Question de M. ÉMORINE Jean-Paul (Saône-et-Loire - UMP) publiée le 21/10/2004
M. Jean-Paul Émorine attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale sur les difficultés occasionnées par le régime de la taxe foncière sur les propriétés bâties dans le cas des résidences sociales. Les résidences sociales bénéficient d'une exonération de quinze ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties à compter de leur construction. A l'expiration de ce délai, se pose pour elles le problème du financement de cette taxe. Dans le droit commun des baux d'habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties ne peut être considérée comme une charge récupérable sur les locataires. Or, paradoxalement, dans le cas des résidences sociales, le décret n° 94-1129 du 23 décembre 1994 semble les autoriser à répercuter cette taxe, non dans " l'élément équivalant aux charges ", mais dans " l'élément équivalant au loyer ", alors même qu'elles s'adressent à des locataires fragiles sur les plans économique et social. Les redevances exigées des locataires sont d'ailleurs plafonnées, et la répercussion de la taxe ne paraît pas autoriser la résidence à excéder le plafond. Ce problème peut se poser de façon aiguë dans des communes qui, ayant un faible potentiel fiscal, pratiquent des taux de taxe foncière relativement élevés. Il lui demande donc les mesures qu'il compte prendre pour permettre à ces résidences de continuer à jouer leur rôle social, donc à pratiquer des redevances modérées, tout en leur permettant de maintenir leur équilibre financier.
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Transmise au Ministère délégué au logement et à la ville
Réponse du Ministère délégué au logement et à la ville publiée le 31/05/2005
Le propriétaire d'une résidence sociale peut bénéficier d'une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). L'association qui gère la résidence verse un loyer au propriétaire lui permettant d'équilibrer financièrement l'opération. Lorsque l'exonération cesse, les charges du propriétaire augmentent brusquement. Pour éviter que le loyer dû par l'association ne connaisse également une telle augmentation, le propriétaire comptabilise, pendant la période d'exonération, sous forme d'appel de charges à titre provisionnel, une fraction du montant prévisible de la taxe. Les occupants des résidences sociales versent à l'association gestionnaire une redevance qui couvre l'équivalent d'un loyer et de charges locatives, et qui doit être inférieure à un plafond. L'association gestionnaire est autorisée, en application de l'article R. 353-165-4 du code de la construction et de l'habitation, à inclure dans cette redevance la quote-part de l'appel de charges qu'elle verse, au titre de la TFPB, au propriétaire de la résidence. L'exonération de TFPB, prévue aux articles 1384 A et 1384 C du code général des impôts, dont peuvent bénéficier notamment les propriétaires de résidences sociales, a été portée de quinze ans à vingt-cinq ans par la loi de programmation pour la cohésion sociale. Cet allongement de la durée d'exonération, applicable aux résidences dont la décision de subvention ou de prêt intervient entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009, améliore significativement les conditions d'équilibre des opérations. Cette mesure permet de réduire le loyer dû par l'association gestionnaire au propriétaire et corrélativement le montant de la redevance versée par les occupants. L'allongement d'exonération sera intégralement compensé par l'Etat aux collectivités concernées. Les opérations de construction de résidences sociales bénéficient, en outre, de l'application d'un taux de TVA de 5,5 % et du versement de subventions de l'Etat, qui permettent d'équilibrer les opérations tout en respectant les plafonds de redevance.
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