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Réexamen des valeurs locatives des logements du quartier d'Orléans-La Source

12 ème législature

Question écrite n° 17726 de M. Jean-Pierre Sueur (Loiret - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 19/05/2005 - page 1381

M. Jean-Pierre Sueur appelle l'attention de M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sur la situation des habitants du quartier de La Source, dans la commune d'Orléans (Loiret), au regard de la détermination des valeurs locatives servant de base au calcul de la taxe d'habitation et des impôts fonciers qu'ils acquittent. Les écarts injustifiés entre montants de valeurs locatives, qui restent toujours déterminés sur la base des évaluations faites en 1974 avec, comme valeur de référence, le 1er janvier 1970, posent problème sur l'ensemble du territoire national, mais il se trouve que dans le cas du quartier d'Orléans-La Source, ces écarts sont d'un tel montant qu'ils suscitent le très compréhensible mécontentement des habitants de ce quartier. L'association des habitants d'Orléans-La Source a ainsi établi que le « montant de la valeur locative moyenne » était, dans ce quartier, égal à « une fois et demi celui du reste de la ville d'Orléans », sans que rien ne puisse justifier une telle distorsion, ni d'ailleurs le fait que les valeurs locatives de ce quartier soient d'un montant supérieur à la moyenne des valeurs locatives dans le reste de la ville. Ces disparités, qui sont à l'évidence contraires au principe d'égalité, ont d'ailleurs conduit l'administration fiscale à revoir à la baisse le coefficient d'entretien - qui constitue l'un des éléments du calcul de la valeur locative - d'un certain nombre de logements à la demande de deux bailleurs sociaux. Il apparaît, tout d'abord, qu'il serait logique d'étendre cette mesure à tous les logements sociaux de ce quartier, comme un troisième bailleur l'a d'ailleurs demandé, en vertu du même principe d'égalité. Il apparaît, en outre, que toujours en vertu de ce principe, un nombre important d'habitants de ce quartier sont fondés à demander la révision du même coefficient d'entretien applicable à leur habitation. Or les habitants qui ont sollicité cette révision ont reçu de l'administration fiscale la réponse suivante : « S'agissant de l'état d'entretien d'un immeuble, c'est au moment où cet immeuble a été évalué et non à la date d'aujourd'hui qu'il faut se placer pour examiner si le coefficient d'entretien retenu est conforme à l'état de l'immeuble. Les dégradations ultérieures qu'il a pu subir ne peuvent entraîner une modification du coefficient, sauf si elles peuvent s'analyser comme un changement de caractéristique physique. Plus précisément, seuls peuvent avoir une incidence sur le coefficient d'entretien les changements qui affectent la structure même de la construction nécessitant des travaux importants hors de proportion avec les travaux d'entretien ou les réparations courantes ». Il lui fait observer, d'une part, que cette réponse est extrêmement restrictive, puisque nombre d'habitations ont été l'objet de travaux significatifs sans que ceux-ci puissent être assimilés à des « changements qui affectent la structure » des édifices et, d'autre part, que la même définition n'ayant à l'évidence pas été appliquée aux logements dont les coefficients d'entretien ont été revus à la baisse, les personnes qui ont sollicité la révision de la valeur locative de leur habitation à ce titre sont fondées à considérer que le refus qui leur est opposé repose sur une part d'arbitraire. Il lui demande, en conséquence, quelles dispositions il compte prendre pour que, eu égard à cet ensemble de considérations, les valeurs locatives de la totalité des logements du quartier d'Orléans-La Source, et notamment le coefficient d'entretien qui contribue à la détermination de ces valeurs locatives, puissent être réexaminées, afin de mettre fin aux disparités constatées, et que les impôts locaux acquittés par les habitants de ce quartier soient désormais calculés sur des bases équitables.



Réponse du Ministère délégué au budget et à la réforme de l'État, porte parole du Gouvernement

publiée dans le JO Sénat du 22/12/2005 - page 3287

Conformément à la législation en vigueur, la valeur locative d'une habitation, qui sert de base pour l'établissementde la taxe foncière et de la taxe d'habitation, est déterminée selon des critères objectifs liés à sa consistance, à ses caractéristiques physiques, à son état et à sa situation. En particulier, l'état d'entretien n'est pas fonction de l'âge de la construction mais il est apprécié d'après sa consistance réelle. A cet égard, il convient de souligner que, selon les dispositions de l'article 1388 du code général des impôts et pour l'établissement de la taxe foncière, les frais d'entretien courant d'un logement sont notamment pris en compte par le biais de la déduction de 50 % du montant de la valeur locative cadastrale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 1517 du code précité, l'administration constate annuellement les changements de caractéristiques physiques apportés aux propriétés, par exemple à l'occasion de travaux importants hors de proportion avec des travaux d'entretien normaux ou d'un délabrement. Ces changements peuvent, le cas échéant, entraîner une modification du coefficient d'entretien. Néanmoins, les nouvelles valeurs locatives résultant de ces changements ne sont prises en compte que si elles traduisent, par rapport aux anciennes, une variation de plus d'un dixième. Cette règle permet d'éviter une instabilité permanente des bases d'imposition. Cela étant, lorsque l'écart avec la valeur locative ancienne est inférieur au dixième de son montant, la variation de la valeur locative constatée est mise en surveillance en vue de son éventuel cumul avec des variations ultérieures. En tout état de cause, la valeur locative des logements du quartier d'Orléans-La Source, et notamment le classement des locaux et le coefficient d'entretien, est déterminée par l'administration en étroite collaboration avec les instances locales et particulièrement avec la commission communale des impôts directs d'Orléans. C'est ce partenariat qui a notamment permis depuis 2002 de revoir les paramètres d'évaluation de plus de 3 000 logements HLM situés dans ce quartier. Il est vrai que l'examen approfondi de la situation des pavillons du secteur privé n'a pas permis une telle révision, mais les éléments d'évaluation actuels d'un de ces pavillons ont été confirmés par le juge de l'impôt.