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25 janvier 2000 : Sociétés civiles immobilières ( texte déposé au sénat - première lecture )

 

N° 180

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 1999-2000

Annexe au procès-verbal de la séance du 25 janvier 2000

PROPOSITION DE LOI

relative à l'obligation de la forme authentique pour la cession de droits sociaux de sociétés civiles à prépondérance immobilière,

PRÉSENTÉE

M. Dominique BRAYE, Mme Paulette BRISEPIERRE, MM. Auguste CAZALET, Charles de CUTTOLI, Désiré DEBAVELAERE, Luc DEJOIE, Charles DESCOURS, Michel DOUBLET, Daniel ECKENSPIELLER, Patrice GÉLARD, Alain GÉRARD, François GERBAUD, Daniel GOULET, Georges GRUILLOT, Hubert HAENEL, Jean-Paul HUGOT, Roger HUSSON, André JOURDAIN, Pierre MARTIN, Bernard MURAT, Mme Nelly OLIN, MM. Joseph OSTERMANN, Jacques OUDIN, Victor REUX et Louis SOUVET,

Sénateurs.

(Renvoyée à la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale sous réserve de la constitution éventuelle d'une commission spéciale dans les conditions prévues par le Règlement).

Sociétés

EXPOSÉ DES MOTIFS

Mesdames, Messieurs,

La France poursuit depuis plus de dix ans, une lutte acharnée contre les mouvements de capitaux provenant du trafic de stupéfiants ou d'activités criminelles diverses.

La loi du 2 juillet 1998 a imposé une obligation de déclaration à TRACFIN, fondée sur le soupçon, aux personnes qui réalisent, contrôlent ou conseillent des opérations immobilières. Lorsque l'immeuble est détenu par une société de personnes, et spécialement par une société civile, son transfert s'opère par le biais de la cession des droits sociaux, presque toujours actuellement par acte sous seing privé, sans intervention ni contrôle d'un officier public.

La forme sous seing privé permet ici diverses fraudes, souvent dénoncées et qui facilitent une opération de blanchiment : « délocalisation » de l'acte et de sa signature, signatures de cessions en blanc, cessions à des sociétés fictives.

Les sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978, quoique soumises à la réglementation résultant de la loi du 4 janvier 1978, peuvent tout en conservant leur personnalité morale, ne pas se faire immatriculer. Elles échappent ainsi à toute formalité de publicité, du moins aussi longtemps que le ministère public ou tout intéressé ne les met pas en demeure de le faire. On estime à plus de 300.000 le nombre de sociétés civiles dans ce cas.

La société civile est ainsi, selon l'expression de TRACFIN, une « machine à laver l'argent sale ».

La forme authentique, dans les pays voisins du nôtre, membres également de l'Union européenne, est généralement imposée pour le contrôle et la régularité des opérations en matière de sociétés.

La loi italienne de 1993 dont l'objectif est la recherche de la transparence en matière de transferts sociaux et de biens immobiliers pour lutter contre la criminalité organisée, exige l'acte notarié ou l'authentification notariale.

Si l'on veut lutter efficacement contre le blanchiment en matière de sociétés immobilières de personnes, les opérations les concernant doivent être établies dans la plus grande transparence possible.

S'agissant de la cession des droits sociaux, un contrôle par la forme authentique ne saurait être limitée aux sociétés dont l'actif serait exclusivement composé de biens immobiliers. On voit en effet immédiatement qu'il suffirait d'introduire un élément mobilier dans le capital pour échapper aux exigences de la loi.

La notion de société à prépondérance immobilière doit être le critère de référence. On le rencontre en droit fiscal, notamment aux articles 150 A bis et 726 du Code général des Impôts.

Dans son instruction 7-A-1-99 du 1er juin 1999, la Direction Générale des Impôts a précisé comme suit la notion :

« sont à prépondérance immobilière les personnes morales, non cotées en Bourse, françaises ou étrangères, dont l'actif brut total est constitué pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers sis en France, ou de participations dans des personnes morales non cotées en Bourse, françaises ou étrangères, elles-mêmes à prépondérance immobilière. »

Un contrôle des cessions de droits sociaux doit être envisagé prioritairement pour les sociétés civiles, domaine où la publicité n'est pas complètement organisée et où les capitaux d'origine douteuse cherchent à se placer.

L'exigence de forme pourra s'appliquer sans difficulté aux cessions de droits sociaux de sociétés françaises ou étrangères détentrices directement de biens immobiliers situés en France. Pour les sociétés de « participation » dans les sociétés qui précèdent, l'efficacité commande de s'en tenir aux sociétés françaises.

L'enjeu est la protection de l'ordre public, économique et juridique, mais aussi social et politique, étant donnée la dimension internationale de l'activité des organisations criminelles ou mafieuses. Les porteurs de parts de SCI doivent être aussi avertis et protégés contre les dangers d'offres d'achat trop alléchantes, masquant une opération de blanchiment.

L'authenticité répond à cet objectif d'intérêt général en introduisant le contrôle de l'Etat par l'intermédiaire d'un officier public sur ces opérations. La nullité doit en être le corollaire indispensable. L'inopposabilité aux tiers serait en effet inadaptée, car elle laisserait aux contrats leur efficacité entre les parties, alors qu'il s'agit précisément de lutter contre la clandestinité de tels contrats.

PROPOSITION DE LOI

Article unique

Après l'article 1861 du Code Civil, il est inséré un article 1861-1 ainsi rédigé :

« Art. 1861-1. - Doivent être établies par acte authentique, les cessions de droits sociaux des sociétés françaises ou étrangères, de forme non commerciale, dont l'actif brut total est constitué, pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France et les cessions de droits sociaux de sociétés françaises de forme non commerciale dont l'actif brut total est constitué pour plus de la moitié de participations dans une ou plusieurs de ces sociétés.

« A défaut d'être passées par acte authentique, les cessions de droits sociaux visées au présent article sont frappées de nullité. »