SEANCE DU 18 OCTOBRE 2000
M. le président.
« Art. 31. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée
:
« 1° A Après l'article 10, il est inséré un article 10-1 ainsi rédigé :
«
Art. 10-1
. - Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de
l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la
mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au
syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute
participation à la dépense commune, dont la charge est répartie entre les
autres copropriétaires.
« Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou
de la situation économique des parties au litige. » ;
« 1° B
Supprimé
;
« 1° Après l'article 19-1, il est inséré un article 19-2 ainsi rédigé :
«
Art. 19-2
. - A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une
provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même
article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en
demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée
infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la
première présentation de la lettre recommandée au domicile de son
destinataire.
« Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale
des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal
de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le
copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1
et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de
plein droit.
« Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive
du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou
d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la
créance du syndicat résultant de l'ordonnance. » ;
« 1°
bis
La première phrase de l'article 20 est ainsi rédigée :
« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas
présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date,
attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la
mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre
recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de
la date du transfert de propriété. » ;
« 1°
ter
A Le deuxième alinéa de l'article 21 est complété par une
phrase ainsi rédigée :
« A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à
partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » ;
« 1°
ter
Après l'article 25, il est inséré un article 25-1 ainsi rédigé
:
«
Art. 25-1
. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a
pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a
recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le
syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en
procédant immédiatement à un second vote.
« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le
délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 » ;
« 1°
quater Non modifié
;
« 1°
quinquies
Le premier alinéa de l'article 24 est complété par une
phrase ainsi rédigée :
« Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix
exprimées des copropriétaires présents ou représentés. » ;
« 1°
sexies,
1°
septies
et 2°
Non modifiés
;
« 2°
bis Supprimé
;
« 3° Le deuxième alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé :
« Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur
provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du
fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les
pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout
ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à
l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical.
Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par
l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui
ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. » ;
« 4° La dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 est complétée par
les mots : "à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs
copropriétaires, du procureur de la République ou d'office" ;
« 5°
Non modifié
;
« 6° Après l'article 29-4, il est inséré un article 29-5 ainsi rédigé :
«
Art. 29-5
. - L'ordonnance de nomination de l'administrateur
provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la
connaissance des copropriétaires et du procureur de la République.
« Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le
maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur
demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par
l'administrateur provisoire. » ;
« 7°
Non modifié
;
« 8°
Supprimé
;
« 9° L'article 29 est ainsi rédigé :
«
Art. 29
. - Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une
union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est
d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement
communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
« Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de
copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par
les articles L. 212-1 et suivants du code de la cons truc tion et de
l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus
ou voisins de ceux de ses membres.
« Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous
réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de
ses membres de se retirer de l'union.
« L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par
l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le
retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à
la majorité prévue à l'article 26.
« L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des
syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires
qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en
qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
« L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union
désigné par l'assemblée générale de l'union.
« Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de
contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par
chaque membre de l'union. » ;
« 10° Après l'article 48, il est inséré un article 49 ainsi rédigé ;
«
Art. 49
. - Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n°
00-000 du 00 avril 0000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains,
l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les
adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les
modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces
modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
Par amendement n° 288, M. Althapé au nom de la commission, propose, dans le
deuxième alinéa du texte présenté par le 1° A de l'article 31 pour l'article
10-1 à insérer dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, après les mots : « à
la dépense commune » d'insérer les mots : « des frais de procédure ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
C'est un amendement de précision.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 288, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 114, M. Althapé au nom de la commission, propose de
supprimer le 1°
bis
de l'article 31.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Il n'est pas nécessaire de laisser au notaire un délai de
quinze jours pour transmettre au syndic avis de la mutation, alors que le droit
actuel lui impose de le faire sans délai. Prendre comme départ du délai la date
du transfert de propriété n'est pas approprié, car le transfert n'est pas
toujours réalisé au moment de la signature de l'acte.
La commission vous propose donc de revenir au texte adopté par le Sénat en
première lecture.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone,
minitre délégué.
Le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 114, pour lequel le Gouvernement s'en remet à
la sagesse du Sénat.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 294, le Gouvernement propose de rédiger comme suit le
premier alinéa du 1°
ter
de l'article 31 : «
« Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi
rédigé : »
La parole est à M. le ministre.
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Il s'agit de revenir à la rédaction initialement
adoptée par le Sénat afin de préciser clairement que l'assouplissement
décisionnel prévu par l'article 25, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet
1965 - la possibilité d'un deuxième vote à la majorité de l'article 24 lors
d'une deuxième assemblée générale - est abrogé et remplacé par un autre mode
d'assouplissement défini par le nouvel article 25-1 : la possibilité, sous
certaines conditions, d'un deuxième vote immédiat à la majorité de l'article
24.
Il s'agit d'un amendement de coordination.
M. le président.
Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 294, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 295, le Gouvernement propose de compléter le second alinéa
du 1°
quinquies
de l'article 31 par les mots : « , s'il n'en est
autrement ordonné par la loi. »
La parole est à M. le ministre.
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Cet amendement rétablit la fin du premier alinéa de
l'article 24.
M. le président.
Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 295, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 249, MM. Allouche, Bellanger, Plancade, Vézinhet et les
membres du groupe socialiste et apparentés proposent :
I. - De compléter le texte présenté par le 1°
quinquies
de l'article
31, pour compléter le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 10 juillet
1965, par une seconde phrase ainsi rédigée : « Les abstentions n'entrent pas
dans le dénombrement des voix exprimées. » ;
II. - En conséquence, dans le premier alinéa du 1°
quinquies
, de
remplacer les mots : « une phrase ainsi rédigée », par les mots : « deux
phrases ainsi rédigées ».
La parole est à M. Bellanger.
M. Jacques Bellanger.
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur précise que les décisions
sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés,
s'il n'en est pas autrement ordonné par la loi.
Dans la pratique, cette disposition a soulevé une interrogation : comment
doit-on calculer la majorité prévue par ce texte ? Doit-on prendre en compte
les abstentionnistes ou seulement ceux dont le vote est positif ou négatif ?
Le texte de l'article 24 est pourtant clair. Il se suffit à lui-même : la
majorité est celle des voix des copropriétaires présents ou représentés, ce qui
n'exclut en aucune façon ceux qui s'abstiennent puisque, par définition, ils
sont présents ou représentés.
Autrement dit, si une assemblée réunit un nombre de voix représentant 800
millièmes, que les copropriétaires représentant 420 millièmes votent pour et
que ceux qui représentent 380 millièmes votent contre, il est clair que la
décision, qui entre dans le cadre de l'article 24, est adoptée. En revanche, si
380 millièmes votent pour et 370 millièmes votent contre, tandis que 50
millièmes s'abstiennent, la décision est alors rejetée. C'est clair !
Cela signifie que s'abstenir revient, en définitive, à voter contre.
Cette interprétation est retenue à la quasi-unanimité par la doctrine qui
s'est exprimée sur ce point. La jurisprudence va dans ce sens puisqu'une
décision a signifié que l'abstentionniste qui a pris la peine de se rendre à
l'assemblée générale a manifesté sa volonté de participer au débat. Il ne
saurait donc être considéré comme un simple copropriétaire absent ou
défaillant. Enfin, une réponse ministérielle datant du 10 juillet 1971 se fonde
également sur cette argumentation.
Or, peut-on considérer comme satisfaisant ce principe définitivement acquis
que la majorité se calcule sur le nombre de voix des copropriétaires présents
ou représentés, quel que soit le sens de leur vote ? Nous sommes d'accord, tant
au Sénat qu'à l'Assemblée nationale, pour répondre par la négative.
La majorité de l'article 24 est la majorité de droit commun qui se renouvelle
à chaque assemblée annuelle et qui sanctionne presque toutes les résolutions à
l'ordre du jour. Il suffirait à une minorité de s'abstenir pour bloquer tous
les rouages et empêcher le bon fonctionnement de la copropriété, car, en
décomptant les voix des abstentionnistes volontaires, on crée, dans la réalité,
une majorité qui n'a rien de relative ou de simple mais bien une majorité
absolue.
En première lecture, le Sénat a adopté un 1°
quinquies
nouveau, pour
signifier que les abstentions ne sont pas prises en compte dans le dénombrement
des suffrages exprimés.
L'Assemblée nationale, en nouvelle lecture, a adopté un amendement
rédactionnel du rapporteur qui semble clarifier cette question, en précisant
que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix
exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette nouvelle
formulation exclurait à la fois les absents et les présents abstentionnistes.
Je crains qu'elle ne parvienne pas à éliminer toutes les ambiguïtés.
Je rappelle ce qu'écrivait, en 1965, le rapporteur de la commission des lois
devant l'Assemblée nationale dans son rapport n° 1311 : « La majorité relative
des voix des copropriétaires présents ou représentés concerne les décisions
relatives à l'administration. Il ne s'agit donc plus de la majorité de tous les
copropriétaires dûment convoqués votant en fonction des voix correspondant aux
lots de la copropriété mais d'une majorité calculée d'après les suffrages
exprimés ».
Cette affirmation confirmant que nous étions en présence de la majorité
relative ou de la majorité simple n'a pas suffi à imposer dans la pratique
l'esprit de l'article 24 de la loi, pourtant clairement affirmé, à l'époque,
par le rapporteur du texte.
Sans faire référence au droit électoral, d'autres formations sont possibles.
On pourrait parler, par exemple, de « majorité des présents et des représentés
qui ne se sont pas abstenus ».
Le texte adopté en première lecture au Sénat présentait l'avantage de la
clarté. Il s'agit d'une formule interprétative qui ne peut plus être sujette à
l'ambiguïté.
Il convient de la reprendre. C'est l'objet de cet amendement.
M. le président.
Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Après ce magistral exposé de notre collègue Jacques
Bellanger, je suis sans voix, monsieur le président !
(Sourires.)
Je dirai simplement à notre collègue que cet amendement de clarification est
a priori
inutile, rappelant, par référence au débat sur le décompte des
suffrages exprimés, que les abstentions n'ont jamais compté. Aussi serait-il
plus sage qu'il retire l'amendement.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Le Gouvernement, lui, ne va pas s'abstenir, monsieur le
président.
(Nouveaux sourires.)
Cet amendement, qui précise clairement que les abstentions ne sont plus
prises en compte, apporte un élément au débat, et le Gouvernement émet donc un
avis favorable.
M. Ladislas Poniatowski.
Et pour le référendum ?
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 249, repoussé par la commission et accepté
par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Je suis maintenu saisi de deux amendements identiques.
L'amendement n° 115 est présenté par M. Althapé, au nom de la commission.
L'amendement n° 248 est déposé par MM. Bellanger, Plancade, Vézinhet et les
membres du groupe socialiste et apparentés.
Tous deux tendent à rétablir le 2°
bis
de l'article 31 dans la
rédaction suivante :
«
2°
bis. - Après la première phrase du premier alinéa de l'article
29-1, il est inséré une phrase ainsi rédigée :
« Cet administrateur provisoire ne peut en aucun cas être le syndic existant.
»
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 115.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Nous proposons d'en revenir au texte adopté par le Sénat en
première lecture.
M. le président.
La parole est à M. Bellanger, pour défendre l'amendement n° 248.
M. Jacques Bellanger.
Même argumentaire que M. le rapporteur.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement sur les deux amendements identiques ?
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix les deux amendements identiques n°s 115 et 248, acceptés par
le Gouvernement.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président.
Par amendement n° 116, M. Althapé, au nom de la commission, propose de
supprimer le 4° de l'article 31.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Nous proposons, là aussi, d'en revenir au texte adopté par le
Sénat en première lecture.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 116, pour lequel le Gouvernement s'en remet à
la sagesse du Sénat.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 117, M. Althapé, au nom de la commission, propose de rédiger
comme suit le quatrième alinéa du texte présenté par le 9° de l'article 31 pour
l'article 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« L'adhésion à une union constituée ou à constituer, ou le retrait de cette
union, est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité
prévue à l'article 26. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Il s'agit, là encore, d'un retour au texte adopté par le
Sénat en première lecture. Le respect du parallélisme des formes impose les
mêmes conditions de vote pour l'adhésion et pour le retrait.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Claude Bartolone,
ministre délégué.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 117, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Personne ne demande la parole ?... Je mets aux voix l'article 31, modifié.
(L'article 31 est adopté.)
Articles 32 et 32 bis