Séance du 16 mai 2000
M. le président. Je suis saisi de quatre amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 342, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose de rédiger comme suit le texte présenté par le 2° de l'article 61 pour l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation :
« Art. L. 411-3. - Les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitations à loyer modéré, dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat.
« Ces dispositions ne sont pas applicables :
« - aux logements vendus par les organismes d'habitations à loyer modéré en application des premier, troisième et cinquième alinéas de l'article L. 443-11 ;
« - aux logements construits par les organismes d'habitations à loyer modéré dans le cadre d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique et devenus propriété du bailleur à l'expiration du bail ;
« - aux logements faisant l'objet d'un portage provisoire par les organismes d'habitations à loyer modéré en application des douzième alinéa de l'article L. 421-1, huitième alinéa de l'article L. 422-2 et septième alinéa de l'article L. 422-3.
« En cas de transfert de propriété, y compris en cas de cession non volontaire, ces logements restent soumis à des règles d'attribution sous condition de ressources et de fixation de loyer par l'autorité administrative dans des conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat. Les locataires de ces logements bénéficient du droit au maintien dans les lieux en application de l'article L. 353-6 ainsi que des dispositions des articles L. 353-15-1 et L. 442-6-1.
« Tout acte transférant la propriété ou la jouissance de ces logements ou constatant ledit transfert doit, à peine de nullité de plein droit, reproduire les dispositions du présent article. L'action en nullité peut être intentée par tout intéressé ou par l'autorité administrative dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l'acte au fichier immobilier.
« A la demande de tout intéressé ou de l'autorité administrative, le juge annule tout contrat conclu en violation des dispositions du présent article et ordonne, le cas échéant, la réaffectation des lieux à un usage d'habitation locative. »
Cet amendement est assorti d'un sous-amendement n° 668, présenté par MM. Lassourd, André, Bernard, Besse, Braye, Cazalet, Darcos, Demuynck, Descours, Doublet, Dufaut, Eckenspieller, Esneu, Fournier, François, Gélard, Gérard, Gerbaud, Giraud, Haenel, Joyandet, Karoutchi, Larcher, Leclerc, Le Grand, Murat, Neuwirth, Ostermann, Peyrat, de Richemont, Schosteck, Souvet, Vasselle et Vial, et tendant, après le quatrième alinéa du texte proposé par l'amendement n° 342 pour l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, à insérer un alinéa ainsi rédigé :
« - aux logements détenus par les sociétés civiles immobilières de location visées à l'article L. 447-7-1 qui sont attribués ou cédés aux associés, à l'exception des organismes d'habitation à loyer modéré, de ces mêmes sociétés civiles immobilières. »
Par amendement n° 667, MM. Lassourd, André, Bernard, Besse, Braye, Cazalet, Darcos, Demuynck, Descours, Doublet, Dufaut, Eckenspieller, Esneu, Fournier, François, Gélard, Gérard, Gerbaud, Giraud, Haenel, Joyandet, Karoutchi, Larcher, Leclerc, Le Grand, Murat, Neuwirth, Ostermann, Peyrat, de Richemont, Schosteck, Souvet, Vasselle et Vial proposent, à la fin du premier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 61 pour l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, de remplacer les mots : « l'autorité administrative dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat » par les mots : « le représentant de l'Etat dans le département après avis conforme du conseil départemental de l'habitat ».
Par amendement n° 534 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent, dans le dernier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 61 pour l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « de l'article L. 443-11 », d'insérer les mots : « ni lorsque les logements détenus par les sociétés civiles immobilières de location visées à l'article L. 447-7-1 sont attribués ou cédés aux associés, à l'exception des organismes d'habitations à loyer modéré, de ces mêmes sociétés civiles immobilières ».
Par amendement n° 535 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent, dans le dernier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 61 pour l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, de remplacer les mots : « construits dans le cadre d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique » par les mots : « construits ou améliorés dans le cadre d'un bail à construction, d'un bail emphytéotique ou d'un bail à réhabilitation ».
La parole est à M. le rapporteur, pour défendre l'amendement n° 342.
M. Louis Althapé, rapporteur. L'article 61 introduit dans le code de la construction et de l'habitation un nouvel article L. 411-3 qui fixe les règles générales s'appliquant en cas de transfert de propriété de logements construits ou acquis par des organismes d'HLM et prévoit une série de dérogations. Il institue, en quelque sorte, une servitude réelle s'appliquant à ces logements.
En définitive, cet article repose sur l'idée selon laquelle le caractère social du logement ne dépend pas de ses propriétaires successifs mais tient au financement d'origine et, en conséquence, il reste attaché au bien lui-même. Cette spécificité ne s'attache qu'au patrimoine des organismes d'HLM énumérés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle est censée éviter la sortie du patrimoine social de logements à l'occasion de cessions volontaires mais aussi en cas de vente à la barre, lors d'une liquidation judiciaire. Rien n'est dit en cas de reventes successives.
La commission des affaires économiques propose une nouvelle rédaction qui, sur le fond, reprend les dispositions du projet de loi en les ordonnant de façon, lui semble-t-il, plus cohérentes. Elle mentionne expressément les cas de cession non volontaires et précise au contraire les cas d'exclusion, notamment en ce qui concerne les baux emphytéotiques. Elle ajoute également que ce dispositif n'est pas rétroactif puisqu'il ne remet pas en cause les cessions de logements HLM intervenues depuis moins de cinq ans à compter de la publication de la loi.
M. le président. La parole est à M. Lassourd, pour défendre le sous-amendement n° 668 et l'amendement n° 667.
M. Patrick Lassourd. Dans le cadre de la « vente HLM », l'article L. 447-1 institue une formule qui permet aux locataires du parc HLM une acquisition progressive du logement qui leur est loué par l'achat de parts de sociétés civiles immobilières de location dont les seuls associés sont l'organisme d'HLM et le locataire du logement dont la société civile immobilière est propriétaire.
Cette formule permet l'accession à la propriété dans des conditions de paiement d'autant plus adaptées et intéressantes que les ressources du candidat à l'accession sont modestes.
Il n'y a donc pas de raison que l'ex-locataire de l'organisme d'HLM accédant à la propriété selon un mode particulièrement social, en tant qu'associé de la société civile immobilière, devenu propriétaire du logement qu'il louait, soit soumis à des contraintes plus lourdes que l'ex-locataire ayant pu acheter et payer en une seule fois son logement vendu par l'organisme d'HLM.
Tel est l'objet du sous-amendement n° 668.
L'amendement n° 667 tend à faire du représentant de l'Etat dans le département l'autorité administrative compétente et à exiger l'avis conforme du conseil départemental de l'habitat.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour défendre les amendements n°s 534 rectifié et 535 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. L'amendement n° 534 rectifié a, en fait, le même objet que le sous-amendement n° 668.
Ce mode d'accession à la propriété est très judicieux. N'oublions pas que les locataires de logements HLM sont très souvent des personnes à revenus modestes. Il s'agit de permettre à un locataire d'entrer dans une société civile constituée essentiellement de l'organisme d'HLM et éventuellement d'un ou deux autres locataires.
Ce système, qui permet au locataire en question de devenir progressivement propriétaire de son logement, présente deux avantages : premièrement, il tient compte de la modestie des revenus de l'accédant ; deuxièmement, il garantit que ce locataire ne se livre pas à une spéculation. En effet, le danger de l'accession à la propriété par le locataire d'un logement HLM, c'est que celui-ci puisse l'acheter en une fois pour le revendre peu après, ce qui fait disparaître le caractère social de cette forme d'accession à la propriété.
Or, monsieur le rapporteur, je ne crois pas que notre préoccupation trouve une réponse dans votre amendement, contrairement à ce que vous avez dit en commission.
Quant à l'amendement n° 535 rectifié, je le retire.
M. le président. L'amendement n° 535 rectifié est retiré.
Quel est l'avis de la commission sur le sous-amendement n° 668 ainsi que sur les amendements n°s 667 et 534 rectifié ?
M. Louis Althapé, rapporteur. En ce qui concerne le sous-amendement n° 668, je rappelle que le dispositif de l'article L. 447-7-1 du code de la construction et de l'habitation concerne les personnes visées à l'article L. 443-11 du même code. Ce dispositif est donc bien exclu du champ d'application de l'article L. 411-3 relatif à la pérennisation du logement social. Dès lors, ce sous-amendement me paraît satisfait.
Il en va de même pour l'amendement n° 534 rectifié.
En ce qui concerne l'amendement n° 667, les règles d'attribution sous condition de ressources et les règles de fixation des loyers doivent être déterminées à l'échelon national ; cela me paraissait acquis. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 342, sur le sous-amendement n° 668 ainsi que sur les amendements n°s 667 et 534 rectifié ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 342.
S'agissant du sous-amendement n° 668, il invite ses auteurs à le retirer. En effet, le Gouvernement fait siennes les observations de la commission et confirme que l'article 61 exclut clairement la vente aux locataires des dispositions relatives à la pérennité, sans qu'il soit nécessaire de détailler les différentes formes que peut revêtir cette vente.
Je suis également défavorable à l'amendement n° 667, car les règles en question ne peuvent pas être déconcentrées au niveau départemental.
Enfin, je demande le retrait de l'amendement n° 534 rectifié pour les raisons dont j'ai fait état à propos du sous-amendement n° 668.
M. le président. Le sous-amendement n° 668 est-il maintenu, monsieur Lassourd ?
M. Patrick Lassourd. Je le retire.
M. le président. Le sous-amendement n° 668 est retiré.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 342, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. En conséquence, le texte proposé pour l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé, et les amendements n°s 667 et 534 rectifié n'ont plus d'objet.
ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE L. 411-3
DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION