

« L’engagement de location prévoit que le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

« Le taux de l’amortissement est fixé à 3,5 %. Ce taux est majoré d’un point ou de deux points au titre d’un logement affecté respectivement aux locations sociale ou très sociale mentionnées au IV du même article 199 tricies ;

« La période d’amortissement a pour point de départ la location du logement.

« Le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur du prix d’acquisition, majoré le cas échéant du montant des travaux.

« La déduction au titre de l’amortissement ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal.

« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en location du logement. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

« Le présent i s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur des parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location. Si un logement dont la société est propriétaire est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement. En outre, la déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent i pour la période restant à courir à la date du décès.

« Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent i n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou en cas de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s’applique pas.

« Le bénéfice du présent i est exclusif, pour un même logement, de celui des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Le présent i n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

« Le présent i s’applique aux logements que le contribuable acquiert entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 et, à défaut, aux logements qu’il fait construire lorsqu’ils font l’objet d’un dépôt de permis de construire entre ces mêmes dates ; »

2° Au c du 2 de l’article 32, les mots : « et h » sont remplacés par les mots : « , h et i » ;

3° Après le premier alinéa du I de l’article 39 C, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation, l’amortissement des biens donnés en location à usage de résidence principale est fixé au taux unique de 2 %. » ;

4° Au premier alinéa du III de l’article 150 VB, après la première occurrence du mot : « application » , sont insérés les mots : « du i du 1° du I de l’article 31 ou » ;

5° Le 3° du I de l’article 156 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, après le mot : « exclusivement » , sont insérés les mots : « et successivement » ;

b) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :

– la première phrase est complétée par les mots : « et la déduction au titre de l’amortissement prévue au i du 1° du I de l’article 31 » ;

– à la dernière phrase, les mots : « et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt » sont remplacés par les mots : « ainsi que celle résultant des intérêts d’emprunt et de l’amortissement susmentionnés »

c) Après le deuxième alinéa, il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Jusqu’au 31 décembre 2028, l’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas applicable aux déficits fonciers résultant de la déduction au titre de l’amortissement prévue au i du 1° du I de l’article 31 lorsqu’il s’agit d’un bien acquis avec travaux d’amélioration, situé sur le territoire d’une commune peu dense ou très peu dense au sens de la grille communale de densité publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques ou d’une commune classée en zone de montagne. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

III. – La perte de recettes résultant pour les organismes de sécurité sociale du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Objet

Avec cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe SER proposent de mettre en place une fiscalité incitative permettant de remettre des logements abordables sur le marché locatif traditionnel, dans la continuité des travaux engagés par les députés Inaki Echaniz et Annaig Le Meur qui ont permis de donner aux élus locaux des outils de régulation des locations meublées et de réduire la fiscalité avantageuse dont bénéficient les loueurs de meublés soumis au régime BIC réel.

Il s’agit de mettre en place un mécanisme d’amortissement fiscal encadré pour l’acquisition de logements neufs ou à rénover, et mis en location nue de longue durée avec des conditions de loyers et de ressources des locataires.

Dans un esprit constructif, l’amendement du groupe SER propose de reprendre le compromis trouvé à l’Assemblée nationale à partir des amendements identiques déposés par les députés Charles de Courson et Mickaël Cosson, et sous-amendés de manière transpartisane. Ce compromis s’appuie largement sur les recommandations du rapport du sénateur Marc-Philippe Daubresse et du député Mickaël Cosson sur la relance durable de l’investissement locatif privé remis au Gouvernement en juin 2025.

L’amendement du groupe SER propose quelques ajustements :

-Un amortissement fiscal au taux identique de 3,5 % (4,5 % ou 5,5 % en fonction de l’affectation aux locations sociales ou très sociales des biens) qu’il s’agisse du neuf ou d’une acquisition avec travaux d’amélioration. Compte tenu des objectifs de sobriété foncière, il apparait opportun de soutenir autant la réhabilitation des logements que la construction neuve.

-Resserrer le bénéfice de l’amortissement dans l’ancien sur les biens classés E, F et G pour agir prioritairement sur les passoires thermiques.

-Réintégrer le logement individuel lorsqu’il s’agit d’une acquisition avec rénovation. Si le recentrage de l’avantage fiscal pour les logements neufs situés dans des immeubles collectifs est pertinent, les maisons individuelles doivent pouvoir bénéficier de l’avantage quand il s’agit d’une acquisition avec travaux d’amélioration.

-Permettre l’imputation sur le revenu global des déficits fonciers afférents aux biens acquis et rénovés (classés E, F ou G) lorsqu’ils sont situés en zones rurales ou de montagne. Pour la durée du dispositif d’amortissement (3 ans), il est en effet proposé de donner un avantage spécifique pour accélérer la réhabilitation du bâti rural et de montagne, enjeu majeur notamment en matière de rénovation énergétique.

Il est rappelé que ce dispositif a été voté à l’Assemblée nationale dans un objectif plus global de changement de cap de la politique logement menée depuis 2018 avec un engagement du Gouvernement de réduire les prélèvements imposés aux bailleurs sociaux au titre de la RLS (réduction de loyer de solidarité).