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Compte rendu analytique officiel du 21 octobre 2008

Logement (Urgence - Suite)

M. le président. - L'ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, sur lequel le Gouvernement a déclaré l'urgence.

Discussion des articles (Suite)

Articles additionnels

M. le président. - Dans la discussion des articles, nous en étions parvenus après l'article 20, à l'amendement n°436, présenté par M. Repentin et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés.

Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans un délai d'un an après la publication de la loi n° ... du ... de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, les services de l'État établissent une cartographie des logements conventionnés sur le territoire. Ils adressent les éléments de ce bilan et le cas échéant, le bilan des contrôles effectués au titre du premier alinéa du présent article, aux établissements publics mentionnés à l'article L. 302-1 pour les communes qui les concernent. »

Mme Bariza Khiari. - Nous proposons que les services de l'État dressent un bilan relatif aux logements conventionnés sur le territoire, données qui manquent aujourd'hui cruellement aux pouvoirs publics et permettraient un meilleur contrôle des conventions, rarement dénoncées. Au moment où le gouvernement souhaite contrôler plus efficacement les locataires Hlm, il est légitime que les pouvoirs publics puissent contrôler aussi les logements conventionnés.

M. Dominique Braye, rapporteur. - Le ministère produit déjà des études relatives au logement conventionné. Votre demande est donc partiellement satisfaite par le droit en vigueur. Défavorable.

Mme Christine Boutin, ministre. - Le Gouvernement est favorable à votre amendement, qui favorisera une meilleure information des EPCI.

L'amendement n°436 n'est pas adopté.

M. le président. - Amendement n°338, présenté par Mme Terrade et les membres du groupe CRC et rattaché.

Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 443-15-5 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Ce décret peut prévoir, dans les zones où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées, une suspension temporaire de ces dispositions. »

Mme Odette Terrade. - La vente de logements HLM s'est singulièrement peu développée, malgré les efforts des gouvernements de droite. Comment s'en étonner quand on connaît la situation des locataires du parc social, dont les deux tiers, disposant de ressources inférieures à 64 % des plafonds Plus, sont éligibles au régime des PLA d'intégration ? La demande est forte, oui, mais pour le locatif. Il est donc impératif de suspendre les dispositions relatives à la vente partout où la situation est tendue. D'où notre amendement, fait pour répondre aux attentes des ménages et garantir l'effectivité du droit au logement opposable.

M. Dominique Braye, rapporteur. - Le désir d'accession à la propriété existe. Vos dénégations n'y changeront rien. Il n'est pas juste de dire que la vente de logements HLM entraîne une diminution du parc locatif : le produit de ces ventes permet au contraire aux offices HLM de construire de nouveaux logements.

Mme Christine Boutin, ministre. - Même avis.

L'amendement n°338 n'est pas adopté.

M. le président. - Amendement n°101 rectifié ter, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.

Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Dans l'article L. 472-1-2, la référence : « L. 442-8-4 » est supprimée ;

2° Après l'article L. 472-1-7, il est inséré un article L. 472-1-8 ainsi rédigé :

« Art. L. 472-1-8. - En cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1 ou de démolition prévue par une convention visée à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le bailleur peut donner congé au locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le délai de préavis applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » ;

3° Le titre VIII du livre IV est ainsi rédigé :

« Titre VIII

« Dispositions particulières aux sociétés d'économie mixte

« Chapitre Ier

« Dispositions générales

« Art. L. 481-1. - Les sociétés d'économie mixte bénéficient d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'État au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2.

« Les articles L. 411-9 et L. 423-14 leur sont applicables.

« Ces sociétés sont soumises au contrôle de l'administration dans les conditions prévues aux articles L. 451-1, L. 451-2 et L. 451-2-1. Elles sont soumises à des obligations comptables particulières fixées par le Comité de la réglementation comptable. Leurs activités mentionnées au premier alinéa font l'objet d'une comptabilité distincte.

« Art. L. 481-2. - I. - Les chapitres Ier et V du titre IV du présent livre, les articles L. 442-5 et L. 442-5-1 et les articles L. 442-8 à L. 442-8-3-1, à l'exception de la première phrase du quatrième alinéa de l'article L. 442-8-2, sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III.

« II. - La section 1 bis du chapitre III du titre IV du présent livre est applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III.

« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte, associée-gérante, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux dispositions des conventions visées au premier alinéa du présent II.

« Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent II.

« Art. L. 481-3. - En cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1 ou de démolition prévue par une convention visée à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le bailleur peut donner congé au locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le délai de préavis applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

« Art. L. 481-4. - Les marchés conclus par les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux sont soumis aux dispositions de l'ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics.

« Art. L. 481-5. - Les articles L. 482-1 à L. 482-4 s'appliquent aux logements à usage locatif appartenant aux sociétés d'économie mixte et conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 ou, dans les départements d'outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'État.

« Art. L. 481-6. - Les conseils d'administration des sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux comprennent des représentants de leurs locataires qui disposent d'une voix consultative.

« Les représentants des locataires sont élus sur des listes de candidats présentées par des associations oeuvrant dans le domaine du logement social.

« Ces associations doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale et ne pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le présent code.

« Un décret en Conseil d'État détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article.

« Art. L. 481-7. - Lorsqu'elles prennent en gérance des logements appartenant à l'État, à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales, à des organismes d'habitations à loyer modéré, à des organismes à but non lucratif, à l'association agréée mentionnée à l'article L. 313-34 ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux bénéficient de toutes les délégations nécessaires à l'exercice de leur mission, dans des conditions fixées par décret.

« Chapitre II

« Dispositions relatives à la mobilité des locataires

« Art. L. 482-1. - En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1.

« Le loyer principal du nouveau logement ne peut être supérieur à celui du logement d'origine.

« Dans les logements situés sur les territoires définis au 7° de l'article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, le bailleur peut donner congé pour le terme du bail en cours à un locataire ayant refusé trois offres de relogement faites en application du premier alinéa et respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la même loi. Le délai de préavis applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

« L'alinéa précédent n'est pas applicable aux locataires âgés de plus de soixante-dix ans et aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap.

« Art. L. 482-2. - Nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1, le bailleur propose un nouveau logement au locataire d'un logement adapté aux personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles dès lors que le ou les occupants présentant un tel handicap n'occupent plus le logement.

« Le loyer principal du nouveau logement ne peut être supérieur à celui du logement d'origine.

« Le bailleur peut donner congé pour le terme du bail en cours à un locataire ayant refusé trois offres de relogement faites en application du premier alinéa et respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le délai de préavis applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

« Art. L. 482-3. - I. - Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte et situés dans des zones géographiques, définies par décret en Conseil d'État, se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ces logements fixés en application de l'article L. 441-1 sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu'ils occupent pour une durée de trois ans. Cette prorogation intervient à compter du premier janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement de ces plafonds.

« Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.

« Six mois avant l'issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués.

« II. - Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable.

« III. - Le I n'est pas applicable aux locataires qui, l'année suivant les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement des plafonds de ressources, atteignent leur soixante-dixième anniversaire et aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap.

« Art. L. 482-4. - Les sociétés d'économie mixte peuvent, par délibération de leur conseil d'administration ou de leur conseil de surveillance, rendre applicable l'article L. 482-3 aux logements locatifs sociaux qui ne sont pas situés dans les zones géographiques mentionnées au même article. »

M. Dominique Braye, rapporteur. - Cet amendement vise à moderniser, au profit des sociétés d'économie mixte, les règles régissant la gestion du logement locatif social, en leur rendant applicables les dispositions relatives à la sous-occupation, à l'adaptation aux handicapés et aux locataires dont les revenus sont au moins deux fois supérieurs au plafond.

Par cohérence avec l'article 20, la commission a rectifié la rédaction du II de l'article L. 482-3, pour tenir compte des ajustements opérés pour les locataires dont les ressources sont au moins deux fois supérieures au plafond.

M. le président. - Sous-amendement n°223 rectifié à l'amendement n°101 rectifié de M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, présenté par Mme Terrade et les membres du groupe CRC et rattaché.

A la fin du premier alinéa du texte proposé par le 3° de l'amendement 101 rect. bis pour l'article L. 481-6 du code de la construction et de l'habitation, remplacer le mot :

consultative

par le mot :

délibérative

Mme Isabelle Pasquet. - L'importance de l'amendement n°101 rectifié ter montre assez combien le texte est mal ficelé. Mais que la commission des affaires économiques vienne ainsi à son secours ne doit pas faire illusion, car on peut se demander si elle a pris la peine de recueillir l'accord de toutes les parties. Si la question des rapports entre bailleurs et locataires mérite d'être posée, on peut se demander pourquoi manque un élément à l'homothétie ici établie entre organismes HLM et SEM. Pourquoi les locataires de logements gérés par des SEM n'auraient-ils pas les mêmes droits que les autres ? Pourquoi votre texte ne leur reconnaît-il que voix consultative au conseil d'administration ?

M. le président. - Sous-amendement n°680 à l'amendement n°101 rectifié de M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, présenté par le Gouvernement.

I. - Après le deuxième alinéa du texte proposé par le 3° de l'amendement n°101 rect. bis pour l'article L. 482-1 du code de la construction et de l'habitation, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les conditions d'une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur sont définies par décret.

II. - Après le deuxième alinéa du texte proposé par le 3° de l'amendement n°101 rect. bis pour l'article L. 482-2 du même code, procéder à la même insertion.

Mme Christine Boutin, ministre. - Ce sous-amendement rétablit une égalité entre les locataires du parc social, que le bailleur soit une SEM ou un organisme HLM.

M. le président. - Sous-amendement n°561 rectifié à l'amendement n°101 rectifié de M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, présenté par M. Dubois et les membres du groupe UC.

Compléter le dernier alinéa du texte proposé par le 3° de l'amendement n°101 rectifié pour l'article L. 482-1 du code de la construction et de l'habitation par une phrase ainsi rédigée :

« Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles définies au 3 de l'article 42 de la loi n°95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. »

M. Daniel Dubois. - Il s'agit d'exclure du dispositif proposé les logements se situant en zones urbaines sensibles.

M. le président. - Sous-amendement identique n°677 à l'amendement n°101 rectifié de M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, présenté par M. Repentin et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés.

M. Claude Jeannerot. - Même objet. Nous l'avons déjà dit : les familles qui souhaitent continuer à résider dans les ZUS doivent pouvoir le faire, même si leurs ressources dépassent le plafond. Pourquoi évincer des ménages qui contribuent à la mixité sociale, objectif de tous les gouvernements depuis 20 ans ?

M. le président. - Sous-amendement n°562 rectifié à l'amendement n°101 rectifié de M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, présenté par M. Dubois et les membres du groupe UC.

Compléter le III du texte proposé par le même 3° pour l'article L. 482-3 du code de la construction et de l'habitation par une phrase ainsi rédigée :

Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles définies au 3 de l'article 42 de la loi n°95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire

M. Daniel Dubois. - Il faut faire de la mixité par le haut ; le Gouvernement et l'Anru ne souhaitent-ils pas faire des ZUS des quartiers comme les autres ?

M. le président. - Sous-amendement identique n°678 à l'amendement n°101 rectifié de M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, présenté par M. Repentin et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés.

Mme Bariza Khiari. - Il est défendu.

M. le président. - Amendement n°576, présenté par M. Jean-Léonce Dupont et les membres du groupe UC.

Après l'article 27, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Dans l'article L. 481-3 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « du présent livre » sont insérés les mots : « , le III de l'article L. 353-15 ».

II. - Dans l'article L. 472-1-2 du même code, après les mots : « celles », sont insérés les mots : « du III de l'article L. 353-15 et ».

M. Daniel Dubois. - Cet amendement permet aux SEM de bénéficier de l'inopposabilité du droit au maintien dans les lieux au bailleur qui a obtenu du représentant de l'État dans le département l'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1. Nous facilitons le relogement dans le cadre des opérations de démolition.

M. le président. - Amendement n°575, présenté par M. Jean-Léonce Dupont et les membres du groupe UC.

Après l'article 27, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre VIII du livre IV du code de la construction et de l'habitation est complété par un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... - Lorsqu'elles prennent en gérance des logements appartenant à l'Etat, à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales, à des organismes d'habitation à loyer modéré, à des organismes à but non lucratif, à l'association agréée mentionnée à l'article 116 de la loi n°2001-1275 du 28 décembre 2001 de finances pour 2002 ou aux sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux bénéficient de toutes les délégations nécessaires à l'exercice de leur mission, dans des conditions fixées par décret. »

M. Daniel Dubois. - Les SEM doivent pouvoir prendre en gestion les logements appartenant à l'État ou une collectivité territoriale, comme le font les organismes HLM.

M. Dominique Braye, rapporteur. - Je dis à Mme Pasquet que l'amendement n°101 rectifié ter a bien été soumis aux membres de la commission et que sa rédaction a bien été précédée d'auditions de responsables de SEM, qui sont demandeurs. Je ne vois aucune justification au sous-amendement n°223 rectifié. (On évoque la démocratie sur les bancs du groupe CRC) Avis défavorable. Avis favorable au sous-amendement n°680 comme aux sous-amendements identiques 561 rectifié et 677, 562 rectifié et 678. Les amendements n°s576 et 575 sont satisfaits par l'amendement de la commission. Retrait.

Mme Christine Boutin, ministre. - Avis favorable à l'amendement n°101 rectifié ter sous réserve du sous-amendement du Gouvernement ; avis défavorable à l'amendement n°223 rectifié comme aux amendements identiques n°s516 rectifié et 677, favorable aux amendements identiques n°s562 rectifié et 678 ; retrait des amendements n°s576 et 575.

Les amendements n°s576 et 575 sont retirés.

Le sous-amendement n°223 rectifié n'est pas adopté.

Le sous-amendement n°680 est adopté, ainsi que les sous-amendements identiques n°s561 rectifié et 677, 562 rectifié et 678.

L'amendement n°101 rectifié ter, sous-amendé, est adopté et devient un article additionnel.