Projet de loi Projet de loi de finances pour 2026

Direction de la Séance

N°I-2414 rect. sexies

26 novembre 2025

(1ère lecture)

PREMIÈRE PARTIE

(n° 138 , 139 , 143, 144)

AMENDEMENT

C
G  
En attente de recevabilité financière

présenté par

M. DAUBRESSE, Mme PRIMAS, MM. BURGOA, SIDO, BRISSON, SOL, Jean-Baptiste BLANC, CAMBON, KHALIFÉ et KLINGER, Mme MULLER-BRONN, MM. SÉNÉ, REYNAUD, BRUYEN et Henri LEROY, Mmes SCHALCK, LASSARADE, JOSEPH, ESTROSI SASSONE et Marie MERCIER, M. FRASSA, Mme DREXLER, M. SAURY, Mme JOSENDE, M. MARGUERITTE, Mme GRUNY et MM. ANGLARS, NATUREL, DARNAUD et ROJOUAN

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 12

Après l’article 12

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le 1° du I de l’article 31 est ainsi modifié :

a) Le i est ainsi rétabli :

« i) Pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement et donnés en location à titre de résidence principale à compter de cette même date, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement.

« La déduction au titre de l’amortissement est applicable, dans les mêmes conditions aux logements au sein d’un bâtiment d’habitation que le contribuable fait construire.

« Cette déduction n’est applicable qu’en contrepartie d’engagement du propriétaire de le louer pendant une durée minimale de neuf ans. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

« L’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

« Le taux de l’amortissement est fixé à 5 %. Ce taux est majoré de 1 ou 2 points au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou très sociale mentionnées au IV de l’article 199 tricies ;

« La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

« Le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur du prix d’acquisition majoré le cas échéant du montant des travaux.

« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en location du logement.

« Les dispositions du présent i. s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location. La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent i. pour la période restant à courir à la date du décès.

« Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent i. n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue parle nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s’applique pas.

« Les dispositions du présent i. sont exclusives, pour un même logement, de celles des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Elles ne sont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la » Fondation du patrimoine « , mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

« Le présent i s’applique aux logements acquis ou faisant l’objet d’un contrat préliminaire de réservation visé à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028et, à défaut, aux logements qu’il fait construire lorsqu’ils font l’objet d’un dépôt de permis de construire entre ces mêmes dates. « ;

b) Le j est ainsi rétabli :

« j) Pour les logements que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 et donnés en location à titre de résidence principale à compter de cette même date, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement.

« La déduction au titre de l’amortissement est applicable, dans les mêmes conditions, aux logements relevant des classes D, E, F et G au sens de l’article 173-1-1 du code de la construction et de l’habitat, autres que ceux mentionnés à l’alinéa précédent, que le contribuable acquiert et qui font l’objet de travaux d’amélioration dont le montant représente au moins 20 % du prix d’acquisition du logement. Dans ce cas, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux.

« Cette déduction n’est applicable qu’en contrepartie d’engagement du propriétaire de le louer pendant une durée minimale de neuf ans. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

« L’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais et hors travaux.

« Le taux de l’amortissement est fixé à 4 %. Ce taux est majoré de 0,5 ou 1 point au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou très sociale mentionnées au du IV de l’article 199 tricies.

« La période d’amortissement a pour point de départ la location du logement.

« Le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur du prix d’acquisition majoré le cas échéant du montant des travaux.

« Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de mise en location du logement. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale.

« Les dispositions du présent j. s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location. La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent j. pour la période restant à courir à la date du décès.

« Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent j. n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient. En cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s’applique pas.

« Les dispositions du présent j. sont exclusives, pour un même logement, de celles des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Elles ne sont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la » Fondation du patrimoine « , mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

« Le présent j. s’applique aux logements que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. »

2° Au c du 2 de l’article 32, les mots : « et h » sont remplacés par les mots : « , h, i et j » ;

3° Au premier alinéa du III de l’article 150 VB, après la première occurrence des mots : « en application » , sont insérés les mots : « du i et du j du 1° du I de l’article 31 ou » ;

4° Le 3° du I de l’article 156 est ainsi modifié :

a) Au quatrième alinéa, remplacer l’année : « 2025 » par l’année : « 2027 » ;

b) Est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« La limite mentionnée au cinquième alinéa est portée à 21 400 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction prévue au i ou au j du 1° du I de l’article 31. »

5° Après le sixième alinéa de l’article 200-0 A, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« ... L’avantage en impôt procuré par les déductions au titre de l’amortissement prévues aux i et j du 1° du I de l’article 31 ne peut excéder 12 000 € par an par foyer fiscal. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

III. – La perte de recettes résultant pour les organismes de sécurité sociale du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Objet

Cet amendement constitue l’un des volets du statut du bailleur privé, qui a pour objectif de lutter contre la crise historique que traverse actuellement le marché du logement locatif neuf en France et de reconnaître le rôle économique et social tenu par les propriétaires-bailleurs privés en ouvrant la possibilité d’amortir les biens mis en location de longue durée.

Il s’appuie sur les propositions du rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » remis au Gouvernement en juin 2025 par Messieurs Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord et Mickaël Cosson, député des Côtes d’Armor, à la suite de la mission confiée par Madame Valérie Létard, alors ministre du Logement, et repose sur des dispositions complémentaires :

- Un amortissement fiscal forfaitaire de 5  % par an sur 80  % du prix d’acquisition du bien neuf, couplé à un bonus d’amortissement jusqu’à 2  % pour les loyers abordables, afin d’encourager l’offre à loyers modérés

- La revalorisation du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global à 21 400  € (contre 10 700  € actuellement).

La location est une activité économique qui justifie pleinement la déduction de l’amortissement qui serait circonscrite à 80 % du prix de revient du bien neuf. Ce ratio (80 %) exclut la part du foncier de l’amortissement (estimée à 20 % en moyenne nationale du prix du bien).

En permettant aux contribuables qui acquièrent des logements neufs ou considérés comme neufs, de bénéficier d’un abattement de 5 % par an du prix de revient du logement (décoté de 20 % pour exclure la valeur du foncier – voir supra) mis en location de longue durée, cet amendement permettra de relancer l’investissement locatif dans le neuf qui n’a jamais été aussi bas (9 000 logements locatifs neufs devraient être acquis en 2025 soit une diminution de 85 % par rapport à la production habituelle de 60 000 logements locatifs privés par an).

Par ailleurs, il est indispensable de proposer une incitation complémentaire au profit des bailleurs particuliers qui acceptent de proposer un loyer inférieur au marché et cela malgré la hausse continue des loyers et charges depuis de nombreuses années.

L’entrée en vigueur de ce dispositif est fixée au 1er janvier 2026 afin de retrouver au plus vite les investisseurs particuliers et éviter un report des décisions d’achat l’an prochain si le dispositif ne devait s’appliquer qu’à compter du 1er juillet 2026. Une application au plus tôt est primordiale sous peine d’aggraver chaque jour un peu plus la crise économique, sociale et immobilière.

Cet amendement intègre également un dispositif incitatif pour encourager la rénovation du parc locatif privé.

Il vise ainsi à mobiliser les bailleurs privés dans l'acquisition et la mise sur le marché locatif privé de logements rénovés et performants énergétiquement.

En permettant un amortissement fiscal de 4% par an majoré de bonus de 0,5% ou 1% pour les logements sociaux ou très sociaux, il offre un avantage fiscal substantiel aux propriétaires qui s'engagent dans des travaux de rénovation importants.

L'entrée en vigueur de ce dispositif est également fixée au 1er janvier 2026.