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Fiscalité applicable aux logements intermédiaires

12 ème législature

Question orale sans débat n° 0688S de M. Jean-Claude Carle (Haute-Savoie - UMP)

publiée dans le JO Sénat du 02/03/2005 - page 1126

M. Jean-Claude Carle rappelle à M. le ministre délégué au logement et à la ville que le logement est l'une des priorités du Gouvernement. Toutes les collectivités doivent participer à cette priorité nationale, afin de répondre aux besoins de nos compatriotes. Si le déficit est important en matière de logement social, le manque en logements intermédiaires est lui aussi assez patent dans plusieurs zones de notre territoire. C'est le cas en particulier en Haute-Savoie, département frontalier avec la Suisse. De nombreuses communes accueillent ou souhaitent accueillir ces travailleurs dont les revenus dépassent les seuils qui leur permettraient de prétendre à un logement aidé. Les logements intermédiaires sont bien adaptés à leur situation. Plusieurs communes sont prêtes à assurer la maîtrise d'ouvrage de construction ou de rénovation de ce type de logements. Contrairement à ce qui se pratique pour les programmes sociaux, ces collectivités ne bénéficient d'aucune aide de l'Etat et ce dernier encaisse la TVA. Cette situation contraint nombre de communes à ne pas pouvoir engager des programmes de logement intermédiaires, malgré la forte demande. Aussi, il lui demande quelles mesures il entend mettre en oeuvre pour favoriser la réalisation de logements intermédiaires et, en particulier, s'il entend permettre aux communes ou EPCI maîtres d'ouvrages de telles opérations, de pouvoir récupérer la TVA et, le cas échéant, de réduire ce taux à 5,5 %.

Transmise au Ministère délégué au budget et à la réforme budgétaire



Réponse du Ministère délégué à l'industrie

publiée dans le JO Sénat du 13/04/2005 - page 3061

M. Jean-Claude Carle. Le logement est l'une des priorités du Gouvernement. Toutes les collectivités doivent participer à cette priorité nationale, afin de répondre aux besoins de nos compatriotes.

Si le déficit en matière de logement social est important, le manque de logements intermédiaires est, lui aussi, patent dans plusieurs zones de notre territoire ; c'est le cas en particulier en Haute-Savoie, département frontalier avec la Suisse.

Ce déficit constitue un frein au développement économique, car nombreux sont ceux qui, s'ils trouvent un emploi dans notre département, éprouvent parfois les plus grandes difficultés pour trouver un logement.

De nombreuses communes accueillent ou souhaitent accueillir ces travailleurs dont les revenus dépassent les seuils leur permettant de prétendre à un logement aidé.

De ce point de vue, les logements intermédiaires sont bien adaptés à cette situation. Plusieurs communes sont prêtes à assurer la maîtrise d'ouvrage de construction ou de rénovation de ce type de logements.

Or contrairement à ce qui se pratique pour les programmes sociaux, ces collectivités ne bénéficient d'aucune aide de l'Etat et celui-ci encaisse la TVA à taux réduit. Cette situation contraint nombre de communes à ne pas pouvoir engager de programmes de logements intermédiaires, et ce malgré la forte demande.

Je voudrais, pour illustrer mon propos, mentionner l'exemple d'une petite commune de mon département, qui a souhaité s'associer à l'effort de l'Etat, en lançant une opération de construction de huit logements.

Pour commencer, elle a dû acquérir le terrain, d'un coût de 150 000 euros, ce qui représente un engagement important pour une commune de 400 habitants. L'investissement lui-même atteindra 750 000 euros, sur lesquels l'Etat percevra une TVA à taux plein, soit près de 150 000 euros, alors qu'il ne participe en aucune manière au projet. La commune, pour sa part, est chargée d'effectuer les investissements, d'assurer la gestion de l'équipement et d'en supporter les charges, directes et induites, sans, je le répète, disposer d'aucune aide. Cette situation me semble donc particulièrement illogique.

Monsieur le ministre, à l'heure de la décentralisation, du respect du principe de subsidiarité auquel nous sommes tous attachés, l'attitude de l'Etat est très mal vécue par nos collectivités et s'apparente à une cruelle injustice.

Certes, les collectivités ont la possibilité de s'adresser au secteur privé pour engager ce type de programmes, mais la réalisation, comme la gestion, leur échappe alors totalement.

Par conséquent, je souhaiterais connaître les mesures que le Gouvernement entend mettre en oeuvre pour favoriser la réalisation de logements intermédiaires et, en particulier, s'il entend permettre aux communes ou EPCI maîtres d'ouvrage de telles opérations de pouvoir récupérer la TVA et, le cas échéant, appliquer le taux réduit de 5,5 %, comme c'est le cas pour les logements sociaux.

Mme la présidente. La parole est à M. le ministre délégué.

M. Patrick Devedjian, ministre délégué à l'industrie. Monsieur le sénateur, vous interrogez le Gouvernement sur la construction de logements intermédiaires et vous lui soumettez deux pistes de réflexion en matière fiscale pour encourager les collectivités locales à construire sur ce segment.

Tout d'abord, je tiens à vous confirmer, si besoin est, que le logement, en particulier le logement social, constitue l'une des priorités du Gouvernement. J'en veux pour preuve l'ambitieux volet logement du plan de cohésion sociale.

C'est ainsi que 560 millions d'euros de dépenses supplémentaires sont programmés pour la construction de logements locatifs sociaux entre 2005 et 2009. Près de 500 000 logements seront ainsi financés en cinq ans, soit un rythme de constructions qui s'établira à 100 000 par an, à comparer aux 53 000 logements sociaux construits annuellement au cours des six dernières années.

M. Raymond Courrière. On verra !

M. Patrick Devedjian, ministre délégué. Par ailleurs, le Gouvernement travaille à la préparation d'un projet de loi dit « habitat pour tous » afin de faciliter l'accès au logement de nos concitoyens.

S'agissant des mesures fiscales que vous évoquez, je tiens à vous apporter les informations suivantes.

Tout d'abord, le taux réduit ne peut être appliqué, conformément aux dispositions du point 9 de l'annexe H de la directive 77/388/CEE du 17 mai 1977, qu'aux « logements fournis dans le cadre de la politique sociale ». Or sont principalement considérés comme des logements sociaux, au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, les logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2, ce qui, par conséquent, exclut les logements intermédiaires.

En revanche, dès lors qu'une commune ou un EPCI prend la position d'un promoteur assurant la livraison d'un immeuble neuf, il peut bénéficier de la déduction de la TVA d'amont dans les conditions de droit commun.

Au-delà de ces éléments, je tiens à vous rassurer sur la volonté du Gouvernement de répondre à la problématique spécifique de la Haute-Savoie.

En matière de logement locatif social, le zonage a été adapté en matière d'aides à la pierre à proximité de l'agglomération de Genève. Soixante-seize communes, dont cinquante-huit situées en Haute-Savoie, ont ainsi été reclassées, par un arrêté du 29 novembre 2004, de zone III en zone II. Grâce à ce reclassement, les bailleurs sociaux bénéficient de conditions d'équilibre locatif plus favorables, et les bénéficiaires d'aides personnelles au logement voient le montant de leur aide augmenter.

En matière de logements intermédiaires en particulier, les plafonds de loyers et de ressources du PLI, le prêt locatif intermédiaire, sont modulés suivant les zones du dispositif d'amortissement fiscal d'aide à l'investissement locatif, plus communément appelé dispositif Robien.

Ces zones A, B et C ont été établies de façon à refléter les tensions s'exerçant sur les marchés immobiliers. En particulier, les communes de l'Ain et de la Haute-Savoie situées à proximité de l'agglomération de Genève ont été classées en zone A, c'est-à-dire dans la même zone que les communes appartenant à l'agglomération de Paris.

Soixante-treize communes sont concernées en Haute-Savoie, communes dans lesquelles les bailleurs peuvent ainsi équilibrer plus facilement les opérations locatives intermédiaires.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Claude Carle.

M. Jean-Claude Carle. Monsieur le ministre, je vous remercie des précisions que vous avez bien voulu m'apporter. Je tiens, à mon tour, à saluer l'effort fait par le Gouvernement en matière de logements sociaux.

Concernant la Haute-Savoie, sa requalification en vue de son alignement sur la région parisienne est une mesure très intéressante.

Bien sûr, monsieur le ministre, je ne m'attendais pas à une réponse très précise sur les deux propositions que j'ai faites, d'abord parce qu'elles se heurtent, vous l'avez dit, à la réglementation européenne et, ensuite, parce qu'elles ne sont pas sans conséquence sur le budget de l'Etat. Cela dit, elles ont au moins le mérite d'être claires et lisibles, ce qui n'est pas toujours le cas de certaines mesures, notamment en matière de politique du logement.

En outre, si ces propositions ont effectivement des conséquences sur les finances de l'Etat, le manque à gagner, notamment en matière de TVA, pourrait être largement comblé par le développement économique, car celui-ci est créateur d'emplois.