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Détermination des valeurs locatives dans le quartier de La Source à Orléans

13e législature

Question orale n° 0693S de M. Jean-Pierre Sueur (Loiret - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 29/10/2009 - page 2500

M. Jean-Pierre Sueur appelle l'attention de M. le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'État sur la situation des habitants du quartier de La Source, dans la commune d'Orléans (Loiret), au regard de la détermination des valeurs locatives qui servent de base au calcul de la taxe d'habitation et des impôts fonciers qu'ils acquittent. Il lui rappelle que s'il existe des écarts injustifiés entre les montants des valeurs locatives sur l'ensemble du territoire national, dans le cas du quartier d'Orléans-La Source qui a été construit entre 1960 et 1980, ces écarts prennent de telles proportions qu'ils suscitent le très compréhensible mécontentement des habitants. Le montant de la valeur locative moyenne est, en effet, égal dans ce quartier à une fois et demie celui du reste de la ville d'Orléans, ce qui est en contradiction avec l'article 1496-II du code général des impôts qui dispose : « La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune ». Les disparités sont évidentes puisque, à situation égale à l'intérieur de la même commune, les impôts locaux diffèrent très fortement, ce qui est dû en particulier aux inégalités quant au montant de la valeur locative, mais aussi au coefficient d'entretien qui entre en compte pour la définition de cette valeur locative. Ces disparités ont conduit l'administration fiscale, à la demande de deux bailleurs sociaux, à revoir à la baisse pour un certain nombre de logements le coefficient d'entretien. Mais on ne comprend pas pourquoi la même diminution n'a pas été effectuée pour l'ensemble des logements du quartier d'Orléans La Source ou pour un grand nombre d'entre eux. En fait, la valeur locative de la plupart des logements a été appréciée à la date du 1er janvier 1970 et n'a jamais été révisée, en contradiction, notamment, avec les termes de l'article 1516 du code général des impôts qui précise : « Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ; l'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ; l'exécution de révisions générales tous les six ans. Les conditions d'exécution de ces révisions seront fixées par la loi ». Il n'ignore pas qu'il y a là un problème général qui a d'ailleurs conduit M. le Président de la République à déclarer récemment à Saint-Dizier : « Avant la fin de l'année, des marges de manœuvre pour actualiser les valeurs locatives seront proposées aux élus ». Mais au-delà des informations qu'il pourra lui apporter quant à la mise en œuvre de cet engagement, il souhaite lui demander quelles dispositions précises il compte prendre à l'égard des contribuables du quartier d'Orléans La Source qui sont victimes de disparités plus fortes encore que celles qui sont constatées au plan national.



Réponse du Ministère de l'outre-mer

publiée dans le JO Sénat du 16/12/2009 - page 12678

M. Jean-Pierre Sueur. Ma question s'adressait à M. le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'État. Nous sommes heureux de constater, madame la ministre, que, ce matin, vous représentez tout le Gouvernement ! Je vais donc vous interroger sur la situation des habitants du quartier de La Source, situé dans la commune d'Orléans, dans le Loiret, au regard de la détermination des valeurs locatives qui servent de base au calcul de la taxe d'habitation et des impôts fonciers qu'ils acquittent.

S'il existe des écarts injustifiés entre les montants des valeurs locatives sur l'ensemble du territoire national, dans le cas du quartier de d'Orléans-La Source, qui a été construit entre 1960 et 1980, ces écarts prennent de telles proportions qu'ils suscitent le très compréhensible mécontentement des habitants, que je côtoie et dont je peux donc évoquer la situation en toute connaissance de cause.

Dans ce quartier, le montant de la valeur locative moyenne est égal à une fois et demie celui du reste de la ville d'Orléans, ce qui est en contradiction avec le II de l'article 1496 du code général des impôts qui dispose ceci : « La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité » – j'insiste sur ce mot – « des évaluations dans la commune et de commune à commune ».

En l'espèce, les disparités sont évidentes, puisque, à situation égale à l'intérieur de la même commune, les impôts locaux diffèrent très fortement, ce qui est dû aux inégalités quant au montant de la valeur locative, mais aussi – j'insiste sur ce point, madame la ministre – au coefficient d'entretien qui entre en compte pour la définition de ladite valeur.

Ces disparités ont conduit l'administration fiscale, à la demande de deux bailleurs sociaux, à revoir à la baisse le coefficient d'entretien pour un certain nombre de logements. Toutefois, madame la ministre, nous ne comprenons pas pourquoi la même diminution n'a pas été effectuée pour l'ensemble des logements du quartier d'Orléans-La Source ! Il y a là une certaine incohérence.

En fait, la valeur locative de la plupart des logements a été appréciée au 1er janvier 1970 – cela ne date donc pas d'hier ! –, et elle n'a jamais été révisée depuis lors, en contradiction, notamment, avec les termes de l'article 1516 du code général des impôts, qui dispose ceci :

« Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant :

- la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ;

- l'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ;

- l'exécution de révisions générales tous les six ans. Les conditions d'exécution de ces révisions seront fixées par la loi ».

Pour conclure, je n'ignore pas que se pose là un problème général, qui a d'ailleurs conduit M. le Président de la République à déclarer récemment à Saint-Dizier : « Avant la fin de l'année » – nous approchons de cette échéance, madame la ministre ! –, « des marges de manœuvre pour actualiser les valeurs locatives seront proposées aux élus ».

Tout d'abord, puisque nous touchons bientôt au terme de l'année, pouvez-vous nous donner des précisions sur les marges de manœuvre qui seront proposées aux élus ?

Ensuite, au-delà des informations que vous pourrez m'apporter quant à la mise en œuvre de cet engagement, quelles dispositions précises comptez-vous adopter à l'égard des contribuables du quartier d'Orléans-La Source, qui sont victimes de disparités plus fortes encore que celles qui sont constatées sur le plan national ?

M. le président. La parole est à Mme la ministre.

Mme Marie-Luce Penchard, ministre chargée de l'outre-mer. Monsieur le sénateur, vous avez appelé l'attention du ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'État sur la détermination des valeurs locatives dans le quartier de La Source, à Orléans. Éric Woerth, qui ne peut être présent ce matin, m'a demandé de vous répondre à sa place.

La valeur locative des logements du quartier d'Orléans-La Source, notamment le classement des locaux et le coefficient d'entretien, est déterminée par l'administration, en étroite collaboration avec les instances locales, en particulier la commission communale des impôts directs d'Orléans. C'est ce partenariat qui, depuis 2002, a permis de revoir les paramètres d'évaluation de plus de 3 000 logements HLM.

En outre, une opération de réexamen sélectif a été menée en 2008 sur près de 800 pavillons individuels. Cette procédure a conduit, pour 20 % des locaux, à une modification des valeurs locatives, dont certaines ont été revues à la hausse et d'autres à la baisse.

Pour autant, la révision des bases de la fiscalité locale est nécessaire. Comme l'ont annoncé le Président de la République à Saint-Dizier le 20 octobre dernier et le Premier ministre au congrès des maires de France le 17 novembre dernier, la révision des valeurs locatives doit être engagée.

Ainsi, comme cela a été précisé le 10 décembre 2009 lors des débats à l'Assemblée nationale sur le projet de loi de finances rectificative pour 2009, le Gouvernement lancera dans les jours qui viennent une consultation sur les modalités d'une révision des valeurs locatives associant les associations d'élus et le Parlement. Cette démarche pourrait être engagée en priorité pour les locaux commerciaux.

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Madame la ministre, vous n'avez malheureusement pas apporté de réponse aux questions que j'ai posées, et vous le savez bien !

Sur le plan national, tout d'abord, je vous répète les propos qu'a tenus M. le Président de la République : « Avant la fin de l'année, des marges de manœuvre pour actualiser les valeurs locatives seront proposées aux élus » ! Or vous venez de me répondre qu'une concertation serait organisée, qui porterait en priorité sur les valeurs locatives des locaux commerciaux.

Ce n'est pas ce que j'avais compris ! J'avais cru que M. le Président de la République annonçait des mesures pour la fin de l'année et que celles-ci concernaient les valeurs locatives pour l'ensemble de nos concitoyens, puisqu'il existe à cet égard de grandes injustices dont sont victimes les ménages de ce pays.

J'en viens à présent à la situation du quartier d'Orléans-La Source. Tout d'abord, je le précise avec beaucoup de force, je n'ignore pas que le coefficient d'entretien a été diminué pour un certain nombre de logements sociaux, comme je l'ai d'ailleurs souligné en posant ma question.

Je n'ignore pas non plus que, à la suite de demandes qui ont été formulées, un certain nombre d'habitants du quartier d'Orléans-La Source ont reçu un formulaire de la part du service des impôts.

Toutefois, je le rappelle, ces formulaires peuvent être envoyés à tout moment, à tous les habitants de toutes les villes de France. Il n'y a pas eu là de traitement particulier, et d'ailleurs nous n'en demandions pas.

Ce que nous réclamions, c'était une mesure générale, eu égard à la spécificité d'un quartier où les valeurs locatives ont été déterminées il y a longtemps et où elles sont totalement inéquitables en comparaison de celles qui s'appliquent dans les autres quartiers de la ville.

Pour être tout à fait clair, le coefficient d'entretien à La Source est de 1,2 : c'est celui qui s'applique normalement aux habitations neuves, alors que ce quartier compte de très nombreux logements datant de trente ou quarante ans !

Nous demandons donc – et cette mesure relève de l'administration fiscale de l'État – la révision à la baisse de ce coefficient d'entretien, qui, par exemple, madame la ministre, pourrait passer de 1,2 à 1, ce qui produirait alors un effet sur l'ensemble des locaux concernés.

S'il paraissait justifié de procéder à une baisse du coefficient d'entretien pour un certain nombre de logements sociaux, comme l'a fait à juste titre l'administration fiscale, il n'y a aucune raison de ne pas faire bénéficier de cette mesure l'ensemble des habitants et des contribuables du quartier de La Source. Tel était le sens de ma question.

Je suis souvent intervenu sur ce sujet et, malheureusement, je constate qu'aucune réponse ne m'a été apportée. Madame la ministre, il n'y a rien de nouveau dans vos propos aujourd'hui, et je le regrette vivement. En effet, je dénonce une injustice, sur laquelle je reviendrai tant qu'elle ne sera pas réparée, car elle est inacceptable.