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Construction de maisons sur des terrains régis par un bail emphytéotique

12e législature

Question écrite n° 16459 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)

publiée dans le JO Sénat du 10/03/2005 - page 654

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur le fait qu'il a annoncé des mesures pour favoriser l'accession à la propriété. Il est notamment prévu que des maisons à 100 000 euros soient construites sur des terrains régis par un bail emphytéotique de quatre vingt dix-neuf ans. Or, ce système de bail emphytéotique a déjà été mis parfois en oeuvre par le passé dans le cadre du plan Chalandon. Partout où cela a été le cas, il en est résulté au bout d'une dizaine d'années d'énormes conflits avec les acheteurs de maisons qui ne comprenaient pas qu'à terme, leurs héritiers n'en seraient plus propriétaires. La vente des terrains en bail emphytéotique fut la solution la plus souvent trouvée mais cela engendra d'autres difficultés compte tenu du prix parfois élevé proposé pour la vente. Il souhaiterait donc qu'il lui indique s'il ne pense pas que le fait d'organiser l'achat de maisons sur des terrains qui n'appartiendraient pas à l'acheteur ne risque pas de créer plus de problèmes qu'il n'en résout.

Transmise au Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement



Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement

publiée dans le JO Sénat du 23/02/2006 - page 498

Les projets de « maisons à 100 000 euros » s'inscrivent dans la continuité des réformes menées par le Gouvernement pour encourager l'accession sociale à la propriété. La mobilisation des aides publiques permettra de limiter l'impact de la hausse du coût du foncier et d'atteindre ainsi les objectifs de prix et de qualité de la « maison à 100 000 euros ». A travers « la maison à 100 000 euros », le Gouvernement souhaite apporter aux collectivités des solutions concrètes pour développer l'accession sociale à la propriété sur leur territoire. Une charte a été élaborée afin de définir les caractéristiques techniques de ces maisons et pour proposer des montages juridiques et financiers adaptés à chaque situation locale. Cette charte a été signée le 8 décembre 2005 par les premières collectivités prêtes à lancer un projet de « maison à 100 000 euros » ainsi que par les fédérations professionnelles représentant les acteurs du logement. Les solutions développées se diffuseront donc à l'ensemble des adhérents de ces fédérations, permettant ainsi à toutes les collectivités intéressées de trouver aisément des professionnels en mesure de réaliser des « maisons à 100 000 euros » respectant les objectifs de la charte. Trois montages juridiques et financiers dont un seul repose sur la dissociation du foncier et du bâti ont été élaborés pour permettre la réalisation de « maisons à 100 000 euros » dans des territoires très différents au regard de leur marché immobilier. Dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine, les aides à l'accession sociale à la propriété de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pourront être mises en oeuvre. Celles-ci consistent en une subvention versée au constructeur de la maison et venant en déduction du prix de vente. En outre, le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit que les opérations d'accession sociale à la propriété menées dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine bénéficie de l'application d'un taux de TVA réduit. La combinaison de ces deux formes d'aides permettra de tenir l'objectif de prix de 100 000 euros. Dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100 000 euros pourront être réalisées dans le cadre du dispositif location-accession. L'acquisition en location-accession se déroule en deux phases. Au cours de la première phase (location), le ménage peut s'assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement. Dans la seconde phase (accession), le ménage rembourse un emprunt et bénéfice de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie. Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de 5,5 % et permet ainsi de respecter l'objectif de 100 000 euros. Il donne lieu, en outre, à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans. Pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de ce dispositif sécurisant, le Gouvernement en a étendu, en décembre 2005, les plafonds de ressources d'environ 25 %. Enfin, les projets de maisons à 100 000 euros pourront également être réalisés dans le cadre d'un nouveau mécanisme de dissociation du foncier et du bâti. Grâce à ce dispositif, les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain ; ils pourront ainsi concentrer leur effort financier sur la construction de la maison, afin que celle-ci atteigne des critères de qualité élevés. Les accédants pourront bénéficier du prêt à 0 %, dont le montant maximum a été relevé en février 2005 de 12 % en moyenne. Dans le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, le terrain, sur lequel est implantée la maison est mis à disposition du ménage, par la commune, au moyen d'un bail à construction. Le contrat est assorti d'une option d'achat sur le terrain d'implantation de la maison, que le ménage pourra exercer pour devenir pleinement propriétaire. Pour faciliter le montage de ces opérations, le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit de donner la possibilité aux ménages de se porter acquéreurs de leur terrain en exerçant leur option à tout moment pendant la durée du bail à construction.