Question de M. MAHÉAS Jacques (Seine-Saint-Denis - SOC) publiée le 23/08/2007
M. Jacques Mahéas attire l'attention de M. le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique sur le coût du rachat des anciens bâtiments de l'Imprimerie nationale situés rue de la Convention dans le 15e arrondissement de Paris.
Alors que cet immeuble a fait l'objet d'une cession par l'État en 2003 à un fonds d'investissement étranger, pour la somme de 85 millions d'euros, pour une surface de 38 000 mètres carrés, le ministère des affaires étrangères a opéré l'acquisition de ces futurs bureaux pour une somme de 376,4 millions d'euros, pour une livraison au printemps 2008.
Il souhaite donc connaître le détail des étapes de la procédure décisionnelle de cette opération et la justification du montant différentiel du rachat (de 291,4 millions d'euros) pour chaque poste.
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Réponse du Ministère du budget, des comptes publics et de la fonction publique publiée le 24/01/2008
Le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique a pris connaissance avec intérêt de la question relative à la situation immobilière statutaire des anciens bâtiments de l'Imprimerie nationale. À la suite des polémiques sur les conditions de cession, puis de rachat du terrain de la rue de la Convention, le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique a commandé un rapport de l'inspection générale des finances (IGF) sur les différentes phases de cette opération. Le ministre a décidé d'en communiquer immédiatement aux commissions des finances des assemblées les principales conclusions, qu'il souhaite résumer ci-dessous, car elles répondent tout à fait aux interrogations de l'auteur de la question. 1. Tout d'abord, s'agissant de la vente initiale par l'Imprimerie nationale (IN), le rapport reconnaît que les conditions de la vente en 2003 ne sont en rien critiquables sur le plan des procédures. S'agissant du prix de cession, celui-ci a été obtenu à l'issue d'une procédure de mise en concurrence tout à fait conforme aux meilleurs usages en matière immobilière. Au début de l'opération, un appel d'offres a été lancé de manière transparente. Cinquante-neuf acquéreurs ont été consultés et dix-neuf ont participé à la procédure. À la fin de la procédure, l'offre retenue, celle de Carlyle, était la plus avantageuse financièrement, à 85 MEUR. Il s'agit donc bien d'un prix de marché. Les conseils immobiliers, dont l'IN s'était entourée, confirmaient l'opportunité de cette décision. Le rapport fait toutefois état d'un avis domanial à hauteur de 95 MEUR (prix qu'ING avait initialement envisagé mais sur lequel il n'a pas obtenu l'aval de son comité d'investissement). Il considère que le prix aurait pu mieux intégrer la valeur supplémentaire que conférait la possibilité d'obtenir une autorisation de transformation de locaux d'activité en bureaux, ce qui aurait supposé que la demande de permis de construire fût déposée directement par l'IN. Le rapport souligne que les avis sont partagés sur ce point. L'agence des participations de l'État considère que cet effet était d'ores et déjà pris en compte dans la transaction, le prix offert par Carlyle tenant compte de la nouvelle répartition envisagée entre bureaux et locaux d'activité et étant conditionné à l'obtention de l'autorisation administrative correspondante. Lors de la réalisation de l'opération, n'ayant reçu aucune meilleure offre que celle de Carlyle, et compte tenu des anticipations de retournement à la baisse du marché immobilier qui prévalaient à cette date et de la nécessité de répondre rapidement aux difficultés financières que traversait l'entreprise, l'IN a accepté l'offre de Carlyle, avec l'accord de son conseil d'administration. Malgré cette anticipation de baisse du marché en 2003, l'IN a négocié et obtenu de l'acheteur une clause de complément de prix ; le versement de ce complément, malgré certaines oppositions, lui a permis de recevoir, lors du rachat du terrain, un complément de prix de 18 MEUR, versé par Carlyle. Au total, l'IN a donc touché 103 MEUR pour la vente de ce terrain, soit un montant supérieur à la valeur domaniale. 2. Il faut en outre souligner les points suivants : lors de la vente, la cession à une administration a été envisagée et plusieurs services sont venus visiter, mais aucun n'a été intéressé. Cela résulte à la fois du fait qu'aucun service n'avait un tel besoin (le ministère des affaires étrangères avait d'autres projets de relogement à cette époque) et de l'effet dissuasif que pouvaient constituer les travaux à réaliser sur un site industriel vétuste et pollué. La plus-value globale ne peut être calculée précisément à ce stade, car les travaux ne sont pas terminés. Cependant, d'une part elle doit bien prendre en compte que le prix de cession par l'IN est de 103 MEUR (et non 85 MEUR comme on lit parfois) et le prix d'achat de 325 MEUR (et non 376 MEUR, car le prix hors taxe est le seuil significatif) ; d'autre part, elle illustre surtout l'évolution des prix sur le marché des bureaux à Paris entre 2003 et 2007 et le coût des travaux réalisés par Carlyle. 3. Enfin, le rapport de l'IGF reconnaît que l'achat du bâtiment entièrement rénové en 2007, pour loger le ministère des affaires étrangères, n'est pas critiquable au regard de la politique immobilière, car il clôt une belle opération de relogement et de modernisation. Le ministère des affaires étrangères a, en effet, souhaité procéder à un regroupement très important de ses services, puisque ce ministère passera de neuf sites à deux en 2009, de 88 000 à 50 000 mètres carrés de bureaux à Paris. La mission s'est demandée si le prix d'acquisition, significativement supérieur à l'évaluation des domaines, aurait pu être inférieur de 10 à 20 MEUR, ce qui était la position de départ, mais le rapport souligne que France Domaine récuse cette hypothèse ; la mission conclut que l'achat s'est déroulé dans des conditions financières raisonnables au regard des conditions du marché à l'époque de l'acquisition. Au titre de cette action de réforme de l'État, d'ampleur très significative, des économies budgétaires qu'elle permet, de l'équilibre entre opérations de cessions et l'opération d'acquisition, ce projet était et reste particulièrement intéressant. Il apporte une contribution significative au désendettement de l'État grâce à un solde très favorable pour les finances publiques, notamment du fait de la cession du centre de conférences internationales de l'avenue Kléber à hauteur de 404 MEUR.
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