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Régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers

12e législature

Question écrite n° 11705 de M. André Vallet (Bouches-du-Rhône - RDSE)

publiée dans le JO Sénat du 15/04/2004 - page 872

M. André Vallet attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au budget et à la réforme budgétaire sur le régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers à compter du 1er janvier 2004. Il lui indique qu'une instruction du ministère des finances du 14 janvier 2004 apporte des précisions très restrictives sur le nouveau régime créé par la loi de finances pour 2004. Il lui précise que certaines de ces prescriptions ont un effet très pénalisant, et surtout un effet rétroactif que les contribuables français ne risquent de découvrir qu'à l'occasion de chaque vente immobilière future. Il lui précise ainsi que, si un contribuable rénove ou agrandit son bien en achetant les matériaux auprès de fournisseurs spécialisés, et s'il fait les travaux lui-même, il ne pourra plus rien intégrer aux prix de revient de son bien, pourtant économiquement et effectivement réévalué. Il lui indique également que, sur le plan fiscal, l'application de cette instruction administrative (circulaire du 14 janvier 2004) revient à refuser de prendre en compte la main-d'oeuvre personnelle, et le coût des matériaux, réalisés antérieurement au 1er janvier 2004, conférant de fait un effet rétroactif aux effets de cette mesure. Dès lors, les Français qui ont effectué des travaux au cours des années précédentes vont se trouver, en cas de cession éventuelle de leur bien, ne plus pouvoir rajouter au prix d'acquisition de celui-ci, la valeur de ces travaux, pourtant entrepris et réglés bien avant cette nouvelle instruction. Dès lors, il lui demande quelles mesures il entend prendre pour atténuer les effets rétroactifs indésirables de l'instruction administrative de janvier 2004.



Réponse du Secrétariat d'Etat au budget et à la réforme budgétaire

publiée dans le JO Sénat du 03/06/2004 - page 1180

Pour la détermination de la plus-value imposable réalisée lors de la cession d'un immeuble intervenue à compter du 1er janvier 2004, le prix d'acquisition à retenir, en cas de construction réalisée à titre occasionnel par le cédant, s'entend du prix d'acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l'achèvement de l'immeuble. Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte et des factures et mémoires des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main-d'oeuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. Postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Dès lors ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise (par exemple, main-d'oeuvre salariée). Il en est de même du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l'installation des matériaux et facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d'acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Cette mesure est de nature à contribuer à la lutte contre le travail clandestin et soutient l'activité du secteur du bâtiment, particulièrement porteur d'emplois. Elle est également justifiée par un souci de simplification et de sécurité juridique du contribuable et du notaire chargé de l'accomplissement des obligations déclaratives et de paiement. Par ailleurs, lorsque le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition, les travaux qui viennent en majoration du prix d'acquisition peuvent être retenus de manière forfaitaire pour un montant égal à 15 % de ce prix. Le contribuable n'a pas à établir la preuve de la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs. L'ensemble de ces dispositions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.