Question de Mme ANDRÉ Michèle (Puy-de-Dôme - SOC) publiée le 15/10/2009
Mme Michèle André interroge Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur le discours des promoteurs immobiliers, vendeurs d'avantages fiscaux sous les termes accrocheurs de « transformez votre impôt en patrimoine », « investissez vos impôts dans votre résidence secondaire » ou autres slogans. Les promoteurs peuvent faire croire à une partie de la population qu'investir dans l'immobilier locatif, sous loi Scellier, Borloo, Demessine, LMNP (loueur en meublé non professionnel) et autres niches fiscales choisies, est sans risque. Pourtant nombre de personnes se retrouvent face à un produit immobilier dont le prix est bien souvent surestimé par rapport au marché. Ainsi, dans le meilleur des cas, c'est-à-dire si le propriétaire n'est pas confronté à une défaillance du promoteur, si son bien est achevé dans les délais, suivant la qualité annoncée au départ, si son bien est loué au prix souvent annoncé par le promoteur et pour une durée suffisante, le propriétaire a, dans ce cas, au mieux, la possibilité de rembourser les crédits contractés. Le promoteur quant à lui a réussi à vendre au-delà du marché un bien dont en définitive il capitalise l'avantage fiscal de ses clients à son propre profit. Dans le meilleur des cas pour les propriétaires donc, l'État, de fait, offre aux promoteurs de substantiels bénéfices. Dans tous les autres cas où les choses peuvent mal tourner pour le propriétaire, par défaillance du constructeur ou du promoteur, par faute de locataire ou de prix de location inférieur aux annonces de départ, les propriétaires se retrouvent lésés pour ne pas dire endettés, victimes d'un discours commercial dont l'argument principal est la recherche d'une forme d'évasion fiscale qui spolie l'État.
Elle lui demande donc si elle compte faire cesser les discours commerciaux surfaits, ces derniers pouvant être qualifiés de mensongers dans les cas de contentieux présents ou à venir. À son sens, ils font de l'État un perdant systématique, des propriétaires des victimes potentielles, des promoteurs les seuls vrais gagnants qui jouissent d'une expertise de professionnel au détriment des deux autres parties.
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Réponse du Ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi publiée le 17/12/2009
Comme pour tout investissement, le placement dans l'immobilier locatif peut comporter des risques. Ces risques peuvent être maîtrisés par le consommateur, à condition que celui-ci bénéficie d'une information loyale sur le délai d'exécution du programme de construction et sur la fiabilité des loyers attendus de l'investissement et sa garantie prévue dans l'éventualité d'une défaillance du promoteur. Par ailleurs, viennent s'ajouter en termes de risques les aléas de marché locatif immobilier et les possibles difficultés rencontrées par le promoteur immobilier. Le contrat de promotion immobilière, défini par l'article L. 221-1 du code de la construction et de l'habitation, précise un certain nombre d'éléments d'information permettant de protéger le consommateur. Par ailleurs, conformément à l'article R. 222-9 du même code, le promoteur a une obligation de résultat. L'article L. 222-3 du code de la construction et de l'habitation indique que le contrat de promotion immobilière doit préciser « le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié », ce qui permet au cocontractant, auquel le retard de livraison porte préjudice, d'obtenir des dommages-intérêts ou même la résiliation du marché conformément aux dispositions des articles 1146 et suivants du code civil. Dans ce cadre, le juge des référés peut infliger une astreinte à l'entrepreneur pour l'obliger à exécuter le marché dans les meilleurs délais. Toutefois, les opérations d'investissements locatifs défiscalisés font intervenir plusieurs opérateurs et des réglementations différentes, notamment fiscales et immobilières, qui rendent difficile la perception de l'engagement pris par le consommateur. En effet, l'opération en cause est complexe dans la mesure où le contrat passé entre l'investisseur et le promoteur prévoit que celui-ci confie le bien construit à un gestionnaire chargé de le donner en bail, en confiant à ce dernier la responsabilité de transférer au maître d'ouvrage le produit de la location. Le contrat en cause relève donc de plusieurs corps de règles, dont celles encadrant les baux commerciaux, ce qui en fait un objet juridique complexe. Les consommateurs ne sont pas toujours capables d'en comprendre les implications. Une amélioration de l'information des investisseurs est certainement souhaitable, sans préjudice de celles déjà dispensées par les notaires. Cela ne dispense toutefois pas l'investisseur, notamment compte tenu des sommes en jeu, de porter une attention particulière au bien immobilier qu'il envisage d'acquérir : visite sur place pour estimer in concreto l'environnement, physique et économique, du projet, étude sur le marché locatif environnant, examen attentif de simulations mises en avant par les professionnels, par exemple. Enfin, de façon générale, l'article L. 121-1 du code de la consommation relatif aux pratiques commerciales trompeuses permet à la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes d'intervenir auprès des promoteurs immobiliers indélicats qui pourraient être auteurs de messages mensongers ou de nature à induire en erreur. Conformément à l'article L. 213-1 du code de la consommation les peines encourues sont une peine d'emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 37 500 euros au plus.
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