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Conditions de récupération des frais de gardiennage dans les charges des locataires

13e législature

Question écrite n° 03646 de M. Paul Raoult (Nord - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 06/03/2008 - page 429

M. Paul Raoult appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les conditions de récupération des frais liés au gardiennage dans les charges des locataires.
En effet, les bailleurs sont en droit de répercuter auprès de leurs locataires des charges récupérables dont la liste strictement limitative est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, lequel détermine aussi les conditions de récupération des frais liés au gardiennage.
A l'heure actuelle, en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, cette récupération n'est possible que si le gardien salarié assure seul, sans l'aide d'une entreprise, à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.
Or, les discussions actuellement menées par la Commission nationale de concertation à la demande des bailleurs ont conduit à envisager une récupération partielle du salaire du gardien même s'il n'effectue qu'une simple surveillance de l'immeuble.
Très vigoureusement rejetée par les associations de consommateurs, cette disposition aboutirait à remettre en cause la définition même du loyer, qui ne vise pas seulement à amortir financièrement le bien loué, mais aussi à fournir une contrepartie au propriétaire qui permet au locataire de jouir paisiblement de son logement.
Alors que les Pouvoirs publics sont confrontés à la dégradation du pouvoir d'achat de l'immense majorité des Français, il apparaîtrait particulièrement inopportun qu'une telle mesure, déjà contestable dans son principe, soit prise au risque d'alourdir encore le poste « logement » dans le budget des foyers locataires.
Il lui demande donc de lui indiquer quelle suite elle compte apporter à cette proposition.



Réponse du Ministère du logement et de la ville

publiée dans le JO Sénat du 03/04/2008 - page 674

Le régime des charges locatives repose sur une recherche d'équilibre entre bailleurs et locataires. Ces charges sont récupérables par le bailleur, sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments communs de la chose louée ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. S'agissant des gardiens et concierges, leur activité qui a longtemps consisté en l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets a fortement évolué ces dernières années du fait des nouvelles attentes des locataires, notamment en ce qui concerne l'état des lieux, la sécurité, la présence et le dialogue avec les locataires. Il apparaît justifié de revoir les modalités de récupération des charges afin d'assurer une juste rémunération des nouvelles tâches effectuées par les gardiens et concierges et ainsi accompagner et consolider ces évolutions. C'est pourquoi, en septembre, le ministre du logement et de la ville a souhaité qu'une concertation relative aux frais de gardiennage soit ouverte au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) pour adapter le dispositif actuel de récupération des charges. Les travaux menés par la commission ont permis de dégager une approche partagée sur la nécessité de retenir un système simple et transparent, notamment en ce qui concerne l'assiette et les modalités de calcul de la répartition des charges. Les travaux de la CNC pourront être mis à profit pour élaborer un dispositif tenant compte de la réalité des missions de gardiennage et de la nécessité d'assurer un équilibre entre bailleurs et locataires.