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Pouvoir de police des maires pour les immeubles menaçant ruine

15e législature

Question écrite n° 09945 de Mme Françoise Laborde (Haute-Garonne - RDSE)

publiée dans le JO Sénat du 11/04/2019 - page 1891

Mme Françoise Laborde attire l'attention de Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur le dispositif légal donnant au maire un pouvoir de police spéciale pour les immeubles menaçant ruine (article L. 2213-24 du code général des collectivités) dans les conditions prévues aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Si ce cadre légal semble adapté à grand nombre de situations rencontrées en zones urbaines, il n'en va pas de même en zone rurale où la pression foncière est quasi-nulle. Beaucoup de maires ruraux sont confrontés à la gestion de bâtiments abandonnés nécessitant des mesures conservatoires urgentes ou parfois une démolition rapide. Ces élus ne pourront réclamer le recouvrement des sommes engagées car, si propriétaire il y a, il est souvent déclaré insolvable ou bien aura-t-il entre temps renoncé à son titre de propriété devant le montant des sommes à engager. Contrairement à ce qui a déjà été répondu par le ministère de l'intérieur, il ne s'agit pas pour le maire de mise en œuvre de ses pouvoirs de police dont l'exercice serait couvert par les ressources de droit commun versées aux communes. Car, dans certaines zones rurales ou de montagne, la seule charge financière revient bien à la commune, sans possibilité de remboursement.

C'est pourquoi elle lui demande quelles solutions elle compte apporter à ces élus qui, malgré la prise d'un arrêté de péril imminent, voient leur responsabilité engagée en cas de sinistre causé par ces biens en déshérence en zone rurale.



Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales

publiée dans le JO Sénat du 19/09/2019 - page 4773

La lutte contre le phénomène de biens non entretenus ou abandonnés constitue un enjeu majeur. Lorsque des immeubles privés menacent la sécurité publique sur le territoire d'une commune, celle-ci dispose de plusieurs procédures pour lui permettre de mettre fin à cette situation. Elle peut mobiliser les propriétaires de biens via les polices administratives générales et spéciales en matière de lutte contre l'habitat indigne. Dans le cadre de ses pouvoirs de police administrative, le maire peut agir au titre de son pouvoir de police administrative générale prévu à l'article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT) pour prescrire en urgence la démolition de l'immeuble. Il peut également intervenir au titre de son pouvoir de police administrative spéciale relatif aux immeubles menaçant ruine prévu à l'article L. 2213-24 du CGCT, en agissant dans les conditions prévues aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il peut ainsi prescrire la réparation ou la destruction de bâtiments et mettre en demeure un propriétaire, par un arrêté de péril et à l'issue d'une procédure contradictoire, de prendre les mesures nécessaires. Selon les dispositions du V de l'article L. 511-2 du CCH, à défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire peut, sur décision du juge des référés, faire procéder à la démolition. Dans ce cas il est considéré que la commune agit pour le compte des propriétaires et à leurs frais. Ces frais sont recouvrés comme en matière de contributions directes et un titre de recouvrement est adressé au propriétaire. Si les propriétaires du bien sont défaillants et si elle doit s'y substituer, la commune peut mobiliser plusieurs autres outils. Le premier outil est la procédure du bien en état d'abandon manifeste, prévue aux articles L. 2243-1 et suivants du CGCT : après une procédure de constat d'un bien non entretenu et un échange avec le propriétaire, elle peut aboutir à une expropriation simplifiée pour cause d'utilité publique avec versement d'une indemnité. Le deuxième outil est la procédure des biens « sans maître », prévue aux articles L. 1123-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P). En cas de propriétaire inconnu et de non-règlement des impôts fonciers depuis plus de trois ans ou de leur règlement par un tiers, le bien peut être acquis par la commune. S'agissant de la prise en charge des frais engagés par une commune confrontée à une obligation de réaliser des travaux, l'agence nationale de l'habitat (Anah) a mis en place un dispositif de subventions destinées aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui réalisent des travaux d'office dans des immeubles privés à usage d'habitation principale suite à la défaillance des propriétaires ou syndicats de copropriétaires à mener à bien les travaux prescrits par un arrêté de police spéciale de lutte contre l'habitat indigne. La subvention s'élève à 50 % du montant hors taxes des travaux prescrits dans l'arrêté. Après avoir bénéficié d'une subvention de l'agence pour réaliser des travaux d'office, la commune ou le groupement de communes recouvre le montant des frais engagés pour leur totalité, que ce soit sur un propriétaire, un exploitant individuel ou sur une copropriété. Même dans ces cas de recouvrement, la subvention reste acquise à la collectivité locale. L'Anah accorde également des aides aux collectivités locales ou à leurs opérateurs, pour le financement du recyclage d'habitat indigne ou dégradé dans le cadre d'opérations de résorption de l'habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI) et de restauration immobilière (dispositif Thirori) et pour l'ingénierie des programmes opérationnels intégrant un volet de lutte contre l'habitat indigne, comme la réalisation de diagnostics préalables ou d'études pré-opérationnelles. Enfin, s'agissant spécifiquement des propriétaires insolvables, il convient de distinguer les deux situations. Pour les personnes de bonne foi mais impécunieuses, la commune peut les orienter - avec l'appui des services de l'État compétents (direction départementale des territoires) - vers la délégation de l'Anah pour étudier leur éligibilité aux subventions accordées pour la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril. Pour les personnes de mauvaise foi qui ont organisé leur insolvabilité, il convient de se rapprocher du parquet afin que des poursuites puissent être engagées sur le fondement de l'article L. 511-6 du CCH.