Question de M. RENAR Ivan (Nord - CRC-SPG) publiée le 12/11/2009
M. Ivan Renar attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la nécessité de mettre fin aux pratiques tarifaires abusives de certains syndics de copropriété. Alors que, selon la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), 92% des syndics respecteraient l'avis du conseil national de la consommation (CNC), une étude indépendante portant sur plus de 2000 contrats démontre que plus de la moitié de ces derniers ne sont pas conformes aux recommandations du CNC. Aussi apparaît-il indispensable que des dispositions contraignantes soient prises à l'égard des syndics de copropriété : il est ainsi nécessaire de définir précisément les tâches de gestion courante obligatoires que les syndics doivent assurer en contrepartie d'honoraires annuels forfaitaires soumis au vote des assemblées générales. Devraient être également déterminées les conditions dans lesquelles les syndics peuvent prélever des honoraires supplémentaires, les conditions leur permettant de prélever des honoraires auprès d'un seul copropriétaire et également les conditions les autorisant à se faire rembourser certains frais. Enfin, il serait plus que souhaitable que soit établie une liste des clauses abusives des contrats de syndics de copropriété qui seront alors réputées nulles et non écrites. Il lui demande de lui indiquer s'il entend rendre l'avis du CNC obligatoire en prenant un arrêté.
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Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme publiée le 14/10/2010
Le Conseil national de la consommation (CNC), mandaté sur la question des relations entre syndics et copropriétaires, et particulièrement sur les éléments tarifaires, a rendu un avis le 27 septembre 2007, qui recense notamment les tâches correspondant à la gestion courante et devant à ce titre être rémunérées dans le cadre du forfait annuel. Un délai avait été donné aux syndics pour adapter leurs contrats afin de tenir compte de l'avis du CNC. À l'issue de ce délai, un bilan de l'application de cet avis devait être réalisé, et si ce bilan s'avérait négatif, un arrêté devait être pris sur la base de l'avis rendu par le CNC par le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation. Dans ce contexte, plusieurs enquêtes ont été menées en 2008 et 2009 pour faire le bilan de l'application de cet avis, tant par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) que par diverses associations de consommateurs. Ces différentes enquêtes ont abouti à des résultats divergents. En conséquence, le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation a fait part, lors de son intervention en clôture des premières assises de la consommation le 26 octobre 2009, de sa volonté de fixer par arrêté, avant la fin du premier trimestre 2010, la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait payé chaque année par les copropriétaires, sur la base des travaux menés pour améliorer l'avis rendu par le CNC. À cette occasion, il a également précisé que la prise d'un arrêté a vocation à déterminer une liste de prestations ne prêtant pas à interprétation, que chaque syndic devra proposer a minima dans son forfait. Cette position ne vise donc pas à pénaliser les nombreux syndics ayant fait des efforts et respectant déjà l'avis du CNC, mais bien à rétablir la confiance pour chaque consommateur envers son syndic. C'est l'objet de l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Cet arrêté fixe, d'une part, la liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant largement sur ce point l'avis du CNC, et, d'autre part, le principe selon lequel les prestations particulières doivent être précisément définies dans le contrat de syndic. Cet arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2010 et s'applique aux contrats de syndic signés à partir de cette date, qu'il s'agisse du renouvellement d'un syndic en place ou d'un changement de syndic. Par ailleurs, l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit désormais que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent donner lieu à honoraires spécifiques au profit du syndic. Par conséquent, ni le contrat de syndic, ni une décision d'assemblée générale, ne peuvent prévoir que les travaux courants relevant du budget prévisionnel font l'objet d'honoraires spécifiques. La rémunération éventuelle du syndic pour de tels travaux est incluse dans les honoraires forfaitaires de gestion courante. De plus, la perception d'honoraires spécifiques ne peut plus être fondée sur une clause du contrat de syndic. Elle nécessite un vote au cas par cas de l'assemblée générale, après chaque décision de réaliser des travaux et aux mêmes conditions de majorité. L'assemblée générale dispose donc d'un pouvoir de négociation et de décision concernant le principe, le mode de calcul et le quantum des honoraires spécifiques pour les travaux concernés. Cette disposition étant d'ordre public, ni les contrats de syndic, ni les décisions d'assemblée générale ne peuvent y déroger. S'agissant d'une disposition d'application immédiate, les contrats de syndics, y compris les contrats en cours, devront être adaptés en conséquence.
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