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Problèmes posés par l'augmentation des prix de l'immobilier dans les zones touristiques

12e législature

Question écrite n° 14987 de M. Claude Saunier (Côtes-d'Armor - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 09/12/2004 - page 2796

M. Claude Saunier attire l'attention de M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sur les problèmes que pose l'augmentation des prix de l'immobilier aux résidents permanents, notamment dans les zones touristiques. Il serait opportun de donner aux collectivités territoriales, en particulier les communes et leurs groupements à fiscalité propre, des outils fiscaux permettant de récupérer une partie de la hausse des prix pour financer la surcharge foncière et ainsi leur permettre de loger leurs résidents. Plusieurs pistes pourraient être suggérées, dans le respect du principe de l'autonomie financière des collectivités territoriales. La première serait le transfert au profit de ces dernières du produit de la taxation des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. La deuxième serait de libérer, quitte à l'encadrer, le taux de la taxe additionnelle communale aux droits de mutation à titre onéreux, en permettant en particulier une taxation plus élevée des transactions portant sur les biens à finalité de résidence secondaire. La troisième pourrait être une réforme de la taxe locale d'équipement, afin de récupérer une partie des coûts des équipements réalisés par les collectivités et bénéficiant aux immeubles privés, même si ces équipements ne se situent pas directement sur les terrains supportant ces immeubles. Il sollicite donc son avis sur ces trois pistes et l'interroge sur les intentions éventuelles du Gouvernement à l'égard du problème posé.



Réponse du Ministère délégué au budget et à la réforme de l'État, porte parole du Gouvernement

publiée dans le JO Sénat du 28/09/2006 - page 2488

Le transfert au profit des collectivités territoriales du produit de la taxation des plus-values immobilières réalisées par les particuliers n'est pas envisagé. En effet, les plus-values immobilières des particuliers, dont le mode d'imposition a été réformé à compter du le 1er janvier 2004, demeurent une catégorie à part entière de l'impôt sur le revenu. Cet impôt est perçu par l'Etat selon des modalités identiques sur l'ensemble du territoire. Du fait de l'abattement pour durée de détention, qui permet au contribuable qui détient un bien immobilier depuis plus de quinze ans de ne pas être imposé sur le montant de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de ce bien, un tel transfert contribuerait à accentuer les écarts entre les différentes régions en favorisant les collectivités des zones urbaines et péri-urbaines au détriment des zones rurales dans lesquelles la durée de détention des biens immobiliers est sensiblement plus importante et la plus-value réduite du fait des moindres tensions sur le marché immobilier. Ainsi, et contrairement à l'objectif poursuivi, un tel transfert pourrait s'avérer défavorable aux collectivités les moins aisées et nuirait donc à l'objectif d'aménagement du territoire poursuivi par le Gouvernement. En vertu des dispositions, d'une part, de l'article 1594 D et, d'autre part, des articles 1584 ou 1595 bis du code général des impôts, les mutations à titre onéreux d'immeubles donnent lieu à la perception d'une taxe de publicité foncière ou d'un droit d'enregistrement au taux de 3,60 % et d'une taxe additionnelle de 1,20 %. Cette taxe additionnelle est perçue au profit des communes de plus de 5 000 habitants ou quelle que soit l'importance de la population si la commune est classée comme station balnéaire, thermale, climatique, de tourisme ou de sports d'hiver, et, s'agissant des autres communes, d'un fonds de péréquation départemental. La majoration de la taxe communale pour les seules transactions portant sur des biens à finalité de résidence secondaire n'est pas envisagée. D'une part, le critère de la résidence secondaire ne constitue pas un élément objectif permettant de justifier une disparité de traitement fiscal au regard des droits de mutation. D'autre part, les droits de mutation, et donc la taxe additionnelle communale, étant assis sur la valeur des immeubles, la hausse des prix de l'immobilier a permis l'accroissement à due concurrence des recettes fiscales des communes. Ainsi, ces dernières sont d'ores et déjà libres de constituer des réserves foncières avec ce surcroît de recettes, aux fins de financer le maintien des résidents permanents dans les zones touristiques. Par ailleurs, cette mesure aurait pour effet d'alourdir considérablement le tarif des droits dus à raison des cessions immobilières. De plus, elle provoquerait une rupture dans l'unité tarifaire existant aujourd'hui entre toutes les mutations à titre onéreux d'immeubles, quel que soit le support de la transaction : cession directe ou cession de droits sociaux. En matière de taxe locale d'équipement, il importe de préciser que son produit est affecté en recette d'investissement du budget communal et est donc destiné au financement des équipements généraux de la commune, notamment ceux rendus nécessaires par l'aménagement urbain. Elle est proportionnelle aux surfaces de plancher construites et est due par les bénéficiaires des permis de construire. Le conseil municipal peut fixer des taux pour les constructions destinées à l'hébergement touristique différents de ceux applicables aux constructions destinées à l'habitation des résidents permanents. Ainsi, en application des articles 1585-D-I et 1585-E du code précité, la commune peut fixer des taux variables, entre 1 et 5 %, d'une part, pour les constructions à usage de résidences secondaires ou de tourisme et, d'autre part, pour les constructions hôtelières. Pour les constructions à usage de résidence principale, la commune peut fixer un taux spécifique, d'une part, pour les constructions de logements à usage de résidences principales et, d'autre part, un taux particulier pour les constructions de logements sociaux dont le financement est aidé par l'Etat. Pour cette dernière catégorie de logements, le conseil municipal peut en outre décider de renoncer à la taxe pour les constructions de résidences principales édifiées par les sociétés d'économie mixte locales ou à capitaux publics majoritaires ou par les organismes HLM. De plus, dans la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le Parlement vient de revaloriser de 10 % les bases d'imposition à la taxe locale d'équipement. Par ailleurs, l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme précise les conditions dans lesquelles les communes peuvent récupérer tout ou partie des dépenses d'équipements publics rendus nécessaires par l'implantation de nouvelles constructions. Le cas échéant, l'ensemble des différents régimes de participations pour le financement des équipements publics est applicable aux opérations de constructions à vocation touristique. Par conséquent, il n'est pas envisagé de modifier, sur ce point, l'actuel régime de la taxe locale d'équipement. Enfin, l'article 26 de la loi précitée autorise les communes, à compter du 1er janvier 2007, à instituer une taxe perçue à leur profit sur les cessions des terrains devenus constructibles. Cette taxe sur le gain réalisé par le propriétaire du fait du classement de son terrain en zone constructible est déterminée forfaitairement. Elle a pour objectif de donner aux communes qui le souhaitent les moyens supplémentaires nécessaires pour faire face aux dépenses publiques d'aménagement des zones à urbaniser.