En séance

Projet de loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Direction de la Séance

(1ère lecture)

(PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE)

(n° 631 , 630 , 604, 606, 608)

AMENDEMENT

présenté par

MM. MENONVILLE, ARTANO, Alain BERTRAND, CASTELLI, COLLIN et CORBISEZ, Mme COSTES, MM. GOLD, GUÉRINI et GUILLAUME, Mme GUILLOTIN et MM. LÉONHARDT, REQUIER et VALL

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 22

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Après le chapitre II du titre VI du livre II, il est inséré un chapitre II bis ainsi rédigé :

« Chapitre II bis

« Contrat de promotion-rénovation

« Art. L. 262-12.- Lors de la vente d’un immeuble bâti ou d’une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, il peut être conclu concomitamment un contrat de promotion-rénovation entre l’acquéreur et une personne autre que le vendeur de l’immeuble.

« Le contrat de vente et le contrat de promotion-rénovation mentionnés au premier alinéa sont soumis aux dispositions des articles L. 262-13 à L. 262-26 du présent code qui sont d’ordre public.

« Les dispositions de ces articles ne sont pas obligatoires lorsque la personne qui s’oblige envers le maître de l’ouvrage en une qualité indiquée au 3° de l’article 1779 du code civil n’accomplit que les opérations administratives prévues à l’article L. 262-14.

« Art. L. 262-13.- Le contrat de vente et le contrat de promotion-rénovation mentionnés à l’article L. 262-12 sont conclus par acte authentique.

« Le promoteur-rénovateur et le vendeur ne peuvent avoir de liens de nature juridique, capitalistique ou familiale.

« Art. L. 262-14.- Le contrat de promotion-rénovation est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dénommée promoteur-rénovateur s’oblige envers un acquéreur maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation de tous travaux de rénovation de l’immeuble objet de la vente mentionnée au premier alinéa de l’article L. 262-12 ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Le promoteur-rénovateur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

« Si le promoteur-rénovateur s’engage à exécuter lui-même tout ou partie des travaux de rénovation, il est tenu, quant à ces travaux, des obligations d’un locateur d’ouvrage.

« Art. L. 262-15.- Le contrat de promotion-rénovation emporte pouvoir pour le promoteur-rénovateur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d’accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation des travaux de rénovation.

« Toutefois, le promoteur-rénovateur n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes de disposition qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur.

« Le maître de l’ouvrage est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur-rénovateur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention.

« Art. L. 262-16.- Le contrat de promotion-rénovation est conclu avant le commencement de son exécution et contient les énonciations suivantes :

« a) La situation et la contenance de l’immeuble à rénover ;

« b) La description des travaux à réaliser en précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

« c) Les devis descriptifs et les conditions d’exécution techniques des travaux ;

« d) Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l’utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l’ouvrage, le promoteur-rénovateur doit, en fin d’opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;

« e) Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux selon des limites définies par décret en Conseil d’État ;

« f) La rémunération du promoteur-rénovateur pour ses prestations ;

« g) Le délai dans lequel les travaux de rénovation doivent être réalisés ;

« h) La garantie apportée par le promoteur-rénovateur pour la bonne exécution de sa mission ;

« i) Le cas échéant, la justification des assurances de responsabilité et de dommage prévues aux articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances ;

« j) La justification d’une assurance couvrant le promoteur-rénovateur contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu’il peut encourir en raison de son activité ;

« L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat de promotion-rénovation. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l’ouvrage et jusqu’à l’achèvement des travaux.

« Elle entraîne l’inopposabilité au maître de l’ouvrage des contrats passés par le promoteur-rénovateur.

« Art. L. 262-17.- Le promoteur-rénovateur souscrit les assurances de responsabilité et de dommage prévues aux articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances relatives aux travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, ainsi qu’une assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle.

« Art. L. 262-18.- Avant la conclusion du contrat de vente et du contrat de promotion-rénovation mentionnés à l’article L. 262-14, le vendeur, l’acquéreur maître de l’ouvrage et le promoteur-rénovateur établissent un état des lieux de l’immeuble. Ce document est annexé aux deux contrats.

« Art. L. 262-19.- Si, avant l’achèvement des travaux de rénovation, le maître de l’ouvrage cède les droits qu’il a sur l’immeuble, le cessionnaire lui est substitué de plein droit, activement et passivement, dans l’ensemble du contrat. Le cédant est garant de l’exécution des obligations mises à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat cédé.

« Les mandats spéciaux donnés au promoteur-rénovateur se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire.

« Le promoteur-rénovateur ne peut se substituer à un tiers dans l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître de l’ouvrage sans l’accord de celui-ci.

« Art. L. 262-20.- Nonobstant toute stipulation contraire, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement mises à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat ne produisent effet qu’un mois après mise en demeure restée infructueuse.

« Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l’article 1343-5 du code civil.

« Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés en vertu de l’article 1343-5 du code civil. Ces clauses sont réputées n’avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge.

« Art. L. 262-21.- Avant la signature du contrat, le promoteur-rénovateur ne peut exiger ni même accepter du maître de l’ouvrage aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d’effets de commerce. Aucun paiement ne peut non plus être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible.

« Art. L. 262-22.- La livraison des travaux résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le promoteur-rénovateur et le maître de l’ouvrage.

« Art L. 262-23.- La mission du promoteur-rénovateur ne s’achève à la livraison de l’ouvrage que si les comptes de construction ont été définitivement arrêtés entre le maître de l’ouvrage et le promoteur-rénovateur, sans préjudicier aux actions en responsabilité qui peuvent appartenir au maître de l’ouvrage contre le promoteur-rénovateur.

« Art. L. 262-24.- Le redressement ou la liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de promotion immobilière. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

« Art. L. 262-25.- I. Le contrat de vente et le contrat de promotion-rénovation mentionnés à l’article L. 262-12 sont obligatoirement précédés d’une promesse unique par laquelle :

« – le vendeur s’oblige à vendre un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti ;

« – l’acquéreur s’oblige d’une part envers le vendeur à acquérir un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, et d’autre part envers le promoteur-rénovateur, à payer le prix des travaux de rénovation et à le rémunérer ;

« – le promoteur-rénovateur s’oblige envers l’acquéreur à faire procéder, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, pour un prix global convenu et dans un délai déterminé par le contrat, à la réalisation de travaux de rénovation sur cet immeuble bâti ou cette partie d’immeuble bâti, ainsi qu’à procéder lui-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

« II. – À peine de nullité, cette promesse comporte :

« – les indications essentielles relatives aux caractéristiques de l’immeuble ou de la fraction d’immeuble vendu et à son prix,

« – le descriptif, le prix et le délai de réalisation des travaux de rénovation ainsi que la rémunération du promoteur-rénovateur.

« Elle comporte également un engagement du promoteur-rénovateur de produire, lors de la signature du contrat de promotion-rénovation, les justifications de la garantie et des assurances, respectivement prévues aux h, i et j de l’article L. 262-16.

« III. – Le délai de rétractation mentionné à l’article L. 271-1 est applicable à la promesse prévue au premier alinéa du I du présent article.

« Art. L. 262-26.- Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent chapitre et notamment la nature de la garantie mentionnée au h de l’article L. 262-16. » ;

2° Au premier alinéa de l’article L. 263-1, la référence : « et L. 262-8 » est remplacée par la référence : « , L. 262-8 et L. 262-21 ».

Objet

Le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) est peu usité en raison du cumul en une seule et même personne des responsabilités de vendeur et de maître d’ouvrage des travaux de rénovation.

Afin de développer davantage les ventes d’immeubles accompagnées de travaux de rénovation, le présent amendement propose de créer un nouveau dispositif en plus de la VIR. Il crée un contrat de promotion-rénovation qui peut être conclu, concomitamment à tout contrat de vente d’un logement, avec une personne autre que le vendeur qui s’oblige à faire procéder à des travaux de rénovation en se chargeant des opérations juridiques, administratives et financières concourant à cet objet.

L’amendement prévoit également que les contrats de vente et de promotion-rénovation sont précédés obligatoirement d’une promesse unique engageant le vendeur, l’acquéreur et le promoteur-rénovateur.