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Droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux

13e législature

Question écrite n° 17619 de M. Roland Ries (Bas-Rhin - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 17/03/2011 - page 629

M. Roland Ries appelle l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur le droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux.

Ce dispositif vise à permettre aux mairies de contrôler l'activité commerciale, avec pour objectif de préserver le commerce de proximité dans un souci de maintien de la diversité commerciale et artisanale.

Cependant, la procédure de préemption reste marquée par de nombreuses incertitudes qui peuvent donner lieu à contentieux. Tout d'abord, le formulaire de cession est incomplet. Il ne permet pas de définir les caractéristiques du fonds de commerce cédé, ni de décider en l'état de l'opportunité de l'exercice du droit de préemption. Comment décider de préempter sans disposer des informations indispensables telles que le bail, le chiffre d'affaires et l'activité du repreneur ?

En outre, la décision de préempter entraîne un ralentissement du processus de transmission, notamment dans le cas des départs en retraite des commerçants. Ce qui peut conduire à une situation de blocage en cas de désaccord du cédant et de la collectivité quant à la valeur du fonds, pouvant nécessiter la saisine du juge de l'expropriation.

Une fois titulaire du bail commercial, la ville se doit de gérer un fonds de commerce, ce qui pose la question de la compatibilité du droit public avec le droit privé. Enfin, la ville ne peut pas garantir au repreneur la pérennité du bail, ni le montant du loyer qu'il supportera. En effet, le propriétaire a la possibilité de réévaluer le loyer dans le cadre d'une déspécialisation. Si le propriétaire refuse d'accueillir l'activité, il peut saisir le président du tribunal de grande instance. Il en découle également une incertitude sur la période d'un an pour rétrocéder le fonds faute de repreneur.

Ainsi, la procédure du droit de préemption est marquée par de lourdes incertitudes qui le rendent inapplicable, tout du moins ingérable pour les communes. Par conséquent, il lui demande de prendre les mesures nécessaires afin que les collectivités soient en mesure de mettre en œuvre et gérer ce dispositif.

Transmise au Ministère de la justice et des libertés



Réponse du Ministère de la justice et des libertés

publiée dans le JO Sénat du 11/08/2011 - page 2135

Afin de préserver les activités commerciales et artisanales de proximité, la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie permet aux communes, par délibération motivée du conseil municipal, de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux sont soumises à un droit de préemption. Les dispositions des articles L. 214-1 et suivants du code de l'urbanisme régissent le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial. L'article L. 214-1 dispose que chaque cession est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune, qui précise le prix et les conditions de la cession. En application de l'article R. 124-1, la déclaration est établie selon un modèle prévu par l'article A. 214-1 du code de l'urbanisme contenant les renseignements permettant l'information de la commune sur la situation du fonds de commerce. Ces informations apparaissent suffisantes pour permettre à la commune d'apprécier l'opportunité d'exercer son droit de préemption dans un objectif de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. En application de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, la commune qui a préempté un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un bail commercial doit le rétrocéder dans le délai maximum d'un an. La commune devra, pendant ce délai, rechercher un repreneur pour l'activité exercée dans ce fonds. La rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur, afin de limiter les contentieux postérieurs à la rétrocession du bail entre le repreneur et le bailleur. Ces derniers poursuivront leur relation dans le respect des dispositions contractuelles et légales relatives au contrat de bail. Si le dispositif peut apparaître complexe, entraînant parfois un ralentissement de la procédure de cession du fonds concerné, il prend, néanmoins, en considération les intérêts respectifs des commerçants, des artisans, des communes, des bailleurs et des consommateurs. Les communes définissent le périmètre sur lequel s'exercera ce droit de préemption et apprécient l'opportunité de l'exercer et les conditions concrètes de sa mise en oeuvre, notamment en ce qui concerne les possibilités et délais de rétrocession. Compte tenu de l'importance des intérêts en présence, il n'apparaît pas opportun de modifier les dispositions relatives à ce droit de préemption, dont les modalités d'exercice doivent être envisagées au cas par cas par les communes, en fonction des besoins locaux.