Question de M. HUGOT Jean-Paul (Maine-et-Loire - RPR) publiée le 02/03/1995
M. Jean-Paul Hugot attire l'attention de M. le ministre des entreprises et du développement économique, chargé des petites et moyennes entreprises et du commerce et de l'artisanat, sur le champ d'application de l'article 18 de la loi du 21 juillet 1994 qui ne prévoit la révision des loyers à partir du 1er janvier 1995 que dans le domaine de l'habitat. Le nouveau régime de révision des loyers s'effectue en fonction de la variation moyenne de l'indice INSEE, du coût de la construction sur quatre trimestres au lieu de l'indice trimestriel ponctuel prévu initialement. Alors que les baux commerciaux sont en général sous-estimés et comportent bien souvent un logement, et ne sont révisables que tous les trois ans. La restriction du champ d'application de l'article 18 de la loi du 21 juillet 1994 aux seuls baux d'habitation génère une inéquité de situation pour les propriétaires. En effet, du deuxième trimestre 1991 au deuxième trimestre 1994, l'application d'un indice ponctuel permet une progression de p 2,62 p. 100. Pour cette même période, l'application d'une moyenne d'indice permet une augmentation de p 5,03 p. 100. Il lui demande donc de bien vouloir préciser les moyens que le ministère mettra en oeuvre pour élargir le champ d'application de l'article 18 de la loi susvisée aux baux commerciaux.
- page 479
Réponse du ministère : Entreprises publiée le 04/05/1995
Réponse. - Les articles 17 et 18 de la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat sont destinés à prendre en compte les déséquilibres très sensibles dans l'évolution des loyers d'habitation dont la réévaluation est annuelle. En effet, l'indice trimestriel du coût de la construction peut varier tantôt à la hausse, tantôt à la baisse. Une telle situation, qui a pu conduire à une diminution de certains loyers d'habitation, n'est pas transposable en matière de baux commerciaux où les révisions de loyer ont une fréquence triennale et où les variations de l'indice sur le très court terme ne peuvent avoir le même effet sur l'évolution des loyers. Le décret no 53-960 du 30 septembre 1953 a précisément réglé les conditions d'évolution des loyers dans le souci de parvenir à un équilibre entre les intérêts divergents des propriétaires et des locataires. Le loyer initial d'un bail commercial, réputé correspondre à la valeur locative, est librement convenu entre les parties. Son augmentation à l'occasion soit d'une révision triennale, soit d'un renouvellement ne peut, en principe, excéder la variation de l'indice national du coût de la construction intervenu depuis la dernière fixation. Ce système préserve ainsi les intérêts des propriétaires en leur assurant l'exacte compensation des charges afférentes à la conservation de leur bien. De plus, ces règles de plafonnement peuvent, sous certaines conditions, être écartées par un bailleur désireux de revaloriser le loyer d'un bail commercial sous-évalué. Ainsi, il peut invoquer, lors d'une révision triennale, une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 p. 100 de la valeur locative, ou lors du renouvellement du bail, une modification notable d'un des éléments qui permettent de déterminer la valeur locative, à l'exception de celui constitué par les prix du voisinage. Le décret de 1953 ne méconnaît pas non plus l'hypothèse des baux commerciaux portant sur des locaux à destination commerciale et comportant une partie affectée à l'habitation. La valeur locative de cette dernière s'apprécie, conformément aux dispositions de l'article 23-1 du statut, par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle. En outre, le recours à d'autres modes d'évolution du loyer, tel que les clauses dites " clause-recette ", n'est pas prohibé par la législation en vigueur et est laissé à la libre appréciation des cocontractants. Enfin, le bailleur qui souhaite obtenir un déplafonnement de son loyer peut désormais, préalablement à l'ouverture d'une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse, saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, chargée de favoriser le règlement amiable de ce type de litige. L'intervention de ces instances de conciliation permet de remédier aux rigidités parfois excessives induites par l'application mécanique des règles légales de plafonnement.
- page 1049
Page mise à jour le