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Mécanisme du complément de prix

15e législature

Question écrite n° 01854 de M. Olivier Léonhardt (Essonne - RDSE)

publiée dans le JO Sénat du 02/11/2017 - page 3375

M. Olivier Léonhardt attire l'attention de M. le ministre de l'action et des comptes publics sur le mécanisme du complément de prix instauré par l'article 67 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 dans le cadre des contrats de redynamisation des sites de défense (CRSD).

En effet, la communauté d'agglomération du Val-d'Orge, devenue Cœur d'Essonne agglomération en 2016, a acquis le 4 décembre 2015, à l'euro symbolique, 300 hectares de terrain sur l'ancienne base aérienne 217 située sur les communes de Brétigny-sur-Orge et Plessis-Pâté.

Ce site présente un potentiel de développement et d‘innovation exceptionnel pour la région Île-de-France.

Avec la création d'un parc d'activités tertiaires de haute technologie et mixtes sur plus de 50 hectares, l'implantation d'un cluster régional du drone civil, l'arrivée sur le site de grandes entreprises de renommée internationale, la création du plus grand pôle régional de permaculture biologique, le développement d'un carré événementiel pouvant accueillir des centaines de milliers de personnes…, ce projet représente la création de plusieurs milliers d'emplois.

Cependant, dans le cadre du développement du site, la communauté d'agglomération procède à la vente des terrains de manière fractionnée, déclenchant ainsi la saisine des services de l'État sur le complément de prix lors de chaque cession.

Or les coûts d'aménagements, déductibles des plus-values, ne sont très souvent pas engagés au moment de la vente des terrains. De ce fait, le calcul réel des plus-values ne pourra s'apprécier qu'en fin d'opération, au terme des quinze années du contrat de développement du site avec l'État et non lors de chaque vente de terrain.

Aussi, en déclenchant le versement d'un complément de prix à chaque cession, la collectivité risque de ne plus être en capacité de financer les aménagements absolument nécessaires à l'implantation des entreprises, ce qui a pour conséquence de fragiliser l'attractivité du lieu et de freiner considérablement la création des milliers d'emplois attendus sur la site.

Il y a donc là une contradiction, non seulement avec l'économie générale d'une opération d'aménagement qui s'apprécie en fin d'opération, mais également avec l'esprit de la loi qui prévoit un partage équilibré des plus-values avec l'État, s'il y a plus-values une fois les investissements d'aménagements réalisés. Or la réalisation ou non de plus-values s'apprécie en fin d'opération, et non à chaque cession, et ce d'autant que les investisseurs qui décident de racheter ces biens sont attachés à la réalisation d'un projet global de développement qui inclut des aménagements non encore réalisés.


Il souhaite donc connaître sa position sur l'application d'un complément de prix calculé non pas lors de chaque cession, y compris fractionnée, mais au terme de la réalisation effective de l'opération d'aménagement.



Réponse du Ministère de l'action et des comptes publics

publiée dans le JO Sénat du 29/03/2018 - page 1490

L'article 67 de la loi du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 instaure une procédure de cession à l'euro symbolique des immeubles devenus inutiles au ministère des armées, au profit des communes ou de leurs groupements les plus affectés par la redéfinition de la carte militaire. Ces cessions sont consenties en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement mentionnées à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. La gratuité ne se justifie que dans la mesure où les communes ou leurs groupements réalisent des opérations favorisant la redynamisation économique ou sociale de leur territoire. La revente du bien entraîne donc, pendant un délai de quinze ans consécutif à l'acte de cession, l'obligation de verser un complément de prix en cas de cession. L'article 67 de la loi précitée dispose en particulier que le mécanisme de complément de prix s'applique en cas de revente, y compris quand celle-ci est fractionnée, pendant un délai de 15 ans à compter de la cession initiale. La commune ou le groupement verse à l'État, à titre de complément de prix, la somme correspondant à la moitié de la différence entre le produit des ventes et la somme des coûts afférents aux biens cédés et supportés par la commune ou le groupement, y compris les coûts de dépollution. En cas de revente fractionnée, la proratisation du complément de prix sera mise en œuvre et examinée à l'occasion de chaque cession. En pratique, un mécanisme de suivi annuel des recettes de cession et des dépenses est effectué conjointement par l'État et la collectivité territoriale. Ce suivi doit permettre chaque année d'arrêter la liste des dépenses ayant participé directement à la valorisation de l'immeuble, seules déductibles du produit de la vente. Dès lors, faire de la fin d'une opération d'aménagement au terme du délai de 15 ans une condition sine qua non du calcul des plus-values n'est pas conforme à la loi du 27 décembre 2008 de finances pour 2009. Ainsi, attendre la fin de l'opération pour percevoir le complément de prix reviendrait, pour l'État, à accorder une avance de trésorerie à la collectivité qui a déjà bénéficié d'une cession à l'euro symbolique du bien. D'une manière générale, compte tenu du mode de calcul du complément de prix, la collectivité a toujours les moyens de s'acquitter de ses obligations vis à vis de l'État, puisque le versement est inférieur à la recette nette des dépenses déjà consenties. Au cas d'espèce, la collectivité ayant réalisé une première cession d'un montant de 17 millions d'euros est en mesure d'assurer le financement immédiat du complément de prix. Elle disposera, après le paiement du complément de prix, de 8,5 millions d'euros au minimum (c'est à dire avant la prise en compte des dépenses qu'elle a déjà consenties et qu'elle peut attester, pour l'aménagement de la zone). Comme toute cession avec la décote de biens de l'État doit, en vertu d'une jurisprudence constante, avoir des contreparties qui sont, dans le cas de ce dispositif, les dépenses d'aménagement,  le complément de prix est la traduction mécanique de l'absence de charges pour la collectivité. Enfin, l'acte de vente ayant été signé en toute connaissance de cause par la collectivité, il convient que le contrat soit désormais appliqué.