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Législation relative au bail à construction dans une opération d'accession sociale à la propriété

12 ème législature

Question écrite n° 18996 de M. Alain Fouché (Vienne - UMP)

publiée dans le JO Sénat du 04/08/2005 - page 2067

M. Alain Fouché attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur l'intérêt de louer le foncier pour faciliter l'accession à la propriété. En effet, le recours au bail emphytéotique ou au bail à construction présente de nombreux avantages : d'après les chiffres avancés par la Fédération nationale des promoteurs constructeurs, il permettrait de réduire les coûts de construction d'environ 7 à 8 %. Il s'agit là d'un instrument permettant de rendre l'accession sociale moins difficile dans les zones où le foncier est cher, et de centrer l'aide à l'accession de la collectivité sur la seule construction. Le terrain est mis à la disposition du ménage par une formule de bail de longue durée. Le loyer, très minoré, constitue la forme prise par l'aide de la collectivité. Ainsi cette formule permet d'éviter que l'efficacité de l'aide de la collectivité ne soit réduite par la hausse du prix du foncier qu'elle a induit. Ce système est mis en place à la satisfaction des acteurs dans un certain nombre de communes, qui louent aux constructeurs de programmes immobiliers des terrains avec un bail d'une durée de vingt ans. L'un des freins à la mise en oeuvre de cette technique réside peut-être dans la volonté des bénéficiaires d'être pleinement propriétaires de leur logement. Pour cela, il est possible de prévoir, dans le contrat d'origine, l'éventualité d'un achat du terrain par le preneur. Le problème est que le bail à construction a une durée minimale de dix-huit ans, ce qui est difficilement compatible avec la volonté de donner à l'accédant la liberté de lever l'option à tout moment en cours de bail. Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer s'il envisage de modifier la législation sur ce point afin de prévoir que, lorsque le preneur décide d'acheter le terrain dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, il puisse convenir avec le bailleur de résilier le bail, sans préjudice de la disposition relative à la durée de dix-huit ans.



Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement

publiée dans le JO Sénat du 23/03/2006 - page 857

Les projets de « maisons à 100 000 euros » s'inscrivent dans la continuité des réformes menées par le Gouvernement pour encourager l'accession sociale à la propriété. La mobilisation des aides publiques permettra de limiter l'impact de la hausse du coût du foncier et d'atteindre ainsi les objectifs de prix et de qualité de la « maison à 100 000 euros ». Un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti a été élaboré, pour permettre la réalisation des projets de maisons à 100 000 euros. Grâce à ce dispositif, les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain ; ils pourront ainsi concentrer leur effort financier sur la construction de la maison, afin que celle-ci atteigne des critères de qualité élevés. Les accédants pourront bénéficier du prêt à 0 %, dont le montant maximum a été relevé en février 2005 de 12 % en moyenne. Dans le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, le terrain, sur lequel est implantée la maison est mis à disposition du ménage, par la commune, au moyen d'un bail à construction. Le contrat sera assorti d'une option d'achat sur le terrain d'implantation de la maison, que le ménage pourra exercer pour devenir pleinement propriétaire. Le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit d'assouplir les conditions relatives au bail à construction afin que les ménages puissent se porter acquéreurs de leur terrain à tout moment pendant la durée du contrat. Les programmes de maisons à 100 000 euros pourront également être réalisés sans mettre en oeuvre le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti. Ainsi, dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine, les aides à l'accession sociale à la propriété de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pourront être mises en oeuvre. Celles-ci consistent en une subvention versée au constructeur de la maison et venant en déduction du prix de vente. En outre, le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit que les opérations d'accession sociale à la propriété menées dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine bénéficient de l'application d'un taux de TVA réduit. La combinaison de ces deux formes d'aides permettra de tenir l'objectif de prix de 100 000 euros. Enfin, dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100 000 euros pourront être réalisées dans le cadre du dispositif location-accession. L'acquisition en location-accession se déroule en deux phases. Au cours de la première phase (location), le ménage peut s'assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement. Dans la seconde phase (accession), le ménage rembourse un emprunt et bénéficie de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie. Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de 5,5 % et permet ainsi de respecter l'objectif de 100 000 euros. Il donne lieu, en outre, à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans. Pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de ce dispositif sécurisant, le Gouvernement en a étendu, en décembre 2005, les plafonds de ressources d'environ 25 %. Le Gouvernement veillera à ce que les « maisons à 100 000 EUR » respectent des normes de qualité exigeantes, notamment en matière d'économies d'énergie. Les caractéristiques de ces projets sont définies dans une charte qui a été signée le 8 décembre 2005 par les premières collectivités prêtes à lancer un projet de « maison à 100 000 euros » ainsi que par les fédérations professionnelles représentant les acteurs du logement. Les solutions développées se diffuseront donc à l'ensemble des adhérents de ces fédérations, permettant ainsi à toutes les collectivités intéressées de trouver aisément des professionnels en mesure de réaliser des « maisons à 100 000 euros » respectant les objectifs de la charte.