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TVA et démembrement de la propriété de biens immobiliers

15e législature

Question écrite n° 24228 de M. Michel Canévet (Finistère - UC)

publiée dans le JO Sénat du 26/08/2021 - page 4994

M. Michel Canévet attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la relance sur les difficultés d'application liées à la réponse à la question écrite d'un député du 2 avril 2019 (Journal officiel Assemblée nationale 2 avril 2019, n° 17425), et plus généralement au droit à déduction de la TVA dans les hypothèses de démembrement de la propriété de biens immobiliers.
La doctrine administrative permet, sous conditions, le transfert à l'usufruitier du droit à déduction dont est privé le nu-propriétaire (BOI-TVA-IMM-10-30). La condition est double : les droits réels doivent être immobilisés et le bien doit être utilisé pour des opérations soumises à TVA. L'objectif est de garantir le principe de neutralité de la TVA : l'usufruitier collectant la TVA sur l'intégralité des loyers, il paraît logique que la TVA ayant grevé l'acquisition du bien soit intégralement déductible, en ce compris la TVA afférente à la nue-propriété et ce alors même que le nu-propriétaire n'a pas de droit à déduction.
Dans ce cadre, la référence faite dans la réponse au député à la qualité d'assujetti du nu-propriétaire prête à confusion. Il en va ainsi d'autant plus que s'agissant de biens immobiliers, l'option TVA se fait par immeuble.
En application de la doctrine administrative, l'administration fiscale valide le transfert du droit à déduction afférent à la nue-propriété lorsqu'une société opérationnelle achète un bien immobilier en pleine propriété à un promoteur puis en cède la nue-propriété à une société civile immobilière (SCI). Elle refuse en revanche un tel transfert du droit à déduction lorsque la société opérationnelle acquiert l'usufruit d'un côté et la SCI la nue-propriété de l'autre. Pourtant, dans les deux hypothèses, le résultat est le même : au terme de l'usufruit, la SCI devient plein propriétaire, et les loyers sont soumis à la TVA sur toute la durée, la TVA étant collectée par la société opérationnelle usufruitière pendant la période de démembrement, puis par la SCI une fois la pleine propriété reconstituée. Une telle différence de traitement ne paraît donc pas justifiée.
Dès lors, il lui demande de confirmer que, dans la configuration ainsi décrite, la SCI, nu-propriétaire, peut transférer à la société opérationnelle, usufruitier, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l'acquisition de la nue-propriété, l'achat étant réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent, en général le promoteur.



Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la relance

publiée dans le JO Sénat du 11/11/2021 - page 6350

Lorsque la propriété d'un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l'usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable (bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI-TVA-IMM-10-30, paragraphe 190). Cette situation est exclusive de l'exercice du droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) afférente à la valeur de ce droit. Ainsi, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) grevant l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble n'est pas déductible par le nu-propriétaire. Pour autant, la doctrine fiscale admet que le nu-propriétaire puisse transférer à l'usufruitier le droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) grevant la nue-propriété, sous réserve du respect de certaines conditions. À cet égard, il importe que le nu-propriétaire ait lui-même la qualité d'assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), que le droit réel que constitue la nue-propriété soit immobilisé chez son propriétaire et, enfin, que l'usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l'usufruit de l'immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction. Il a été précisé par réponse ministérielle datée du 2 avril 2019 (n° 17425) que dans un souci de neutralité, ces commentaires avaient également vocation à s'appliquer aux démembrements de propriété intervenant ab initio, sous réserve bien entendu que les conditions de fond pour sa mise en œuvre soient réunies. Ainsi, dans le cas d'une acquisition auprès d'un promoteur immobilier par deux tiers indépendants de l'usufruit et de la nue-propriété d'un immeuble, pour que le nu-propriétaire soit susceptible de transférer à l'usufruitier le droit à déduction relatif à l'acquisition de la nue-propriété, il doit avoir qualité d'assujetti (redevable ou non). Partant, une société civile immobilière (SCI) acquérant la nue-propriété d'un immeuble qui aurait par ailleurs, au titre d'une activité qu'elle réalisait antérieurement à l'acquisition de cette nue-propriété, la qualité d'assujetti, serait fondée à transférer son droit à déduction à l'usufruitier qui réaliserait par ailleurs une activité effectivement soumise à la taxe au titre du bien acquis. En revanche, il n'en va pas de même de la situation d'une société civile immobilière (SCI) n'ayant à aucun titre la qualité d'assujetti (par exemple, créée ad hoc uniquement pour l'acquisition de la nue-propriété en question).