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Indexation des redevances pour les logements accompagnés

14e législature

Question écrite n° 04322 de M. Jean-Marc Todeschini (Moselle - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 31/01/2013 - page 314

M. Jean-Marc Todeschini attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les difficultés rencontrées par les gestionnaires du secteur du logement accompagné.
En effet, il apparaît que les 80 acteurs adhérents de l'Union professionnelle du logement accompagné connaissent des difficultés croissantes à remplir leur mission dans des conditions financières équilibrées, et cela particulièrement au sein du département de la Moselle.
Les redevances dont s'acquittent leurs résidents sont plafonnées via la convention APL (aide personnalisée au logement), ce qui garantit leur capacité à accueillir les personnes à faibles revenus qu'ils se sont engagés à loger. Ces redevances sont composées d'un équivalent loyer et d'un équivalent charges locatives.
En ce qui concerne l'équivalent loyer, permettant essentiellement la rémunération du propriétaire du bien, les coûts de production de logements adaptés subissent un renchérissement du fait de l'application de normes techniques (environnementales, d'accessibilité, etc.) alors que les conditions de financement se dégradent du fait notamment de la baisse du niveau de subventions des opérations. Le recours à l'emprunt est la seule alternative sur ce point, ce qui augmente les charges de location dues aux propriétaires, au détriment des autres charges supportées par les gestionnaires (personnel, entretien, etc.).
En ce qui concerne les charges locatives, un décalage se creuse entre les coûts réels supportés par les gestionnaires et leur montant facturé auprès des résidents. Depuis la mise en application de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, l'indexation repose sur un indice simple, l'indice de référence des loyers (IRL), dans le secteur locatif social comme dans le secteur des logements-foyers. Ce système s'avère particulièrement inadapté au mode de quittancement de cette activité où les charges sont forfaitaires et non récupérables, ce qui met à l'abri les résidents de la précarité énergétique mais ne permet pas aux gestionnaires de couvrir l'augmentation du coût de l'énergie. Ainsi, les gestionnaires ont pu appliquer, au 1er janvier 2012, une augmentation de 1,73 % alors qu'en réalité les charges ont augmenté de 2,95 % en foyer de travailleurs migrants et de 3,35 % en résidence sociale ou pension de famille. Une augmentation des redevances reflétant l'évolution de ces charges aurait pu être partiellement couverte par l'APL.
Dans ces conditions, il lui demande quelles mesures le Gouvernement compte adopter afin de renforcer l'accompagnement du financement des projets d'investissement dans ce secteur.

Transmise au Ministère du logement et de l'égalité des territoires



Réponse du Ministère du logement et de l'égalité des territoires

publiée dans le JO Sénat du 31/07/2014 - page 1834

La politique du Gouvernement en matière de logement a pour ambition de répondre de manière globale à la diversité des situations et des parcours et pouvoir ainsi prendre en compte les besoins de chacun. À ce titre, le logement accompagné, notamment au travers des résidences sociales, offre une palette de solutions et de services adaptés et remplit une fonction essentielle dans les parcours résidentiels. Il est donc essentiel que ce secteur puisse se développer dans de bonnes conditions. Le Gouvernement tient par ailleurs à garantir un niveau de redevance adapté au public des logements-foyers dont le niveau de ressources est bien souvent modeste. La part correspondant aux charges de la redevance est actuellement forfaitisée, permettant ainsi aux résidents de ne pas être directement soumis aux aléas des hausses du coût de l'énergie. La loi n° 2013-312 du 15 avril 2013 visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l'eau et sur les éoliennes, ouvre, en son article 7, le bénéfice de tarification spéciale « produit de première nécessité » aux gestionnaires des résidences sociales mentionnées à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation qui font l'objet de la convention prévue à l'article L. 353-l du même code. Les sommes correspondantes devront être déduites des redevances des résidents. Dans ce nouveau contexte, le Gouvernement réfléchit au meilleur moyen d'assurer aux gestionnaires un équilibre économique qui permette de remédier aux difficultés occasionnées par le nouveau mode d'indexation des redevances instauré en 2009. Par ailleurs, pour réduire l'impact des hausses du coût de l'énergie, il est nécessaire que les bailleurs s'orientent vers une démarche de maîtrise de la dépense énergétique. Le plan d'investissement pour le logement, présenté par le président de la République le 21 mars 2013, décline notamment le plan d'actions de l'État visant un objectif de rénovation énergétique de 500 000 logements par an à l'horizon 2017, dont 120 000 logements sociaux. Pour atteindre ces objectifs ambitieux, un plan de rénovation énergétique de l'habitat (PREH) a été mis en place comprenant trois volets d'actions complémentaires : des dispositions visant l'enclenchement de la décision de rénovation ; des financements pour la rénovation énergétique du parc privé et du parc social et la mobilisation des professionnels pour garantir la meilleure qualité possible des rénovations. En particulier, sur le volet parc social du PREH, en plus du maintien des dispositifs financiers en cours, est prévue l'amélioration de certains d'entre eux afin de rendre le contexte financier favorable pour l'engagement de tels travaux par les bailleurs sociaux. Notamment, l'éco-prêt logement social est rendu beaucoup plus attractif du fait d'une baisse de son taux et des assouplissements relatifs à l'éligibilité de la classe énergétique D. Les logements-foyers, ayant pour propriétaire ou gestionnaire l'un des organismes mentionnés à l'article R. 323-l du code de la construction et de l'habitation (CCH) et faisant l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement (APL), ont la possibilité de mobiliser ce prêt. Une telle démarche permet la maîtrise de la facture énergétique du bâtiment d'une part et la valorisation du patrimoine social d'autre part. De plus, la volonté du Gouvernement de marquer un changement majeur dans l'approche des questions de pauvreté et d'exclusion a été déclinée dans un plan pluriannuel adopté le 21 janvier 2013. Le volet « logement » de ce plan prévoit l'activation d'un programme de soutien à la construction de logements adaptés dont les résidences sociales et un renforcement de l'aide à la gestion locative sociale (AGLS). Enfin, l'article 29 de la loi de finances pour 2014 modifie l'article 278-0 bis du code général des impôts et prévoit un taux réduit de TVA applicable aux redevances des logements foyer. Ainsi dans les cas où la structure d'accueil est assujettie à la TVA, à compter du 1er janvier 2014, le taux réduit de TVA de 5,5 % est applicable aux redevances versées par les résidents pour la fourniture de logement et de nourriture dans les logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation et les établissements mentionnés au b du 5° et aux 8° et 10° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Sont ainsi concernés les établissements destinés au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective, accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, ainsi que les logements-foyers dénommés « résidence sociale », destinés aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation. Sont également concernés par le taux réduit de TVA les établissements ou services de réadaptation, de pré-orientation et de rééducation professionnelle mentionnés à l'article L. 323-15 du code du travail, les établissements ou services comportant ou non un hébergement, assurant l'accueil, notamment dans les situations d'urgence, le soutien ou l'accompagnement social, l'adaptation à la vie active ou l'insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficulté ou en situation de détresse, ainsi que les foyers de jeunes travailleurs qui relèvent des dispositions des articles L. 351-2 et L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation.