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Réglementation applicable aux associations syndicales libres

15e législature

Question écrite n° 05261 de Mme Dominique Estrosi Sassone (Alpes-Maritimes - Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 31/05/2018 - page 2577

Mme Dominique Estrosi Sassone attire l'attention de M. le ministre de la cohésion des territoires sur la réglementation applicable aux associations syndicales libres (ASL).

En effet, de nombreuses associations de propriétaires dont la constitution a été imposée pour l'obtention du permis de construire mais qui n'ont aucune existence administrative faute d'avoir été régulièrement déclarées ab initio en préfecture par le maître de l'ouvrage existent en France.

Cette carence se révèle en général lors de la mise en conformité des statuts, les formalités étant refusées par les préfectures à défaut de pouvoir justifier du récépissé de constitution. Celles-ci ne connaissant pas le principe de « régularisation » qui impose que soient respectées a posteriori les formalités de constitution et, par conséquent, le consentement écrit de chacun des membres.

Mais, cette adhésion unanime est impossible à obtenir pour les grands ensembles immobiliers composés de plusieurs centaines de lots. En revanche, les titres de propriété des membres rappellent systématiquement l'existence de l'association et l'accord du propriétaire d'y adhérer par la seule acquisition d'un bien situé sur son assiette.

Ainsi, alors même qu'il n'y a pas inexistence juridique de l'association, celle-ci se retrouve, faute de capacité juridique, dans l'impossibilité de recouvrer ses charges de fonctionnement et de préserver en justice ses intérêts légitimes. En outre, certains professionnels de l'immobilier comme les syndics qui géraient jusque-là ces associations de propriétaires refusent de poursuivre leur mission par peur d'engager leur responsabilité professionnelle.

Pourtant, cette perte de capacité juridique ne résulte pas des textes légaux ou réglementaires mais de la seule jurisprudence de la Cour de cassation.

Elle lui demande s'il entend procéder à un assouplissement des formalités à entreprendre afin de permettre à de telles associations de mettre en conformité leurs statuts, recouvrer leur capacité à agir en justice et ainsi dénouer cette situation administrativement inextricable.

Transmise au Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales



Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales

publiée dans le JO Sénat du 20/12/2018 - page 6593

Aux termes de l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires : « Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. » Par ailleurs, pour être dotées de la capacité juridique, les associations syndicales libres (ASL) doivent procéder à une déclaration en préfecture publiée au Journal officiel. L'omission de ces formalités ne prive pas d'existence juridique les ASL, mais rend inopposable aux tiers les décisions de l'ASL, jusqu'à leur accomplissement. Pour recouvrir sa pleine capacité juridique, l'ASL doit produire les documents requis lors de la déclaration initiale de sa création, des assouplissements étant prévus s'agissant des ASL régies par l'article R. 442-7 et suivant du code de l'urbanisme. La constitution de ces ASL est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement. Elle regroupe les acquéreurs de lots qui lui confient la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public. Le fait qu'une ASL de lotissement doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu'il n'est pas nécessaire de recueillir l'accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts (Cass. civ. 3ème - 28 novembre 1972 ; confirmé par Cass. civ. 3ème - 1er juillet 1980 - 18 décembre 1991 - 28 avril 1993). L'appartenance à l'ASL résulte simplement de l'inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L'acquisition d'une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même appartenance à l'ASL (Cass. civ. 3ème - 28 novembre 1972). L'article 3 du décret n° 2006-304 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance précitée a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant les membres d'une ASL de lotissement de la production d'un écrit spécifique portant adhésion nommé « déclaration de l'adhérent » lors du dépôt du dossier de déclaration en préfecture. L'acte d'acquisition du lot valant en lui-même acceptation des statuts et adhésion à l'ASL. Par conséquent, le dossier de déclaration d'une ASL de lotissement doit comporter : la déclaration écrite et signée par l'un des membres ou le président, deux exemplaires des statuts (conformes à la réglementation issue de la réforme de 2004) et une copie du plan parcellaire. La règlementation en vigueur permet d'ores et déjà aux ASL de lotissement au sens de l'article R. 442-7 du code de l'urbanisme de « régulariser » leur situation, sans devoir recueillir le consentement écrit de chaque propriétaire. Le Gouvernement n'entend donc pas modifier la règlementation sur ce point.