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Relations contractuelles entre les locataires et les bailleurs dans le cadre des baux d'habitations

12e législature

Question écrite n° 11759 de M. André Vallet (Bouches-du-Rhône - RDSE)

publiée dans le JO Sénat du 22/04/2004 - page 903

M. André Vallet attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur les relations contractuelles entre les locataires et les bailleurs dans le cadre des baux régis par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il lui indique que cette législation est à l'origine de nombreux litiges, notamment dans le cadre de la formation et de l'exécution du bail à usage d'habitation. Il lui indique que ces litiges sont de deux ordres : d'une part, ces litiges naissent souvent de la méconnaissance plus ou moins grande de la réglementation en vigueur par les parties au contrat, alors que les textes applicables sont d'ordre public et s'imposent aux cocontractants ; d'autre part, les litiges sont également issus d'un déficit de communication entre bailleurs, mandataires et locataires : cette situation est préjudiciable à une bonne exécution du bail par les cocontractants. Il lui rappelle enfin qu'en dépit des aspects juridiques des relations contractuelles entre bailleurs, locataires et professions immobilières une large partie des incidents se rattachent à la situation économique d'un nombre croissant de locataires, conjuguée à un marché immobilier régional déséquilibré. Dès lors, il lui demande quelles solutions il envisage pour normaliser les relations entre bailleurs et locataires, dans le cadre des baux d'habitations régis par la loi du 6 juillet 1989.



Réponse du Ministère délégué au logement et à la ville

publiée dans le JO Sénat du 02/12/2004 - page 2764

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au développement urbains (SRU) a inséré dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 366-1 qui donne une base législative, d'une part, aux associations départementales d'information sur le logement (ADIL) dont la mission est, notamment, d'informer gratuitement les usagers sur leurs droits et leurs obligations, d'autre part, à l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL) qui anime le réseau des ADIL. Ces ADIL ont accordé, en 2003, 940 000 consultations dont 62 % portent sur les rapports locatifs. En collaboration avec l'ANIL, le ministère chargé du logement, également soucieux de faciliter l'information des bailleurs et des locataires, édite régulièrement des brochures d'information consacrées aux rapports locatifs. Une nouvelle ADIL a été récemment créée dans le département des Bouches-du-Rhône. En outre, des commissions départementales de conciliation (CDC), créées auprès des préfets par l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, offrent la possibilité aux bailleurs et locataires de trouver ensemble une solution amiable au règlement de certains litiges qui les opposent. A l'origine limitées aux litiges relatifs à la révision du loyer dans le parc privé, les compétences des CDC ont été élargies par l'article 188 de la loi précitée du 13 décembre 2000 aux " litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ". Leur activité fait chaque année l'objet d'un bilan consigné dans le rapport annuel sur l'évolution des loyers. Il ressort du dernier bilan que l'activité des CDC a plus que triplé, passant de 1 643 affaires traitées en 2001 à 3 100 en 2002 et à 5 954 en 2003. S'agissant de la conciliation de ces litiges, un peu plus de la moitié aboutissent à une conciliation dont 36 % en commission. Le Gouvernement se préoccupe également des difficultés issues de la situation économique des locataires. C'est pourquoi la prévention des expulsions a été renforcée récemment, pour les locataires du parc social, par une circulaire du 13 mai 2004 prévoyant un dispositif visant à permettre le maintien dans leur logement des ménages susceptibles d'être expulsés mais dont la bonne foi est indiscutable, dès lors qu'ils s'engagent à reprendre les paiements de leur loyer et à rechercher un apurement de leur dette. Ce dispositif est conforté dans le projet de loi de programmation pour la cohésion sociale. Il est également prévu d'améliorer le contenu de l'enquête sociale auprès des locataires en situation de contentieux locatif, car cette enquête joue un rôle capital d'information pendant la procédure judicaire. Un tel dispositif ne peut être mis en oeuvre dans le parc privé, pour lequel est conduite par le Conseil national de l'habitat une réflexion sur un système de garantie des risques locatifs, qui bénéficierait tant aux locataires qu'aux bailleurs.