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Régime fiscal des ventes en l'état futur d'achèvement (art 694 et 1601-3 du code général des impôts)

11e législature

Question écrite n° 00609 de M. Paul Girod (Aisne - RDSE)

publiée dans le JO Sénat du 03/07/1997 - page 1776

M. Paul Girod attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au budget sur les conditions d'application à la fois des articles 694 et 1115 du CGI et 1601-3 du code civil. En effet, la société d'économie mixte du département de l'Aisne a été amenée, dans le cadre de son activité, à faire application de l'article 694 du CGI. Afin de favoriser la reprise de sites industriels, cette société a acquis des friches industrielles, en se plaçant sous le régime de l'article 1115 du CGI. La revente a eu lieu sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement (art. 1601-3 du code civil), à une date très rapprochée de l'acquisition, des travaux de réhabilitation étant alors prévus et entrepris. Le transfert de propriété, dans la vente en l'état futur d'achèvement, étant immédiat sur les constructions et les droits sur le sol et s'effectuant au fur et à mesure sur les ouvrages à venir, l'article 694 du CGI peut-il, dans un tel cadre, recevoir application dans la mesure où il vise le cas de ventes consenties " à la suite " d'opérations d'équipement ou de mise en valeur ? Lors de récents contrôles, l'administration fiscale a remis en cause le régime fiscal de ces ventes, considérant que le bien revendu était dans un état identique à ce qu'il était lors de l'acquisition, les deux opérations étant très rapprochées et le vendeur n'ayant effectué aucuns travaux d'équipement ou de mise en valeur avant la vente. Il souhaite donc connaître les conditions dans lesquelles l'article 694 du CGI peut être reconnu compatible avec l'article 1601-3 du code civil régissant la vente en l'état futur d'achèvement.

Transmise au ministère : Économie



Réponse du ministère : Économie

publiée dans le JO Sénat du 19/02/1998 - page 556

Réponse. - Aux termes de l'article 694 du code général des impôts issu de l'article 44 de l'ordonnance no 58-1372 du 29 décembre 1958, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement est réduit à 0,60 % pour les ventes d'immeubles consenties à la suite d'opérations d'équipement ou de mise en valeur par les sociétés d'Etat et les sociétés d'économie d'équipement ou de mise en valeur par les sociétés d'Etat et les sociétés d'économie mixte figurant sur une liste arrêtée par le ministre de l'économie et des finances. Compte tenu de la généralisation de la TVA immobilière, cette disposition a été abrogée pour l'avenir par l'article 14 de la loi no 69-1168 du 26 décembre 1969 ; elle a toutefois été maintenue pour les sociétés agréées avant son abrogation qui effectueraient des ventes soumises aux droits d'enregistrement. L'application du régime de faveur de l'article 694 du code précité est donc subordonnée à l'existence d'une vente d'immeuble non soumise à la TVA immobilière sur lequel des travaux d'équipement ou de mise en valeur ont été effectués par la société agréée préalablement à la cession. Par dérogation au principe de l'antériorité des travaux par rapport à la vente, il a toutefois été admis, s'agissant de terrains, que la société agréée puisse les revendre avec le bénéfice des dispositions de l'article 694 du code général des impôts avant toute exécution de travaux d'équipement sous réserve que le contrat de vente s'analyse en une convention indivisible réalisant la transmission d'un terrain envisagé dans son état futur de terrain équipé. Dans cette hypothèse, l'acte de vente doit être assorti d'un engagement réciproque des parties : pour la société d'économie mixte agréée, de procéder ultérieurement aux travaux d'infrastructure et, pour l'acquéreur, de charger ladite société de l'exécution desdits travaux. La notion précitée de vente de terrain envisagé dans son état futur de terrain équipé ne doit cependant pas être confondue avec celle évoquée par le parlementaire de vente en l'état futur d'achèvement. En effet, la vente en état futur d'achèvement constitue une des formes juridiques de la vente d'immeuble à construire. Il résulte des dispositions de l'article 1601-1 du code civil que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Cette cession supposant la construction d'un immeuble entre, fiscalement, dans le champ d'application de la TVA immobilière, conformément à l'article 257-7 du code général des impôts, laquelle exclut la perception des droits d'enregistrement au taux de 0,60 % prévu à l'article 692 du code précité. Ces principes sont directement applicables à la situation évoquée, laquelle fait par ailleurs l'objet d'une instruction particulière dans le cadre des procédures administratives habituelles. Au demeurant, la question du maintien de l'exonération édictée à l'article 694 du code général des impôts est à l'étude compte tenu, d'une part, de son application résiduelle liée au champ d'application de la TVA immobilière et, d'autre part, des distorsions de traitement qui en résultent pour les départements selon qu'il existe ou non sur leur territoire des sociétés bénéficiaires de l'agrément.